Vilniaus miesto apylinkės teismo nutartis

Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 681 straipsnio 1 dalis numato, jog areštuodamas skolininko turtą, antstolis jį įkainoja rinkos kainomis, atsižvelgdamas į turto nusidėvėjimą bei į arešto metu dalyvaujančių išieškotojo ir skolininko nuomones. Pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 2 straipsnio 10 dalies nuostatas, turto arba verslo rinkos vertė – apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtu būti parduotas turtas arba verslas jo vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį norinčių parduoti turtą arba verslą ir norinčių jį įsigyti asmenų sandorį po šio turto arba verslo tinkamo pateikimo rinkai, kai abi sandorio šalys veikia dalykiškai, be prievartos ir nesaistomos kitų sandorių ir interesų. Taigi pagal įstatymą vykdymo procese areštuotas turtas turi būti įkainotas objektyviai, maksimaliai artima esančiai laisvoje rinkoje turto rinkos kaina. Šiuo nagrinėjamu atveju teigtina, kad skolininkui J. P. priklausantis 4,3100 ha bendro ploto kitos paskirties žemės sklypas, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), įkainuotas 50 900,00 Eur suma, vienašališkai, nedalyvaujant skolininkui (pareiškėjui), nepagrįstai, neinformavus skolininko (pareiškėjo) apie apžiūros laiką ir negavus sutikimo apžiūrai.

Taip pat pareiškėjas (skolininkas) J. P. nurodė, kad ekspertas nustatydamas turto vertę netinkamai vadovavosi turto vertinimo metodikos lyginamuoju metodu. Pagal turto ir verslo vertinimo metodiką, lyginamojo metodo esmė – vertinamojo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui. Nagrinėjamu atveju, eksperto paimti palyginamieji nekilnojamojo turto objektai – žemės sklypai yra skirtingose vietovėse, skirtingų plotų, paskirčių, todėl nesant detalesnių objektų aprašymų, iš ko galima būtų vertinti jų panašumus (skirtumus), negalima konstatuoti, kad toks vertinimas atitinka objektų vertinimo metodikos reikalavimus, kad turi būti atliekami palyginamieji vertinimai analogiško arba panašaus turto atsižvelgiant į vietą, dydžius, privažiavimą, būklę, inžinierinę infrastruktūrą ir kt. kriterijus. Iš ekspertizės akto negalima nustatyti, ar parinkti lyginamieji žemės sklypai yra analogiški ar panašūs, nes jie nėra parašyti. Pareiškėjas pažymėjo, kad ekspertas neįvertino, kad vertinamajame žemės sklype suprojektuotas įvažiavimas ir išvažiavimas, yra elektra, dujotiekis. Be to, eksperto išvada, kad visi lyginamieji objektai bei pareiškėjo (skolininko) vertintas nekilnojamasis turtas, yra analogiškos paskirties, panašaus vertinamo ploto, yra nepagrįsta, todėl vertinant žemės sklypus nepagrįstai netaikytos žemės ploto ir paskirties pataisos. Parenkant lyginamuosius žemės sklypus reikėjo nustatyti žemės sklypus skirtus komercinei – gamybinei paskirčiai pagal vertinamojo sklypo žemės paskirtį. Taip pat pareiškėjas atkreipė dėmesį, kad susipažinus su kitų žemės sklypų dislokacijų vietomis, matyti, kad nei vienas iš lyginamųjų žemės sklypų nėra šalia autostrados, kas turi didelę įtaką komercinės paskirties objektų vertinimui. Atsižvelgiant į tai, manytina, kad eksperto išvada, kad vertinamas turtas bei lyginamieji objektai yra teritorijose, pasižyminčiose panašiomis dislokacinėmis savybėmis yra nepagrįsta, atitinkamai ir pataisa dėl dislokacijos nepagrįstai nebuvo taikoma.

