Panevėžio apygardos teismo sprendimas

teisėja Birutė Mėlinauskienė Civilinė byla Nr. 2A-199-280/2009

SPRENDIMAS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2009 m. gegužės 26 d.

Panevėžio apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų kolegijos pirmininko Laimanto Misiūno, Laimutės Sankauskaitės, Zinos Mickevičiūtės,

dalyvaujant ieškovo UAB „Kaunuva“ atstovams R. T., adv. V. Krikščiūnui, atsakovo Smėlynės g. 49-ojo namo savininkų bendrijos pirmininkui P. C., adv. I. Radinienei, tretiesiems asmenims I. K. ir Panevėžio m. savivaldybės viešosios bibliotekos direktorei J. M.,

viešame teismo posėdyje apeliacine žodinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovo UAB „Kaunuva“ apeliacinį skundą dėl Panevėžio miesto apylinkės teismo 2009 m. vasario 13 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-14-223/2009 pagal ieškovo UAB „Kaunuva“ ieškinį atsakovui Smėlynės g. 49-ojo daugiabučio namo savininkų bendrijai, tretiesiems asmenims V. J., I. K., Z. R., Panevėžio miesto savivaldybės viešėjai bibliotekai dėl bendrijos susirinkimo sprendimų pripažinimo negaliojančiais ir atsakovo Smėlynės g. 49-ojo daugiabučio namo savininkų bendrijos prieškinį ieškovui dėl įsiskolinimo priteisimo ir

Aprašomoji dalis

nustatė:

kreditas šilumos punktų renovacijai, šildymo sistemos remontui, laiptinių durų keitimui, laiptinių langų keitimui paskirstomas gyvenamų ir negyvenamų patalpų savininkams pagal nuosavybės teise turimą patalpos bendrą (naudingą) plotą bei atliktų darbų vertę ir renkamas iš savininkų mokesčių surinkimo tvarka;kreditas laiptinių remontui paskirstomas kiekvienos remontuojamos laiptinės atskirai tos laiptinės butų savininkams pagal nuosavybės teise turimą bendrą (naudingą) plotą bei atliktų darbų vertę ir renkamas iš savininkų mokesčių surinkimo tvarka, kreditas butų langų keitimui ir balkonų remontui paskirstomas kiekvieno buto savininkui pagal bute atliktų darbų vertę ir renkamas iš savininkų mokesčių surinkimo tvarka;

Teismas nustatė, kad UAB „Kaunuva“ yra negyvenamųjų patalpų dalies savininkė ir vykdo jose prekybinę veiklą. Gyvenamojo namo savininkų bendrija (GNSB) įsteigta siekiant užtikrinti namo patalpų savininkų bendrąsias teises pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu (GNSB įstatų 1 p.).

Apeliacinį skundą grindžia šiais argumentais.

I. Teismas priteisė iš ieškovo bendrijos naudai jos paskaičiuotas eksploatacines Smėlynės g. 49 namo išlaidas, tikslines rinkliavas ir kaupiamąsias lėšas nuo 318,54 kv. m ploto, kuriuo naudojasi. Toks išlaidų paskaičiavimas prieštarauja CK 4.82 str. 3 d. nuostatoms. CK 4.82 str. 5 d. nurodyta, kad buto ir kitų patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.

LR Nekilnojamojo turto kadastro nuostatai (58.3 p.) ir STR 1.14.01:1999 „Pastatų plotų ir tūrių skaičiavimo tvarka“ nereglamentuoja negyvenamųjų patalpų naudingojo ploto skaičiavimo, todėl UAB „Kaunuva“ priklausančių negyvenamųjų patalpų naudingąjį plotą reikia skaičiuoti analogiškai kaip gyvenamosioms patalpoms. Į gyvenamųjų patalpų naudingąjį plotą neįeina rūsio plotas (STR 1.14.01:1999 „Pastatų plotų ir tūrių skaičiavimo tvarka“ 12 ir 13 punktas; STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ 4.7 p.). UAB „Kaunuva“ patalpų plotą be rūsio patalpų sudaro 221,67 kv. m. Nuo šio ploto ir turėtų būti skaičiuojami visi mokėjimai.

Investiciniame projekte nurodytas skaičiuojamasis plotas 3 327,18 kv. m. Tokį plotą gauna iš viso namo bendro ploto 3 974,31 kv. m atėmus viso namo rūsių plotą 647,13 kv. m.

Visi mokėjimai bendrijai (eksploatacinės išlaidos, tikslinės rinkliavos, kaupiamosios lėšos ir paskolos dalis) turi būti skaičiuojami nuo vienodo ploto. Įstatymas nesuteikia teisės bendrijai pačiai nuspręsti, kad vienus mokėjimus skaičiuoti nuo vieno ploto, kitus nuo kito.

