Utenos apylinkės teismo sprendimas

Atsiliepimas

Atsakovė G. G. pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriame nurodė, jog su pateiktu ieškiniu nesutinka ir prašo jį atmesti bei priteisti iš ieškovo turėtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, jog 2024 m. balandžio 20 d. tarp ieškovo K. S. ir atsakovės G. G. buvo sudaryta nekilnojamojo turto tarpininkavimo paslaugų sutartis (toliau – Sutartis). Sutarties dalykas – atsakovei priklausančio buto, esančio (duomenys neskelbtini), pardavimo tarpininkavimas. Ieškovas, veikdamas kaip brokeris, įsipareigojo reklamuoti turtą, ieškoti pirkėjo ir koordinuoti pardavimo procesą. Atsakovė įsipareigojo sumokėti sutartyje nustatytą atlygį (komisinį mokestį) tik tuo atveju, jei tarpininkavimas bus sėkmingas – t.y. kai ieškovo surastas pirkėjas pasirašys pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Sutarties 3 punktas aiškiai nustatė, kad komisinis atlygis mokamas tik po to, kai pirkėjas pasirašo objekto pirkimo–pardavimo sutartį. Minimalus atlygis pagal sutartį – 3% nuo pardavimo kainos, bet ne mažiau 2000 Eur (Sutarties 4 p.). Ieškovas, vykdydamas Sutartį, 2024 m. liepą–rugpjūtį atliko tam tikrus tarpininkavimo darbus, tačiau pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, nes atsakovės netenkino pirkėjo pasiūlyta buto įsigijimo kaina. Kadangi sandoris nebuvo sudarytas, todėl ieškovas, likęs be sutarto atlygio, kreipėsi į teismą reikalaudamas priteisti 750 Eur kompensaciją už neva patirtus nuostolius. Savo reikalavimą ieškovas grindžia Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.246–6.249 straipsniais, t.y. civilinės atsakomybės normomis teigdamas, jog atsakovų veiksmai neva yra neteisėti ir lėmė jam žalos atsiradimą. Pažymėjo, jog ginčo byloje ieškovas neįvardija jokios konkrečios teisės aktų ar sutarties pareigos, kurią atsakovė G. G. būtų pažeidusi. Atsakovė nepažeidė jokio įstatymo reikalavimo ar sutarties punkto, nes nėra teisės normos, įpareigojančios turto savininką bet kokiu atveju parduoti turtą ar atlyginti brokerio patirtas išlaidas nesudarius sandorio. Svarbu pažymėti, kad žala, padaryta teisėtais veiksmais, atlyginama tik įstatymų nustatytais atvejais (CK 6.246 str. 3d.). Šiuo atveju atsakovės veiksmai (atsisakymas parduoti savo turtą) buvo teisėti, todėl net jei ieškovas patyrė tam tikrų finansinių nuostolių, jie nėra neteisėtų veiksmų padarinys, už kurį numatyta civilinė atsakomybė. Kitaip tariant, ieškovas neįrodė pirmosios ir esminės civilinės atsakomybės sąlygos – neteisėtų veiksmų. Nesant neteisėtų veiksmų, pretenzija atlyginti nuostolius negali būti tenkinama (CK 6.246 str. 1 d.). Ieškovas savo lėšas ir laiką investavo vykdydamas tarpininkavimo paslaugas, tikėdamasis būsimo atlygio sudarius sandorį. Tai yra normalus verslo modelis: brokerio patiriamos sąnaudos vėliau padengiamos iš komisinių, gaunamų sėkmingai pardavus objektą. Jei sandoris neįvyksta, patirtos išlaidos lieka paties brokerio verslo rizika, kadangi neatsiranda įvykio (pardavimo), su kuriuo siejamas užmokestis. Atsakovės sprendimas neparduoti turto buvo faktiškai ieškovo nuostolių atsiradimo pasekmė, tačiau šio sprendimo negalima vertinti kaip neteisėto priežastinio veiksnio, nes atsakovė neprivalėjo garantuoti, jog sandoris būtinai įvyks. Atsakovė sudarydama su ieškovu Nekilnojamojo turto tarpininkavimo paslaugų sutartį neprisiėmė jokių įsipareigojimų bei garantijų ieškovo atžvilgiu, kurios sąlygotų atsakovės pareigą atlyginti nuostolius ieškovui tuo atveju, jeigu visgi pagrindinis nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris nebūtų sudarytas. Todėl nėra teisinio pagrindo konstatuoti nei neteisėtumo, nei teisiškai reikšmingo priežastinio ryšio – ieškovo patirtos išlaidos kilo iš jo paties vykdytos ūkinės-komercinės veiklos rizikos, o ne dėl atsakovės neteisėto elgesio. Pažymėjo, jog pagal šalių pasirašytą sutartį brokerio atlygis buvo aiškiai susietas su rezultatu, t.y. turto pardavimu. Sutartis nenumatė jokio fiksuoto tarpininkavimo mokesčio ar išlaidų kompensavimo galimybės, jei sandoris nebūtų sudarytas. Priešingai, sutarties nuostatos patvirtina, kad brokerio atlyginimas už paslaugas uždirbamas tik pasiekus sutartą tikslą (pardavus turtą per sutarties galiojimo laikotarpį). Tai atitinka įprastą nekilnojamojo turto brokerių praktikos standartą – „no sale, no fee“ principą, kuris apsaugo klientą (turto savininką) nuo pareigos mokėti už tarpininkavimo paslaugas, jei jos nepasibaigia pageidaujamu rezultatu (pardavimu). Toks atlygintinų paslaugų teikimo modelis reiškia, kad brokeris prisiima verslo riziką, jog ne visi jo pastangų rezultatai atsipirks; sėkmingų sandorių komisiniai turi padengti ir nesėkmingų bandymų kaštus. Ieškovas, būdamas profesionalus NT brokeris, sąmoningai sutiko su tokiomis sutarties sąlygomis. Jei jis pageidavo apsidrausti dėl galimų nuostolių nesėkmės atveju, jis galėjo sutartyje numatyti, pavyzdžiui, atskirą mokestį už reklamos išlaidas ar minimalų atlygį už sugaištą laiką, tačiau Sutartyje tokių nuostatų nėra. Tuo labiau, kad Tarpininkavimo paslaugų sutartį rengė ieškovas pats asmeniškai. Nė vienas Sutarties punktas nenumato, kad klientui atsisakius parduoti turtą ar nesuradus pirkėjo, brokeris vis tiek turėtų gauti nustatytą užmokestį ar kad klientas padengs brokerio patirtas sąnaudas. Priešingai, Sutarties 3 punkte tiesiogiai įtvirtinta, jog komisinis mokamas tik sudarius sandorį, o tai reiškia, kad nesudarius sandorio joks mokėjimas nepriklauso. Pažymėjo, kad nagrinėjamu atveju ieškovas reikalauja ne sutarto komisinio atlygio (kuris apskaičiuojamas nuo pardavimo kainos), o būtent nuostolių kompensacijos, t.y. neva patirtų išlaidų atlyginimo. Tačiau iš teisinės perspektyvos tai nekeičia esmės, nes ieškovas siekia gauti finansinę naudą iš sandorio, kuris nebuvo sudarytas, ir išlaidų, kurias jis prisiėmė savo rizika.

