Kauno apylinkės teismo sprendimas

ieškovės UAB „Bajorų gūžta“ atstovui, advokatui L. M., atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos atstovui A. A.,

nedalyvaujant tretiesiems asmenims: Kauno miesto savivaldybės ir Kultūros paveldo departamento prie Kultūros ministerijos atstovams,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės UAB „Bajorų gūžta“ prevencinį ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl draudimo atlikti veiksmus, galinčius sukelti realią žalą ateityje ir

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Dėl žemės nuomos sutarties sudarymo, ieškovė 2013-04-29 kreipėsi su prašymu į atsakovę. Jos prašymas buvo patenkintas, 2013-06-18 sudaryta 0,1666 ha ploto valstybinės žemės nuomos sutartis, kuria buvo išnuomotas žemės sklypas savivaldybės išnuomotų statinių, esančių (duomenys neskelbtini) eksploatavimui. Žemės nuomos galiojimo terminas – iki 2013-04-16. Žemės nuomos sutartyje buvo nurodyta, kad išnuomotos žemės paskirtis – konservacinė.

Sutarčių nustatytomis sąlygomis ir tvarka ieškovė perėmė išsinuomotą turtą ir pradėjo juo naudotis, mokėjo nuomos mokesčius, padarė sutartyse numatytas investicijas į turtą, kurių bendra vertė sudarė apie 100 000 Lt.

Iš atsakovės ieškovė 2014-11-06 gavo raštišką įspėjimą, kad ji po dviejų mėnesių vienašališkai nutrauks valstybinės žemės nuomos sutartį, nes ji sudaryta ne aukciono tvarka ir dėl to, kad išnuomoto žemės sklypo paskirtis yra konservacinė.

Ieškovė, siekdama išvengti galimų nuostolių dėl sutarčių nutraukimo, pasirinko gynybos būdą ne apskųsti atsakovės 2014-11-06 raginimą nutraukti žemės nuomos sutartį, o kreiptis į teismą su prevenciniu ieškiniu.

Kreipusis į teismą su prevenciniu ieškiniu, teismas pritaikė laikinąsias apsaugos priemones – uždraudė ieškovei nutraukti žemės nuomos sutartį. Taip pat lygiagrečiai bandė su atsakove ginčą spręsti taikiai, ėmėsi iniciatyvos pakeisti išnuomotos žemės paskirtį.

Ieškovei 2014-12-09 gavus iš atsakovės sutikimą pakeisti išnuomos žemės paskirtį, ji atliko visas reikiamas procedūras ir 2018-03-06 Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu buvo patvirtintas detaliojo plano pakeitimas, kuriuo taip pat buvo pakeista ir išsinuomotos žemės paskirtis iš konservacinės į kitos paskirties; konservacinė paskirtis buvo palikta kaip papildoma paskirtis.

Pakeitus žemės paskirtį ir nelikus kliūčių galioti sudarytai žemės nuomos sutarčiai, atsakovė atsisakė sudaryti su ieškove taikos sutartį byloje, neatšaukė savo 2014-11-06 raginimo nutraukti žemės nuomos sutartį. Dėl to ieškovės atstovas mano, jog išliko prevencinio ieškinio pareiškimo teisė, nes nors atsakovė ir davė sutikimą žemės nuomos paskirties pakeitimui, tačiau jai neatšaukus arba nepanaikinus 2014-11-06 raginimo nutraukti žemės nuomos sutartį, ji galėjo bent kada imtis veiksmų nutraukti sutartį (panaikinus pritaikytas laikinąsias apsaugos priemones).

Nors detalaus plano kadastriniai duomenys nėra įregistruoti įstatymo nustatyta tvarka, atsakovės atstovas mano, jog pakeitus žemės paskirtį iš konservacinės į kitos paskirties neliko kliūčių galioti (arba sudaryti) valstybinės žemės nuomos sutarčiai ne aukciono tvarka, nes toje žemėje yra ieškovės nuomojami statiniai ir tai atitinka LR žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies nuostatas.

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

Ieškinys tenkinamas visiškai.

Byloje pateikti įrodymai, jų vertinimas, nustatytos faktinės aplinkybės.

Tarp ieškovės ir Kauno miesto savivaldybės 2013-04-17 buvo sudaryta savivaldybės nekilnojamojo turto nuomos sutartis (t.1, b.l. 20-24). Šia sutartimi Kauno miesto savivaldybė išnuomojo ieškovei nekilnojamąjį turtą – 46,68 kv. m ploto gynybinės sienos bokštą, gynybinę sieną, esančius (duomenys neskelbtini) naudoti viešojo maitinimo paslaugų teikimui. Nuomos sutarties galiojimo terminas nuo 2013-04-17 iki 2023-04-16.

Vadovaujantis Nekilnojamojo turto nuomos sutarties 10.5 ir 10.6 punktais, ieškovė privalėjo per 10 dienų nuo sutarties sudarymo dienos sudaryti valstybinės žemės, kurioje randasi išnuomoti pastatai, nuomos sutartį.