II. Bendrija UAB „Kaunuvai“ paskaičiavo kaupimo lėšas 1451,72 Lt nuo 318,54 kv. m už laikotarpį nuo 2005 m. lapkričio mėn. iki 2008 m. gegužės mėn., kuri iš dalies su šiuo paskaičiavimu sutiko ir apmokėjo kaupimo lėšas 1173,08 Lt nuo 221,67 kv. m už laikotarpį nuo 2005 m. lapkričio mėn. iki 2008 m. gegužės mėn. (2008-11-19 mokėjimo nurodymas Nr. 1206).

Teismas priteisė dalį paskolos už investicinį projektą iš ieškovo, bet bendrija nepateikė jokių duomenų, kiek per mėnesį paskolos bendrija privalo grąžinti ir kaip šis dydis yra paskirstytas patalpų savininkams. Bendrija reikalauja padengti dalį išlaidų už elektros energiją bendro naudojimo patalpoms, kuri faktiškai sunaudota laiptinių ir gyventojų rūsių apšvietimui. Nei laiptinėmis, nei patalpomis, kuriose įrengti gyventojų rūsiai, negyvenamųjų patalpų savininkai nesinaudoja ir negali naudotis. UAB „Kaunuva“ priklausančiose rūsio patalpose naudojama elektros energija apskaitoma atskirai ir už ją UAB „Kaunuva“ su elektros energijos tiekėju atsiskaito atskirai.

III. Teismas, atmesdamas ieškinį pripažinti bendrijos narių susirinkimo sprendimus negaliojančiais, nepasisakė dėl daugumos konkrečių reikalavimų ir ieškovo pateiktų argumentų.

Investicijų projekte numatyta atlikti šilumos punktų renovaciją. Visų negyvenamųjų patalpų savininkai nesinaudoja namo šilumos punktais, nes trys iš jų iš viso nesinaudoja šilumos energija, tiekiama iš AB „Panevėžio energija“, o Panevėžio miesto savivaldybės viešoji biblioteka turi savo atskirą šilumos punktą. Pagal paruoštą investicijų projektą numatyta pakeisti laiptinių duris ir laiptinių langus, suremontuoti laiptines, nudažant sienas ir lubas. Negyvenamųjų patalpų savininkai visiškai nesinaudoja laiptinėmis, bet investicijų projekte į tai neatsižvelgta. Investicijų projekte numatytas ir butų langų keitimas bet buto langai nuosavybės teise priklauso kiekvienam buto savininkui, todėl jų keitimas negali būti numatytas investicijų į bendrąją nuosavybę projekte (be to, daugelis butų savininkų savo langus jau yra pasikeitę). Investicijų projekte numatytas ir 48 balkonų vienetų remontas. Balkonai priklauso kiekvienam butui ir jais išimtinai naudojasi tik to buto gyventojai. Negyvenamųjų patalpų savininkai neturi jokios galimybės jais naudotis, todėl jie ir neturėtų būti laikomi bendrąja nuosavybe ir negyvenamųjų patalpų savininkai neturėtų mokėti už jų remontą. Šias aplinkybes patvirtina Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų aprašas, kad laiptinių langai ir įėjimo į namą durys priklauso laiptinėje esančių butų ir kitų patalpų savininkams bei Panevėžio miesto savivaldybės darbo grupės 2007-04-27 nutarimas (posėdžio protokolas Nr. 2), kad šilumos punktas priklauso visų namo butų ir kitų patalpų savininkams, išskyrus turinčius atskirus šilumos įrenginius.

Pirmu darbotvarkės klausimu priimtame nutarime Nr. 2 numatyta investicinio projekto įgyvendinimui paimti paskolą, numatant ją grąžinti patalpų savininkams pagal nuosavybės teise turimą patalpos bendrą (naudingą) plotą. Patalpų bendras plotas ir naudingas plotas yra skirtingos sąvokos.

Antru nutarimu numatyta mokėjimus savininkams apskaičiuoti pagal savininkams priklausančios patalpos bendrą (naudingą) plotą. Tačiau nutarime pavartotos skirtingos patalpų plotų sąvokos: bendras ir naudingas plotas. Šiuo nutarimu įteisinama gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkų nelygybė. Faktiškai gyvenamųjų patalpų savininkai, pasinaudoję absoliučia balsų dauguma, siekia pasipelnyti negyvenamųjų patalpų savininkų sąskaita.

Ketvirtu nutarimu nustatytos 0,04 % netesybos, kurių sąvoką nustato CK 6.71 str. 1 d. Atsakovei, tai yra bendrijai, kaip juridiniam pelno nesiekiančiam asmeniui (įstatų 1 p.), įstatymas nesuteikia teisės nustatinėti netesybas, privalomas visiems juridinio asmens dalyviams. Šiuo atveju netesybos galėtų būti nustatytos tik bendrijos ir jos narių tarpusavio sutartyse dėl bendro daikto išlaidų apmokėjimo.

