- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2024-10-25
- Bylos Nr.
- e2-2768-936/2024
- Teisminio proceso Nr.
- 2-55-3-01003-2024-7
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Urmila Valiukienė
- Ieškovas
- uždarosios akcinės bendrovės „Sostinės bokštai“
- Atsakovas
- Lietuvos
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Urmila Valiukienė rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Sostinės bokštai“ ieškinį atsakovei Lietuvos kariuomenei dėl perkančiosios organizacijos sprendimų panaikinimo.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
1. Teisme priimtas ieškovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Sostinės bokštai“ ieškinys atsakovei Lietuvos kariuomenei, kuriuo prašoma: panaikinti Lietuvos kariuomenės 2024-08-21 sprendimą, kuriuo buvo atmestas UAB „Sostinės bokštai“ pasiūlymas Administracinių patalpų nuomos Vilniaus mieste Lietuvos kariuomenės finansų ir apskaitos departamentui pirkime; panaikinti Lietuvos kariuomenės 2024-08-29 sprendimą, kuriuo buvo atmesta UAB „Sostinės bokštai“ 2024-08-26 pretenzija; įpareigoti Lietuvos kariuomenę grąžinti UAB „Sostinės bokštai“ į Administracinių patalpų nuomos Vilniaus mieste Lietuvos kariuomenės finansų ir apskaitos departamentui pirkimo procedūras; įpareigoti Lietuvos kariuomenę grįžti į Administracinių patalpų nuomos Vilniaus mieste Lietuvos kariuomenės finansų ir apskaitos departamentui pirkimo procedūras ir jas tęsti teisės aktuose nustatyta tvarka; priteisti bylinėjimosi išlaidas.
Šalies argumentai
2. Ieškovė nurodė, kad Lietuvos kariuomenė skelbiamų derybų būdu vykdė administracinių patalpų nuomos Vilniaus mieste finansų ir apskaitos departamentui pirkimą. Ieškovė pirkime pateikė pasiūlymą, perkančiajai organizacijai siūlė išnuomoti patalpas, adresu (duomenys neskelbtini). Kartu su pasiūlymu ieškovė pateikė ir patalpų kadastro bylą, kaip to reikalavo Pirkimo sąlygų 26.2 p.
3. 2024-08-08 perkančioji organizacija ieškovei pateikė raštą, kuriame nurodė, kad ieškovė neva nepateikė jos siūlomų patalpų kadastro bylos. 2024-08-08 raštu perkančioji organizacija papildomai paprašė pagrįsti atitiktį Pirkimo sąlygų 26.. p. ir prašė pateikti patalpų finansuotojo patvirtinimą, kad jis sutinka, jog būtų sudaryta nuomos sutartis, pagal Pirkimo sąlygų priede Nr. 3 nurodytas sąlygas.
4. 2024-08-12 ieškovė atsakovei pateikė atsakymą, prie jo perkančiajai organizacijai pakartotinai pateikė patalpų kadastro bylą, papildomai pateikė patalpų statybą leidžiantį dokumentą, patvirtinantį, kad patalpų rekonstrukcijos darbai planuojami užbaigti iki 2025 m. II ketvirčio, taip pat 2023-06-06 tarp ieškovės ir patalpų finansuotojo sudarytą sutartinės hipotekos sutarties išrašą, kuris patvirtina, kad patalpų finansuotojas yra davęs išankstinį sutikimą ieškovei nuomoti patalpas ir dėl patalpų nuomos jokių pretenzijų nekels.
5. 2024-08-21 perkančioji organizacija priėmė sprendimą, kuriuo atmetė ieškovės pasiūlymą. 2024-08-21 sprendime perkančioji organizacija, ieškovės teigimu, visiškai nepagrįstai nurodė, kad: (i) ieškovė nepateikė patalpų kadastro bylos, (ii) ieškovė perkančiajai organizacijai neva privalėjo pateikti papildomą patalpų finansuotojo sutikimą dėl patalpų nuomos pagal Pirkimo sutarties sąlygas. Vertindama, kad 2024-08-21 sprendimas yra neteisėtas ir nepagrįstas, ieškovė 2024-08-26 pateikė pretenziją, atsakovė 2024-08-29 pretenziją atmetė.
