Marijampolės apylinkės teismo sprendimas

Šalies argumentai

ieškovė ieškiniu prašo pripažinti Kazlų Rūdos savivaldybės tarybos 2024-08-26 sprendimą Nr. TS-55-155 „Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo“ negaliojančiu ir jį panaikinti bei priteisti iš atsakovės ieškovės patirtas bylinėjimosi išlaidas (2024-10-08, Nr. CBP – 7712).

Atsakovė priešieškiniu prašo pakeisti 2001 m. vasario 12 d. Valstybinės žemės nuomos sutartį (duomenys neskelbtini), jos turinį išdėstant nauja, priešieškinyje nurodoma redakcija (2025-01-10, Nr. DOK-1281).

Šalies argumentai

Ieškinyje nurodė, kad ieškovė yra 0,7897 ha ploto žemės sklypo (toliau ir Sklypas), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio adresu (duomenys neskelbtini), nuomininkė. Sklypas ieškovei yra išnuomotas 2001-02-12 nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau ir Nuomos sutartis) ir 2020-03-18 susitarimo pakeisti sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau ir Susitarimas) pagrindu iki 2100-02-12. Nuomos sutartyje nurodyta, jog išnuomojamo sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis ir ūkinės veiklos būdas: kitos paskirties žemė, pobūdis – ūkinei komercinei veiklai (Nuomos sutarties 3 p.). Atitinkamai, susitarimu buvo sulygta pakeisti Nuomos sutarties 3 p. ir nustatyti, jog išnuomojamo Sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis, naudojimo būdas – kita; komercinės paskirties objektų teritorijos (Susitarimo 1.2 p.). Ieškovei sklypas yra išnuomotas ne aukciono tvarka, kaip statinių žemės sklype esančių statinių savininkei, kuriuos įsigijo 2020-02-24 pirkimo - pardavimo sutartimi. Statiniai ir sklypas naudojami ieškovei vykdant teisės aktuose leidžiamą ūkinę veiklą, t. y. gamybinę ir sandėliavimo veiklą, taip pat prekybinę veiklą. Sklype veikia privatus ieškovės valdomas Kazlų Rūdos turgus. 2022-11-17 savivaldybės administracijos direktorius priėmė įsakymą, kuriuo buvo patvirtintas sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas, kuriuo pertvarkytas 0,7891 ha ieškovės nuomojamas sklypas padalinant jį į du atskirus žemės sklypus: Sklypo Nr. 1 plotas – 0,1528 ha; paskirtis - kita, naudojimo būdas – susisiekimo ir inžinerinių tinklų koridorių teritorijos ir Sklypo Nr. 2 plotas – 0,6363 ha; paskirtis - kita, naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos. 2024-06-20 ieškovė gavo Savivaldybės mero raštą Nr. SD-1844 „Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo“, kuriuo meras siūlė pasirašyti susitarimą dėl sutarties pakeitimo, sutarties tekstą išdėstant nauja redakcija ir tam apsispręsti buvo nustatytas 30 kalendorinių dienų terminas. Ieškovei nesutikus pakeisti sutartį, meras 2024-08-06 raštu Nr. SD-2292 informavo ieškovę, jog, vadovaujantis CK 6.564 str. 2 d., savivaldybės tarybai priėmus sprendimą nutraukti sutartį, 2024-10-10 nuomos Sutartis bus vienašališkai nutraukta. Rašte meras nurodė, sklypą padalinus į du atskirus sklypus, nuomoto sklypo nebeliko, o po sklypo padalijimo sklypas Nr. 1 nebeatitinka Žemės įstatymo 9 str. 6 d. 1 p. nustatytų reikalavimų, todėl ieškovei atsisakius pakeisti sutartį, sutartis kaip prieštaraujanti teisės aktų imperatyviems reikalavimams negali būti tęsiama ir turėtų būti nutraukta. Ieškovės įsitikinimu toks sprendimas yra iš esmės neteisėtas ir nepagrįstas, todėl naikintinas. Ieškovės nuomone, jai nesutikus pakeisti sutartį pagal savivaldybės pateiktą pasiūlymą, savivaldybė turėjo taikyti ne vienašalio sutarties nutraukimo, bet sutarties pakeitimo institutą. Savivaldybė turėjo pasiūlyti pakeisti sutartį, o ieškovei su tuo nesutikus turėjo teisę kreiptis į teismą su ieškiniu dėl sutarties pakeitimo, pateikdama objektyvius duomenis ir aiškiais kriterijais paremtus įrodymus, koks sklypo dydis būtinas ieškovės statiniams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Todėl atsakovės sprendimas yra neteisėtas ir jo priėmimas yra savivaldybės atliekamų nesąžiningos konkurencijos veiksmų ieškovės atžvilgiu tąsa.