Visi nutarimai devintu klausimu priimti 2006-11-25, o jų įsigaliojimas numatytas atgaline data, tai yra 2005-11-01.

Atsiliepimu į ieškovės apeliacinį skundą atsakovė Smėlynės g. 49 namo savininkų bendrija prašo apeliacinį skundą atmesti ir Panevėžio miesto apylinkės teismo 2009 m. vasario 13 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Nurodo, kad nėra pagrindo apeliaciniame skunde išdėstytais motyvais naikinti 2009-02-13 Panevėžio miesto apylinkės teismo sprendimą. Pagal CK 2.82 str. 4 d. nuostatas, juridinio asmens organų sprendimai gali būti pripažinti negaliojančiais, jei jie prieštarauja imperatyvioms įstatymų normoms, juridinio asmens steigimo dokumentams arba protingumo ir sąžiningumo principams. Lietuvos Aukščiausiasis teismas 2006-02-06 nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-91/2006 nurodė, jog detalus sprendimų nuginčijimo reglamentavimas (baigtinis ginčijimo pagrindų sąrašas, trumpi senaties terminai) leidžia daryti išvadą, kad siekiama, jog juridinių asmenų sprendimai nebūtų nuginčyti vien tik dėl formalių pažeidimų, nesukėlusių neigiamų padarinių nei pačiam juridiniam asmeniui, nei jo dalyviams ar viešajai tvarkai.

Remiantis Lietuvos Respublikos Aplinkos Ministro 1999 m. rugsėjo 30 d. įsakymu Nr. 310 patvirtinto „Dėl Reglamento STR 1.14.01:1999 „Pastatų plotų ir tūrių skaičiavimo tvarkos“ 13 p. buto naudingasis plotas yra visų kambarių, verslo patalpų bute ir šiltų pagalbinių patalpų (pagalbinio naudingojo ploto) plotų suma. Pagal to paties įsakymo 16 p., gyvenamojo pastato negyvenamųjų patalpų plotas yra visų butams nepriklausančių negyvenamųjų patalpų (parduotuvių, kontorų, paslaugų įmonių ir kt.) plotų suma. Šio ploto sudedamosios dalys skaičiuojamos pagal negyvenamųjų pastatų plotų skaičiavimo tvarką. Negyvenamųjų pastatų skaičiuojami šie patalpų plotai: pagrindinis, pagalbinis, bendrasis ir gyvenamųjų patalpų (jei jų yra). Bendrasis negyvenamojo pastato plotas yra pagrindinio ir pagalbinio plotų suma. Iš šių nurodytų nuostatų ir aplinkybių darytina išvada, kad negyvenamosioms patalpoms naudingas plotas neskaičiuojamas, tokios sąvokos nėra. Bendrija, nustatydama bendrosios dalinės nuosavybės dalis ieškovui, vadovaujasi reglamento STR 1.14.01:1999 20 p., apibrėžiančiu pagalbinį ir pagrindinį plotus. Pagrindinės bei pagalbinės patalpos gali būti ir rūsiuose, pusrūsiuose, funkcionaliai su pastatu susietuose priestatuose, pastogėse, antstatuose bei antresolėse. Todėl ieškovei skaičiuojamos eksploatacinės išlaidos, tikslinės rinkliavos ir kaupiamosios lėšos nuo 318,54 kv. m ploto pagrįstai. Nesutinka su ieškovės argumentu, kad negyvenamųjų patalpų plotai turi būti skaičiuojami analogiškai, kaip ir gyvenamųjų patalpų plotai, nes tai prieštarautų aukščiau nurodyto reglamento nuostatoms.

UAB „Kaunuva“ patalpas, kurias ji įvardija kaip rūsio patalpas, naudoja tiesioginei komercinei veiklai ir to ji neneigia. Ji yra į jas yra įrengusi, pasidariusi įėjimą iš patalpos 49-9 ir jas pritaikiusi tiksliniam naudojimui. Iš VĮ „Registrų centro" butų (patalpų) sąrašo, matyti, kad UAB „Kaunuva“ yra registravusi parduotuvės patalpą Nr. 51, 273,33 kv. m bei parduotuvės patalpą Nr. 52, 15,21 kv. m, o tai įrodo, kad ieškovė 318,54 kv. m plotą naudoja prekybos paskirčiai.

UAB „Kaunuva“ privatizavo rūsio patalpas kartu su techniniais koridoriais, todėl atsakovei patenkant prie bendrų namo tinklų, tenka naudotis ieškovės patalpose esančiais elektros tinklais apšvietimui, remontui ir dėl šios priežasties buvo priimtas sprendimas, kompensavimo būdu skaičiuoti ieškovei už elektros energiją, sunaudojamą bendruose bendrijos objektuose, atėmus ieškovės rūsio plotą, t. y nuo 221,67 kv. m. (žr. Elektros energijos tiekimo sąlygų ir elektros tinklų nuosavybės ribų nustatymo aktas Nr. 36-5-610).

