- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2018-12-21
- Bylos Nr.
- e2-3702-565/2018
- Teisminio proceso Nr.
- 2-55-3-00737-2018-3
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Rūta Burdulienė
- Ieškovas
- G. G.
- Atsakovas
- UAB ,,A&J Real Estate“
- Trečiasis asmuo
- A. G.
- Kategorijos
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovo G. G. (G. G.) ieškinį atsakovei UAB ,,A&J Real Estate“ dėl sandorio pripažinimo niekiniu ir negaliojančiu, trečiasis asmuo A. G. ir pagal atsakovės UAB ,,A&J Real Estate“ priešieškinį G. G. ir A. G. dėl skolos už atliktas paslaugas priteisimo,
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
1. Ieškovas G. G. kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovui UAB ,,A&J Real Estate“, prašydamas pripažinti niekine ir negaliojančia nuo jos sudarymo momento 2017 m. gegužės 17 d. tarpininkavimo paslaugų sutartį Nr. AJ-17052017-4, pripažinti nepagrįstu atsakovės UAB „A&J Real Estate“ reikalavimą ieškovui sumokėti 247 183,64 Eur pagal 2018 m. kovo 29 d. išankstinio apmokėjimo sąskaitą Nr. 20180329, priteisti bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovas nurodė, kad 2017 m. gegužės 17 d. su atsakove sudarė tarpininkavimo paslaugų sutartį Nr. AJ-17052017-4 (toliau – taip pat ir Tarpininkavimo sutartis arba Sutartis), kuria atsakovė įsipareigojo surasti ieškovui ir trečiajam asmeniui priklausančio turto – 2,44 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypo su gyvenamuoju namu, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), (toliau – taip pat ir Turtas), pirkėjus. Pasirašant Tarpininkavimo sutartį atsakovo vadovas A. P. ieškovui žodžiu paaiškino, kad už tarpininkavimą ieškovui reikės mokėti 3 procentus nuo Tarpininkavimo sutartyje nurodytos Turto pardavimo kainos.
3. 2017 m. gruodžio 21 d. buvo sudaryta žemės sklypo, gyvenamojo namo, ūkinio pastato ir kiemo rūsio pirkimo – pardavimo sutartis (toliau – Pirkimo-pardavimo sutartis), kuria ieškovas ir trečiasis asmuo pardavė Turtą UAB „Danesa“ už bendrą 729 672 Eur kainą. kiemo rūsį, žemės sklypą, esančius adresu (duomenys neskelbtini). Pirkėjas už Turtą yra atsiskaitęs.
Atsiliepimas
4. Atsakovė ieškovui išrašė išankstinio apmokėjimo sąskaitą Nr. 20180329, kurioje nurodyta, kad ieškovas pagal Tarpininkavimo sutartį turi sumokėti ieškovui 247 183,64 Eur. Ši suma yra gerokai didesnė nei 3 procentai nuo Tarpininkavimo sutartyje nurodytos žemės sklypo kainos (1400 Eur už 1 arą, kai žemės sklypo plotas 2,44 ha) ir / ar nuo Turto pardavimo kainos ir sudaro net 33,87 procentus nuo Turto pardavimo kainos.
Šalies argumentai
5. Ieškovas nurodė, kad yra senyvo amžiaus (gimęs 1939 m.), nemoka lietuvių kalbos, kuria buvo surašyta Tarpininkavimo sutartis. Ieškovas patikėjo atsakovės atstovo paaiškinimais dėl 3 procentų mokesčio už tarpininkavimo paslaugas. Tik vėliau, kai ieškovo giminaičiai išvertė jam Tarpininkavimo sutartį, ieškovas sužinojo, kad atsakovui mokamas ir sėkmės mokestis. Taip ieškovas buvo suklaidintas dėl esminių Tarpininkavimo sutarties sąlygų, kurias žinodamas, Sutarties nebūtų sudaręs, t. y., ieškovas nesuprato, kad atsakovei reikės sumokėti trečdalį sumos, gautos už parduotą turtą.
6. Ieškovas taip pat nurodė, kad Tarpininkavimo sutartis yra vartojimo sutartis, todėl Sutarties sąlygos turi atitikti sąžiningumo kriterijus. Ieškovas teigia, kad Sutarties sąlygos dėl atsakovui mokamo dydžio yra nesąžiningos, nes nėra aišku, nuo kokios sumos yra skaičiuojami tarpininkavimo ir sėkmės mokesčiai. Tarpininkavimo sutartyje nurodyta tik žemės sklypo pardavimo kaina, o žemės sklype esančio gyvenamojo namo ir ūkinių pastatų pardavimo kaina nėra nurodyta. Tuo tarpu Pirkimo-pardavimo sutartyje nurodyta bendra Turto – žemės sklypo ir trijų pastatų, pardavimo kaina, tačiau neišskirta žemės sklypo pardavimo kaina. Be to, atlyginimas atsakovei nėra protingas ir proporcingas nurodytoms paslaugoms.
Atsiliepimas
7. Atsakovė su ieškiniu nesutiko.
8. Atsakovė nurodė, jog ieškovo šeima verčiasi nekilnojamojo turto pirkimu-pardavimu, tai yra pagrindinis jų pragyvenimo šaltinis, todėl nėra pagrindo ieškovą pripažinti vartotoju, o Tarpininkavimo sutartį – vartojimo sutartimi. Ieškovas supranta lietuvių kalbą, nepaisant senyvo amžiaus, turi didelę patirtį nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo srityje. Atsakovas tarpininkavo ieškovui, trečiajam asmeniui ir jų sūnui E. G. parduodant ir kitą nekilnojamąjį turtą, sutartys taip pat buvo surašytos lietuvių kalba, jose taip pat buvo numatyti sėkmės mokesčiai, skaičiuojami nuo sutarčių kainos, ieškovo šeima niekada nereiškė pretenzijų dėl sutarčių turinio ar sąlygų (ne)supratimo, sutartis vykdė.
