- Teismas
- Kauno apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2015-03-02
- Bylos Nr.
- 2A-443-601/2015
- Teisminio proceso Nr.
- 2-69-3-10223-2014-5
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Izolda Nėnienė (pirm.), Evaldas Burzdikas (pran.), Virginijos Gudynienė
- Ieškovas
- UAB ,,Kilminė“
- Atsakovas
- UAB „Alkida“
- Trečiasis asmuo
- J. V. S., UAB „Signeda“
- Kategorijos
- 36.1pavadinimo nepavyko patikrinti
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš Evaldo Burzdiko (pranešėjas), Virginijos Gudynienės ir Izoldos Nėnienės (kolegijos pirmininkė) teismo posėdyje rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovės UAB ,,Kilminė“ apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo 2014 m. spalio 21 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės UAB „Kilminė“ ieškinį atsakovei UAB „Alkida“, trečiajam asmeniui J. V. S., dėl netesybų priteisimo ir atsakovės UAB „Alkida“ priešieškinį UAB „Kilminė“, trečiajam asmeniui UAB „Signeda“, dėl nuomos sutarties nutraukimo ir iškeldinimo iš patalpų.
Aprašomoji dalis
nustatė:
I. Ginčo esmė
Ieškovė kreipėsi į teismą, prašydama priteisti iš atsakovės 99 694,32 Lt netesybų, 6 proc. metinių palūkanų, bylinėjimosi išlaidas. Ieškovė su atsakove 2006 m. rugpjūčio 7 d. sudarė patalpų nuomos sutartį, pagal kurią atsakovė pradėjo naudoti savo prekybinei veiklai patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), Kaune. Sutartimi numatyta, kad jeigu ieškovė norės parduoti patalpas, tai nuomininkas turi pirmumo teisę jas pirkti. Jeigu nuomotojas parduos patalpas nesilaikydamas sąlygos pirmiausia pasiūlyti ieškovui ir parduos patalpas tretiesiems asmenims, tai turės sumokėti netesybas, kurios bus metinio nuomos mokesčio dydžio. Pastatas (duomenys neskelbtini), Kaune yra perleistas, todėl atsakovė turi sumokėti netesybas pagal sutartį, metinio nuomos mokesčio dydžio, t. y. 99 694,32 Lt.
Atsakovė priešieškiniu prašė nutraukti 2006 m. rugpjūčio 7 d. tarp ieškovės ir atsakovės sudarytą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį nuo teismo sprendimo priėmimo dienos.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
Kauno apylinkės teismas 2014 m. spalio 21 d. sprendimu (t. 2, b. l. 139-142):
Ieškinį atmetė ir priešieškinį patenkino.Nutraukė ieškovės UAB „Kilminė“ ir atsakovės UAB „Alkida“ sudarytą Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) dėl 613,88 kv. m. dydžio patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), Kaune, pirmame aukšte, unik. Nr. (duomenys neskelbtini).Priteisė iš ieškovės UAB „Kilminė“ atsakovei UAB „Alkida“ bylinėjimosi išlaidas – 3 700 Lt.Priteisė valstybei iš ieškovės UAB „Kilminė“ 59 Lt pašto išlaidų, sumokant VMI prie FM į biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), įmokos kodas 5660.
Teismas dėl netesybų priteisimo sprendė, kad iš Nekilnojamojo turto registro duomenų banko išrašo matyti, kad 2014-06-12 pastato (duomenys neskelbtini), Kaune, savininkas yra UAB „Alkida“, duomenys nenuginčyti, pastato pardavimas nėra įvykęs, todėl sprendė, kad nėra pagrindo priteisti netesybas. UAB ,,Alkida“ akcijų pardavimas nekeičia ginčo pastato savininko. Teismas pažymėjo, kad nėra įrodymų, kad sandoriai niekiniai ar apsimestiniai, laikė ieškinį neįrodytu ir atmestė. Dėl nuomos sutarties nutraukimo. Teismas sprendė, kad ieškovės nuomojamam pastatui reikalingas kapitalinis remontas, yra reikalinga užtikrinti tinkamą lietaus kanalizacijos veikimą, kas yra nuomotojo pareiga, tačiau nuomotojas negali vykdyti šios savo pareigos, nes nuomininkas nesutinka išsikelti iš patalpų ir sudaryti galimybę atlikti kapitalinį remontą. Neleisdamas nuomotojui pradėti kapitalinio remonto, nuomininkas tokiais veiksmais blogina pastato būklę, kas suteikia teisę nuomotojui reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Nors