Vilniaus regiono apylinkės teismo sprendimas

teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės I. A., ieškinį atsakovui Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Trakų skyriui, dėl 2006-03-27 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 142 nutraukimo pripažinimo negaliojančiu, ir

Aprašomoji dalis

nustatė:

Ieškinyje nurodoma, kad 1998 m. liepos 31 d. pagal Viešųjų varžytinių aktą Nr. 10 ieškovė įsigijo pastatą - pieninę ir kiemo statinį - šulinį, esančius (duomenys neskelbtini) (buvęs adresas (duomenys neskelbtini)). 2006 m. sausio 18 d. Vilniaus apskrities viršininko įsakymu Nr. 2.3-361-79 „Dėl žemės sklypo nuomos Trakų rajone ieškovei buvo nuspręsta išnuomoti 20 metų laikotarpiui 0.0884 ha komercinės paskirties Žemės sklypą esantį (duomenys neskelbtini). 2006 m. kovo 27 d. tarp Lietuvos valstybės, atstovaujamos Vilniaus apskrities viršininko administracijos Trakų rajono žemėtvarkos skyriaus vedėjo A. P. ir ieškovės buvo sudaryta Valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. 142, pagal kurią ieškovei buvo išnuomotas Žemės sklypas 20 metų terminui, skaičiuojant nuo sutarties sudarymo dienos, t.y. 2006 m. kovo 27 d. Sutarties galiojimo terminas baigiasi 2026 m. kovo 27 d. Nuo 2006 m. rudens iki 2017 m. gegužės mėnesio Ieškovė dirbo Airijoje, kad gautų lėšų pastato remontui. Kiekvienai metais atvykdavo į Lietuvą 2-3 mėnesiams, kurių metu rūpinosi pastato priežiūra. Ieškovei nesant Lietuvoje buvo samdomi darbininkai žolei pjauti ir tvarkai palaikyti. Pastatas buvo tvarkomas ir prižiūrimas, tačiau ieškovei nuolat negyvenant Lietuvoje buvo išvogti langai, durys, apardytos sienos. 2017 m. Ieškovė nusprendė grįžti į Lietuvą nuolat gyventi, tuo pačiu ir imtis pastato remonto darbų. Kartu su pažįstamu asmeniu planavo padaryti kapitalinį pastato remontą ir vykdyti komercinę veiklą (buvo planuojama padaryti sandėlius). Siekiant gauti kreditą, kuris butų panaudotas daliai pastato remontui, ieškovė norėjo parduoti dalį pastato pažįstamam, su kuriuo planavo bendrą veiklą. Dėl pastato dalies pardavimo ieškovė kreipėsi pas notarę, kuri nurodė gauti pažymą iš atsakovo, dėl žemės naudojimo klausimo apsprendimo būsimam pirkėjui. 2017-09-07 Ieškovė kreipėsi į NŽT prie ŽŪM Trakų skyrių, kuris 2017-09-19 raštu Nr. 46SD-3584-(14.46.104) informavo, jog atliks žemės naudojimo patikrinimą vietovėje 2017-10-03. Atlikus patikrinimą, ieškovė 2017-10-31 raštu Nr. 46SD-4625-( 14.46.104.) buvo informuota, kad 2006-03-27 Valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. 142 bus nutraukta vienašališkai suėjus 2 mėnesiams po šio rašto gavimo. 2017-12-28 Ieškovė kreipėsi į Atsakovą prašydama nenutraukti 2006-03-27 Valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 142 ir suteikti galimybę atstatyti pastatą, siekiant naudoti jį pagal paskirtį. Taip pat buvo nurodyta kokius darbus atliks atstatant pastatą. Atsakovas priėmė Sprendimą, kuriuo vienašališkai nutraukė žemės sklypo nuomos sutartį. 2018-01-09 atsakovas Nacionalinės Žemės Tarnyba prie LR Žemės ūkio ministerijos Trakų skyrius priėmė įsakymą „Dėl valstybinės žemės sklypo (kadastro Nr. 7964/0001:36), esančio Statybininkų g. 2, Rūdiškių mieste, Trakų rajono savivaldybėje, 2006 m. kovo 27 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 142 nutraukimo“, kuriuo nutraukė nurodyto valstybinės žemės sklypo 2006 m. kovo 27 d. nuomos sutartį, sudarytą tarp Ieškovės I. A. ir Atsakovo. Ieškovė nurodo, kad jos nebuvo prašoma pašalinti nustatytuspažeidimus. Be to, pati Ieškovė, siekdama sutvarkyti ir suremontuoti pastatą kreipėsi į Atsakovą, kuris tik tuomet konstatavo, kad pastatas nėra naudojamas pagal pagrindinę naudojimo paskirtį, neatsižvelgiant į ieškovės ketinimus jį suremontuoti ir vykdyti veiklą. Ieškovė be aukščiau nurodytų aplinkybių apie rūpinimąsi pastatu, nuolat mokėjo privalomus mokesčius tiek už žemės sklypą, tiek ir pagal Nuomos sutartį. Jokių įsiskolinimų neturi. Todėl atsakovas napagrįstai nutraukė 2006-03-27 Valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 142.