9. Tarpininkavimo sutartyje aiškiai nurodyta, kad žemės sklypo su namu pardavimo kaina yra 1 400 Eur už arą, taigi, skaičiuojant tarpininkavimo mokestį, vadovaujamasi bendra Turto pardavimo kaina. Pirkimo-pardavimo sutarties 3.1 p. nurodyta, kad bendra Turto pardavimo kaina yra 729 672 Eur. Gyvenamojo namo ir jo priklausinių kaina nebuvo atskirai išskirta. Ieškovas pageidavo parduoti Turtą už 1 400 Eur/a, kas sudarė 341 600 Eur. Turtas atsakovui tarpininkaujant buvo parduotas už 729 672 Eur, t. y., 388 072 Eur daugiau, nei tikėjosi ieškovas sudarant Tarpininkavimo sutartį. Taigi, Sutarties 4 p. nustatytas sėkmės mokestis skaičiuojamas nuo 388 072 Eur. Sutarties 4 p. aiškiai nurodyta, kad tuo atveju, jeigu tarpininkas suderi geresnę sklypo pardavimo kainą, ir pirkėjas sutinka sumokėti daugiau, nei 1 p. nurodyta sklypo pardavimo kaina, tuomet tarpininkui kaip sėkmės mokestis sumokama ir 50 proc. nuo kainos, viršijančios 1 p. nurodytą kainą. Vertinant faktą, kad Turtas parduotas net 388 072 Eur daugiau, nei tikėjosi ieškovas, sėkmės mokesčio dydis yra teisingas, sąžiningas bei atitinkantis įprastą verslo praktiką nekilnojamojo turto srityje.
10. Atsakovė UAB „A&J Real Estate“ pareiškė priešieškinį, prašydama priteisti iš atsakovo G. G. ir trečiojo asmens A. G. solidariai atsakovės naudai 247 183,64 Eur skolą už tarpininkavimo paslaugas, 5 procentų metines procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas.
Šalies argumentai
11. Ieškovas ir trečiasis asmuo prašė priešieškinį atmesti.
12. Ieškovas ir trečiasis asmuo nurodė, kad trečiasis asmuo nebuvo Tarpininkavimo sutarties šalimi, šios Sutarties nepasirašė, Sutarčiai sudaryti nebuvo gautas trečiojo asmens sutikimas. Sutartis, sudaryta tik su vienu sutuoktiniu dėl bendrąja jungtine nuosavybe priklausančio turto pardavimo, negali būti pripažinta galiojančia.
13. Ieškovas ir trečiasis asmuo taip pat nurodė, kad atsakovė nepateikė jokių duomenų, kad intensyviai vykdė savo įsipareigojimus pagal Tarpininkavimo sutartį, nenurodė, kaip ieškojo pirkėjų, kokius veiksmus atliko. Ieškovo ir trečiojo asmens sūnus savarankiškai buvo suradęs Turto pirkėją, kas parodo, kad ir be atsakovės paslaugų buvo galima Turtą parduoti. Net ir teigiant, kad atsakovė vis tik tam tikras tarpininkavimo paslaugas suteikė, abejotina, ar reikalaujama mokėti suma, kaip atlyginimas už paslaugas, galėtų būti laikoma protinga ir atitinkančia suteiktų paslaugų pobūdį. Tarpininkavimo mokestis nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo srityje paprastai būna ženkliai mažesnis (dešimtimis kartų). Atsakovo prašoma priteisti suma akivaizdžiai neatitinka protingumo ir proporcingumo kriterijų, todėl turi būti mažinama.
Motyvuojamoji dalis
14. Ieškinys atmetamas, priešieškinys tenkinamas iš dalies.
15. Iš byloje esančių įrodymų nustatyta, kad 2017 m. gegužės 17 d. ieškovas ir atsakovė sudarė tarpininkavimo paslaugų sutartį Nr. AJ-17052017-4 dėl atsakovės tarpininkavimo ieškovui parduodant 2,44 ha žemės sklypą su gyvenamuoju namu, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini). Tarpininkavimo sutarties 1 p. nurodyta, kad žemės sklypo su namu pardavimo kaina yra 1 400 Eur/a. Pagal Sutarties 2 p. komisinis atlygis mokamas, kai tarpininkas suranda turto pirkėją, kuris sumoka klientui priimtiną turto pardavimo kainą ir pasirašo pirkimo-pardavimo sutartį. Komisinis mokestis yra lygus 3 proc. nuo turto pardavimo kainos plius PVM, jeigu sklypo pardavimo kaina neviršija Sutarties 1 p. nustatytos pardavimo kainos (Sutarties 3 p.). Jei tarpininkas suderi geresnę sklypo pardavimo kainą ir pirkėjas sutinka sumokėti daugiau, nei 1 p. nurodyta sklypo pardavimo kaina, tuomet tarpininkui kaip sėkmės mokestis sumokama ir 50 proc. nuo kainos, viršijančios 1 p. nurodytą kainą (Sutarties 4 p.). Komisinis atlygis sumokamas tarpininkui per 5 dienas nuo pirkimo-pardavimo sutarties ir priėmimo-perdavimo akto pasirašymo dienos (Sutarties 5 p. ). Sutarties 7 p. nustatyta, kad Sutartis tarpininkui suteikia išskirtines teises parduoti šį objektą sutarties galiojimo laikotarpiu. Sutartis galioja iki 2017 m. gruodžio 31 d. (Sutarties 6 p.).