nuomininkas nurodė, kad pastatui reikalingas tik kosmetinis remontas, tačiau Statybos įstatymo 2 straipsnio 19 dalyje kosmetinis remontas apskritai nenumatytas. Net jeigu sutikti su ieškovės nuomone, kad kapitalinis remontas nėra reikalingas, tai akivaizdu, kad yra reikalingas paprastasis remontas, kurį atlikti yra nuomininko pareiga pagal šalių sudarytos Nuomos sutarties 8.2.1 p. Nuomininkas jokių remonto darbų neatliko ir neatlieka, tokiu būdu iš esmės nevykdydamas nuomos sutartimi prisiimtų įsipareigojimų. Jeigu nuomininkas tyčia ar dėl neatsargumo blogina daikto būklę ir, jeigu nuomininkas nedaro remonto tais atvejais, kai jis pagal įstatymus ar sutartį privalo jį daryti, nuomotojas turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Atsakovui nenurodžius ypatingų aplinkybių, kurios būtų pagrindas leisti skubiai vykdyti priimtą sprendimą, prašymą atmetė.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į apeliacinį skundą argumentai
Ieškovė (apeliantė) UAB ,,Kilminė“ apeliaciniu skundu prašo (t. 3, b. l. 3-17):
panaikinti Kauno apylinkės teismo 2014 m. spalio 21 d. sprendimą civilinėje byloje Nr. 2-14305-638/2014;priimti naują sprendimą – atsakovės UAB „Alkida“ priešieškinį atmesti; ieškovės UAB „Kilminė“ ieškinį tenkinti – priteisti ieškovės UAB „Kilminė“ naudai iš atsakovės UAB „Alkida“ 99 694,32 Lt netesybų ir 6 % metinių procesinių palūkanų. priteisti iš atsakovės UAB „Alkida“ ieškovės UAB „Kilminė“ patirtas bylinėjimosi išlaidas.
Šalies argumentai
Taip pat prašė iš atsakovės UAB „Alkida“ išreikalauti 2013-11-20 UAB „Alkida“ akcijų pirkimo – pardavimo sutartį su neužtušuotomis kainomis; 2014-03-31 UAB „Alkida“ akcijų pirkimo – pardavimo sutartį su neužtušuotomis kainomis.
Motyvuose nurodė:
sprendime nepagrįstai konstatuota, jog ieškovė nesutinka su pastato kapitaliniu remontu ir tokiu būdu trukdo atsakovei pasirūpinti pastato būkle. Atsakovė 2014-02-24 raštu patvirtino, jog atlikti pastato remonto darbus yra ne ieškovės, o atsakovės pareiga, tačiau tiksliai nenurodė, kokius konkrečius darbus ir per kokius terminus nori atlikti. Atsakovė 2014-02-24 raštu prašė ne laikinai atlaisvinti patalpas statybos darbų atlikimui, o nutraukti Nuomos sutartį. Ieškovė neprieštaravo dėl kapitalinio ar rekonstrukcijos darbų atlikimo, sutiko sustabdyti patalpose veikiančio prekybos centro veiklą, kad būtų atlikti darbai. Atsakovė su ieškove nederino ir net nebandė derinti galimo remonto darbų apimties, grafikų ir kitų detalių. Remontas buvo tik formali priemonė, kad ieškovė atlaisvintų patalpas; sprendime netinkamai suvokta kapitalinio remonto atlikimo pareigos esmė ir netinkamai aiškintas ir taikytas su tuo susijęs teisinis reguliavimas. Atsakovė neįrodinėjo, jog poreikis atlikti pastato kapitalinį remontą galėtų būti vertinamas kaip būtinas ir neatidėliotinas CK 6.492 str. 4 d. prasme. Norint atlikti pastato kapitalinį remontą atsakovė turi ne nutraukti sutartį, o gauti teismo leidimą kapitalinio remonto darbų atlikimui. Kapitalinis remontas ir jo atlikimas yra nuomotojo pareiga, o ne pagrindas nuomotojui nutraukti nuomos sutartį;teismas nepagrįstai tuos pačius reikiamus atlikti darbus sprendime vienu atveju vertino kaip kapitalinį remontą, o kitu atveju kaip paprastąjį remontą. Ieškovė nuomojasi ne visą pastatą, o kai kurias patalpas, todėl negali būti ieškovė atsakinga už viso pastato stogo ar šiluminių savybių būklę. Ieškovė yra atlikusi eilę darbų. 