6. Ieškovė ieškiniu ginčija perkančiosios organizacijos sprendimą atmesti jos pasiūlymą, teigia, kad sprendimas atmesti tiekėjo pasiūlymą yra neteisėtas ir nepagrįstas dėl tokių pagrindinių argumentų:
6.1. Perkančioji organizacija sprendimuose nepagrįstai nurodė, kad ieškovė nepateikė Pirkimo sąlygų 26.2 p. nurodyto dokumento – kadastro bylos. Pagal Pirkimo sąlygų 26.2 p. pirkimo dalyviai turėjo pateikti kadastro bylą, susijusią su siūlomomis išnuomoti patalpomis. Ieškovė patalpų kadastro bylą perkančiajai organizacijai pateikė iškart su pasiūlymu (jis buvo pateiktas tiek voke tiesiogiai perkančiajai organizacijai, tiek vėliau ir el. paštu). Papildomai kartu su pasiūlymu buvo pateiktas ir patalpų rekonstrukcijos projektas. Kartu su 2024-08-12 atsakymu ieškovė perkančiajai organizacijai pateikė ir patalpų rekonstrukcijos statybą leidžiantį dokumentą. Perkančioji organizacija turėjo visą reikšmingą informaciją apie rekonstruojamas patalpas ir Pirkimo sąlygų 26.2 p. reikalavimas buvo įvykdytas. Perkančioji organizacija laikėsi visiškai nepagrįstos pozicijos esą ieškovė šiuo atveju kartu su pasiūlymu turėjo pateikti kitą kadastro bylą, kuri išduotina po patalpų rekonstrukcijos. Tokia perkančiosios organizacijos pozicija yra nepagrįsta, kadangi tokio reikalavimo Pirkimo sąlygose nebuvo. Pirkimo sąlygų 26.2 p. jokių kitų reikalavimų kadastro bylai, išskyrus sąsają su siūlomomis patalpomis, nenumatė.
6.2. Perkančioji organizacija taip pat nepagrįstai sprendė, kad ieškovė neva neatitinka Pirkimo sąlygų 26.6 p. Visų pirma, Pirkimo sąlygos (įskaitant ir Pirkimo sąlygų 26.6 p.) nenumatė reikalavimo, kad patalpas nuomojantis pirkimo dalyvis turi pateikti patalpas finansuojančio subjekto patvirtinimą, kad jam yra tinkamos sudarytinos nuomos sutarties sąlygos. Priešingai nei nurodė perkančioji organizacija, ieškovė pilnai atitiko Pirkimo sąlygų 26.6 p. Ieškovės siūlomos patalpos nėra areštuotos, teisme nėra ginčų dėl jų, taip pat nėra kitų trečiųjų asmenų teisių ar pretenzijų į išnuomoti siūlomas patalpas. Ieškovė kartu su pasiūlymu pateikė patvirtinimą. Ieškovės pastato rekonstrukcijos finansuotojas neturi jokių pretenzijų dėl patalpų nuomos ir dėl to sutinka. Perkančiajai organizacijai pateiktas 2023-06-06 Hipotekos sutarties išrašas, kurios 4.1. p. labai aiškiai numatyta, kad patalpų rekonstrukcijos finansuotojas yra davęs išankstinį sutikimą ieškovei nuomoti patalpas.
6.3. Perkančioji organizacija sprendimuose laikosi nepagrįstos pozicijos, kad ji negali išsinuomoti ieškovės rekonstruojamų patalpų. Pirkimo sąlygose nėra nurodyta, kad pasiūlymo pateikimo metu siūlomos patalpos negali būti rekonstruojamos arba kad jau pasiūlymo pateikimo metu patalpos turi būti pilnai užbaigtos. Todėl iš ieškovės negalėjo būti reikalaujama, kad ji atitiktų tokį reikalavimą (kurį perkančioji organizacija susigalvojo tik po pasiūlymų pateikimo). Pirkimo sąlygų 26.7 p. aiškiai numato, kad perkančiajai organizacijai yra priimtinos ir patalpos, kurios pasiūlymo pateikimo metu yra rekonstruojamos. Pirkimo techninėje specifikacijoje yra numatyta eilė kriterijų ir reikalavimų, kokios turi būti patalpos. Atitinkamai, Pirkimo techninės specifikacijos 5 p. numato, kad patalpos turi būti pilnai užbaigtos (pripažintos tinkamomis naudoti) jų perdavimo – priėmimo dieną, bet ne pasiūlymų pateikimo metu. Pirkimo sąlygų 12 p., apibrėžiantis pirkimo objektą, nenumato, kad norimos nuomoti patalpos turi būti pilnai baigtos jau pasiūlymo pateikimo metu. Taigi, Pirkimo sąlygos patvirtina, kad pirkimu buvo (yra) galima įsigyti ir tokių patalpų nuomą, kurios pasiūlymo pateikimo metu dar yra (buvo) rekonstruojamos, kaip ir ieškovės siūlomos patalpos.
6.4. Perkančioji organizacija sprendimais nepagrįstai apribojo pirkimo dalyvių konkurenciją ir taip akivaizdžiai rizikuoja neracionaliai panaudoti pirkimui skirtas lėšas. Perkančioji organizacija, siekdama išsinuomoti tik tokias patalpas, kurios būtų pilnai užbaigtos jau pasiūlymų pateikimo metu, apribojo galimybes pirkime dalyvauti tiems kandidatams (kaip ieškovei), kurių patalpos pasiūlymų pateikimo metu dar nėra pilnai užbaigtos (pavyzdžiui, rekonstruojamos), nors nuomos sutarties sudarymo metu jau būtų pilnai užbaigtos.