16. 2017 m. gruodžio 21 d. ieškovas, trečiasis asmuo ir UAB ,,Danesa” sudarė žemės sklypo, gyvenamojo namo, ūkinio pastato ir kiemo rūsio pirkimo-pardavimo sutartį, kuria UAB ,,Danesa” už bendrą 729 672 Eur kainą įsigijo gyvenamąjį namą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kiemo rūsį, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini). 2018 m. kovo 29 d. notarų biuro liudijimas patvirtina, kad UAB ,,Danesa” pagal Pirkimo-pardavimo sutartį visiškai atsiskaitė. Byloje nekilo ginčas dėl to, kad Pirkimo-pardavimo sutartimi buvo parduotas Tarpininkavimo sutartyje nurodytas Turtas.
17. Atsakovė 2018 m. kovo 29 d. išrašė ieškovui išankstinio apmokėjimo sąskaitą Nr. 20180329 už pagal Tarpininkavimo sutartį suteiktas paslaugas 247 183,64 Eur sumai.
18. Ieškovas prašo pripažinti Tarpininkavimo sutartį negaliojančia kaip sudarytą pažeidžiant imperatyvias įstatymo normas, nes Sutartis nebuvo išversta į ieškovui suprantamą kalbą. Ieškovas taip pat teigia, kad Sutarties sąlygos dėl apmokėjimo už tarpininkavimo paslaugas, ieškovui, kaip vartotojui, nėra išdėstytos aiškiai ir sąžiningai. Ieškovas nurodė, kad atsakovei aiškiai ir sąžiningai neatskleidus Tarpininkavimo sutarties sąlygų – aiškiai ir sumine išraiška nenurodžius atsakovei mokamo komisinio mokesčio dydžio ir sėkmės mokesčio dydžio bei nepateikus sėkmės mokesčio apskaičiavimo formulės, ieškovas, sudarydamas Sutartį, iš esmės suklydo dėl atsakovei mokamo atlyginimo už tarpininkavimo paslaugas. Ieškovas teigia, kad Sutartyje nurodytas mokesčio atsakovei už tarpininkavimo paslaugas dydis neatitinka protingumo, sąžiningumo ir teisingumo principų, todėl bet kokiu atveju turi būti mažinamas.
19. Pagal CK 6.228¹ str. 2 d. vartotojas – fizinis asmuo, su savo verslu, prekyba amatu ar profesija nesusijusiais tikslais ( vartojimo tikslais) siekiantis sudaryti ar sudarantis sutartis. Verslininkas – fizinis asmuo arba juridinis asmuo ar kita organizacija, ar jų padalinys, savo prekybos, verslo, amato arba profesijos tikslais siekiantys sudaryti ar sudarantys sutartis, įskaitant asmenis, veikiančius verslininko vardu ar jo naudai CK 6.228¹ str. 3 d.).
20. Iš atsakovės su ieškiniu pateiktų Nekilnojamojo registro duomenų apie ieškovo ir trečiojo asmens nekilnojamąjį turtą matyti, kad ieškovas ir trečiasis asmuo yra įgiję nuosavybės teises į daugiau kaip 20 nekilnojamojo turto objektų, dalį iš kurių yra pardavę. Tačiau ši aplinkybė savaime nereiškia, kad ieškovas, parduodamas Turtą, veikė kaip verslininkas. Kaip paaiškino ieškovo ir trečiojo asmens atstovė, didžiąją dalį nekilnojamojo turto šie asmenys įgijo atkūrus nuosavybės teises į turėtą nekilnojamąjį turtą. Tą iš dalies patvirtina dalies nekilnojamojo turto įsigijimo pagrindas – apskrities viršininko įsakymas / sprendimas, aplinkybės, kad po kelis žemės sklypus yra tuo pačiu adresu ar nuosavybės teise priklauso dalis žemės sklypo / sklypų, kas dažnai pasitaiko, kai nuosavybės teisės atkuriamos keliems buvusio savininko įpėdiniams ar vienas žemės sklypas nuosavybės teise perduodamas keliems buvusiems savininkams (pvz., turėjusiems žemės sklypus rėžiniame kaime). Tokio turto pardavimas nelaikytinas verslu. Iš byloje esančių duomenų taip pat matyti, kad Pirkimo-pardavimo sutartimi parduotame gyvenamajame name buvo ieškovo ir trečiojo asmens gyvenamoji vieta. Todėl nėra pagrindo padaryti išvadą, kad ieškovas, sudarydamas Tarpininkavimo sutartį dėl Turto pardavimo, veikė kaip verslininkas. Taigi, ieškovas sudarė Tarpininkavimo sutartį kaip vartotojas.