2012-04-01 susitarimu šalys aiškiai susitarė, kad atsakovė turi pareigą atlikti nuomojamų patalpų stogo taisymo darbus. Atsakovė ieškovei niekada nenustatė termino, jog ieškovė ištaisytų kokius nors pastato ar patalpų defektus;rašytiniai įrodymai, kuriais teismas grindė tariamą netinkamą ieškovės įsipareigojimų daryti paprastą remontą vykdymą yra visiškai nesusiję su patalpomis ir išeina už ieškovės atsakomybės pagal nuomos sutartį ribų. Įrodymai susiję su pastato dalimi, kurios ieškovė nenuomoja. Teismas pažeidė įrodymų vertinimo visapusiškumo principą;teismas netinkamai taikė ir aiškino CK 6.497 str. 1 d. 2 ir 4 p. Byloje nebuvo sąlygų konstatuoti nei faktinio, nei teisinio pagrindo nurodytos normos taikymui, nes ieškovė neatliko jokių veiksmų, kurie blogintų patalpų, o tuo labiau pastato būklę. Ieškovė tinkamai vykdė Nuomos sutartį ir atsakovė jokių pretenzijų dėl Nuomos sutarties vykdymo ieškovei neturėjo. Sutarties nutraukimas taikytinas, kai šalys nebegali kitaip išspręsti kilusių nesutarimų ir pažeidimai yra tokio esmingumo, kurie suteikia galimybę sutarties nutraukimui, kai šiuo atveju tokių ieškovės pažeidimų nebuvo;sprendime padaryta teisinė klaida, susijusi su CK 6.497 str. 3 d. pažeidimu. Nuostatoje nustatyta viena iš būtinų sąlygų, kuriai esant negyvenamosios patalpos nuomos sutarties šaliai atsiranda teisė kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą – prieš kreipiantis į teismą su tokiu reikalavimu, reikalinga, kad nuomotojas nusiųstų nuomininkui rašytinį įspėjimą dėl būtinumo įvykdyti prievolę arba pašalinti pažeidimus per protingą terminą. Atsakovė niekada nebuvo pateikusi ieškovei įspėjimo ir nustačiusi protingo termino. Teismas netinkamai vertino 2014-02-24 ir 2014-05-19 raštus, kurių turinys negali būti vertinamas kaip įspėjimas CK 6.497 str. 3 d. ir Nuomos sutarties 12.2.1. p. prasme;ieškovė yra investavusi į ginčo patalpas, o nutraukus sutartį ir tam objektyviai nesant jokio pagrindo būtų grubiai pažeisti ieškovės nuomos sutarties pagrindu įgytų teisėtų lūkesčių apsaugos ir favor contractus principai, taip daroma neleistina intervencija į civilinių teisių santykių stabilumą;neįvertinta, jog atsakovė realiai nebendradarbiavo su ieškove ir savo veiksmus modeliavo taip, kad tik surastų bent kokį formalų ir visiškai nepagrįstą pretekstą siekti Nuomos sutarties nutraukimo, ieškovė prašė atsakovės nurodyti konkrečias norimų atliktų darbų detales, tačiau to nepadarė, kai ieškovei, kaip verslo subjektui, vykdančiai prekybos centro veiklą, yra būtina žinoti kokiam terminui ir kokiomis sąlygomis bus būtina nutraukti savo veikla, nes tai lemia ženklias papildomas sąnaudas ir nuostolius;sprendime nebuvo pasisakyta dėl ieškovės reikalavimo dėl netesybų, neanalizuoti reikalavimą pagrindžiantys įrodymai. Nors ieškovė atsisakė įsigyti pastatą už atsakovės siūlomą kainą, nes ji buvo ieškovei per didelė, tačiau ieškovė aiškiai išreiškė suinteresuotumą įsigyti ginčo turtą už rinkos sąlygas atitinkančią kainą. Atsakovės akcininkams perleidus visas atsakovės akcijas buvo bandoma išvengti Nuomos sutarties 4.16. p. įtvirtintą ieškovės pirmenybės teisę. Ginčo turtą buvo siekiama parduoti UAB ,,Vaiskona“ ir su bendrove susijusiems asmenims. Atsakovė realiai bevykdo jokios kitos veiklos, kaip tik pastato nuomą, ir neturi jokio kito turto. 2013-11-20 sutartis (kaip ir 2014-03-31 sutartis) laikytina apsimestine, nes šiuo sandoriu išreikšta sandorio šalių valia neatitinka tikrųjų šalių ketinimų. Šiuo sandoriu jo šalys iš tikrųjų siekė ne perleisti atsakovės akcijas, bet perimti atsakovės turtą. Nepagrįsta teismo pozicija, jog apsimestinis sandoris negali būti niekiniu sandoriu. Teismas apsimestinio sandorio pasekmes turėjo ir privalėjo taikyti, nepaisant to, jog byloje nebuvo pareikštas savarankiškas reikalavimas dėl sandorio pripažinimo apsimestiniu. Ieškovė turėjo teisę apsimestinio sandorio faktą naudoti prieš atsakovę ir toks naudojimas buvo sąlygojamas reikalavimo dėl netesybų priteisimo pareiškimo. Be to, atsižvelgiant į ieškovės tikslą dėl netesybų priteisimo, ieškovė neturėjo reikšti savarankiško reikalavimo dėl sandorio pripažinimo apsimestiniu.