Ieškovės atstovas, D. M., teismo posėdyje prisiekęs nurodė, kad jis 2020 metų pradžioje iš UAB ,,Kazlų Rūdos paslauga“ įsigijo pastatą su sklypo nuoma. Ankstesnis savininkas turėjo keletą veiklų, tačiau tuo metu pastate jau nieko nebuvo vykdoma. Turgus veikė lauke ir šiuo metu jis veikia lauke, tačiau tik šeštadieniais. O pastate veikia daug įmonių, yra administracinės patalpos, tik viena įmonių šeštadieniais prekiauja lauke ir taip pat veikia viduje. Atidalintoje žemės sklypo dalyje yra jų nuotekų duobė, taip pat tvora ir dalis kiemo aikštelės. Viešame registre yra registruota tvora, o nuotekų duobė ir aikštelė nebuvo įregistruota, nors kadastriniai matavimai atlikti. Prie pastato jie privažiuoja iš abiejų pusių. Yra tik bendrasis savivaldybės planas, 2016 metų, o detaliojo plano nėra. Su bendruoju planu, įsigydamas pastatą, jis susipažinęs nebuvo. Apie jį sužinojo vėliau, kai savivaldybė pradėjo kelti ginčus. Meras pradėjo viešai skelbti, kad paims sklypą. Pastatų situacija nesikeitė, todėl nebuvo pagrindo ir keisti žemės sklypo dydį. Nurodo, kad šalių konfliktas prasidėjo, kai savivaldybė netoliese atidarė turgų, gal 2022 metų pavasarį. 2022 metų liepos 20 dieną savivaldybės administracijos direktorė kreipėsi į NŽT prašydama kelio servituto nustatymo, tačiau jis nesutiko. O tų pačių metų gruodį jau pamatė matininkę prie sklypo, kuri pasakė, kad atėjo išmatuoti jo sklypo dėl padalinimo. Jis nesutiko su matavimais, be to, nėra detalaus plano. Nori pabrėžti, kad nors nuotekų tinklų registravimas nėra būtinas, tačiau, kadangi matė, jog savivaldybei kyla abejonių, jie pradėjo ruošti dokumentus, ieškojo archyvuose dokumentų. Prieš penkis metus jie kaip verslas pirko pastatą su nuomos sutartimi, su perspektyva, plėtros planais. Tačiau meras jam parašė, kad jis konkuruos geresnėmis sąlygomis ir geresniu finansavimu. Nepaisydamas teismo sprendimo, jis įsibrauna į teritoriją ir naikina jų turtą. Kodėl reikia iš jų atimti teritoriją,- nes meras pasakė, kad taip arčiau ir pigiau, o jų nuosavybės teisė - paneigiama. Tą jis viešai skelbia jau kelis metus. Savivaldybė padalino jų sklypą, griauna jų turtą, Norfai pasižada padaryti gatvę per jų sklypą. Jie pirko pastatą su tokiu sklypu, kaip nurodyta nuomos sutartyje, tačiau tokie mero veiksmai nesukelia pasitikėjimo ateityje. Jau kelinti metai jo šeima gyvena košmare, kai savivaldybė su meru atlieka tokius šlykščius veiksmus, viešai menkina jį ir jo šeimą. Todėl visus reikalavimus ir poziciją palaiko ir prašo tenkinti.