21. Pagal CK 6.228⁴ str. 1 d. vartotojas turi teisę teismo tvarka reikalauti pripažinti nesąžiningomis vartojimo sutarties nesąžiningas sąlygas. Nesąžiningomis laikomos vartojimo sutarčių sąlygos, kurios šalių nebuvo individualiai aptartos ir kuriomis dėl sąžiningumo reikalavimo pažeidimo iš esmės pažeidžiama šalių teisių ir interesų pusiausvyra vartotojo nenaudai (CK 6.228⁴ str. 2 d.). Byloje nėra duomenų, kad Tarpininkavimo sutarties sąlygos yra iš anksto atsakovo parengtos standartinės sąlygos, pagal kurias atsakovas sudaro tarpininkavimo sutartis su visais klientais. Nors atsakovas pripažino, kad Tarpininkavimo sutarties sąlygas parengė atsakovas, tačiau, kaip paaiškino atsakovo vadovas A. P. ir liudytojas J. L., Sutarties sąlygos prieš pasirašant buvo aptartos su ieškovu jo gyvenamojoje vietoje dalyvaujant ir ieškovo šeimos nariams. Todėl individualiai aptartoms Tarpininkavimo sutarties sąlygoms netaikomos CK 6.228⁴ str. 2-4 d. nuostatos dėl šių sąlygų pripažinimo negaliojančiomis kaip neatitinkančiomis sąžiningumo kriterijų.
22. Pagal CK 6.228⁴ str. 6 d. bet kuri vartojimo sutarties rašytinė sąlyga turi būti išreikšta aiškiai ir suprantamai. Šio reikalavimo neatitinkančios sąlygos laikomos nesąžiningomis. Kai kyla abejonių dėl vartojimo sutarčių sąlygų turinio, sutarties sąlygos turi būti aiškinamos vartotojų naudai.
23. Ieškovas yra sudaręs ne tik lietuvių kalba surašytą Tarpininkavimo sutartį, bet ir kitas lietuvių kalba surašytas sutartis – 2017 m. gegužės 17 d. tarpininkavimo paslaugų sutartį dėl dviejų žemės sklypų, esančių (duomenys neskelbtini), pardavimo, 2017 m. spalio 6 d. priedą prie Tarpininkavimo sutarties, 2017 m. spalio 6 d. preliminarią sutartį dėl Turto pardavimo, 2017 m. gruodžio 21 d. Turto Pirkimo-pardavimo sutartį. Tik 2018 m. kovo 29 d. liudijimas, patvirtinantis apie Turto perdavimą nuosavybės teise pirkėjui, sudarytas dalyvaujant vertėjai. Tačiau pažymėtina, kad tuo metu tarp ieškovo ir atsakovės jau buvo kilęs ginčas dėl apmokėjimo pagal Tarpininkavimo sutartį, todėl šio liudijimo sudarymas dalyvaujant vertėjui vertintinas šio ginčo kontekste. Kadangi ieškovas yra sudaręs ne vieną sudėtingą sutartį, surašytą lietuvių kalba, nelaikytina įrodyta ieškovo nurodyta aplinkybė, kad Tarpininkavimo sutartis yra surašyta ieškovui nesuprantama kalba.
24. Nėra pagrindo sutikti su ieškovo teiginiais, kad Tarpininkavimo sutarties sąlygos dėl komisinio ir sėkmės mokesčio yra neaiškios, t. y., nėra aišku, nuo kokio turto pardavimo kainos skaičiuojamai šie mokesčiai – nuo žemės sklypo pardavimo kainos ar nuo Turto (žemės sklypo ir gyvenamojo namo) pardavimo kainos.
25. Tarpininkavimo sutartis buvo sudaryta dėl žemės sklypo su gyvenamuoju namu pardavimo. Kaip paaiškino atsakovo vadovas A. P. ir byloje apklausti liudytojai, ieškovo žemės sklypas buvo parduodamas kartu su šalia esančiais žemės sklypais kaip bendras 10 ha masyvas komercinei veiklai vykdyti, ir gyvenamojo namo buvimas ieškovo žemės sklype nebuvo reikšmingas sklypą įsigyjančiam subjektui. Todėl nustatant Turto pardavimo kainą nebuvo atskirai išskirta žemės sklypo ir gyvenamojo namo pardavimo kaina. Šias aplinkybes patvirtina ir Tarpininkavimo sutarties 1 p., kuriame nurodyta, kad Turto, t. y., žemės sklypo su namu, pardavimo kaina yra 1 400 Eur/a, taip pat 2017 m. spalio 20 d. preliminarios sutarties dėl Turto pardavimo ir Turto Pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos, kuriose nurodyta bendra Turto pardavimo kaina, atskirai neišskiriant žemės sklypo ir gyvenamojo namo su priklausiniais pardavimo kainos. Tarpininkavimo sutarties 1 p. nurodyta, kad komisinis mokestis yra 3 proc. nuo Turto pardavimo kainos plius PVM. Tarpininkavimo sutarties 4 p. nurodyta, kad sėkmės mokestis yra 50 proc. nuo kainos, viršijančios Sutarties 1 p. nurodytą kainą. O Sutarties 1 p. nurodyta, kad sklypo su namu pardavimo kaina yra 1 400 Eur/a. Taigi, Tarpininkavimo sutarties 3 ir 4 p. aiškiai susitarta, kad komisinis ir sėkmės mokesčiai mokami nuo žemės sklypo su namu pardavimo kainos. Tarpininkavimo sutartyje vartojama sąvoka „sklypo pardavimo kaina“ vertintina kaip netikslumas, neturintis įtakos Tarpininkavimo sutarties sąlygų aiškumui. Kaip jau nurodyta, Tarpininkavimo sutartis buvo sudaryta dėl žemės sklypo su gyvenamuoju namu pardavimo, nustatant bendrą šio Turto pardavimo kainą, ir šalys niekada nesitarė atskirai dėl žemės sklypo ir dėl gyvenamojo namo pardavimo kainos. Todėl ieškovas neturėjo pagrindo manyti, kad komisinis ir sėkmės mokesčiai turi būti mokami nuo žemės sklypo pardavimo kainos, kuri galėtų būti kita, nei Turto pardavimo kaina.
