Panevėžio apylinkės teismo sprendimas

Šalies argumentai

1. ieškovas E. P. kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydamas perkelti jam nuomininko teises ir pareigas pagal 2023 m. liepos 21 d. nuomos sutartį Nr. 1, sudarytą tarp atsakovės V. M. ir (duomenys neskelbtini) rajono žemės ūkio bendrovės (duomenys neskelbtini) dėl 20,73 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) k., (duomenys neskelbtini) r., nuomos bei priteisti iš atsakovų V. M. ir (duomenys neskelbtini) rajono žemės ūkio bendrovės (duomenys neskelbtini) jo patirtas bylinėjimosi išlaidas. Ieškinyje nurodė:

1.1. Atsakovei V. M. nuosavybės teise priklauso 2073/3173 žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) k., (duomenys neskelbtini) r. Ieškovas, būdamas ūkininku, šį žemės sklypą naudojo savo ūkio reikmėms, jį dirbo, puoselėjo, tręšė, gerino jo būklę. Žemės sklypas iš besikeičiančių jo savininkų buvo nuomojamas ieškovui nuo 1998 metų, t. y. daugiau kaip 25 metus. Ieškovas visuomet tinkamai ir laiku mokėjo nuomos mokestį, jokių pretenzijų dėl to iš žemės sklypo savininkų nėra sulaukęs. Pastaruoju metu žemės sklypas ieškovo buvo dirbamas 2018 m. lapkričio 28 d. Privačios žemės nuomos sutarties bei 2020 m. gruodžio 14 d. Susitarimo pakeisti Privačios žemės nuomos sutartį Nr. 2020,12,14 pagrindu (toliau ir Nuomos sutartis). Pagal Nuomos sutartį žemės sklypas buvo išnuomotas ieškovui iki 2023 m. gruodžio 15 d. Nuomos sutartyje, be kita ko, buvo numatyta, jog pasibaigus, ar nuomos laikotarpiu žemės nuomininkas turi teisę į sklypo pirkimo, nuomos pratęsimo pirmenybę (Nuomos sutarties 13 punktas). Nuomos sutarties pagrindu dirbant žemės sklypą, 2023 m. rudenį jis buvo užsėtas žieminiais kviečiais. 2023 m. gruodžio 5 d. pranešimu ieškovas kreipėsi į atsakovę V. M., nurodydamas, jog 2023 m. gruodžio 15 d. Nuomos sutartis baigiasi, todėl vadovaudamasis 2020 m. gruodžio 14 d. Susitarimo pakeisti Privačios žemės nuomos sutartį Nr. 2020,12,14 12 punktu, siūlo pratęsti žemės sklypo, kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) k., (duomenys neskelbtini) r., nuomos sutartį 3 (trejų) metų laikotarpiui. Atsakovė jokio atsakymo į ieškovo pateiktą pranešimą nepateikė. Susisiekus su atsakove, jam buvo nurodyta, jog žemės sklypas nuo 2023 m. gruodžio 15 d. nebebus nuomojamas tretiesiems asmenims, juo naudosis patys žemės sklypo savininkai.

1.2. 2023 m. gruodžio 27 d. patikrinus viešuosius registrus – VĮ Registrų centras Nekilnojamojo turto registro duomenis paaiškėjo, kad atsakovei V. M. priklausanti žemės sklypo dalis (2073/3173) nuo 2023 m. gruodžio 16 d. iki 2028 m. rugsėjo 30 d. buvo išnuomota 2023 m. liepos 21 d. nuomos sutarties Nr. 1 pagrindu atsakovei – (duomenys neskelbtini) rajono žemės ūkio bendrovei (duomenys neskelbtini). Apie ketinimą nuomoti žemės sklypą (jo dalį) tretiesiems asmenims ieškovas informuotas nebuvo, ieškovui nebuvo pasiūlyta pasinaudoti pirmumo teise nuomotis žemės sklypą. Žemės sklypo nuomos sutartis sudaryta 2023 m. liepos 21 d., t. y. galiojant tarp ieškovo ir atsakovės V. M. sudarytai nuomos sutarčiai. Tai reiškia, kad dar iki pasibaigiant tarp ieškovo ir atsakovės galiojusiems teisiniams santykiams, atsakovė V. M. turėjo tikslą ir toliau nuomoti žemės sklypą, tačiau šią aplinkybę nuo ieškovo nesąžiningai nuslėpė.

1.3. 2024 m. vasario 1 d. ieškovas kreipėsi į atsakovę V. M. su pretenzija dėl pirmumo teisės sudaryti nuomos sutartį pažeidimo, ragindamas susiklosčiusią situaciją išspręsti geruoju, tačiau jokio atsakymo į pateiktą pretenziją nesulaukė. Kadangi atsakovė V. M. apie ketinimą nuomoti jai priklausantį žemės sklypą nepranešė ieškovui įstatymų nustatyta tvarka, tuo pažeisdama ieškovo pirmumo teisę jį nuomoti, ieškovas yra priverstas teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos žemės ūkio paskirties žemės sklypo nuomininko teisės ir pareigos.