7. Rašytiniuose paaiškinimuose ieškovė papildomai nurodė, kad atsakovei pateikė ne tik patalpų kadastro bylą, tačiau ir patalpų išdėstymo planą ir eksplikaciją, statybą leidžiantį dokumentą bei patalpų rekonstrukcijos techninį projektą. Pastarųjų dokumentų ieškovė pagal Pirkimo sąlygas net neprivalėjo teikti, tačiau pateikė, veikdama gera valia ir siekdama atsakovei pateikti kuo daugiau informacijos, susijusios su patalpomis. Iš šių dokumentų atsakovė gavo pilną ir visapusišką informaciją apie siūlomas nuomoti patalpas, todėl nėra jokio pagrindo teigti, kad atsakovė negavo reikiamų duomenų apie patalpas. Jeigu atsakovei vis dėlto trūko informacijos apie patalpas, ji galėjo kreiptis į ieškovę ir prašyti pateikti papildomą informaciją apie patalpas, kuri neabejotinai būtų suteikta. Nurodė, kad atsakovė atsiliepime nepateikia racionalaus paaiškinimo, kam jai buvo reikalingas patalpų rekonstrukcijos finansuotojo sutikimas dėl sudarytinos Patalpų nuomos sutarties. Pabrėžė, kad atsiliepime pateikiama pozicija – esą pirkimu atsakovė galėjo įsigyti tik pasiūlymų pateikimo metu pilnai užbaigtas patalpas – yra visiškai nepagrįsta ir neteisėta. Atsakovė šiuo atveju perka ne rangos darbus (patalpų statybą), bet išskirtinai tik nuomos paslaugą ir nuomotis patalpas ji pradėtų tik tuomet, kai jos būtų pilnai rekonstruotos (užbaigtos). Tuo tarpu pati patalpų rekonstrukcija yra visiškai nepriklausoma nei nuo Pirkimo sąlygų, nei nuo atsakovės pageidavimų. Ieškovės patalpos laikytinos esamomis Žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų įsigijimo arba nuomos ar teisių į šiuos daiktus įsigijimo tvarkos aprašo ir Viešųjų pirkimų įstatymo prasme ir atsakovė jų nuomą pirkimu neabejotinai gali įsigyti. Ieškovė taip pat nurodė, jog jai yra akivaizdu ir tai, kad pagrindinis atsakovės ir pirkimo tikslas yra nuoma patalpų, kurios turi būti tinkamos naudoti nuo nuomos termino pradžios, o ne pasiūlymų pateikimo momentu. Reikalavimas, kad patalpos turi būti baigtos pasiūlymų pateikimo momentu, neturi visiškai jokios prasmės ir yra neproporcingas, nelogiškas ir nepagrįstai ribojantis konkurenciją.
Šalies argumentai
8. Atsakovė Lietuvos kariuomenė su ieškiniu nesutiko, prašė atmesti kaip nepagrįstą.
Atsiliepimas
8.1. Atsakovė nurodė, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2017 m. gruodžio 13 d. nutarimu Nr. 1036 „Dėl žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų įsigijimo arba nuomos ar teisių į šiuos daiktus įsigijimo tvarkos aprašo patvirtinimo“, patvirtintu Žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų įsigijimo arba nuomos ar teisių į šiuos daiktus įsigijimo tvarkos aprašo 32.1.2 punkto nuostatomis, kandidatas kartu su pasiūlymu turi pateikti kadastro duomenų bylos kopiją. Toks pat reikalavimas, aprašo pagrindu, buvo suformuluotas ir yra numatytas Pirkimo sąlygų 26.2 punkte. Pažymėjo, kad nurodytas dokumentas „kadastro duomenų bylos kopija“ privalo būti pateiktas kartu su pasiūlymu.
8.2. Ieškovė kartu su pasiūlymu pateikė 2023-05-18 kadastro duomenų bylą, kuri, perkančiosios organizacijos vertinimu, buvo neaktuali ir nesusijusi su siūlomomis nuomotis patalpomis. Pažymėjo, kad kadastro duomenų bylos reikalavimas yra susijęs su perkančiosios organizacijos pareiga įsitikinti, kad siūlomas nuomotis nekilnojamojo turto objektas atitinka perkančiosios organizacijos reikalavimus. Perkančioji organizacija, gavusi ieškovės pateiktą kadastro duomenų bylą, kitus papildomus dokumentus ir paaiškinimus, iš esmės galėjo nustatyti, tik tai, kad pastato, kuriame siūloma nuomotis, faktiškai dar nėra (baigtumas 5 proc.), senas yra nugriautas ir statomas naujas, t. y. nėra jokių patvirtintų duomenų, apibūdinančių siūlomą nuomotis nekilnojamojo turto objektą, kaip to reikalauja Pirkimo sąlygos. Ieškovei pateikus kadastro duomenų bylą, kurioje faktiškai nėra jokios informacijos apie siūlomas nuomotis patalpas, šis dokumentas negali būti laikomas kaip atitinkantis pirkimo sąlygų 26.2 p. keliamus reikalavimus.