Ieškovė 2013-04-29 kreipėsi su prašymu į atsakovę (t.1, b.l. 14), kad sudarytų su ja valstybinės žemės ne aukciono tvarka nuomos sutartį prie išsinuomoto nekilnojamojo turto (duomenys neskelbtini).

Atsakovės 2013-06-18 vedėjo įsakymu Nr. 8VĮ-(14.8.2.)-424 iki 2023-04-16 buvo išnuomotas 0,1666 ha žemės sklypas kadastro Nr. 1901/0174:17, unikalus Nr. 4400-0460-7614, paskirtis – konservacinė (t.1, b.l. 15). Tarp šalių 2013-06-18 buvo sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis (t.1, b.l. 16-18). Šios nuomos sutarties 3 punkte nurodyta, kad išnuomotas žemės sklypas yra konservacinės paskirties, t.y. įsakymo priėmimo ir žemės nuomos sutarties sudarymo metu atsakovei buvo žinoma kokios paskirties yra išnuomojamas žemės sklypas ir tai nekėlė jai abejonių, kad tokio žemės sklypo ne aukciono tvarka išnuomoti negalima.

Valstybinės žemės nuomos sutartis buvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre (t.1, b.l. 31-33). Už išsinuomotą žemę ieškovė mokėjo nustatyto dydžio mokesčius (t.1, b.l. 34-35, 37).

Kaip buvo numatyta nekilnojamojo turto nuomos sutartyje, ieškovė 2013-06-20 raštu (t.1, b.l. 26) informavo savivaldybę, kad ji sudarė valstybinės žemės, esančios prie išsinuomotų statinių, nuomos sutartį. Ieškovė taip pat atliko kitus nekilnojamojo turto nuomos sutartyje prisiimtus įsipareigojimus, atliko pastatų rekonstrukcijos darbus (t.1, b.l. 27-30, 87-94), apie ką taip pat pranešė turto nuomotojui.

Atsakovė 2014-11-06 pasiuntė ieškovei pranešimą (t.1, b.l. 11-12, 13), kad per du mėnesius bus vienašališkai su ieškove nutraukta 2013-06-18 valstybinės žemės nuomos sutartis dėl to, kad jos nuomojami statiniai randasi žemės sklype, kurio paskirtis konservacinė.

Teismo 2014-12-10 nutartimi (t.1, b.l. 41-42) ieškovės prašymu buvo pritaikytos laikinosios apsaugos priemonės – uždrausta atsakovei vienašališkai nutraukti žemės nuomos sutartį.

Atsakovė 2014-12-09 davė sutikimą, kad būtų keičiama žemės paskirtis iš konservacinės į kitos paskirties (t.1, b.l. 130-131), o 2015-06-29 neprieštaravo, kad būtų koreguojamas ginčo žemės sklypo detalusis planas (t.1, b.l. 140).

Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2018-03-06 įsakymu Nr. A-731 (t.2, b.l. 89-166; t.3, b.l. 3-73) buvo patvirtintas žemės sklypo (duomenys neskelbtini) detaliojo plano, patvirtinto Kauno miesto savivaldybės tarybos 2004-11-08 sprendimu Nr. T-599 „Dėl žemės sklypo Kęstučio g. 82, Kaune detaliojo plano patvirtinimo“ keitimas (žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis – kitos paskirties žemė, papildoma žemės naudojimo paskirtis – kultūros paveldo objektų žemės sklypai). Šis detalusis planas nėra įregistruotas žemės kadastre dėl atitinkamų trūkumų (t.3, b.l. 97).

Įstatymų taikymas nustatytoms faktinėms aplinkybėms.

Atsakovė ginčijo ieškovės teisę reikšti prevencinį ieškinį.

CK 1.138 straipsnio 3 punkte įvardintas vienas iš civilinių teisių gynimo būdų – prevencinis ieškinys. Prevencinis ieškinys yra kai teismas, įstatymų nustatyta tvarka gindamas civilines teises ir neviršydamas savo kompetencijos užkerta kelią pažeidžiantiems veiksniams ar uždraudžia atlikti veiksmus, sukeliančius realią žalos padarymo grėsmę ateityje (CK 6.255 straipsnio 1 dalis). Šio civilinių teisių gynimo būdo tikslas – užkirsti kelią potencialiai žalai, o jo dalykas – uždrausti atsakovui atlikti tam tikrus veiksmus, dėl kurių gali atsirasti žalos (LAT 2008 vasario 11 d. nutartis 3K-3-73/2008, 2011 gegužės 5 d. nutartis Nr. 3k-3-123/2011).

Ieškovė įrodė, kad ji atliko išsinuomoto turto rekonstrukciją, vykdo viešojo maitinimo veiklą, todėl nutraukus žemės nuomos sutartį negalėtų būti nuomojamas savivaldybei priklausantis nekilnojamasis turtas, o tai reiškia, kad ieškovė patirtų žalą, kurią sudarytų investicijos į nekilnojamąjį turtą ir negautos pajamos už vertimasi viešojo maitinimo verslu.