1.4. Šiuo atveju egzistuoja įstatyme numatytos visos trys sąlygos, kada buvęs žemės nuomininkas turi pirmumo teisę sudaryti žemės nuomos sutartį: 1) ankstesnės žemės nuomos sutarties terminas pasibaigęs (ieškovas žemės sklypą naudojo ūkio reikmėms, jį dirbo, puoselėjo, tręšė, gerino jo būklę, taip pat po vasaros darbų žemės sklypą apsėjo ateinančiam sezonui. Nuomos mokestis ir už 2023 metus yra sumokėtas; 2) kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys (dar 2023 m. gruodžio 5 d. ieškovas raštu kreipėsi į atsakovę informuodamas, kad pageidauja ir toliau nuomotis bei dirbti žemę. Ieškovas neabejotinai būtų sutikęs peržiūrėti nuomos sąlygas, ieškoti abipusio kompromiso ir derybų keliu nustatyti pačias palankiausias sąlygas. Faktą, kad atsakovė turėjo tikslą toliau nuomoti žemės sklypą patvirtina ir pati susiklosčiusių įvykių seka – žemės sklypo nuomos sutartis Nr. 1 tarp atsakovų buvo sudaryta dar galiojant ieškovo ir atsakovės V. M. nuomos sutarčiai. Siekį toliau nuomotis žemės ūkio paskirties žemės sklypus įrodo aktyvūs ieškovo veiksmai – šiai dienai žemės sklypą jis apsėjęs žieminiais kviečiais. Taigi, ieškovas ėmėsi aktyvių veiksmų – toliau dirbo žemę, siekė surasti kompromisinį sprendimą dėl žemės sklypo nuomos sutarties atnaujinimo – iki nuomos sutarties pabaigos kreipėsi į atsakovę V. M. išreikšdamas norą toliau nuomotis žemės sklypą. Nepaisant to, atsakovė neinformavo ieškovo apie tai, jog nuomos sutarties sąlygos jos netenkina – ji žemės sklypus siekia išnuomoti didesne kaina, ilgesniam laikotarpiui, neinformavo, kad ketina nuomoti žemės sklypą kitam asmeniui, t. y. nesuteikė ieškovui galimybės pretenduoti išsinuomoti žemės sklypų. Atsakovės V. M. nesąžiningumą parodo ir tai, jog ji melagingai nurodė ieškovui, jog žemės sklypo toliau nebenuomos ir ketina naudotis žemės sklypu pati; 3) buvęs nuomininkas tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus (ieškovas sąžiningai ir tvarkingai vykdė pagal Nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus. Nuomos mokestis buvo mokamas sąžiningai, tinkamai bei nustatytais terminais. Jokių pretenzijų dėl to atsakovė nėra pareiškusi per visą šalių bendradarbiavimo laikotarpį.

1.5. Atsakovė, neinformavusi ieškovo apie sprendimą nuomoti jai nuosavybės teise priklausantį žemės ūkio paskirties žemės sklypą kitam asmeniui ir nuomos sąlygas, pažeidė ieškovo pirmumo teisę nuomotis naudojamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą. Siekdama sudaryti nuomos sutartį kitomis sąlygomis, ieškovė turėjo įstatyme numatytą pareigą informuoti ieškovą apie ketinimą išnuomoti žemės sklypą kitomis, pakeistomis, sąlygomis. Atsakovė nesuteikė ieškovui galimybės tartis dėl geresnių nuomos sąlygų. Apie sprendimą nuomoti žemės sklypą kitam asmeniui bei nuomos sąlygas atsakovė privalėjo pranešti ieškovui – žemės sklypo naudotojui, tinkamai vykdžiusiam nuomos sutartį, tačiau atsakovė apie sprendimą nuomoti žemės sklypą bei nuomos sąlygas ieškovo neinformavo, tuo pažeisdama ieškovo, kaip žemės naudotojo (nuomininko) teisinius ir ekonominius interesus.

1.6. Esant nurodytoms aplinkybėms ieškovas prašo perkelti ieškovui nuomininko teises ir pareigas pagal 2023 m. liepos 21 d. nuomos sutartį Nr. 1, sudarytą tarp atsakovės V. M. ir atsakovės (duomenys neskelbtini) rajono žemės ūkio bendrovės (duomenys neskelbtini), dėl 20,73 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). esančio (duomenys neskelbtini) k., (duomenys neskelbtini) r., nuomos.