Investiciniame projekte nurodytas skaičiuojamasis plotas 3 327,18 kv. m, kadangi šis plotas yra šildomas. Skaičiuoti šį plotą kitokiu būdu ar tvarka negalima, o byloje nėra duomenų, kad ieškovė būtų atsijungusi šildymą. Byloje yra UAB korporacijos „Matininkai“ paruošti kadastro duomenys, kuriuose yra užfiksuota, kad ieškovė turi šildymą iš centrinės šildymo sistemos. Prie kadastro duomenų yra pridėtas tai patvirtinantis 2006-11-28 aktas, pasirašytas komisijos, tarp jų dalyvaujant Valstybinės energetikos inspekcijos atstovams.

Bendrija paskaičiavo kaupimo lėšas remdamasi Panevėžio miesto savivaldybės nustatytu minimaliu kaupimo lėšų įmokos dydžiu, t. y. 0,147 Lt per mėnesį nuo bendro naudingo ploto, o tai yra numatyta 2005-10-22 daugiabučio namo gyventojų susirinkimo protokole Nr. 2. Neteisingai ieškovo apeliaciniame skunde nurodoma, kad bendrija nepateikė įrodymų apie turėtas išlaidas. Pagal pateiktą 2005-10-22 susirinkimo protokolo 6 darbotvarkės klausimo 2 p. nuspręsta samdyti buhalterį, jo išlaikymui skirti 289 Lt per mėnesį, 3 p. nutarta santechniko išlaikymui skirti 289 Lt per mėnesį; 4 p. nutarta elektriko išlaikymui skirti 103 Lt per mėnesį; 5 p. nutarta valdybos pirmininko išlaikymui skirti 200 Lt per mėnesį. Kasmet bendrijos valdyba pateikia ataskaitą už savo darbą, revizijos patikrinimo ataskaitą, kuriose pateikiama visų pajamų ir išlaidų ataskaita, kasmet patvirtinama bendrijos pajamų ir išlaidų sąmata.

Dalis paskolos už investicinį projektą ieškovei paskaičiuota tokiu pat principu t. y. nuo 221,67 kv. m (nuo ieškovo šildomo ploto). Investicinis projektas yra parengtas energetinio audito pagrindu. Paskolos dalis ieškovei priteista pagal kreditavimo sutartis bei mokėjimo grafikus.

Remiantis LR Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo (2000 m. birželio 20 d. įstatymo Nr. VIII-1741 ) 2 str. 5 d., bendrojo naudojimo objektai – bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė yra: 1) bendrosios konstrukcijos – pagrindinės daugiabučio namo laikančiosios (pamatai, sienos, perdengimai, stogas) ir kitos konstrukcijos (balkonų bei laiptinių konstrukcijos, fasadų apdailos elementai, įėjimo į namą laiptai ir durys); 2) bendroji inžinerinė įranga – daugiabučio namo vandentiekio, kanalizacijos, dujų, šilumos, elektros, telekomunikacijų ir rodmenų tinklai, ventiliacijos kameros, vamzdynai ir angos, šildymo radiatoriai, elektros skydinės, liftai, televizijos kolektyvinės antenos ir kabeliai, šilumos mazgai, karšto vandens ruošimo įrenginiai, katilinės ir kita bendro naudojimo inžinerinė techninė ranga bendrojo naudojimo patalpose ar konstrukcijose, taip pat šie objektai, įrengti atskiriems gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančiose patalpose, jeigu jie susiję su viso namo inžinerinės techninės įrangos funkcionavimu ir jeigu jie nėra trečiųjų asmenų nuosavybė; 3) bendrojo naudojimo patalpos – daugiabučio namo laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, jei jos nuosavybės teise nepriklauso atskiriems patalpų savininkams ar tretiesiems asmenims. Remiantis CK 4.75 str. 3 d., butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daryti atskaitymus kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti. Taigi, įstatymas ieškovę, kaip negyvenamųjų patalpų savininkę, proporcingai jos nuosavybės daliai, įpareigoja apmokėti visas išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas namui atnaujinti.

Kreditas butų langų keitimui, balkonų remontui, laiptinių remontui paskirstomas kiekvieno buto savininkui, pagal bute atliktų darbų vertę ir mokamas mokesčių surinkimo tvarka (2006-11-25 susirinkimo protokolas Nr. 3, 1 darbotvarkės klausimas 2 p.), todėl ieškovė dėl minėto sprendimo negali nukentėti, o teisės negali būti pažeidžiamos. Todėl nepagrįsti apeliantės argumentai, kad susirinkimo nutarimu yra įteisinama gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkų nelygybė (patalpų plotas nustatytas vadovaujantis STR 1.14.01:1999 20 p.).