Kad buvo iškilusi reali grėsmė nutraukti žemės nuomos sutartį po atsakovės 2014-11-06 įspėjimo gavimo, įrodo ir tai, kad nuo ieškinio pareiškimo pradžios atsakovė nepakeitė savo pozicijos dėl 2014-11-06 įspėjimo ieškovei per du mėnesius nutraukti vienašališkai žemės nuomos sutartį, nors ji 2014-12-09 davė sutikimą žemės paskirties pakeitimui, o 2015-06-29 sutiko su detaliojo plano koregavimu.

Teismas priima ieškovės motyvus, kad neatšaukus atsakovės 2004-11-06 įspėjimo vienašališkai per du mėnesius nutraukti žemės nuomos sutartį, ieškovei išliko reali grėsmė netekti žemės nuomotojos teisių. Dėl to laikytina, kad prevencinis ieškinys buvo reiškiamas teisėtai ir pagrįstai. Atmestinas atsakovės motyvas, kad ieškovė savo teises privalėjo ginti administracine tvarka, apskųsdama 2014-11-06 įspėjimą nutraukti žemės nuomos sutartį, nes šalis, gindama savo pažeistas ar galimas pažeisti teises pasirenka jai priimtiniausią savo teisių gynimo būdą. Ieškovės pasirinktasis savo teisių gynimo būdas yra teisėtas ir galimas pagal susiklosčiusius tarp šalių teisinius santykius.

Antrasis atsakovės argumentas, kuriuo ji motyvavo poreikį nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį su ieškove buvo žemės paskirtis, t.y. kad ieškovė nuomoja žemę ne pagal jos tikslinę paskirtį, arba dėl to, kad žemės sklypas, kuriame buvo ieškovės nuomojami statiniai, buvo konservacinės paskirties.

Šiuo metu ieškovės nuomojamos žemės paskirtis yra pakeista iš konservacinės į kitos paskirties– kultūros paveldo objektų žemės sklypai. Šis detalusis planas nėra įregistruotas žemės kadastre dėl atitinkamų trūkumų (t.3, b.l. 97), tačiau tai nekeičia detaliajame plane įvardintos žemės naudojimo paskirties. Detaliojo plano neįregistravimas Žemės kadastro registre negali būti kliūtimi laikyti galiojančiu savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu patvirtintą žemės naudojimo paskirtį.

Atsakovės atstovas pripažino, kad šiuo metu yra sąlygos sudaryti su ieškove valstybinės žemės nuomos sutartį ne konkurso tvarka, nes ieškovė nuomojamame žemės sklype nuomos sutarties pagrindu naudojasi savivaldybei priklausančiais statiniais, juos eksploatuoja, vykdo visuomeninio maitinimo veiklą ir tai nepažeidžia LRV 1999-03-09 nutarimo Nr. 260 reikalavimų bei atitinkamų LR žemės įstatymo nuostatų.

LR žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas nustato, kad žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.

LRV 1999-03-09 nutarimo Nr. 260 27 punktas nustato, kad naudojamus kitos paskirties valstybinės žemės sklypus gali išsinuomoti Lietuvos Respublikos fiziniai ir juridiniai asmenys. Minėtų taisyklių 28 punkte nustatyta, kad vadovaujantis šiomis taisyklėmis išnuomojami ir taisyklių 2.2 punkte nurodyti naudojami žemės sklypai asmenims nuosavybės teise priklausantiems arba jų nuomojamiems statiniams eksploatuoti.

Kadangi atsakovė gera valia po to, kai 2018-03-06 Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu buvo patvirtintas pakoreguotas žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini) detalusis planas neatšaukė ir nepakeitė savo 2014-11-06 pranešimo apie jo teisę vienašališkai nutraukti su ieškove sudarytą valstybinės žemės nuomos sutartį, šis jos reikalavimas laikomas neteisėtu ir uždraudžiamas.

Bylinėjimosi išlaidos ir jų paskirstymas.

CPK 93 straipsnio 1 dalis nustato, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies.

Nors ieškovė savo ieškinio 3 punktu prašė priteisti iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas, tačiau jos atstovas 2018-10-25 teismo posėdyje nuo bylinėjimosi išlaidų priteisimo atsisakė. Teismas šį jo atsisakymą priėmė, todėl nesprendžiamas klausimas dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo iš atsakovės ieškovei.

Vadovaujantis CPK 96 straipsnio nuostatomis bylą pralaimėjusi šalis turi mokėti išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu Šios išlaidos sudaro 21,66 EUR (t.3, b.l. 2), jos priteistinos iš atsakovės.

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

Patenkinti ieškovės UAB „Bajorų gūžta“ prevencinį ieškinį. Uždrausti atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriui vienašališkai nutraukti 2013 m. birželio 18 d. Valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 93.

Priteisti iš atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos valstybei 21,66 EUR (dvidešimt vienas EUR 66 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Kauno apygardos teismui per Kauno apylinkės teismo Kauno rūmus.