Atsiliepimas
Atsakovė UAB ,,Alkida“ atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo (t. 3, b. l. 24-32):
Kauno apylinkės teismo 2014-10-21 sprendimą palikti nepakeistą. Ieškovės UAB „Kilminė“ apeliacinį skundą atmesti.Atmesti ieškovės reikalavimą iš atsakovės UAB „Alkidą“ išreikalauti šiuos rašytinius įrodymus – 2013-11-20 UAB „Alkida“ akcijų pirkimo – pardavimo sutarti su neužtušuotomis kainomis ir 2014-03-31 UAB „Alkida“ akcijų pirkimo – pardavimo sutarti su neužtušuotomis kainomis.Priteisti ieškovei UAB „Alkidą“ iš ieškovės UAB „Kilminė“ bylinėjimosi išlaidas 2 500 Lt pagal pateiktus kvitus.
Atsiliepimas
Motyvuose nurodė:
ieškovė netesybas kildina dėl neva tai pažeisto Nuomos sutarties 4.16 p., t. y. kad jai nebuvo pasiūlyta nusipirkti patalpų, tačiau toks reikalavimas nepagrįstas, kadangi patalpos, adresu (duomenys neskelbtini), Kaunas, nebuvo parduotos. Ieškovė painioja patalpų pardavimą su visos bendrovės akcijų pardavimu. Buvo parduodamos tik atsakovės akcijos, kurių pardavimo atsakovė įtakoti negalėjo. Trečiasis asmuo J. V. S. įgijo visą UAB ,,Alkida“ su visu jos turtu, teisėmis ir pareigomis. Nei vienas akcininkas nėra nuomos sutarties šalis, nuomos sutartis nesukelia jiems jokių teisių ir pareigų, todėl nepagrįstai teigiama, kad akcijų perleidimo sutartys (kurių ieškovė neginčijo) yra apsimestinės. Nepagrįsta, kad atsakovė, prieš parduodant atsakovės akcijas, privalėjo pranešti apie tai ieškovei ir pasiūlyti jai nupirkti patalpas;nepagrįstas argumentas, kad teismas apsimestinio sandorio pasekmes turėjo ir privalėjo taikyti nepaisant to, jog byloje nebuvo pareikštas savarankiškas reikalavimas dėl sandorio pripažinimo apsimestiniu. Teismas neturi pareigos suformuluoti už ieškovę reikalavimų ar būti aktyvus. Ieškovei teigiant, kad akcijų pirkimo – pardavimo sandoriai yra apsimestiniai ir niekiniai tuo pačiu metu, ji, o ne teismas, turi pareigą įrodyti, kad sandoriai yra niekiniai ar apsimestiniai;nuomos sutarties sąlygos yra parengtos išimtinai ieškovės naudai, jos rodo šalių prievolių neatitikimą ir šalių nelygybę. Nuomos sutarties sąlygos neatitinka atsakovės valios dėl delspinigių dydžio ir pripažintina, kad patalpų nuomos rinkoje tokio dydžio netesybos yra aiškiai per didelės, pažeidžiančios CK 1.5 straipsnyje įtvirtintus principus, šalių interesų pusiausvyrą bei viešąjį interesą;priešingai nei nurodo apeliantas, pateikti dokumentai bei liudytojų parodymai neabejotinai įrodo, kad tiek nuomojamoms patalpoms, tiek ir visam atsakovei priklausančiam pastatui, adresu (duomenys neskelbtini), Kaunas, yra būtinas kapitalinis remontas, kadangi pastato techninė būklė netenkina Statybos įstatymo reikalavimų. Dėl paminėtos priežasties 2014-02-24 kreiptasi į ieškovę, prašant nutraukti Negyvenamųjų patalų nuomos sutartį bei leisti UAB „Alkida“ pradėti pastato remonto ir rekonstrukcijos darbus. Nors ieškovė nurodė, kad neprieštarauja kapitaliniam remontui, tačiau realiai neleidžia atsakovei daryti kapitalinio remonto, neatlaisvina patalpų ir kt.;ieškovė nurodo, kad pastatui reikalingas paprastas remontas. Patalpoms reikalingas ne tik kapitalinis, bet ir einamasis remontas. Tokį remontą atlikti privalėtų nuomininkas, tačiau ieškovė jokių remonto darbų pastaruoju metu neatliko ir neatlieka, kas reiškia, kad ieškovė (nuomininkė) iš esmės nevykdo nuomos sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, kas yra pagrindas nutraukti sutartį. Ieškovė nelaiko patalpų tvarkingų;nuomos sutartis sudaryta neturint teisės jos sudaryti, pažeidžiant įmonės įstatus, kadangi nuomos sutartis sudaryta nesant UAB „Alkida“ visuotinio akcininkų sprendimo ir pritarimo, kas laikytina esminiu sutarties pažeidimu. Dabartinis akcininkas J. V. S. nepritaria Nuomos sutarties sudarymui. Nuomos sutarties sąlygos yra nesąžiningos ir naudingos tik UAB „Kilminė“. Sutarties šalių nelygybė, kokia yra įtvirtina sutartyje, negali būti pateisinama. Nors sutartis sudaryta 10 metų, tačiau aiškinant sutartį laikytina, kaip sudaryta daugybei metų ir neterminuota.