8.3. Nors ieškovė raštu patvirtino, kad trečiųjų asmenų teisių į išnuomoti siūlomas patalpas nėra, tačiau vis dėl to nurodo, kad siūlomas išnuomoti turtas yra įkeistas sutartine hipoteka. Ieškovė atsisakė pateikti kreditoriaus patvirtinimą, kad jam yra priimtinos Pirkimo sąlygų 3 priede „Administracinių patalpų nuomos pagrindinės sutarties sąlygos“ numatytos sąlygos ir nuomos sutarties vykdymo atveju jų bus laikomasi pilna apimtimi. Administracinių patalpų nuomos pagrindinės sutarties projekte esant sąlygoms, kurios tiesiogiai įtakų ieškovės kreditoriaus teises ir pareigas, perkančiosios organizacijos nuomone, yra būtina gauti ieškovės kreditoriaus sutikimą sudaryti tokią sutartį. Administracinių patalpų nuomos pagrindinės sutarties projekte 5.5.6 punktas numato, kad nuomotojui perleidus nuosavybę trečiajam asmeniui, nuomininko padėtis negali pablogėti, t. y. teisės ir pareigos pagal nuomos sutartį eina kartu su nuosavybės teise. Taigi turto įkeitimo atveju gali susiklostyti situacija, kai kreditorius perims nuosavybės teisę į įkeistą nekilnojamąjį turtą ir taip pat turės prisiimti iš nekilnojamojo turto nuomos sutarties kylančius įsipareigojimus. Atsakovės nuomone, ieškovė visiškai nepagrįstai atsisakė vykdyti pagrįstą reikalavimą, kuriuo buvo siekiama įsitikinti, kad ieškovės kreditorius (pagal hipotekos sutartį) neprieštarauja nustatytoms nuomos sutarties sąlygoms.
8.4. Atsakovė nurodė, kad ieškovės pasiūlymas buvo atmestas ieškovei nepateikus siūlomų išnuomoti patalpų kadastro duomenų bylos (Pirkimo sąlygų 26.2 punktas) ir, perkančiajai organizacijai paprašius, nepateikus papildomų duomenų, sietinų su Pirkimo sąlygų 26.6 punktu. Perkančioji organizacija tik atsakyme į ieškovės pretenziją papildomai nurodė ir paaiškino kadastro duomenų reikalingumą, t. y. tai, kad vadovaujantis Žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų įsigijimo arba nuomos ar teisių į šiuos daiktus įsigijimo tvarkos aprašu leidžiama atlikti pirkimą tik esamų (pastatytų) pastatų. Tai, kad pastatas, kaip teigia pati ieškovė, neturi šiai dienai aktualios kadastro bylos reiškia, kad jis nėra pastatytas ir ieškovės pateiktas pasiūlymas neatitinka pirkimo sąlygose bei Apraše keliamų reikalavimų. Dėl išimties taikymo pastato energetinio naudingumo sertifikatui atsakovė pažymėjo, kad rengiant Pirkimo sąlygas buvo atsižvelgta į tai, kad minėtas sertifikavimas yra atliekamas baigtame statyti ar rekonstruoti pastate (Statybos įstatymo 51 straipsnio 3 dalies 1 ir 2 punktai), pastate turi būti baigti visi statybos darbai, kurie gali pabloginti pastato sandarumo rodiklius. Atkreipė dėmesį, kad vienas iš reikalaujamų dokumentų, norint gauti pastato energinio naudingumo sertifikatą, yra pastato kadastrinių matavimų byla. Pastato kadastrinių matavimų atlikimui iš esmės yra reikalinga, kad pastatas bent jau faktiškai stovėtų ir būtų galima atlikti matavimus (nustatyti plotą, tūrį, ir kt.), nustatyti paskirtį ir juos aprašyti.
Motyvuojamoji dalis
Ieškinys atmestinas.