2006-11-25 bendrijos narių susirinkime buvo patvirtintas valdybos nutarimas: „gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkai už suvartotą elektros energiją turi sumokėti iki kito mėnesio 30 d., laiku neatsiskaitę moka 0,04 proc. dydžio delspinigius už kiekvieną pradelstą kalendorinę dieną“. Šis nutarimas buvo priimtas ir patvirtintas remiantis 2005-12-29 Elektros energijos pirkimo–pardavimo sutarties 16 p., 26 p. pagrindu. Iš to kas išdėstyta, byloje yra nustatyta, kad skundžiami susirinkimo sprendimai buvo priimti daugiabučio namo savininkų bendrijos balsų narių dauguma, kurie yra įgyvendinti arba baigiami įgyvendinti, išskyrus balkonų remontą. Nei vienas sprendimas tiesiogiai ieškovės teisių nepažeidžia, ieškovė savo reikalavimų neindividualizavo, todėl naikinti priimtus sprendimus nėra jokio teisinio pagrindo, todėl apeliacinį skundą prašo atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas.

Motyvuojamoji dalis

Apeliacinis skundas tenkintinas (CPK 326 str. 1 d. 2 p., CPK 330 str.).

Apeliacinės instancijos teismas bylą nagrinėja neperžengdamas apeliacinio skundo ribų, kurias sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas ir absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 str.) argumentais. Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta.

Byloje nustatytos faktinės aplinkybės

Ieškovė UAB „Kaunuva“ yra pastato, esančio Smėlynė g. 49, negyvenamųjų patalpų bendraturtė su kitais to namo butų savininkais, kurie yra įsteigę šio daugiabučio namo — pastato, esančio Smėlynės g. 49, Panevėžyje, savininkų bendriją (b. 1. 7–8, 18, 28, 29–34,51–53, 54 tomas 1). Bendrijos narė yra ir UAB „Kaunuva“. Ieškovė UAB „Kaunuva“ nuosavybės teisėmis valdo negyvenamas patalpas, jose vykdo prekybinę veiklą. Nuosavybės teisėmis valdomos patalpos 221,67 kv. m ploto yra Smėlynės g. 49 namo pirmame aukšte su atskiru įėjimu į jas bei į nuosavybės teisėmis valdomas rūsio patalpas – 96,87 kv. m ploto. 2006-11-28 dienos pripažinimo tinkamu naudoti aktu po perplanavimo bendras patalpų plotas susideda iš 273,33 kv. m (t. 2, b. l. 152) ir 45,21 kv. m ploto, tokio dydžio patalpos įregistruotos ir VĮ Registrų centre nuo 2007-01-05 (t. 2, b. l. 151), jų suma išlieka 318,54 kv. m.

Ieškovės UAB „Kaunuva“ negyvenamosios patalpos yra atskirtos nuo gyvenamųjų patalpų – butų, ieškovė nesinaudoja butų laiptinėmis, balkonais. Šilumos sistema faktiškai UAB „Kaunuva“ nesinaudoja, savo patalpas šildo elektra, atskirai moka už sunaudotą elektros energiją. Tai patvirtina Smėlynės g. 49-ojo daugiabučio namo savininkų bendrijos pirmininko prašymas UAB „Kaunuva“ vadovui 2005-10-17 Nr. 14 (t. 1, b. l. 70), kuriame kalbama apie tai, kad namo butų savininkai dalyvaus daugiabučio namo modernizavimo programoje, neaišku, ar UAB „Kaunuva“ naudosis bendra centralizuota šildymo sistema, kuri, kaip nurodo, yra atjungta nuo namo šildymo sistemos.

2006 m. lapkričio 25 dieną įvykusiame Smėlynės g. 49-ojo daugiabučio namo savininkų bendrijos narių susirinkimas nutarė pagal R. Urbučio įmonės paruoštą investicijų projektą atlikti šilumos punktų renovaciją, šildymo sistemos remontą, laiptinių durų keitimą, laiptinių langų keitimą, laiptinių remontą, butų langų keitimą, balkonų remontą, darbus atlikti gavus paskolą, apmokėti už projekto paruošimą, rangos konkurso organizavimą. Investicijų dydžio riba – ne daugiau 356 300 Lt. Nutarta darbams įgyvendinti paimti paskolą iki 213 780 Lt 10 metų laikotarpiui. Bendrija nutarė nustatyti tokią paimtos paskolos grąžinimo tvarką:

- kreditas šilumos punktų renovacijai, šildymo sistemos remontui, laiptinių durų keitimui, laiptinių langų keitimui paskirstomas gyvenamų ir negyvenamų patalpų savininkams pagal nuosavybės teise turimą patalpos plotą bei atliktų darbų vertę ir renkamas iš savininkų mokesčių surinkimo tvarka;

- kreditas laiptinių remontui paskirstomas kiekvienos remontuojamos laiptinės atskirai tos laiptinės butų savininkams pagal nuosavybės teise turimą bendrą (naudingą) plotą bei atliktų darbų vertę ir renkamas iš savininkų mokesčių surinkimo tvarka;

- kreditas butų langų keitimui ir balkonų remontui paskirstomas kiekvieno buto savininkui pagal bute atliktų darbų vertę ir renkamas iš savininkų mokesčių surinkimo tvarka.