Pareiškėjas (skolininkas) J. P. taip pat pažymėjo, kad pagal žemės verčių žemėlapio duomenis, vertinamas žemės sklypas patenka į sklypų, kurių vertė nuo 201,00 Eur iki 300,00 Eur už arą, kas rodo, kad šio sklypo vertė gali būti nuo 86 631,00 Eur iki 129 300,00 Eur, o pagal valstybės įmonės (toliau – VĮ) „Registrų centras“ duomenis, vertinamojo žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), mokestinė vertė yra 70 600,00 Eur, o rinkos vertė – 77 700,00 Eur. Be to, UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ tą patį žemės sklypą priklausantį skolininkui (pareiškėjui) J. P. įvertino 2008 m. rugsėjo 4 d., t. y. ekonominės krizės pradžioje, ir nustatė, kad nekilnojamojo turto vertė yra 2 850 000,00 Lt arba 825 417,05 Eur, bei 1 700 000,00 Lt arba 491 858,29 Eur likvidacinė vertė. Atsižvelgiant į tai, darytina išvada, kad UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ 2020 m. kovo 13 d. parengtas ekspertizes aktas Nr. E-20-03-09-ARM62, ir jo išvados dėl vertinamo turto vertės yra nepagrįstos.

Remiantis nurodytomis aplinkybėmis, pareiškėjas prašo tenkinti skundą ir panaikinti antstolio Donato Kisieliaus 2020 m. kovo 19 d. patvarkymą Nr. S-20-174-6150, vykdomojoje byloje Nr. (duomenys neskelbtini), ir skirti pakartotinę ekspertizę.

Antstolis Donatas Kisielius 2020 m. balandžio 16 d. patvarkymu Nr. 2-DK-A-5607, netenkino pareiškėjo J. P. skundo dėl antstolio Donato Kisieliaus veiksmų vykdomojoje byloje Nr. (duomenys neskelbtini), ir persiuntė skundą kartu su vykdomąja byla nagrinėti Vilniaus miesto apylinkės teismui.

Antstolis Donatas Kisielius nurodė, kad atliekant priverstinio vykdymo veiksmus antstolio 2019 m. lapkričio 7 d. patvarkymu Nr. S-19-174-16827, vykdymo proceso areštuotam (įkeistam) skolininkui J. P. asmeninės nuosavybės teise priklausančiam 4,3100 ha bendro ploto kitos paskirties žemės sklypui, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančiam (duomenys neskelbtini), skirta rinkos vertės nustatymo ekspertizė, kurią pavesta atlikti UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“. Antstolio vykdymo proceso paskirta ekspertinė įstaiga UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ 2020 m. kovo 13 d. parengė areštuoto (įkeisto) nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo ekspertizė aktą Nr. E-20-03-09-ARM62. Susipažinus su 2020 m. kovo 13 d. gautu aptariamu ekspertizės aktu nustatyta, kad ekspertas, vadovaudamasis lyginamuoju vertinimo metodu, pateikė išvadą, jog minimo turto rinkos vertė 2020 m. kovo 9 d. yra 50 900,00 Eur. Antstolis, susipažinęs su ekspertinės įstaigos UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ 2020 m. kovo 13 d. parengtu ekspertizės aktu Nr. E-20-03-09-ARM62, ir įvertinęs, kad ekspertizės aktas atliktas vadovaujantis aiškiais metodais ir metodologine medžiaga, yra argumentuotas, bei detaliai pagrįstas objektyviais skaičiavimais, 2020 m. kovo 19 d. patvarkymu Nr. S-20-174-6150, įkainojo skolininkui J. P. asmeninės nuosavybės teise priklausantį 4,3100 ha bendro ploto kitos paskirties žemės sklypą eksperto nustatyta 50 900,00 Eur suma.