Atsiliepimas
Trečiasis asmuo J. V. S. atsiliepimu prašė ieškovės UAB „Kilminė“ apeliacinį skundą atmesti. Atmesti ieškovės reikalavimą iš atsakovės UAB „Alkida“ išreikalauti rašytinius įrodymus. Prašė priteisti trečiajam asmeniui J. V. S. iš ieškovės UAB „Kilminė“ bylinėjimosi išlaidas (t. 3, b. l. 36-40).
Trečiasis asmuo atsiliepime į ieškovės UAB ,,Kilminė“ iš esmės nurodė tuos pačius, kai ir atsakovė UAB ,,Alkida“ atsiliepime į apeliacinį skundą, argumentus. Nurodė, kad ieškovė painioja dalies patalpų pardavimą ir visos bendrovės akcijų pardavimą. Trečiasis asmuo įsigijo įmonę su teisėmis ir pareigomis, o ne konkretų jos turtą. UAB ,,Alkida“ nėra likviduojama. Akcijų pirkimo sandoris nėra apsimestinis ar niekinis. Ieškovės skundo reikalavimas išreikalauti akcijų pirkimo –pardavimo sutartis su jų kainomis, kai tuo tarpu ieškovė nereiškė reikalavimo perkelti jai akcijų pirkėjo teises, yra visiškai nepagrįstas ir neteisėtas, neteisėtai pažeidžia J. V. S. teisę į privatų gyvenimą. Ieškovės pozicija dėl akcijų pirkimo – pardavimo sandorio, t. y. ar niekinis, ar negaliojantis nenuosekli. Ieškovės prašomų priteisti netesybų dydis nuostolingas įmonei, aiškiai per didelės. Ieškovė dėl akcijų pirkimo – pardavimo jokių nuostolių nepatyrė. Pastatui (duomenys neskelbtini), Kaunas, reikalingas kapitalinis remontas, tačiau ieškovė realiai neleidžia atsakovei jo atlikti (nepagrįstai ginčija atsakovės teisę daryti kapitalinį remontą). Teismas pagrįstai laikė, kad CK 6.497 straipsnio 3 dalies reikalavimas rašytiniu būdu įspėti nuomininką duodant protingą terminą pažeidimams pašalinti, buvo įvykdytas. Per visą įspėjimo laikotarpį ieškovė nesiėmė jokių veiksmų, patalpų neatlaisvino, einamojo remonto nedarė, o tik reikalavo atsakovę derinti statybos projektus, darbus, terminus pagal ieškovės norus. Nuomos sutartis sudaryta nesant akcininkų sprendimo ir pritarimo, o trečiasis asmuo, šiuo metu būdama UAB ,,Alkida“ akcininke, nuomos sutarties sudarymui nepritaria.
Motyvuojamoji dalis
IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Apeliacinis skundas tenkintinas iš dalies.
Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą, neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, kurias sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas, t. y. apeliacinės instancijos teismas patikrina, ar skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas yra teisėtas ir pagrįstas (CPK 320 straipsnio 1 dalis, 263 straipsnio 1 dalis). Nagrinėjamos bylos atveju absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta (CPK 329 straipsnio 2, 3 dalys).
Dėl netesybų priteisimo.