Susirinkimas nutarė, kad pradinę 10 procentų pirminę įmoką bendrija sumokės iš nuosavų sukauptų lėšų, surinkus iš butų ir negyvenamųjų patalpų savininkų kartu su kitais mokesčiais.

Teisiniai argumentai

Pirmosios instancijos teismas sprendime nurodė, kad ginčas tarp ieškovės ir atsakovės yra kilęs dėl mokesčių, rinkliavų ir tikslinių įmokų apskaičiavimo tvarkos ir pagrįstai pripažino, kad juos visus turi mokėti ieškovė nuo nuosavybės teisėmis priklausančių visų negyvenamųjų patalpų ploto, įskaitant ir rūsio patalpas. Ši išvada daroma atsižvelgiant į tai, kad Aplinkos ministro 1999-09-30 įsakymu Nr. 310 patvirtintos STR 1.14.01:1999„Pastatų plotų ir tūrių skaičiavimo tvarkos“ 16 p. nurodyta gyvenamojo pastato (koks yra Smėlynės g. 49) negyvenamųjų patalpų plotas yra visų butams nepriklausančių negyvenamųjų patalpų plotų suma. Kaip minėta, UAB „Kaunuva“ yra negyvenamosios, prekybos paskirties patalpos –parduotuvės savininkas, o bendras atsakovei priklausančių patalpų plotas yra 318,54 kv. m, be to, 2006-11-28 pripažinimo tinkamu naudoti aktu po perplanavimo bendras patalpų plotas išliko 318,54 kv. m (t. 2, b. l. 152), tokio dydžio patalpos įregistruotos ir VĮ Registrų centre nuo 2007-01-05. Šias prekybos paskirčiai naudojamas patalpas sudaro tiek patalpos, esančios Smėlynės g. 49-ojo namo rūsyje, tiek ir pirmame aukšte, kuriame butų nėra, yra tik negyvenamos patalpos. UAB „Kaunuva“ apskritai neturi nuosavybės teise jai priklausančių jokių gyvenamųjų patalpų, pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis nėra išskirtas priklausančių patalpų naudingas plotas. Bendrija yra nustačiusi, kad negyvenamųjų patalpų savininkams eksploatacinės išlaidos, tikslinės rinkliavos, kaupiamosios lėšos yra skaičiuojamos proporcingai savininkams priklausančiam (užimam) patalpų plotui, o tai atitinka CK 4.82 str. 3 d. nuostatas. Iš tikrųjų UAB „Kaunuva“ yra negyvenamųjų prekybinės paskirties patalpų savininkė, savo veiklai naudoja visas jai priklausančias patalpas, kurios įregistruotos nekilnojamojo turto registre kaip vieningas objektas (patalpų unikalus Nr. 4400-0990-2469:8779). Darytina išvada, kad nėra pagrindo iš ieškovės naudojamų ir jai nuosavybės teise priklausančių patalpų ploto atimti rūsio ir bendro naudojimo patalpų dalies ploto, kurie naudojami komercinei veiklai vykdyti, nes ir už jas taip pat turi mokėti bendrijos nustatytas namo išlaikymo ir priežiūros išlaidas bendra tvarka.