26. Iš 2017 m. gruodžio 19 d. ieškovo sūnui siųsto elektroninio laiško matyti, kad kartu buvo siųstas mokėtinų komisinio ir sėkmės mokesčių apskaičiavimas konkrečiomis sumomis pagal Tarpininkavimo sutarties sąlygas. Jokių prieštaravimų dėl šių skaičiavimų atsakovei nebuvo pateikta. Ieškovas Tarpininkavimo sutarties sąlygas pradėjo ginčyti tik tada, kai, sudarius Turto Pirkimo-pardavimo sutartį, atsakovė pareikalavo, kad ieškovas sumokėtų Tarpininkavimo sutartyje nurodytus komisinį ir sėkmės mokesčius.
27. Ieškovas be Tarpininkavimo sutarties tą pačią dieną sudarė dar vieną tarpininkavimo sutartį dėl dviejų gretimai esančių žemės sklypų pardavimo, kurioje nurodytos analogiškos kaip ir Tarpininkavimo sutartyje nuostatos dėl komisinio ir sėkmės mokesčių. Tai, kad ieškovas pagal šias sutartis nemokėjo sėkmės mokesčio, nepatvirtina ieškovo nurodytos aplinkybės, kad atsakovė žodžiu ieškovui buvo nurodęs tik apie mokėtiną tarpininkavimo / komisinį mokestį, taip pat ir pagal Tarpininkavimo sutartį, kurio dydis yra 3 proc. nuo atsakovei tarpininkaujant parduoto turto kainos. Kaip nurodė atsakovė, kiti du žemės sklypai buvo parduoti už pradinę tarpininkavimo sutartyje nurodytą kainą, todėl nebuvo pagrindo reikalauti sėkmės mokesčio.
28. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, nėra pagrindo Tarpininkavo sutarčių sąlygų dėl komisinio ir sėkmės mokesčių pripažinti neaiškiomis ir nesuprantamomis, todėl nesąžiningomis.
29. Pagal CK 1.90 str. 1 d. iš esmės suklydus sudarytas sandoris teismo tvarka gali būti pripažintas negaliojančiu pagal klydusios šalies ieškinį. Suklydimas turi esminės reikšmės, kai buvo suklysta dėl paties sandorio esmės, jo dalyko ar kitų esminių sąlygų arba dėl kitos sandorio šalies civilinio teisinio statuso ar kitokių aplinkybių, jeigu normaliai atidus ir protingas asmuo, žinodamas tikrąją reikalų padėtį, panašioje situacijoje sandorio nebūtų sudaręs ar būtų jį sudaręs iš esmės kitomis sąlygomis (CK 1.90 str. 4 d.).
30. Nėra pagrindo sutikti su ieškovo teiginiais, kad atsakovei aiškiai ir sumine išraiška nenurodžius atsakovei mokėtino komisinio mokesčio dydžio ir sėkmės mokesčio dydžio bei nepateikus sėkmės mokesčio apskaičiavimo formulės, ieškovas, sudarydamas Tarpininkavimo sutartį, iš esmės suklydo dėl atsakovei mokamo atlyginimo už tarpininkavimo paslaugas.
31. Tarpininkavimo sutarties sudarymo metu nėra galimybės sumine išraiška nurodyti sėkmės mokesčio dydžio, kadangi šis mokestis pagal Tarpininkavimo sutarties sąlygas yra procentinis dydis nuo Turto pirkėjo sumokėtos Turto pardavimo kainos dalies, t. y., šio mokesčio suminė išraiška gali būti žinoma tik sudarius Turto pirkimo-pardavimo sutartį ir žinant tikrąją Turto pardavimo kainą. Tačiau Tarpininkavimo sutartyje yra aiškiai nurodyta komisinio ir sėkmės mokesčio apskaičiavimo tvarka – komisinio mokesčio dydis yra trys procentai nuo Turto pardavimo kainos plius PVM, jei Turto pardavimo kaina neviršija Tarpininkavimo sutarties 1 p. nurodytos kainos, t. y., 1 400 Eur/a, o sėkmės mokestis yra 50 procentų nuo kainos, viršijančios Sutarties 1 p. nurodytą Turto pardavimo kainą, t. y., 1 400 Eur/a. Taigi, ieškovui Tarpininkavimo sutarties metu buvo aiški tiek komisinio mokesčio, tiek sėkmės mokesčio apskaičiavimo tvarka. Tai, kad ieškovas galimai neįvertino, jog Turtas gali būti parduotas už žymiai didesnę kainą, nei Tarpininkavimo sutarties 1 p. nurodyta ieškovo pageidaujama Turto pardavimo kaina, ir dėl to sėkmės mokesčio suminė išraiška gali būti didelė, nelaikytina esminiu ieškovo suklydimu, sudarančiu pagrindą pripažinti Tarpininkavimo sutarties nuostatas dėl sėkmės mokesčio negaliojančiomis. Ieškovas neteigė ir neįrodinėjo, kad Tarpininkavimo sutarties 1 p. nurodyta 1 400 Eur/a Turto pardavimo kaina yra akivaizdžiai per žema.
32. Pagal CK 6.716 str. 1 d. paslaugų sutartimi viena šalis (paslaugų teikėjas) įsipareigoja pagal kitos šalies (kliento) užsakymą suteikti klientui tam tikras nematerialaus pobūdžio (intelektines) ar kitokias paslaugas, nesusijusias su materialaus objekto sukūrimu (atlikti tam tikrus veiksmus arba vykdyti tam tikrą veiklą), o klientas įsipareigoja už suteiktas paslaugas sumokėti.