Antstolis taip pat nurodė, kad UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ 2020 m. kovo 13 d. parengtas ekspertizės aktas Nr. E-20-03-09-ARM62, yra išsamus, motyvuotas, jame paaiškintos turto vertinimo metodo ir lyginamųjų objektų pasirinkimo priežastys (priešingai nei nurodo pareiškėjas, ekspertas lyginamuosius objektus pasirinko tokios paskirties kaip ir vertinamas žemės sklypas, taip pat pasirinkdamas lyginamuosius objektus atsižvelgė į vertinamo žemės sklypo dislokaciją), akte yra visos būtinos ekspertizės aktui dalys, aktuose yra nurodyta, kuo buvo remiamasi atliekant turto vertinimą, yra išsamiai aprašyta objekto būklė, o pateiktos išvados yra pagrįstos objektyviais skaičiavimais. Todėl nesutiktina su pareiškėjo skunde išdėstytais argumentais, kad minėtas ekspertizės aktas parengtas pažeidžiant Turto ir verslo vertinimo metodiką.

Antstolis Donatas Kisielius taip pat pažymėjo, kad vertinant pareiškėjo argumentus, kad VĮ „Registrų centras“ nekilnojamojo turto registro išraše nurodyta vertinamo žemės sklypo vidutinė rinkos vertė yra didesnė nei nustatyta eksperto, teigtina, jog VĮ „Registrų centras“ nekilnojamojo turto registre nurodyta objektu vertė yra nustatoma masinio vertinimo būdu, t. y. nustatant ne konkretaus individualizuoto turto vertę, o vidutinę panašių objektų vertę ir šiuo atveju visiškai nėra atsižvelgiama į individualias konkretaus turto savybes. Be to, masinio vertinimo metu konkretaus turto vertė nėra nustatoma, o analizuojant surinktą informaciją apie vertinamą turtą yra nustatomos verčių zonų, apimančių teritorijas su panašiomis nekilnojamojo turto savybėmis, ribos ir pagal gaunamas vertes yra apskaičiuojama nekilnojamojo turto vertė. Individualaus turto vertinimas yra atliekamas sutinkamai su turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nuostatomis, t. y. atsižvelgiant į faktinę turto būklę bei savybes, didinančias ar mažinančias šio turto vertę rinkoje, todėl masinio vertinimo būdu nustatyta turto rinkos vertė ir individuali turto rinkos vertė gali ir nesutapti. Skolininko pateikta ir prieš vienuolika su puse metų, t. y. 2008 m. rugsėjo 4 d., parengta turto vertės nustatymo pažyma Nr. 08-0903-I04, kurioje nustatyta aptariamo žemės sklypo rinkos vertė 825 417,00 Eur, nepaneigia skundžiamo 2020 m. kovo 13 d. ekspertizės akto. Priešingai, būtent UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ 2020 m. kovo 13 d. parengtu ekspertizės aktu Nr. E-20-03-09-ARM62, buvo nustatyta žemės sklypo rinkos vertė aktualiu metu, o ne buvusi prieš vienuolika su puse metų.

2020 m. gegužės 25 d. buvo gautas išieškotojo V. V. atsiliepimas į pareiškėjo J. P. skundą dėl antstolio veiksmų. Išieškotojas nurodė, kad ekspertizė buvo atlikta vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo bei Turto ir verslo vertinimo metodikos (2012 m. balandžio 22 d. Lietuvos Respublikos finansų ministro įsakymas Nr. 1K159) (toliau – Metodika) nuostatomis. Skolininkas skunde nurodė, kad jis nedalyvavo atliekant vertinimą, tačiau, išieškotojo teigimu, skolininkas nepagrįstai remiasi Metodikos 39 punktu – šiuo atveju ekspertizė buvo paskirta atliekant priverstinio vykdymo veiksmus areštuotam (įkeistam) skolininko turtui, ekspertizės užsakovas yra ne skolininkas, o antstolis. Ekspertizė buvo paskirta 2019 m. lapkričio 7 d. antstolio Donato Kisieliaus patvarkymu, kuris buvo įteiktas ir skolininkui, skolininkas minėto patvarkymo neskundė. Kaip patvirtina ekspertizės akto priedai, turtas buvo apžiūrėtas, nufotografuotas, užfiksuotos objekto savybės, turinčios įtakos jo vertei, todėl nėra pagrindo teigti, kad buvo pažeisti Metodikos 31, 34, 35 punktai, kaip nurodo skolininkas. Skolininkas taip pat nurodė, kad vertintojas nepagrįstai taikė tik lyginamąjį metodą. Metodikos 54 punktas numato, kad, vertinant turtą, gali būti taikomi lyginamasis, pajamų ir išlaidų (kaštų) metodai). Metodikos 55 punktas numato, kad, jeigu du turto vertinimo metodai netaikomi, turto vertintojas tai privalo pagrįsti turto vertinimo ataskaitoje. Ekspertizės akte išsamiai argumentuota, kodėl taikomas tik lyginamasis metodas – vertintojas nurodo, jog turi pakankamai duomenų apie analogiško ar panašaus turto sandorius bei siūlomus objektus, pajamų metodas nėra taikomas, nes žemės sklypų nuoma nėra įprastas reiškinys rinkoje, o išlaidų (kaštų) metodas vertinant žemės sklypus nėra taikomas.