Teismo posėdžio metu ieškovės atstovas advokatas V. R. palaikė ieškinį ir prašė jį tenkinti. Teismo posėdžio metu paaiškino, kad žemės sklypas ieškovei reikalingas, kad jame galėtų funkcionuoti ieškovei nuosavybės teise priklausantys statiniai. Atsakovas nepagrįstai neišdavė leidimo parduoti dalį žemės sklype esančius pastatus. Sutartis su ieškove buvo nutraukta nepagrįstai, ieškovė nuolat mokėdavo mokesčius, nebuvo susidarę jokie įsiskolinimai.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys atmestinas.

Byloje nustatytos faktinės aplinkybės.

Byloje nustatyta, kad ieškovė 1998-07-31 įsigijo pastatą - pieninę (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir kiemo statinį - šulinį (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančius (duomenys neskelbtini).

2006 m. sausio 18 d. Vilniaus apskrities viršininko įsakymu Nr. 2.3-361-79 „Dėl žemės sklypo nuomos Trakų rajone ieškovei buvo nuspręsta išnuomoti 20 metų laikotarpiui 0.0884 ha komercinės paskirties Žemės sklypą esantį (duomenys neskelbtini) (toliau - Žemės sklypas).

2006 m. kovo 27 d. tarp Lietuvos valstybės, atstovaujamos Vilniaus apskrities viršininko administracijos Trakų rajono žemėtvarkos skyriaus vedėjo A. P. ir ieškovės buvo sudaryta Valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. 142 (toliau - Sutartis), pagal kurią Ieškovei buvo išnuomotas Žemės sklypas 20 metų terminui, skaičiuojant nuo sutarties sudarymo dienos, t.y. 2006 m. kovo 27 d. Žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, būdas ir pobūdis - kitos paskirties žemė (komercinės paskirties objektų teritorijos/prekybos, paslaugų ir pramogų objektų statybos).

2017-10-03 Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Trakų skyrius surašė žemės naudojimo patikrinimo aktą Nr. FD-252-(14.46.141.), kuriuo buvo patikrinta ar ieškovė Žemės sklypą naudoja pagal Sutartyje nurodytą paskirtį. Atsakovas patikrininimo metu nustatyta, kad „Statinys - priestatas sugriuvęs, pagrindinis statinys be langų, stogas įgriuvęs, sienos ir nešančios konstrukcijos avarinės būklės.“ Šias aplinkybes patvirtina ir patikrinimo metu padarytos fotonuotraukos.

Žemės sklypas, nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikai, juos patikėjimo teise valdo Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos. Žemės sklypų naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos/prekybos, paslaugų ir pramogų objektų statybos.

Atsakovas 2017-10-31 raštu Nr. 46SD-4125-(14.46.10) informavo ieškovę, kad žemės nuomos sutartis su ieškove bus nutraukta po 2 mėnesių nuo šio rašto gavimo, nes Žemės sklypas ir jame esantys pastatai nėra naudojami pagal pagrindinę naudojimo paskirtį, nėra savarankiškai funkcionuojančių statinių bei įrenginių.

2018-01-08 Nacionalinės žemės tarnybos prie žemės ūkio ministerijos Trakų skyriaus vedėjo įsakymu Nr. 46VĮ-12-(14.46.2.) buvo nutraukta Žemės sklypo valstybinės žemės sklypo 2006-03-27 nuomos sutartis Nr. 142, sudaryta su ieškove.