33. Šalių sudaryta Tarpininkavimo sutartis yra paslaugų teikimo sutartis, nes ieškovas ir atsakovė susitarė dėl nematerialaus pobūdžio paslaugų, nesusijusių su materialaus objekto sukūrimu – tarpininkavimo ieškovui parduodant nekilnojamąjį turtą, teikimo. Viena iš paslaugų sutarties sąlygų yra kliento įsipareigojimas sumokėti už suteiktas paslaugas. Tarpininkavimo sutartimi šalys dalį mokesčio už suteiktas tarpininkavimo paslaugas susiejo su tam tikro rezultato pasiekimu – parduoti Turtą brangiau nei 1 400 Eur/a. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pripažįstama, kad paslaugų teikėjui ir klientui nedraudžiama susitarti taip, kad paslaugų teikėjas būtų skatinamas siekti konkretaus rezultato mainais jam pasiūlant vadinamąjį sėkmės mokestį. Susitarimas dėl tokio mokesčio yra viena iš sutarties laisvės principo apraiškų.
34. Nors ieškovas teigia, kad atsakovė nepateikė įrodymų apie konkrečias atsakovės pastangas/atliktus veiksmus vykdant Tarpininkavimo sutartį, tačiau pažymėtina, kad Tarpininkavimo sutartyje nėra detalizuota, kokius konkrečius veiksmus turi atlikti atsakovė, vykdydama Sutartį, atsakovės įsipareigojimai yra nukreipti į konkretaus rezultato – Turto pardavimą kuo aukštesne kaina, pasiekimą.
35. Bylos nagrinėjimo metu nustatyta, kad atsakovė įsipareigojimų pagal Tarpininkavimo sutartį vykdymui pasitelkė trečiuosius asmenis – UAB „Online media“ ir UAB „Newsec Advisers LT“. Pasitelkti trečiuosius asmenis Tarpininkavimo sutarčiai vykdyti atsakovui nedraudžia nei Sutartis, nei įstatymas (CK 6.717 str. 3 d.).
36. Iš atsakovo vadovo A. P., liudytojų – UAB „Online media“ darbuotojo J. L. ir UAB „Newsec Advisers LT“ darbuotojo A. M., paaiškinimų matyti, kad Turto pirkėjo buvo ieškoma koordinuotomis visų šių subjektų pastangomis. Turto pardavimo specifika buvo ta, kad Turtas pagal (duomenys neskelbtini) miesto bendrąjį planą patenka į pramonės, sandėliavimo teritorijas, ir Turto potencialiais pirkėjais yra tik konkretūs subjektai – pramonės/sandėliavimo veiklą vystančios/ketinančios vystyti įmonės. Be to, tokiai veiklai vystyti yra patrauklūs didesnio ploto žemės sklypai, o ieškovo žemės sklypo plotas šiam tikslui būtų per mažas. Todėl ieškovo žemės sklypas buvo parduodamas kartu su kitais šalia esančiais žemės sklypais kaip vienas 10 ha masyvas. Kaip paaiškino Turtą Pirkimo-pardavimo sutartimi nupirkusios UAB „Danesa“ vadovas, kitomis pirkimo-pardavimo sutartimis nupirkęs ir kitus masyvą sudarančius žemės sklypus, tik ieškovo 2,44 ha žemės sklypas pramonės/sandėliavimo veiklai vykdyti yra per mažas. Aplinkybes, kad ieškovo žemės sklypas potencialiam pirkėjui galėjo būti paklausus tik kaip didesnio – apie 10 ha, ploto žemės masyvo dalis, paaiškino ir liudytojas E. Ž., domėjęsis šio žemės masyvo įsigijimu kitos įmonės naudai.
37. Kaip paaiškino liudytojas J. L., tam, kad Turtas būtų parduotas potencialiems pirkėjams, turėjo būti surinkta ir potencialiems pirkėjams pateikta informacija apie viso žemės masyvo naudojimo galimybes pagal bendrojo planavimo dokumentus, esamus/būsimus privažiavimo kelius, esamas/būsimas komunikacijas ir kt. Kad šių duomenų pagrindu buvo parengtas ir potencialiems pirkėjams pateiktas parduodamo žemės masyvo su Turtu pristatymas, matyti iš 2017 m. rugpjūčio 7 d. elektroninio laiško, liudytojo A. M. siųsto UAB „Danesa“. Šis laiškas taip pat patvirtina, kad, vykdant Tarpininkavimo sutartį, pasiūlymai įsigyti žemės masyvą su Turtu buvo siunčiami potencialiems pirkėjams, ir vienas iš jų – UAB „Danesa“, sudarė Turto Pirkimo-pardavimo sutartį.