Taip pat ieškotojas nurodė, kad skolininkas nepagrįstai teigia, jog vertintojas neatsižvelgė į tai, kad vertinamam sklypui yra parengtas detalusis planas – ekspertizės akte ne tik aprašyti detaliojo plano sprendiniai, projektuotinos komunikacijos, bet ir sprendimas dėl detaliojo plano tvirtinimo ir teritorijos brėžiniai pridėti kaip ekspertizės akto priedai. Skolininkas taip pat nurodė, kad vertintojas lygino turto vertę su sandoriais žemės sklypų, kurie esminiai skiriasi nuo turto, tačiau nenurodo jokių tą pagrindžiančių aplinkybių. Priešingai, lyginamuoju metodu buvo vertinami analogiškos paskirties žemės sklypai, jie detaliai aprašyti, atsižvelgta į jų plotą ir dislokaciją. Ginčydamas objektų tinkamumą skolininkas nepateikia jokių įrodymų ir remiasi tik subjektyviais teiginiais bei klausimais. Skolininkas taip pat teigė, jog išvada, kad 2017 – 2019 m. laikotarpiu esminių pokyčių panašių objektų rinkoje neįvyko, yra nepagrįsta, tačiau nepateikia jokių savo teiginį pagrindžiančių argumentų. Pažymėtina, kad turtas buvo vertinamas taikant lyginamąjį metodą ir, remiantis Metodikos 58 punktu, buvo pagrįstai lyginamos paskutinių 36 mėnesių laikotarpio sandorio kainos.

Išieškotojos taip pat pažymėjo, kad ginčydamas eksperto nustatyto turto vertę skolininkas remiasi tik dviem pateikiamais įrodymais: 2008 m. vertinimu, atliktu skolininko iniciatyva bei VĮ „Registrų centras“ nurodyta žemės sklypo mokestine ir rinkos verte. 2008 m. vertinimas buvo atliktas skolininko iniciatyva įkeitimo bankui tikslu, o ne turto realizavimo iš varžytinių tikslu, kaip yra šiuo atveju. Be to, remiantis Metodikos 58 punktu, atsižvelgti į prieš 12 metų atliktą vertinimą, kuriuo buvo nustatyta turto vertė būtent tuo metu, nėra jokio pagrindo. VĮ „Registrų centras“ duomenimis skolininkas taip pat remiasi nepagrįstai. Šie duomenys yra (1) arba gauti masiniu vertinimu pagal verčių zonas, nevertinant individualių turto savybių, (2) arba taip pat gauti masiniu vertinimu mokesčių apskaičiavimo tikslais ir (3) nėra taikomi individualiam vertinimui - priešingai, masinis ir individualus vertinimas gali nesutapti.

Vadovaujantis CPK 153 straipsnio 2 dalimi, 154 straipsnio 1 dalimi, byla nagrinėjama rašytinio proceso tvarka. Šalims apie teismo posėdžio vietą ir laiką pranešta tinkamai, CPK 123, 130 straipsniuose nustatyta tvarka.