Byloje ginčas kilo dėl to, kad atsakovas nusprendė nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį, nes ieškovei išnuomotas žemės sklypas buvo nenaudojamas pagal paskirtį. Ieškovė nesutinka su tokia atsakovo pozicija, teigdama, kad Žemės sklype esančiais pastatais ji rūpinosi pagal išgales, taip pat mokėdavo Žemės klypo nuomos mokestį, todėl nebuvo pagrindo nutraukti žemės nuomos sutartį anksčiau laiko.

Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo.

Kai sutartis yra pažeista, kita šalis gali prarasti interesą tęsti sutartinius santykius ir ją nutraukti. Vienašališkai sutartį galima nutraukti tik įstatyme ar šalių susitarime nustatytais atvejais. CK 6.217 str. nustatytos bendrosios taisyklės dėl sutarties pažeidimo pripažinimo esminiu ir jos nutraukimo. Kasacinio teismo praktikoje dėl vienašališko sutarties nutraukimo kaip esminio sutarties pažeidimo pasisakyta, kad, nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, atsižvelgiama į CK 6.217 str. 2 d. nurodytus kriterijus, kurie yra priemonė įvertinti kiekvieno konkretaus sutarties pažeidimo aplinkybes, nes kuo didesnis atotrūkis tarp sutarties neįvykdymo ir pažadėto vykdymo, tuo didesnė tikimybė, kad sutarties nevykdymas esant ginčui bus pripažintas esminiu. Kiekvienu ginčo atveju sutarties pažeidimą pripažįstant esminiu, turi būti įvertinta, ar nukentėjusios šalies interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti – nukentėjusi šalis negavo didžiąja dalimi to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagristai tikėjosi gauti, ar nukentėjusios šalies teisėti, pagrįsti lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio kontrahento veiksmų, ar ir dėl kitų priežasčių, taip pat susiklosčiusią tarp šalių sutarties vykdymo praktiką, sutartį pažeidusios šalies vaidmenį. Vien tik formalus sutarties esminių nuostatų pažeidimas, jeigu neatsiranda neigiamų padarinių (žalos) nukentėjusiai šaliai, paprastai leidžia daryti išvadą, kad esminio sutarties pažeidimo nebuvo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004-06-29 nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-346). Kasacinio teismo pažymėta ir tai, kad CK 6.217 str. suformuluotos bendrosios taisyklės, susijusios su sutarties esminio pažeidimo reglamentavimu, tačiau CK nustatyta ir specialiųjų nuostatų, kai įstatyme nurodomos tam tikros situacijos kaip sutarties pažeidimas, bet jis neįvardijamas kaip esminis. Specialiai žemės nuomos santykiams reglamentuoti skirtoje CK 6.564 str. 1 dalyje nustatyti sutarties pažeidimai įstatymo leidėjo neįvardijami kaip esminiai, tačiau teismų praktikoje laikomasi požiūrio, kad nuomotojas turi teisę CK 6.564 str. 1 d. 1 p. pagrindu nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą tik tuo atveju, jeigu nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį ir jei tokie veiksmai iš esmės pažeidžia sutartį. CK 6.564 str. 1 d. 1 p. nustatyti du alternatyvūs pagrindai, kuriems esant sutartis pripažįstama pažeista – žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį arba ne pagal tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Taigi sutarties pažeidimu laikytinas šio daikto nenaudojimas sutartyje nustatytu būdu ar netinkamas jo naudojimas arba naudojimas ne pagal nustatytą žemės naudojimo paskirtį. Netinkamas naudojimas pagal teisinius padarinius taip pat gali būti vertinamas kaip visiškas nenaudojimas tada, kai žemės naudojimo laipsnis yra menkas, palyginti su tuo, kurio tikimasi pagal sutartį. Kasacinio teismo pažymėta, kad žemės naudojimo laipsnis yra vertinamoji kategorija, apie kurią turi būti sprendžiama iš tokių kriterijų, kaip naudojamo daikto pobūdis, žemės naudojimo paskirtis, naudojimo specializacija, objekto naudojimo galimybės ir realus jų naudojimas, naudojamo objekto dydis, jo naudojamos dalies santykis su nenaudojama dalimi (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010-11-29 nutartis Nr. 3K-3-473/2010).