9. Iš byloje esančių rašytinių įrodymų nustatyta, kad atsakovė Lietuvos kariuomenė 2024-06-27 paskelbė administracinių patalpų nuomos Vilniaus mieste finansų ir apskaitos departamentui pirkimą. Pirkimo objektas – Administracinių patalpų Vilniaus mieste (toliau – Patalpos) nuoma. Bendras pageidaujamų išsinuomoti patalpų plotas (įskaitant bendrojo naudojimo patalpas, naudojamas tik nuomininko reikmėms) turi būti nuo 1 915 iki 2 380 m² ploto naujos statybos pastatuose, pastatytuose po 2000 m., ir nuo 2 425 iki 2 890 m² ploto senos statybos, pastatytuose iki 2000 m., pastatuose. Siūlomos išsinuomoti Patalpos turi būti Vilniaus miesto savivaldybės teritorijos ribose ir nutolusios nuo Lietuvos kariuomenės vadovybės administracinio pastato, adresu (duomenys neskelbtini), ne daugiau kaip 5 km spinduliu. Patalpose reikia įrengti kabinetus 170 kompiuterizuotų darbo vietų. Patalpų nuomos terminas – 5 metai.
10. Ieškovė UAB „Sostinės bokštai“ pirkime pateikė pasiūlymą.
11. 2024-08-21 atsakovė, vadovaudamasi pirkimo sąlygų 43.1 p., priėmė sprendimą atmesti ieškovės pasiūlymą, kadangi UAB „Sostinės bokštai“ su pasiūlymu nepateikė kadastro duomenų bylos kopijos ir pažymėjo, kad kadastro duomenų byla nėra parengta (pasiūlymas laikomas pateiktu ne pilna apimtimi), be to, UAB „Sostinės bokštai“ neatsižvelgė į pirkimo komisijos prašymą pateikti statybas finansuojančio kreditoriaus patvirtinimą, kad kreditoriui priimtinos pirkimo sąlygų 3 priede „Administracinių patalpų nuomos pagrindinės sutarties sąlygos“ numatytos sąlygos ir nuomos sutarties vykdymo atveju jų bus laikomasi pilna apimtimi.
12. Ieškovė 2024-08-26 pateikė pretenziją, prašydama panaikinti perkančiosios organizacijos komisijos sprendimą atmesti UAB „Sostinės bokštai“ pasiūlymą ir pakartotinai įvertinti UAB „Sostinės bokštai“ pasiūlymą ir išsiųsti kvietimą derėtis dėl kainos ir kitų sąlygų.
13. 2024-08-29 atsakovė priėmė sprendimą ieškovės pretenziją atmesti.
14. Byloje tarp šalių kilo ginčas dėl to, ar pagrįstai atsakovė atmetė ieškovės UAB „Sostinės bokštai“ pasiūlymą pagal pirkimo sąlygų 26.2 ir 26.6 punktus, įvertinusi, jog kandidatas su pasiūlymu nepateikė siūlomo nuomotis pastato (patalpų) kadastro duomenų bylos kopijos ir hipotekos kreditoriaus sutikimo dėl nuomos sutarties sudarymo.
15. Nustatyta, kad ginčo pirkimas vykdomas skelbiamų derybų būdu, vadovaujantis Žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų įsigijimo arba nuomos ar teisių į šiuos daiktus įsigijimo tvarkos aprašu, patvirtintu Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2017 m. gruodžio 13 d. nutarimu Nr. 1036 „Dėl žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų įsigijimo arba nuomos ar teisių į šiuos daiktus įsigijimo tvarkos aprašo patvirtinimo“ (toliau – Aprašas). Lietuvos Respublikos viešųjų pirkimų įstatymo (toliau – VPĮ) 6 straipsnio 1 punkte numatyta, kad žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų, kaip jie apibrėžiami Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 1.98 straipsnio 2 dalyje, įsigijimui arba nuomai bet kokiomis finansinėmis priemonėmis ar teisių į šiuos daiktus įsigijimui VPĮ reikalavimai netaikomi. Šių pirkimų tvarka nustatyta minėtu Aprašu.
16. Aprašo 1 p. nurodoma, kad jis reguliuoja žemės sklypų ar žemės sklypų dalių (toliau – žemės sklypas), esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų (toliau – nekilnojamieji daiktai) pirkimą arba nuomą ar teisių į šiuos daiktus įsigijimą (toliau – pirkimas) ir sutarčių sudarymą.
17. Nagrinėjamu atveju atsakovė pirkime siekia išsinuomoti administracinės paskirties patalpas 5 metų laikotarpiui (su galimybe nuomos terminą pratęsti), kurias pradėtų naudoti ne vėliau kaip 2025-09-30, patalpos turi būti pritaikytos atsakovės poreikiams pagal techninėje specifikacijoje nurodytus reikalavimus (Pirkimo sąlygų 12, 13, 16, 18-20 p., Techninės specifikacijos 1 p., 5 p.).
18. Pirkimo sąlygų 26 p. numatyti prie kandidato pasiūlymo pirkime privalomai pateikiami su siūlomomis išnuomoti patalpomis susiję dokumentai, tarp kurių kadastro duomenų bylos kopija (26.2 p.) ir kandidato patvirtinimas, kad išnuomoti siūlomos patalpos nėra areštuotos, teisme nėra ginčų dėl jų, taip pat nėra kitų trečiųjų asmenų teisių ar pretenzijų į išnuomoti siūlomas patalpas (26.6 p.).