Iš civilinėje byloje bei vykdomojoje byloje Nr. (duomenys neskelbtini), esančių rašytinių įrodymų nustatyta, kad antstolei P. K. (šiuo metu vykdomąją bylą vykdo antstolis Donatas Kisielius) buvo pateiktas vykdyti Vilniaus apygardos teismo 2010 m. rugsėjo 27 d. išduotas vykdomasis raštas Nr. (duomenys neskelbtini), dėl 147 500,00 Eur skolos ir 9093,00 Lt bylinėjimosi išlaidų išieškojimo iš skolininko J. P., išieškotojui V. V. naudai.

Iš vykdomojoje byloje Nr. (duomenys neskelbtini), esančių VĮ „Registrų centras“ Hipotekos registro duomenų nustatyta, kad (duomenys neskelbtini) sutartinės hipotekos sandoriu, kurio identifikavimo kodas (duomenys neskelbtini), užtikrinant (duomenys neskelbtini) sudarytos rašytinės paskolos sutarties įvykdymą, V. V. ir J. V. naudai įkeistas J. P. asmeninės nuosavybės teise priklausantis 4,3100 ha bendro ploto kitos paskirties žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini).

Taip pat iš vykdomojoje byloje Nr. (duomenys neskelbtini), esančių duomenų nustatyta, kad antstolis Donatas Kisielius 2018 m. lapkričio 29 d. sudarė turto arešto aktą Nr. (duomenys neskelbtini), kuriuo, be kita ko, areštavo skolininkui J. P. priklausantį 4,3100 ha bendro ploto kitos paskirties žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini).

2019 m. liepos 30 d. antstolis Donatas Kisielius gavo kreditorių J. V. ir V. V. 2019 m. liepos 18 d. prašymą, kuriuo kreditoriai prašė nukreipti išieškojimą į kreditorių naudai įkeistą skolininkui J. P. priklausantį 4,3100 ha bendro ploto kitos paskirties žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini).

2019 m. lapkričio 7 d. antstolis priėmė patvarkymą skirti ekspertizę areštuoto turto rinkos vertei nustatyti Nr. S-19-174-16827, kuriuo nutarė skirti turto rinkos vertės nustatymo ekspertizę skolininkui J. P. asmeninės nuosavybės teise priklausančiam 4,3100 ha bendro ploto kitos paskirties žemės sklypui, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančiam (duomenys neskelbtini). Rinkos vertės nustatymo ekspertizę pavedė atlikti UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“.

2020 m. kovo 13 d. antstoliui Donatui Kisieliui buvo pateiktas ekspertizės aktas Nr. E-20-03-09-ARM62. Minėtame ekspertizės akte Nr. E-20-03-09-ARM62, nurodyta, kad vertinamo žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini) rinkos vertė 2020 m. kovo 9 d. yra 50 900,00 Eur.

2020 m. kovo 19 d. antstolis priėmė patvarkymą Nr. S-20-174-6150, kuriuo nutarė vadovautis UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ 2020 m. kovo 13 d. parengtu ekspertizės aktu Nr. E-20-03-09-ARM62, ir įkainavo skolininkui J. P. asmeninės nuosavybės teise priklausantį 4,3100 ha bendro ploto kitos paskirties žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) 50 900,00 Eur suma, t. y. eksperto nustatyta turto verte.

2020 m. balandžio 8 d. antstolio Donato Kisieliaus kontoroje buvo gautas pareiškėjo (skolininko) J. P. skundas dėl antstolio Donato Kisieliaus veiksmų, vykdomojoje byloje Nr. (duomenys neskelbtini), kuriuo pareiškėjas prašė panaikinti 2020 m. kovo 19 d. patvarkymą Nr. S-20-174-6150, vykdomojoje byloje Nr. (duomenys neskelbtini), ir skirti pakartotinę ekspertizę. Antstolis minėto skundo netenkino ir remiantis CPK 510 straipsniu, perdavė skundą Vilniaus miesto apylinkės teismui.