Nustatyta, kad 2006 m. rugpjūčio 7 d. tarp šalių, atsakovės UAB „Alkida“ ir apeliantės (ieškovės) UAB „Kilminė“ buvo sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – sutartis), pagal kurią nuomininkei UAB „Kilminė“ buvo išnuomotos 613,88 kv. m. (iš atsakovei priklausančių 1 147,48 kv. m.) patalpos pastate (duomenys neskelbtini), Kaune (t. 1, b. l. 11-18, 137). Pagal sutarties 4.16 punktą, atsakovė (nuomotoja) įsipareigojo pirmumo teise parduoti patalpas apeliantei (nuomininkei), jeigu jos bus parduodamos. Todėl nuomotojas, norėdamas parduoti patalpas, pirmiausia raštu pasiūlys nuomininkui jas pirkti, pasiūlyme nurodydamas visas esmines patalpų pardavimo sąlygas. Nuomotojas, per 30 dienų po tokio pasiūlymo pateikimo negavęs iš nuomininko sutikimo pirkti patalpas, turi teisę parduoti patalpas bet kokiems tretiesiems asmenims. Jeigu nuomotojas parduos patalpas nesilaikydamas šiame straipsnyje nurodyto įsipareigojimo, jis sumokės nuomininkui netesybas kurios bus lygios metinio nuomos mokesčio, mokamo pagal šią sutartį dydžiui (t. 1, b. l. 13).
Apeliantė prašo priteisti netesybas remdamasi sutarties 4.16 punktu, nes 2013 m. lapkričio 20 d. sutartimi atsakovės UAB „Alkida“ visos akcijos (561 akcija) buvo parduotos UAB „Vaiskona“, o 2014 m. kovo 31 d. UAB „Vaiskona“ šias akcijas pardavė trečiajam asmeniui J. V. S., t. y. tokiu būdu atsakovė pažeidė sutarties 4.16 punktą ir, nesilaikydama susitarimo, sudarydama apsimestinius sandorius, išnuomotą turtą pardavė tretiesiems asmenims.
Pirmosios instancijos teismas atmetė ieškinį, motyvuodamas tuo, kad atsakovės akcijų pardavimas nepakeitė išnuomoto turto savininko, juo toliau išliko atsakovė, bei nepateikė įrodymų, jog tai buvo apsimestiniai sandoriai.
Teisėjų kolegija neturi pagrindo nesutikti su pirmosios instancijos teismo motyvais. Kaip matyti iš sutarties 4.16 punkto, atsakovė įsipareigojo pirmumo teise parduoti apeliantei būtent išnuomotas patalpas (613,88 kv. m.) ir tik tuomet, kai bus nuspręsta jas parduoti (jos bus realiai parduodamos). Ši sutarties sąlyga nėra ginčijama, ji yra visiškai aiški ir suprantama, t. y. apeliantei užtikrinta tam tikra garantija, kad jai išnuomotos patalpos, kurias ji prisitaikė ir naudoja savo komercinei veiklai, nebus parduotos tretiesiems asmenims, nesuteikiant jai galimybės pirmumo teise jas įsigyti, tuo užsitikrinant savo komercinės veiklos stabilumą (nepriklausomumą nuo nuomotojo). Tačiau aptariama sąlyga neatima iš atsakovės teisės laisvai disponuoti savo turtu, kuris nėra apeliantei išnuomotas, o juo labiau atsakovės akcininkams laisvai disponuoti savo akcijomis (toks teisių ribojimas sutartyje nenumatytas). Taigi, nagrinėjamu atveju, apeliantei išnuomotas turtas (613,88 kv. m. patalpų) nebuvo nei pardavinėjamas, nei parduotas, todėl nėra jokio pagrindo svarstyti apie sutarties 4.16 punkto pažeidimą. Apeliantei išnuomoto turto savininkas (nuomotojas) nepasikeitė, o tai, kad pasikeitė nuomotojo savininkai (akcininkai), neturi įtakos sutarčiai.
Nepagrįstu laikytinas apeliacinio skundo argumentas, kad pirmosios instancijos teismas turėjo ex officio (savo iniciatyva) pripažinti atsakovės akcijų pirkimo-pardavimo sandorius niekiniais. Teisėjų kolegija pažymi, kad tam, jog teismas sandorį pripažintų niekiniu svo iniciatyva, nesant reikalavimo, byloje turi būti nustatytas akivaizdus tokio sandorio negaliojimo faktas ir pagrindas. Nagrinėjamu atveju, aplinkybių, kad akcijų pirkimo-pardavimo sandoriai yra niekiniai, byloje nenustatyta. Tokių įrodymų nepateikė ir apeliantė (CPK 178 str.). Byloje nėra jokių įrodymų, patvirtinančių, kad akcijų pirkimo-pardavimo sandoriais buvo siekiama pridengti apeliantei išnuomotų patalpų pardavimą.
Nepagrįstu laikytinas apeliantės prašymas išreikalauti akcijų pirkimo-pardavimo sutartis su neužtušuotomis kainomis. Teisėjų kolegija pažymi, kad akcijų pardavimo kaina neturi įtakos šios bylos ginčo esmei, nes ginčo esmė – ar buvo parduodamos (-tos) apeliantei išnuomotos patalpos (nustatyta, jog nebuvo parduodamos), o ne akcijų pirkimo-pardavimo sandorių negaliojimas.