19. Ieškovė prie pasiūlymo pateikė 2023-05-15 Administracinio pastato, esančio (duomenys neskelbtini), 1B15/t, kadastrinių matavimų bylą. Iš pateiktų pastato ir jo sudėtinių dalių kadastro duomenų matyti, kad pastatas turi tik gelžbetonio pamatus, jame nėra sienų, perdangų, stogo, apdailos, pertvarų, grindų, langų, durų, šildymo, vandentiekio, nuotekų šalinimo, dujų, karšto vandens, elektros ir t.t., šios aplinkybės matomos ir iš pastato fotonuotraukų.
20. Iš prie pasiūlymo pateikto 2024-07-17 Nekilnojamojo turto registro (toliau – ir NTR) duomenų bazės išrašo taip pat matyti, kad pastatas, kuriame yra ieškovės siūlomos nuomoti patalpos, nebaigtas statyti, baigtumas yra 5 proc. Nors rekonstravimo pabaigos metai numatyti 2023, tačiau aktualesnių nei 2023-05-15 kadastro duomenų nustatymo datos duomenų registre neregistruota.
21. Ieškovė, atsakydama į atsakovės 2024-08-08 prašymą pateikti trūkstamą dokumentą – kadastro duomenų bylos kopiją ir paaiškinti NTR duomenis dėl pastato nebaigtos statybos, 2024-08-12 nurodė, kad pastatas vis dar statomas, ieškovė naujesnės kadastro duomenų bylos neturi, NTR užfiksuotas pastato baigtumas (5 proc.) neatitinka paaiškinimų pateikimo metu esančios faktinės būklės, statybos užbaigimas planuojamas 2025 m. II ketv.
22. Aprašo 32.1.2 p. nustatyta, jog perkančioji organizacija pirkimo dokumentuose turi nurodyti (nekilnojamojo daikto nuomos atveju, kai numatoma pirkimo sutarties vertė ne didesnė kaip 1000 eurų, – gali nurodyti), kad kandidatas kartu su pasiūlymu pateiktų nuomojamų nekilnojamųjų daiktų dokumentus – kadastro duomenų bylos kopiją. Taigi Aprašo nuostatos vienareikšmiškai nustato, jog su pasiūlymu turi būti pateikiama konkretaus siūlomo nuomoti nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla. Šis Aprašo reikalavimas įgyvendintas nustatant ginčo pirkimo sąlygų 26.2 p. reikalavimą.
23. Pirkimo sąlygų 26.2 p. reikalavimas, kad būtų pateikta kadastro duomenų bylos kopija, susijusi su siūlomomis išnuomoti patalpomis, negali būti aiškinamas taip, kad būtų tinkamas bet kokios pastato kadastro duomenų bylos (ne(be)aktualios, nesamo statinio, susijusios tik adreso prasme ar pan.) pateikimas. Šio reikalavimo tikslas yra perkančiajai organizacijai nustatyti kandidato pirkime siūlomo konkretaus nekilnojamojo daikto (šiuo atveju – patalpų) pagrindinius parametrus ir charakteristikas (Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 2 straipsnio 4, 6 dalys, 8 straipsnio 3 dalis). Teismo vertinimu, ieškovė nepateikė siūlomo pirkimo objekto kadastro duomenų bylos, o iš ieškovės pateiktos kadastro duomenų bylos nėra galimybės nustatyti jokių būsimo pastato duomenų (rodiklių).
24. Iš prie pasiūlymo pateiktų dokumentų, ir to nepaneigia pateikti papildomi kandidato paaiškinimai, darytina išvada, kad ieškovė pirkime siūlo patalpas statinyje, kuris nepastatytas (nesamas). Priešingai nei nurodo ieškovė, Techninės specifikacijos 5 p. yra nustatyta, jog patalpos turi būti pritaikytos atsakovės poreikiams, o ne užbaigtos statyti (rekonstruoti), pagal techninės specifikacijos reikalavimus patalpų perdavimo-priėmimo akto pasirašymo dieną. Tikėtinas ir suprantamas ieškovės interesas (ieškinio 51 p.) jau statinio rekonstrukcijos metu atliekant statybos darbus tuo pačiu pritaikyti (perplanuoti vidaus pertvaras ir pan.) siūlomas patalpas (vieną pastato aukštą) atsakovės poreikiams, tačiau tokiu atveju galima būtų teigti, jog faktiškai perkančiosios organizacijos būtų įsigyjami statybos darbai, nes ieškovė galėtų atlikti statybos darbus pagal ginčo pirkimo techninėje specifikacijoje išdėstytus konkrečius techninius reikalavimus, atitinkamai pakoreguodama turimą projektinę dokumentaciją, o tokie darbai įsigyjami pagal VPĮ organizuojamo viešojo pirkimo būdu, bet ne pagal Aprašą (esamo nekilnojamojo daikto nuomos tikslu). Ieškovės akcentuojamas Pirkimo sąlygų 26.7 p., kuriame nurodoma galimybė pastato energinio naudingumo sertifikatą pateikti ne su pasiūlymu, o patalpų perdavimo-priėmimo akto pasirašymo metu, jei pastatas, kuriame yra siūloma nuomoti patalpas, yra naujai statomas ar rekonstruojamas, reiškia perkančiosios organizacijos sudarytą galimybę šį dokumentą pateikti vėliau, jei esamam (naujai pastatytam ar rekonstruotam) pastatui teisės aktų nustatyta tvarka energinio naudingumo sertifikatas pasiūlymo pateikimo metu dar būtų neišduotas, ir niekaip nepaneigia kandidato pareigos su pasiūlymu pateikti pastato, kuriame yra siūlomos patalpos, kadastro duomenų bylą (26.2 p.).