38. Kaip jau minėta, ieškovo lūkestis pagal Tarpininkavimo sutartį buvo parduoti Turtą už ne mažesnę kaip 1 400 Eur/a kainą, t. y., už ne mažiau kaip 341 600 Eur (1 400 Eur x 244 a). Iš 2017 m. spalio 6 d. preliminarios sutarties matyti, kad su UAB „Danesa“ buvo susitarta dėl Turto įsigijimo už 561 675 Eur kainą, t. y., 220 075 Eur brangiau, nei ieškovo lūkestis. Sudarius preliminarią sutartį, atsakovas/jo pasitelkti tretieji asmenys gavo UAB „Girteka“, kuriai ankščiau buvo teikiamas pasiūlymas įsigyti žemės masyvą su Turtu, pasiūlymą įsigyti žemės masyvą su Turtu. Derybų su UAB „Danesa“ metu UAB „Danesa“ sutiko kainą už Turtą pakelti 167 997 Eur. Taigi, Turtas buvo parduotas 388 072 Eur brangiau, nei buvo ieškovo lūkestis. Kaip jau nurodyta, ieškovas neteigė ir neįrodinėjo, kad Tarpininkavimo sutarties 1 p. nurodyta 1 400 Eur/a Turto pardavimo kaina buvo akivaizdžiai per žema. Ieškovas nepateikė įrodymų, kad Turto pardavimą už žymiai didesnę kainą lėmė ne atsakovės ir jos pasitelktų asmenų aktyvūs veiksmai, ar kad Turtas už šią kainą būtų parduotas ir be atsakovės ir jos pasitelktų asmenų pastangų ir paslaugų. Ieškovo procesiniuose dokumentuose nurodytos aplinkybės, kad ieškovo sūnus buvo suradęs Turto pirkėją, kuris buvo pasiūlęs didesnę Turto kainą, tačiau atsakovė įkalbėjo šio sandorio atsisakyti, nėra įrodytos. Šias aplinkybes, ieškovo teigimu, turėjo patvirtinti liudytojas E. Ž.. Šis liudytojas teismo posėdžio metu paaiškino, kad bendravo su ieškovo sūnumi 10 ha žemės masyvo, į kurį įeina Turtas, pardavimo klausimu, tačiau jo atstovaujamos UAB „Girteka“ pasiūlyta kaina – 800 Eur/a, ieškovo sūnaus netenkino.
39. Ieškovo teiginiai, kad sąžiningu atlyginimu už tarpininkavimo paslaugas laikytinas 1-3 proc. nuo tarpininkaujant parduoto turto kainos atlyginimas, nėra pagrįstas, nes nei įstatymai, nei teismų praktika nenustato, koks konkretus atlyginimas už tarpininkavimo paslaugas laikomas sąžiningu. Šios aplinkybės nepatvirtina ir ieškovo pateiktas straipsnis „Brokerio paslaugos: ar verta mokėti ir kokios alternatyvos“. Šiame straipsnyje nurodyta, kad jei klientas didelis, matomas sandorių tęstinumas, atlyginimas už tarpininko paslaugas gali būti ir kitoks, nei vidutiniškai 3 proc. nuo turto kainos. Pažymėtina, kad trečiasis asmuo (ieškovo sutuoktinė) 2013 m. sausio 1 d. su atsakove sudarė tarpininkavimo sutartį, kurioje buvo nustatytas atlyginimas už tarpininkavimo paslaugas, sudarantis 20 proc. nuo pirkimo-pardavimo sutartyje nurodytos turto pardavimo kainos. Ieškovas ir atsakovė Tarpininkavimo sutartimi laisva valia susitarė dėl sėkmės mokesčio, kurio dydis yra 50 proc. kainos, viršijančios 1 p. nurodytą pradinę Turto pardavimo kainą. Šio ginčo atveju suminė sėkmės mokesčio išraiška yra didelė dėl to, kad Turtas atsakovui tarpininkaujant buvo parduotas itin sėkmingai.
40. Atsakovė, tinkamai vykdžiusi Tarpininkavimo sutartį, turi gauti sutartą atlyginimą už paslaugas – 3 proc. komisinį mokestį nuo 341 600 Eur plius PVM, t. y., 10 248 Eur plius 2 152,08 Eur PVM, iš viso 12 400,08 Eur, ir 50 proc. sėkmės mokestį nuo 388 072 Eur, t. y., 194 036 Eur, iš viso 206 436,08 Eur. Tarpininkavimo sutarties 3 p. nurodyta, kad komisinis mokestis yra 3 proc. nuo Turto pardavimo kainos plius PVM, tuo tarpu pagal Sutarties 4 p. atsakovei kaip sėkmės mokestis sumokama 50 proc. nuo kainos, viršijančios Sutarties 1 p. nurodytą kainą. Iš Tarpininkavimo sutarties 3 ir 4 p. sąlygų daroma išvada, kad ieškovas ir atsakovė susitarė, jog PVM mokestis nėra įskaičiuotas tik į komisinį mokestį, apie tai, kad nuo sėkmės mokesčio bus skaičiuojami papildomi mokesčiai, šalys nesitarė, todėl nuo sėkmės mokesčio atsakovės mokėtini mokesčiai turi būti įskaičiuoti į šį mokestį. Atsižvelgiant į tai, atsakovė nepagrįstai prie sėkmės mokesčio priskaičiavo ir 40 748,56 Eur PVM.
41. Turto Pirkimo-pardavimo sutartyje nurodyta, kad parduodamas gyvenamasis namas su priklausiniais priklauso ieškovui ir trečiajam asmeniui bendrosios jungtinės nuosavybės teise. Pagal bylos duomenis ieškovas ir trečiasis asmuo gyveno parduotame gyvenamajame name. Taigi, nors Tarpininkavimo sutartis sudaryta tik su ieškovu, tačiau Sutartis sudaryta dėl tarpininkavimo parduodant ir bendrosios jungtinės nuosavybės teise trečiajam asmeniui priklausantį turtą. CK 3.92 str. 3 d. yra įtvirtinta prezumpcija, kad sutuoktinis sandorius sudaro, turėdamas kito sutuoktinio sutikimą, nebent sandoriui sudaryti reikalingas rašytinis kito sutuoktinio sutikimas. Tarpininkavimo sutartis dėl tarpininkavimo parduodant bendrąja jungtine nuosavybe priklausantį turtą pagal CK 3.92 str. 4 d. nepatenka tarp sandorių, kuriam sudaryti yra reikalingas kito sutuoktinio rašytinis sutikimas (įgaliojimas). Todėl nepagrįstas ieškovo ir trečiojo asmens teiginys, kad Tarpininkavimo sutarčiai sudaryti buvo būtinas trečiojo asmens rašytinis sutikimas.