Dėl nuomos sutarties nutraukimo.
Apeliaciniame skunde ieškovė nurodo, kad pirmosios instancijos teismas, patenkindamas priešieškinį ir nutraukdamas sutartį, netinkamai taikė tiek CK 6.492 straipsnio nuostatas, reglamentuojančias išnuomoto daikto kapitalinio remonto darymą, tiek CK 6.497 straipsnio nuostatas, reglamentuojančias sutarties nutraukimą prieš terminą nuomotojo reikalavimu bei pažeidė įrodymų vertinimą reglamentuojančias nuostatas, neįvertino atsakovo nebendradarbiavimo.
Teisėjų kolegija šioje dalyje sutinka su apeliacinio skundo argumentais.
Ginčo esmė – ar yra pagrindas nutraukti tarp šalių sudarytą 2006 m. rugpjūčio 7 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini).
Pažymėtina, kad pirmosios instancijos teismo motyvai, kuriais remiantis buvo nutraukta sutartis, nėra pakankamai aiškūs ir suprantami, nėra aišku, kokiu gi teisiniu pagrindu nutraukta sutartis.
Byloje nustatyta, kad sutartyje išnuomotoms patalpoms reikalingas kapitalinis remontas. Iš esmės to neginčija ir apeliantė, kuri ne kartą yra išreiškusi sutikimą šių darbų atlikimui (prašė tik suderinti šių darbų apimtis ir terminus). Atsakovė prašo nutraukti sutartį, nes apeliantė trukdo daryti kapitalinį remontą, dėl ko blogėja pastato būklė. Teisėjų kolegija sprendžia, kad kapitalinio remonto reikalingumas nėra pagrindas nutraukti sutartį, nes atsakovas, turėdamas pareigą savo lėšomis daryti išnuomoto daikto kapitalinį remontą (CK 6.492 str. 1 d.), turi teisę pareikalauti, kad nuomininkas laikinai atsisakytų naudotis išsinuomotu daiktu, jeigu kapitalinis remontas yra būtinas ir neatidėliotinas, o jeigu kapitalinis remontas nėra neatidėliotinas ir nuomininkas nesutinka laikinai atsisakyti teisės naudotis daiktu, nuomotojas privalo gauti teismo leidimą laikinai apriboti nuomininko teisę naudotis išsinuomotu daiktu (CK 6.492 str. 4 d.), t. y. įstatymas reglamentuoja tvarką išnuomotų patalpų kapitaliniam remontui atlikti, bet nenumato galimybės dėl to nutraukti sutartį.
CK 6.497 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad nuomotojas turi teisę pareikšti teisme reikalavimą (ką atsakovė ir padarė) nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jeigu <...> 2) nuomininkas tyčia ar dėl neatsargumo blogina daikto būklę; <...> 4) nuomininkas nedaro remonto tais atvejais, kai jis pagal įstatymus ar sutartį privalo jį daryti. Šios straipsnio 3 dalyje numatyta, kad nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie būtinumą įvykdyti prievolę ar pašalinti pažeidimus per protingą terminą, tačiau nuomininkas, gavęs tokį įspėjimą, per protingą terminą prievolės neįvykdė ar pažeidimų nepašalino. Sutarties 12.2.1. punkte numatyta, kad nuomotojas turi teisę nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jei nuomininkas tyčia ar dėl neatsargumo blogina patalpų būklę, buvo nuomininko raštu apie tai įspėtas ir šio pažeidimo nepašalino per nuomininko nustatytą protingą terminą. Taigi, atsakovė, kaip nuomotojas, turi teisę nutraukti sutartį tik prieš tai raštu įspėjusi apeliantę (nuomininkę), jog ši per nustatytą terminą pašalintų pažeidimus (atliktų nurodytą remontą; nutrauktų veiksmus, kurie blogina daikto būklę ir pan.), o ši jų nepašalino. Nagrinėjamu atveju, atsakovė tokio įspėjimo nėra pateikusi apeliantei, todėl pirmosios instancijos teismui nebuvo pagrindo pripažinti, jog yra pagrindas nutraukti sutartį pagal CK 6.497 straipsnio 1 dalies 2 ir 4 punktus. Pažymėtina, kad byloje pateikti įspėjimai (2014 m. vasario 24 d. ir 2014 m. gegužės 19 d.) savo turiniu ir tikslu neatitinka CK 6.497 straipsnio 3 dalyje nurodyto įspėjimo, nes juose prašoma arba nutraukti sutartį dėl pastato remonto ir rekonstrukcijos darbų (t. 1, b. l. 37-40), arba atlaisvinti patalpas kapitaliniam remontui atlikti (t. 1, b. l. 43), tuo tarpu, kai rašytiniame įspėjime turėtų būti nurodyti pažeidimai bei protingas jų pašalinimo terminas.