Apeliacinės instancijos teismas nurodo, kad nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme, visiškai neįvertinta ta aplinkybė, kad UAB „Kaunuva“ ir kitų savininkų negyvenamos patalpos yra atskirtos nuo butų patalpų, negyvenamųjų patalpų savininkai nesinaudoja laiptinėmis, kuriomis naudojasi tik butų savininkai. Tokia tvarka yra nusistovėjusi seniai, jos bendraturčiai laikosi. Ir CK 4. 83 str. 1 d. nustato, kad buto ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) turi teisę naudotis gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektais pagal jų funkcinę paskirtį, nepažeisdamas kitų patalpų savininkų (naudotojų) teisių ir teisėtų interesų. Akivaizdu, kad namo laiptinės yra skirtos tik butų savininkų naudojimui, šalys pripažino faktą, kad UAB „Kaunuva“ nėra prisijungusi prie namo centralizuotos šildymo sistemos, nors atjungimas nuo jos irgi nėra įteisintas norminių aktų nustatyta tvarka. Šiomis aplinkybėmis Smėlynės g. 49-ojo namo bendrijos nutarimai dėl investicijų projekto paruošimo ir įgyvendinimo išlaidų išieškojimo pažeidžia negyvenamųjų patalpų savininkų teises ir teisėtus interesus: tas bendro naudojimo patalpų – laiptinių remonto ir išlaikymo išlaidas turėtų apmokėti tik butų savininkų, o ne negyvenamųjų patalpų savininkai, nes laiptinės pagal funkcinę paskirtį skirtos tik butų savininkams. Neaišku, ar pagal investicijų įgyvendinimo projektą šildymo sistemos remontas apima ir ieškovo UAB „Kaunuva“ negyvenamųjų patalpų šildymo sistemą. Ieškovės tvirtinimu, neapima, nes šalys nesutaria iki šiol dėl prisijungimo prie centralizuoto šildymo. Negyvenamų patalpų savininkai pageidautų, bet bendrija nebesutinka. Tačiau kol ši sistema teisėtai nėra atjungta, tai ieškovė turi teisę reikalauti, kad šildymo sistemos remontas apimtų ir jos patalpų šildymo sistemą, o jei to nereikalauja, vargiai ar gali atsisakyti mokėti už šildymo sistemos remontą, t. y. dalyvauti išlaikant bendrą turtą, nes ji ne tik turi teisę gauti patalpų šildymo paslaugą ir mokėti. Ieškovė turi subjektinę teisę atsisakyti naudotis patalpų šildymo paslauga ir už tai mokėti. Nustatytomis aplinkybėmis bendrija nepagrįstai reikalauja iš ieškovės padengti investicijų projekto paruošimo ir įgyvendinimo išlaidas, nes nepateikė įrodymų, kad šios išlaidos naudojamos ir negyvenamosioms patalpoms tinkamai eksploatuoti skirtų sistemų ir įrenginių modernizavimui. Pagal bylos aplinkybes nustatyta, kad modernizavimas šiuo metu apima tik patalpas ir įrenginius, kurie pagal funkcinę paskirtį naudojami butų eksploatavimui.

Apylinkės teismas, tenkindamas priešieškinį nustatė, kad ieškovę su bendrija sieja narystės santykiai ir ji kartu yra ir namo bendraturtė, dėl ko vien dėl to susidarę nurodyti teisiniai santykiai pagal bendruosius įstatymų pradmenis sukuria civilines teises ir pareigas jų dalyviams (CK 1.1–1.5, 1.136, 1.137 str.).

Bendrijos teisėtai priimti nutarimai yra privalomi visiems bendrijos nariams. Būdama bendrijos narė ir bendrosios nuosavybės bendraturtė ieškovė kartu yra teisinių santykių, susijusių su šio namo bendrosios dalinės nuosavybės teisių įgyvendinimu, subjektas. Todėl UAB „Kaunuva“ turi vienodą pareigą su visais bendraturčiais proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai mokėti atskaitymams kaupti skirtas lėšas, kurios bus skiriamos visam namui atnaujinti (CK 4.82 str.l d., 3 d.). Smėlynės g. 49-ojo namo savininkų bendrija patiria išlaidas, mokėdama atlyginimą jos pirmininkui, santechnikui, elektrikui ir turi būtinų išlaidų buhalterinėms paslaugoms apmokėti tam, kad per bendriją būtų įgyvendinamos visų namo bendrosios dalinės nuosavybės dalyvių pareigos tinkamai prižiūrėti, išsaugoti ir išlaikyti namą bei to namo bendro naudojimo objektus. Ieškovei turi būti skaičiuojamos eksploatacinės išlaidos, tikslinės rinkliavos ir kaupiamosios lėšos nuo 318,54 kv. m ploto.

Bendrija priimtais nutarimais yra nustačiusi, kad negyvenamųjų patalpų savininkams eksploatacinės išlaidos, tikslinės rinkliavos, kaupiamosios lėšos yra skaičiuojamos proporcingai tiems savininkams priklausomam (jų patalpų užimam) naudingam plotui. Ieškovė UAB„Kaunuva“ yra negyvenamųjų prekybinės paskirties patalpų savininkė, visas valdomas patalpas naudoja savo veiklai, todėl nėra pagrindo iš ieškovės naudojamų ir jai priklausančių patalpų ploto atimti rūsio dalies plotą ir neskaičiuoti už jas mokesčių. Ieškovė dalį mokesčių moka ir tokiu būdu šią savo pareigą iš dalies ne tik pripažįsta, bet ir vykdo. Elektros energija naudojama ne tik namo gyventojų rūsių apšvietimui, bet rūsiuose yra įrengti bendrojo naudojimo objektai (šilumos mazgas, inžineriniai tinklai), o jų priežiūrai užtikrinti reikalingas elektros apšvietimas. Dėl šių nustatytų aplinkybių ieškovė privalo apmokėti savo dalį ir už bendro naudojimo elektros energiją, o toks mokėjimas atitinka teisingumo, protingumo ir sąžiningumo kriterijus (CK 1.5 str.).