Atsakovas G. G. pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriame nurodė, jog su pateiktu ieškiniu nesutinka ir prašo jį atmesti bei priteisti iš ieškovo turėtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, jog atsakovas G. G. nėra nekilnojamojo turto tarpininkavimo paslaugų sutarties šalis. 2024 m. balandžio 20d. sudaryta tarpininkavimo paslaugų sutartis buvo pasirašyta tik tarp nekilnojamojo turto brokerio K. S. (paslaugų teikėjo) ir G. G. (klientės). Atsakovas G. G. sutarties nepasirašė ir joje nėra nurodytas kaip sutarties šalis, todėl iš šios sutarties jam neatsirado jokių teisių ar pareigų. Antra, atsakovas G. G. nėra buto savininkas ar bendraturtis, be to santuoka tarp G. G. ir G. G. nutraukta nuo (duomenys neskelbtini). Butas, esantis (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), priklauso tik G. G.. Paveldėjimo liudijimu nustatyta, kad visą palikimą (įskaitant minėto buto dalį) paveldėjo būtent G. G.. Atsakovas G. G. neturi nuosavybės teisių į šį turtą ir negalėjo disponuoti butu ar priimti sprendimų dėl jo pardavimo/nepardavimo. Ieškovo ieškinyje nenurodytos jokios teisinės priežastys ar neteisėti veiksmai, dėl kurių atsakovas galėtų atsakyti bei tuo pačiu sumokėti ieškovui 750 Eur nuostolių sumą. Vien faktas, kad atsakovas gyvena su G. G. ar turi tą pačią pavardę, nesuteikia jokio pagrindo solidariai ar kitokiai jo atsakomybei, nes tam turi būti aiškus ?statyme ar sutartyje nustatytas pagrindas arba paties atsakovo neteisėti veiksmai, lėmę žalą, ko šiuo atveju nėra.