25. Nagrinėjamu atveju Pirkimo sąlygos yra aiškios, nėra pagrindo vertinti, kad jos riboja lygiavertėje padėtyje esančių subjektų konkurenciją ar sudaro sąlygas neracionaliam lėšų naudojimui. Pastebėtina, kad ieškovė pirkimo sąlygose nustatytu terminu nesikreipė į atsakovę dėl paaiškinimų, susijusių su atsakovės perkamo objekto statusu (pirkimo sąlygų 35 p.), pirkimo sąlygų neginčijo, pirkimo būdo nekvestionavo.
26. Bylos duomenimis (nevieša bylos medžiaga DOK-34283) nustatyta, kad perkančioji organizacija visiems kandidatams Pirkimo sąlygas taikė vienodai, t. y. be ieškovės atmetė kitų trijų kandidatų pasiūlymus tuo pačiu pagrindu – kad nepateiktos kadastro duomenų kopijos (buvo pateikti patalpų planai, eksplikacijos), nes pastatai statomi (rekonstruojami).
27. Pagal Pirkimo sąlygų 26.6 p. ieškovė su pasiūlymu pateikė 2024-07-24 patvirtinimą, kuriame nurodoma, kad išnuomoti siūlomas statomas verslo centras „HERO“ nėra areštuotas, teisme nėra ginčų dėl jo, taip pat nėra kitų trečiųjų asmenų teisių ar pretenzijų į išnuomoti siūlomas patalpas, išskyrus tai, kad siūlomas išnuomoti turtas yra įkeistas statybas finansuojančiam kreditoriui sutartine hipoteka, siekiant užtikrinti nepertraukiamą statybų finansavimą.
28. Pagal Aprašo 39 p., jeigu kandidatas pateikė netikslius ar neišsamius duomenis apie atitiktį pirkimo dokumentų reikalavimams arba šių duomenų trūksta, perkančioji organizacija turi teisę nepažeisdama lygiateisiškumo ir skaidrumo principų prašyti kandidatą šiuos duomenis iki derybų pradžios patikslinti, papildyti arba paaiškinti.
29. Vadovaudamasi Pirkimo sąlygų 42 p., atsakovė 2024-08-08 paprašė ieškovės pateikti paaiškinimą, kaip UAB „Sostinės bokštai“ atitinka pirkimo sąlygų 26.6 punkte nustatytus reikalavimus bei pateikti statybas finansuojančio kreditoriaus patvirtinimą, kad kreditoriui priimtinos pirkimo sąlygų 3 priede „Administracinių patalpų nuomos pagrindinės sutarties sąlygos“ numatytos sąlygos ir nuomos sutarties vykdymo atveju jų bus laikomasi pilna apimtimi.
30. Nustatyta, kad ieškovė 2024-08-12 pateikė atsakovei 2023-06-06 Sutartinės hipotekos sutartį ir paaiškino, jog pagal šios sutarties 4.1 p. jokių papildomų ir (arba) atskirų kreditoriaus sutikimų dėl vykdomo pirkimo sąlygų ir nuomos sutarties sudarymo pateikti nereikia, kadangi nuomos sutartis būtų sudaroma įprastomis rinkos kainomis.
31. Pateiktos Sutartinės hipotekos sutarties 4.1 p. numatyta, kad „jei šioje sutartyje ir užtikrintoje sutartyje nenumatyta kitaip, be išankstinio raštiško kreditoriaus sutikimo draudžiama suvaržyti įkeičiamą turtą kita hipoteka ar įkeitimu arba bet kokiu kitu būdu perleisti bet kurio įkeičiamo turto nuosavybės ar valdymo teisę (pagal dovanojimo, pirkimo-pardavimo, nuomos, panaudos ar kitą sutartį arbe bet kokį kitą susitarimą, kuri būtų per se suvaržymas) bet kokiam trečiajam asmeniui arba bet kokiu būdu apriboti įkaito davėjo teises į įkeičiamą turtą, išskyrus skolininko sudaromas terminuotas įkeičiamo turto nuomos sutartis sudaromas įprastomis rinkos kainomis, skolininkui vykdant įprastą komercinę veiklą“.