Pirmosios instancijos teismas, nustatęs tokias aplinkybes, pagrįstai sprendė, jog atsakovės priešieškinis yra pagrįstas ir tenkintinas, priteisė iš ieškovės visus mokesčius, bendrijos turimas visas kitas būtinas išlaidas proporcingai visam jai priklausančių patalpų plotui už laikotarpį nuo 2005-01-01 iki 2008-05-31, kurias sudaro už administracinę ir techninę priežiūrą – 2863,78 Lt, už šildymo ir karšto vandens sistemos priežiūrą – 1086,24 Lt, kaupimo lėšos – 1451,72 Lt, bendroms bendrijos reikmėms sunaudotas elektros energijos lėšos – 289,77 Lt, išskyrus 1173,08 Lt kaupimo lėšų (jos sumokėtos 2008-11-14 mokėjimo nurodymu AB Ūkio banke) ir paskolos dalį už investicinio projekto įgyvendinimą už laikotarpį nuo 2008 metų kovo mėnesio iki 2008 metų gegužės mėnesio (imtinai) – 68,13 Lt, paskolos palūkanų dalį už investicinio projekto įgyvendinimą už laikotarpį nuo 2008 metų vasario mėnesio iki 2008 metų gegužės mėnesio (imtinai) – 66,29 Lt. (CK 4.82 str. l d., 3 d., 6.1 str., 6.37 str.) .

Kiti ieškovės reikalavimai netenkintini, nes jie priimti balsų dauguma ir visos bendrijos interesais, tiesiogiai ieškovės teisių nepažeidžia. Teismas atsižvelgia į tai, kad namo modernizavimo programa realiai baigiama vykdyti (pateiktas atliktų darbų perdavimo– priėmimo aktas Nr.1 ir Nr. 2, paimta paskola iš AB Parex banko, ji grąžinama). Bendrija turi galimybę pakoreguoti gauto ir panaudoto kredito grąžinimo tvarką pagal šioje byloje konstatuotas aplinkybes.

Dėl pasakyto Panevėžio miesto apylinkės teismo sprendimas naikintinas, priimtinas naujas sprendimas, keistinas bylinėjimosi išlaidų paskirstymas. UAB Kaunuva“ sumokėjo 403 Lt žyminio mokesčio, Smėlynės g. 49-ojo namo savininkų bendrija – 174,78 Lt, patirta 116,4 Lt procesinių dokumentų įteikimo išlaidų, bendrija sumokėjo 2100 Lt už advokatės I. Radinienės paslaugas.

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

Panevėžio miesto apylinkės teismo 2009 m. vasario 13 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują:

Ieškovės UAB „Kaunuva“ ieškinį atsakovei Smėlynės g. 49-ojo namo savininkų bendrijai dėl namo savininkų bendrijos susirinkimo nutarimų pripažinimo negaliojančiais tenkinti iš dalies, atsakovės Smėlynės g. 49-ojo namo savininkų bendrijos priešieškinį ieškovei UAB „Kaunuva“ tenkinti iš dalies.

Pripažinti negaliojančiu ieškovės UAB „Kaunuva“ atžvilgiu 2006 m. lapkričio 25 dienos Smėlynės g. 49-ojo daugiabučio namo savininkų bendrijos narių susirinkimo nutarimo dalį nustatyti paskolos grąžinimo tvarką:

- kreditas šilumos punktų renovacijai, šildymo sistemos remontui, laiptinių durų keitimui, laiptinių langų keitimui paskirstomas gyvenamų ir negyvenamų patalpų savininkams pagal nuosavybės teise turimą patalpos plotą bei atliktų darbų vertę ir renkamas iš savininkų mokesčių surinkimo tvarka.

Kitoje dalyje ieškinį atmesti.

Priteisti iš UAB „Kaunuva“ (įm. kodas 147625650) atsakovei Smėlynės g. 49-ojo namo savininkų bendrijai (įm. kodas 300087620) įsiskolinimą už laikotarpį nuo 2005-01-01 iki 2008-05-31 už administracinę ir techninę priežiūrą – 2863,78 Lt, už šildymo ir karšto vandens sistemos priežiūrą – 1086,24 Lt, kaupimo lėšų – 278,72 Lt, už bendrijos reikmėms sunaudotą elektrą – 289,77 Lt, iš viso – 4518,43 Lt. Kitoje dalyje priešieškinį atmesti.

Priteisti iš UAB „Kaunuva“ 58,2 Lt procesinių dokumentų įteikimo išlaidų į valstybės biudžetą ir priteisti Smėlynės g. 49-ojo daugiabučio namo savininkų bendrijai 1050 Lt advokato pagalbos išlaidų. 116,52 Lt žyminio mokesčio.

Priteisti iš Smėlynės g. 49-ojo namo savininkų bendrijos 58,2 Lt procesinių dokumentų įteikimo išlaidų į valstybės biudžetą, 134 Lt žyminio mokesčio ieškovui UAB „Kaunuva“.