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovė Žemės sklypu, naudojasi nuo 2006-03-27, kuomet jis buvo išnuomotas ieškovei 20 metų terminui (sutarties 2 p.). Išnuomoto žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, žemės naudojimo būdas ir pobūdis – komercinės paskirties objektų teritorijos/ prekybos, paslaugų ir pramogų objektų statybos (sutarties 3 p.). Sutartis prieš terminą gali būti nutraukiama LR CK ir įstatymų nustatyta tvarka (sutarties 16 p.).

Atsakovas 2017-10-31 raštu pranešė ieškovei, kad vadovaujantis CK 6.497 str. 1 d. 1 p., 6.564 str. 1 d. 1 p., LR Žemės įstatymo 9 str. 14 d., Taisyklių 28 p. ir 2.12 papunkčiu, po dviejų mėnesių nuo įspėjamojo rašto gavimo, 2006-03-27 žemės nuomos sutartis Nr. 142, bus nutraukta. 2018-01-08 Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Trakų skyriaus vedėjo įsakymu Nr. 46VĮ-12-(14.46.2) buvo nutraukta 2006-03-27 sudaryta valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis Nr. 142, nes ieškovė nevykdė sutartyje nurodytų sąlygų dėl žemės naudojimo pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį. Ieškovė nesutinka su tokiu vienašaliu žemės nuomos sutarties nutraukimu ir teigia, kad nebuvo jokių objektyvių priežasčių minėtos sutarties nutraukimui, jokių sutarčių sąlygų ji nepažeidė. Taip pat ieškovės atstovas nurodė, kad nutraukus valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 142, ieškovei bus apribotas disponavimas Žemės sklype esančiais statiniais ir tokių būdu bus pažeista jos nuosavybės teisės. Teismas su tokia ieškovės pozicija nesutinka.

Pagal CK 6.217 straipsnio 1 dalį šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis nevykdo ar netinkamai vykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Žemės nuomos sutarties atveju nutraukimo pagrindą sudaro ne tik aktyvūs nuomininko veiksmai, bet ir neveikimas, nes pagal CK 6.205 straipsnio nuostatas sutarties nevykdymu laikomos bet kokios iš sutarties atsiradusios prievolės nevykdymas, įskaitant netinkamą įvykdymą ir įvykdymo termino praleidimą. Žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą atveju sutartis gali būti nutraukta nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal paskirtį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį (CK 6.564 straipsnio 1 dalis 1 punktas). Apie žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojas privalo raštu pranešti žemės ūkio paskirties žemės nuomininkams ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, o kitos paskirties žemės nuomininkams – prieš du mėnesius iki nuomos sutarties nutraukimo (CK 6.564 straipsnio 2 dalis).

Teismas atkreipia dėmesį ir į tai, kad ieškovė neįrodinėjo savo pastangų žemės sklype vystyti komercinę veiklą, teismas kritiškai vertina ieškovės nurodytus argumentus, kad ji investuodavo į Žemės sklype esančių pastatų būklės gerinimą, kadangi iš byloje esančių fotonuotraukų matyti, kad pastatas yra avarinės būklės, neprižiūrimas, kaip ir buvo konstatuota patikrinimo metu. Teismo vertinimu nėra nei faktinių, nei teisinių argumentų konstatuoti, kad ieškovei turi būti garantuota teisė naudotis Žemės sklypu kitu teisėtu būdu, nes nuomuojamas valstybinis žemės sklypas ieškovei yra nereikalingas, nes byloje nėra jokių duomenų, kad ieškovė vykdytų komercinę veiklą.