32. Taigi, iš ieškovės su pasiūlymu pateikto patvirtinimo tapus aišku, kad tretieji asmenys (hipotekos kreditorius) turi teisių į pirkime siūlomą objektą, atsakovė pagrįstai pareikalavo ieškovės paaiškinti, kaip jos pasiūlymas atitinka keliamus reikalavimus, ir pateikti hipotekos kreditoriaus sutikimą dėl nuomos sutarties pagal Pirkimo sąlygas sudarymo. Iš Sutartinės hipotekos sutarties nėra vienareikšmiškai aišku, ką šalys turėjo omenyje, nustatydamos, kad sutikimas nereikalingas nuomos sutarčiai įprastinėmis rinkos kainomis ir vykdant įprastinę komercinę veiklą sudaryti. Priešingai nei vertina ieškovė, hipotekos sutarties 4.1 p. nėra aiškiai ir vienareikšmiškai numatyta, kad patalpų rekonstrukcijos finansuotojas yra davęs išankstinį sutikimą ieškovei nuomoti patalpas bet kokiomis sąlygomis. Hipotekos sutartyje nenurodyta, kas šalių yra laikoma įprastine rinkos kaina ar įprasta ieškovės komercine veikla, teismo vertinimu, perkančioji organizacija neturi apsiimti vertinti, ar kandidato siūloma nuomos kaina atitinka sutartinės hipotekos šalių sutartyje įtvirtintą apibrėžtį, todėl ieškovė pagal Pirkimo sąlygų 42 p. privalėjo pateikti hipotekos kreditoriaus sutikimą įkeisto turto nuomai konkrečiomis Pirkimo sąlygų 3 priede įtvirtintomis sąlygomis (įvertinant ir atsakovės nurodomą Administracinių patalpų nuomos pagrindinės sutarties 5.5.6 p. numatytą trečiojo asmens įsipareigojimą tęsti su atsakove nuomos santykius tokiomis pačiomis sąlygomis, kokios numatytos nuomos sutartyje). Ieškovė nenurodė, kad jai būtų neįmanoma ar itin apsunkinta galimybė pateikti prašomą hipotekos kreditoriaus sutikimą, patvirtinantį jos deklaraciją apie atitiktį Pirkimo sąlygų reikalavimams (26.6 p.). Dėl to spręstina, kad ieškovei nepateikus prašomų dokumentų (nepaaiškinus ir nepatikslinus pasiūlymo), buvo pagrindas vertinti pasiūlymą kaip neatitinkantį Pirkimo sąlygų reikalavimų.
33. Pirkimo sąlygų 43.1 p. nustatyta, kad Pirkimo komisija atmeta kandidato pasiūlymą, jeigu kandidatas kartu su pasiūlymu nepateikė reikalaujamų dokumentų ar informacijos ir perkančiajai organizacijai paprašius, jų nepaaiškino ir nepatikslino.
34. Byloje nustačius, kad ieškovė su pasiūlymu nepateikė kadastro duomenų bylos kopijos (Pirkimo sąlygų 26.2 p.) ir patvirtinimo, kad nėra trečiųjų asmenų teisių į išnuomoti siūlomas patalpas (Pirkimo sąlygų 26.6 p.), ir perkančiajai organizacijai paprašius trūkstamų dokumentų ir paaiškinimų, patikslinimų (Pirkimo sąlygų 42 p.) nepateikė, konstatuotina, kad atsakovė pagrįstai ieškovės pasiūlymą atmetė.
35. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, darytina išvada, kad ginčijamo atsakovės sprendimo, kuriuo ieškovės pasiūlymas atmestas, nėra pagrindo naikinti, taip pat nėra pagrindo tenkinti ir išvestinių reikalavimų dėl vėliau sekusių perkančiosios organizacijos sprendimų (Aprašo 62 p.) ir įpareigojimų, taigi ieškovės ieškinys atmestinas.
36. CPK 93 straipsnio 1 dalis numato, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Atsižvelgiant į tai, kad ieškinio reikalavimai atmesti, ieškovei jos patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlygintinos. Atsakovė duomenų apie byloje patirtas išlaidas nepateikė.
37. Byloje pašto išlaidos nepatirtos (CPK 96 straipsnis).
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 258-259, 269-270 straipsniais, 423¹-423⁸ straipsniais, teismas
nusprendžia:
Ieškinį atmesti.
Sprendimas per 14 dienų nuo sprendimo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.