Vadovaujantis CPK 681 straipsnio 1 dalimi, areštuodamas skolininko turtą, antstolis jį įkainoja rinkos kainomis, atsižvelgdamas į turto nusidėvėjimą bei į arešto metu dalyvaujančių išieškotojo ir skolininko nuomones. Jeigu skolininkas ar išieškotojas prieštarauja antstolio atliktam įkainojimui arba jei antstoliui kyla abejonių dėl turto vertės, antstolis turto vertei nustatyti skiria ekspertizę. Pagal to paties straipsnio 4 dalį, jeigu šiame straipsnyje nustatyta tvarka turto vertę nustatė ekspertas, tai areštuoto turto verte laikoma eksperto nustatyta turto vertė.

Remiantis CPK 682 straipsnio 1 dalimi, antstolis ekspertizę turto vertei nustatyti skiria priimdamas patvarkymą. Patvarkyme turi būti nurodyta ekspertas ar ekspertizės įstaiga, kuriai pavedama atlikti ekspertizę. Patvarkymo kopijos išsiunčiamos vykdymo proceso šalims. Vykdymo proceso šalis (šalys) ne vėliau kaip per tris darbo dienas nuo tos dienos, kurią gavo antstolio patvarkymą paskirti ekspertizę, šio Kodekso 598 straipsnyje nustatyta tvarka gali pareikšti ekspertui nušalinimą. Pagal to paties straipsnio 2 dalį, jeigu išieškotojas ar skolininkas pareiškia motyvuotus prieštaravimus dėl ekspertizės išvados, jų prašymu antstolis patvarkymu gali skirti papildomą ar pakartotinę ekspertizę. Antstolio patvarkymas atsisakyti skirti papildomą ar pakartotinę ekspertizę turi būti motyvuotas ir gali būti skundžiamas teismui.

Nagrinėjamu atveju byloje kilo ginčas dėl pakartotinės ekspertizės skyrimo ginčo turto, esančio (duomenys neskelbtini), vertei nustatyti būtinumo. Antstolis nesutinka su pakartotinės ekspertizės skyrimu motyvuodamas tuo, jog 2020 m. kovo 13 d. parengtas ekspertizės aktas Nr. E-20-03-09-ARM62, yra išsamus, motyvuotas, jame paaiškintos turto vertinimo metodo ir lyginamųjų objektų pasirinkimo priežastys (priešingai nei nurodo pareiškėjas, ekspertas lyginamuosius objektus pasirinko tokios paskirties kaip ir vertinamas žemės sklypas, taip pat pasirinkdamas lyginamuosius objektus atsižvelgė į vertinamo žemės sklypo dislokaciją), akte yra visos būtinos ekspertizės aktui dalys, aktuose yra nurodyta, kuo buvo remiamasi atliekant turto vertinimą, yra išsamiai aprašyta objekto būklė, o pateiktos išvados yra pagrįstos objektyviais skaičiavimais. Tuo tarpu pareiškėjas (skolininkas) J. P. skunde teigė, kad eksperto akte nurodyta įkeisto turto vertė neatitinka rinkos vertės (yra per maža), kadangi turto vertintojas netinkamai atliko turto vertinimo procedūras ir taikė tik lyginamąjį metodą, formaliai lygindamas įkeistą turtą su kitose vietovėse esančių žemės sklypų įvykusiais sandoriais, kurie esminiai skiriasi nuo įkeisto turto, atliktas turto vertinimas yra ydingas, prieštarauja teisės aktų reikalavimams. Pareiškėjas savo argumentų pagrįstumą grindė 2008 m. rugsėjo 4 d. turto vertės nustatymo pažyma Nr. 08-09-03-104, kurią sudarė UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ ir VĮ „Registrų centras“ vidutinės rinkos turto vertės duomenų bazės išrašais.