Teisėjų kolegija sutinka su apeliantės argumentu, kad atsakovė vykdydama sutartį nebendradarbiavo. Teisėjų kolegija pažymi, kad įstatyme numatytas imperatyvas, jog vykdydamos sutartį, šalys privalo bendradarbiauti ir kooperuotis (CK 6.38 str. 3 d., 6.200 str. 2 d.). Tai reiškia, kad šalys turi sudaryti tinkamas sąlygas prievolei vykdyti; prireikus keistis informacija, reikšminga prievolės vykdymui; laiku pranešti apie kylančias kliūtis prievolei vykdyti ir pan. Iš byloje pateiktų dokumentų matyti, kad apeliantė neprieštaravo kapitalinio remonto darbams, tik prašė suderinti darbų apimtis ir terminus, tačiau atsakovė nenurodė nei jokių konkrečių numatomų atlikti darbų, nei šių darbų terminų. Tokie atsakovės, kaip juridinio asmens, nuomojančio patalpas komerciniams tikslams, veiksmai (neveikimas), atsižvelgiant į apeliantės komercinę veiklą, jos lūkesčius (išsinuomotas patalpas pritaikė savo prekybinei veiklai; vykdo prekybą; sutarties terminai, galėjimas vykdyti prekybą, apeliantei turi ypatingai svarbią reikšmę), laikytini atsisakymu bendradarbiauti bei siekiu formaliais pagrindais nutraukti sutartį.
Kiti apeliacinio skundo argumentai nesvarstytini, nes jie neturi įtakos teismo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui.
Taigi, teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas, spręsdamas ginčą šioje dalyje, netinkamai taikė tiek materialinės (CK 6.492 str., 6.497 str., 6.200 str. 2 d.), tiek procesinės teisės (CPK 185 str.) normas, dėl ko teismo sprendimas keistinas, panaikinant jį patenkinto priešieškinio dalyje ir priešieškinį atmetant, nenustačius teisinių pagrindų sutarčiai nutraukti (CPK 326 str. 1 d. 3 p.).
Sutarties sudarymo teisėtumo aspektų (sutartis sudaryta pažeidžiant įmonės įstatus; sutartis nesąžininga, suteikia apeliantei nepagrįstai perdėtą pranašumą ir kt.) apeliacinės instancijos teismas neanalizuoja, nes tai nėra nagrinėjamos bylos dalykas (sutarties nutraukimo teisėtumas ir pagrįstumas). Atsakovės (priešieškinyje, atsiliepime į apeliacinį skundą) nurodomos aplinkybės dėl sutarties sudarymo teisėtumo, sutarties sąlygų sąžiningumo galų būti pagrindas sutarčiai pakeisti (CK 6.223 str. 6.228 str.), ar pripažinti ją negaliojančia (CK 6.224 str.), tačiau tai nėra įstatyme įtvirtinti pagrindai sutarčiai nutraukti (CK 6.217 str., 6.497 str.).
Bylinėjimosi išlaidų paskirstymas.
Teisėjų kolegija sprendžia, kad atmetus tiek ieškovės ieškinį, tiek atsakovės priešieškinį, šalių turėtos išlaidos vienai iš kitos nepriteistinos, t. y. kiekvienai šaliai tenka jos turėtos bylinėjimosi išlaidos, todėl sprendimo dalis dėl bylinėjimosi išlaidų (3 700 Lt) priteisimo iš ieškovės panaikintina. Išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu pirmosios instancijos teisme (59,36 Lt/17,19 Eur), tarp šalių paskirstytinos lygiomis dalimis, t. y. iš kiekvienos valstybei priteistina po 8,60 Eur.
Rezoliucinė dalis
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos CPK 325 straipsniu, 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu, 331 straipsniu,
nutaria:
Apeliacinį skundą patenkinti iš dalies.
Panaikinti Kauno apylinkės teismo 2014 m. spalio 21 d. sprendimo dalį, kurioje priešieškinys patenkintas ir priešieškinį atmesti.
Pakeisti teismo sprendimo dalį dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo ir ją išdėstyti taip:
priteisti iš ieškovės UAB „Kilminė“, į. k. (duomenys neskelbtini), ir iš atsakovės UAB „Alkida“, į. k. (duomenys neskelbtini), po 8,60 Eur (aštuonis eurus 60 ct) bylinėjimosi išlaidų valstybei, sumokant Valstybinei mokesčių inspekcijai prie LR FM (kodas (duomenys neskelbtini)) į biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), įmokos kodas 5660.
Kitoje dalyje sprendimą palikti nepakeistą.