Ieškovės atstovas, advokatas M. Š., ieškovės ieškinį prašė tenkinti visiškai, o priešieškinį atmesti. Nurodė, kad byla pakankamai sudėtinga, teisinis santykis labai komplikuotas, yra mišrus, jame dalyvauja savivaldybės institucija. Tačiau visi ginčai kilę iš nuomos teisinių santykių yra nagrinėjami bendros kompetencijos teismuose. Pagrindinis dokumentas reguliuojantis šį santykį yra LR Žemės įstatymas ir jame numatyti nuomos sutarties nutraukimo pagrindai. Įstatymas numato aiškius pagrindus, kai numos sutartis gali būti nutraukta anksčiau laiko. Iš jų matyti, kad atsakovas neturi jokio teisinio pagrindo 99 metams sudarytai nuomos sutarčiai anksčiau numatyto laiko nutraukti. Kazlų Rūdos savivaldybės administracija ir meras ėmėsi aktyvių veiksmų tik tam, kad paimti iš privataus savininko dalį sklypo, kurį jis teisėtai nuomojasi tam, kad būtų sunaikinta bet kokia ieškovo sklype vykdoma veikla, susijusi su turgaus veikla. Nes, atplėšus dalį sklypo, norima pasisavinti tame sklype esančius statinius, t. y. tvorą, kuri yra registruota. Todėl nekyla abejonių, kad ji nuosavybės teise priklauso ieškovei. Kiti statiniai yra aiškiai pažymėti sklypo planuose. Akivaizdu, kad ieškovė jais nuolat naudojasi, prižiūri. Tvarkomos atliekos, kurios išvežamos, todėl ieškovė yra faktinė to daikto savininkė, kadangi niekas kitas per visą laikotarpį nekėlė jokių ginčų dėl nuotekų duobės priklausomybės ir nuosavybės. Sumažinus sklypą nebegalima eksploatuoti kitų pastatų, esančių kitame sklype, kurie yra pastato priklausinys. Kadangi tarp šalių buvo sudaryta ilgalaikės nuomos sutartis, turi būti taikomos nuostatos, reglamentuojančios ilgalaikės nuomos pasibaigimą. Vienas jų – CK 4.169 straipsnio 1 dalies 3 punkte, nustatančiame ilgalaikės nuomos pasibaigimo pagrindus. Teismo sprendimu ilgalaikė nuoma nepanakinta, todėl atsakovė viršijo savo įgaliojimus. Nors atsakovė teigia, kad žemę padalijo ir nebeliko daikto, tačiau pagal CK 4.9 straipsnio 3 dalį daikto suvaržymai ir įregistruotos teisės išlieka. Be to Taisyklių 43.19 punkte, kuriame apibrėžiamos žemės nuomos sutarties projekto sąlygos, kuris pateikia nuoroda į specialųjį Žemės įstatymą, kuriame numatytas nuomos sutarties nutraukimo pagrindas. Tačiau tokio atsakovė nurodyti negali. Dėl nurodytų argumentų ieškinys visiškai pagrįstas. Atsakovė neturėjo jokio pagrindo imtis tokių veiksmų ir nutraukti sutartį, todėl ieškinį prašo patenkinti ir ginčijama sprendimą panaikinti. Dėl priešieškinio CK normos, reglamentuojančios nuomos teisinius santykius, konkrečiai CK 6.483 straipsnio 4 dalis aiškiai nurodo, kad nei nuomotojas nei nuomininkas visą nuomos sutarties galiojimo laiką neturi teisės keisti išnuomoto daikto formos ir paskirties. Savaime suprantama, kad tai būtų galima daryti kituose įstatymuose nustatyta tvarka. Vienas tokių įstatymų - Žemės įstatymas, kurio 9 straipsnio 17 dalyje, kartu su pagrindais nutraukti žemės nuomos sutartį numatyta atvejai, kai sutartis gali būti keičiama teismo sprendimui, pvz., dėl išnykusių statinių. O tokių pagrindų šioje byloje nėra. Vienintelis faktinis pagrindas – savivaldybės ketinimai užvaldyti privačią nuosavybę savanaudiškais tikslais (ko meras neslepia), prisidengiant viešuoju interesu. Kadangi neįvyko jokios aplinkybės, kurios būtų pagrindu nuomos sutartį keisti, priešieškinį prašo atmesti.