Ieškovės atstovas taip pat nepaneigė tos aplinkybės, jog ieškovė žemės sklype neketino vykdyti komercinę veiklą. Teismo vertinimu ieškovė, ilgą laiką nevykdydama sklype komercinės ūkinės veiklos, iš esmės pažeidė žemės nuomos sutarties 3 p., kuriame nustatyta, jog žemės naudojimo būdas ir pobūdis – komercinė ūkinė veikla. Valstybinės žemės sklypo socialinė paskirtis yra ta, kad žemė būtų naudojama pagal nustatytą pagrindinę tikslinę jos naudojimo paskirtį. Todėl valstybė, būdama žemės sklypo savininke, sudarydama su ieškove ilgalaikę valstybinės žemės sklypo, skirto komercinei ūkinei veiklai vykdyti, nuomos sutartį, turėjo tikslą ne tik gauti nuompinigius ir tinkamą žemės sklypo priežiūrą, bet ir turėjo pakankamą pagrindą tikėtis, kad žemės sklype bus vykdoma bei plėtojama ginčo sutartyse nustatyta veikla. Teismas, kvalifikuodamas ieškovės veiksmus - tai yra neveikimą, kaip esminį sutarties pažeidimą, vadovaujasi bylos aplinkybių visuma ir sprendžia, kiek žemės naudojimas atitinka sutarties sąlygas ir žemės naudojimo pobūdį, įvertina galimą dėl tokio naudojimo žalą. Pažymėtina, kad žala šiuo atveju suprantama kaip neracionalus ir neefektyvus viso žemės sklypo naudojimas, kuris neduoda tos naudos, kurios tikimasi pagal nuomos sutartį. Ieškovei per 11 metų laikotarpį be objektyvių priežasčių nepradėjus naudoti išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį, nuomotojas turi pagrindą nutraukti ginčo žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008-02-05 nutartis Nr. 3K-3-54/2008) (LR CK 6.217 str. 2 d. 1 p., 6.564 str. 1 d. 1 p.). Be to, viešojo intereso apsaugos tikslais LR Žemės įstatymo 9 str. 14 d. numatyta, jog valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, būdą ar pobūdį arba yra keičiama pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, būdas ar pobūdis. Tai reiškia, kad atsakovas turėjo ne tik teisę, bet ir viešosios teisės normų nustatytą pareigą reaguoti į esminį sutarties pažeidimą. Neefektyvią veiklą ir neracionalų visuomeninių išteklių naudojimą sukuriančių santykių išsaugojimas neturėjo jokios vertės, todėl sprendžiant tolimesnių sutartinių santykių tarp šalių tęsimo klausimą, atsakovas sutarties stabilumo principui (favorcontractus) pagrįstai nesuteikė prioriteto ir pagrįstai vienašališkai nutraukė sutartį.

Siekiant užtikrinti sutartinių teisinių santykių stabilumą, sutarties šalių įsipareigojimų vykdymo privalomumas riboja sutarties šalies iniciatyvą nutraukti sutartį. Tačiau atsižvelgiant į pirmiau nurodytas šalių sutarties individualias ypatybes, šalių veiksmus vykdant sutartį, vertinant juos vieno pagrindinių prievolių vykdymo principu – šalių kooperavimosi arba bendradarbiavimo principu, kuris yra sąžiningumo principo išraiška, – požiūriu (CK 1.5, 6.4 straipsniai, 6.38 straipsnio 1, 3 punktai, 6.200 straipsnio 1, 2, 4 dalys) bei pagal įrodymus, darytina išvada, jog atsakovas įrodė, kad ieškovė nenaudojo 0,0884 ha žemės sklypo (duomenys neskelbtini), pagal 2006-03-27 valstybinės žemės nuomos sutartį, sudarytą tarp Vilniaus apskrities viršininko administracijos Trakų rajono žemėtvarkos skyriaus vedėjo ir ieškovės. Teismas konstatuoja, kad ieškovės veiksmai iš esmės pažeidė sutartį ir ji buvo nutraukta pagrįstai (CK 6.564 str. 1 d. 1 p.). Atsižvelgiant į nustatytas aplinkybes ieškinys, kaip nepagrįstas ir neįrodytas - atmestinas (LR CPK 178 str.).

Vadovaujantis CPK 96 str. 6 d. bei Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2014-09-23 įsakymu „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“ Nr. 1R-298/1K-290, 1,79 Eur bylinėjimosi išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, valstybei nepriteisiamos.

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259-260, 263-268, 270 straipsniais,

nusprendžia:

Ieškovės I. A., a.k. (duomenys neskelbtini) ieškinį atsakovui Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos Trakų skyriui, į.k. 188704927, atmesti.

Sprendimas per 30 dienų nuo sprendimo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus regiono apylinkės teismo Trakų rūmus.