42. Pagal CK 3.109 str. 1 d. 5 p. iš bendro sutuoktinių turto vykdomos prievolės, atsiradusios iš sandorių, sudarytų vieno sutuoktinio, kai yra kito sutuoktinio sutikimas, arba kito sutuoktinio vėliau patvirtintų, taip pat prievolės, atsiradusios iš sandorių, kuriems sudaryti kito sutuoktinio sutikimo nereikėjo, jeigu jie buvo sudaryti šeimos interesais. Kaip jau nurodyta, Tarpininkavimo sutarčiai sudaryti nebuvo reikalingas rašytinis trečiojo asmens sutikimas. Tarpininkavimo sutartis buvo sudaryta tam, kad kuo palankesnėmis sąlygomis būtų parduotas ieškovui ir trečiajam asmeniui bendrosios dalinės nuosavybe priklausantis turtas. Kaip paaiškino atsakovo vadovas A. P., liudytojai J. L. ir A. M., Tarpininkavimo sutartis buvo sudaryta ieškovo gyvenamojoje vietoje dalyvaujant ir trečiajam asmeniui. Trečiasis asmuo procesiniuose dokumentuose neteigė, kad nežinojo apie Tarpininkavimo sutarties sudarymą ar Sutarties sudarymui prieštaravo. Todėl atlyginimas atsakovei už pagal Tarpininkavimo sutartį suteiktas paslaugas, t. y., 206 436,08 Eur, priteisiamas solidariai iš ieškovo ir trečiojo asmens. Iš ieškovo ir trečiojo asmens solidariai atsakovės naudai taip pat priteisiamos 5 proc. metinės procesinės palūkanos už 206 436,08 Eur sumą nuo 2018 m. gegužės 8 d. (bylos pagal priešieškinį iškėlimo teisme dienos) iki visiško teismo sprendimo įvykdymo (CK 6.37 str. 2 d., 6.210 str. 1 d.).
43. Ieškinį atmetus, ieškovui jo turėtos bylinėjimosi išlaidos bylos dalyje pagal ieškinį neatlyginamos (CPK 93 str. 1 d., 98 str. 1 d.). Atsakovė pateikė įrodymus, kad bylos dalyje pagal ieškinį patyrė 630 Eur išlaidas už advokato pagalbą. Šios išlaidos iš ieškovo priteisiamos atsakovės naudai (CPK 98 str. 1 d.).
44. Atsakovė priešieškinį apmokėjo 1 000 Eur žyminiu mokesčiu. Vilniaus apygardos teismo 2018 m. gegužės 8 d. nutartimi atsakovei buvo atidėtas 1 829 Eur žyminio mokesčio už ieškinį mokėjimas. Patenkinus 83,50 proc. priešieškinio reikalavimų, atsakovei 467 Eur žyminis mokestis neatlyginamas. Iš ieškovo ir trečiojo asmens lygiomis dalimis atsakovės naudai priteisiamas 533 Eur žyminis mokestis, valstybės naudai – 1 829 Eur žyminis mokestis (CPK 96 str. 1 d.).
45. Atsakovė bylos dalyje pagal priešieškinį patyrė 560 Eur išlaidas už advokato pagalbą. Ieškovas ir trečiasis asmuo bylos dalyje pagal priešieškinį patyrė 520 Eur ir 400 Eur išlaidas už advokato pagalbą, 280 Eur išlaidos už advokato pagalbą buvo patirtos po bylų sujungimo, todėl bylos daliai pagal priešieškinį priskiriama 90 Eur šių išlaidų dalis. Patenkinus 83,50 proc. priešieškinio reikalavimų, iš ieškovo ir trečiojo asmens atsakovės naudai lygiomis dalimis priteisiamos 468 Eur išlaidos už advokato pagalbą, iš atsakovės ieškovo ir trečiojo asmens naudai lygiomis dalimis priteisiamos 167 Eur išlaidos už advokato pagalbą. Atlikus atsakovės naudai iš ieškovo ir trečiojo asmens priteistų 1 631 Eur bylinėjimosi išlaidų ir iš atsakovės ieškovo ir trečiojo asmens naudai priteistų 468 Eur bylinėjimosi išlaidų tarpusavio įskaitymą, iš ieškovo ir trečiojo asmens lygiomis dalimis atsakovės naudai priteisiamos 1 163 Eur bylinėjimosi išlaidos.
Rezoliucinė dalis
nusprendė:
ieškinį atmesti. Priešieškinį patenkinti iš dalies.
Priteisti iš ieškovo G. G. ir trečiojo asmens A. G. solidariai atsakovės UAB ,,A&J Real Estate“ naudai 206 436,08 Eur skolą, 5 proc. metines procesines palūkanas už 206 436,08 Eur sumą nuo 2018 m. gegužės 8 d. iki visiško teismo sprendimo įvykdymo, lygiomis dalimis - 1 163 Eur bylinėjimosi išlaidas.
Kitą priešieškinio dalį atmesti.
Priteisti iš ieškovo G. G. ir trečiojo asmens A. G. lygiomis dalimis valstybės naudai 1 829 Eur žyminį mokestį.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.