Lietuvos apeliacinio teismo sprendimas, 2A-325/2011

Teismas: Lietuvos apeliacinis teismas
Data: 2011-06-10
Bylos Nr.: 2A-325/2011
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Kazys Kailiūnas, Vigintas Višinskis, Alė Bukavinienė
Atsakovas: akcinės bendrovės SEB banko
Ieškovas: G. M., O. B.
Advokatai: Vidmantas Plėdys, Alfonsas Masiliūnas

LIETUVOS APELIACINIS TEISMASsprendimasLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2011 m. birželio 10 d.Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Alės Bukavinienės, Kazio Kailiūno ir Viginto Višinskio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas),

sekretoriaujant Galinai Lavrinovič,dalyvaujant apeliantų atstovui advokatui Vidmantui Plėdžiui,atsakovo akcinės bendrovės SEB banko atstovui advokatui Alfonsui Masiliūnui,

viešame teismo posėdyje apeliacine žodinio proceso tvarka išnagrinėjo apeliantų G. M. ir O. B. apeliacinį skundą dėl Panevėžio apygardos teismo 2010 m. gegužės 24 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovų G. M. ir O. B. ieškinį atsakovams bankrutavusiai uždarajai akcinei bendrovei „Vilniaus Statybų Grupė“ ir akcinei bendrovei SEB bankui dėl sutarties dalies pripažinimo negaliojančia ir hipotekos išregistravimo; trečiaisiais asmenimis, nepareiškiančiais savarankiškų reikalavimų, byloje patraukti notarė D. M. ir Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

Ginčas kilo dėl notarine tvarka patvirtintos žemės sklypo dalies ir buto pirkimo-pardavimo sutarties dalies pripažinimo negaliojančia ir šia sutartimi įsigytam turtui nustatytos hipotekos panaikinimo.

Šalies argumentai

Ieškovai G. M. ir O. B. nurodė, kad 2008 m. gegužės 12 d. su atsakovu UAB „Vilniaus Statybų Grupė“ (toliau – ir pardavėjas) notarine tvarka sudarė žemės sklypo dalies ir buto, esančių (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį. Sudarydami sutartį, ieškovai buvo informuoti, kad perkamas butas yra įkeistas atsakovui AB SEB bankui (toliau – ir bankas). Ieškovai už butą įsipareigojo sumokėti 215 000 Lt. Dalis kainos – 59 400 Lt – buvo sumokėta dar iki sutarties pasirašymo, o likusi 155 600 Lt dydžio kainos dalis pagal sutarties 3.2 punktą turėjo būti sumokėta į AB SEB banke esančią sąskaitą, nurodant, kad lėšos yra skirtos pardavėjui suteikto kredito grąžinimui pagal atsakovų sudarytą kredito sutartį. Likusią kainos dalį į nurodytą sąskaitą ieškovai sumokėjo 2008 m. birželio 10 d. Notarė D. M. , tvirtinusi sutartį, 2008 m. liepos 18 d. liudijimu patvirtino, kad ieškovai sumokėjo visą sutarties kainą ir savo įsipareigojimą įvykdė tinkamai. Sutartimi pardavėjas įsipareigojo užtikrinti, kad buto įkeitimas bus išregistruotas ne vėliau kaip per 60 darbo dienų po visiško atsiskaitymo momento, o žemės sklypo dalies – ne vėliau kaip iki 2008 m. gruodžio 31 d., tačiau savo įsipareigojimo neįvykdė. Kadangi ieškovų skolinis įsipareigojimas įvykdytas, atsiranda pagrindas hipoteką baigti CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu. Banko 2008 m. balandžio 2 d. sutikimas, įvardintas nurodytos sutarties priedu Nr. 7, kuriame numatyta, kad bankas atsisakys nuo hipotekos kiekvieno iš objektų atžvilgiu tuo atveju, jeigu pardavėjas tinkamai vykdys kredito sutarties sąlygas, įskaitant ir susijusias su hipotekos (įkeitimo) lakštų pakeitimų darymu, mokesčių bankui mokėjimu, savalaikiu kredito grąžinimu, laikytinas nesąžininga sąlyga, nes ieškovas negalėjo sutarties sudarymu metu įtakoti atsakovų tarpusavio atsiskaitymų, o patys ieškovai savo įsipareigojimus yra įvykdę tinkamai. Remdamiesi išdėstytu, ieškovai prašė: 1) pripažinti, kad jie visiškai įvykdė sutartį, ir įpareigoti pardavėją pateikti bankui prašymą išregistruoti buto ir žemės sklypo hipoteką; 2) pripažinti nurodytą sutarties priedo Nr. 7 sąlygą negaliojančia.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

Panevėžio apygardos teismas 2010 m. gegužės 24 d. sprendimu ieškinį atmetė.

Teismas nustatė, kad 2006 m. gegužės 10 d. bankas ir pardavėjas sudarė kreditavimo sutartį (toliau – Kreditavimo sutartis), kuria susitarė, kad bankui bus įkeistas aptariamas žemės sklypas; jo hipoteka buvo įregistruota 2006 m. birželio 14 d. Kreditavimo sutarties pakeitimu Nr. 1, sudarytu 2006 m. gruodžio 20 d., pardavėjui buvo suteiktas 6 800 000 Lt tikslinis ilgalaikis kreditas daugiabučio namo statyboms nurodytame sklype finansuoti. Atsakovai taip pat susitarė, kad bankui bus įkeista finansuojama nebaigta statyba. 2007 m. birželio 14 d. hipotekos lakštu bankui buvo įkeistas statomas gyvenamasis namas. Tiek gyvenamojo namo, tiek žemės sklypo hipoteka buvo užtikrintos iš Kreditavimo sutarties kilusios prievolės. Gyvenamąjį namą padalinus į atskiras patalpas, 2008 m. kovo 31 d. gyvenamojo namo duomenys buvo pakeisti, vietoje jų įrašant atskirų butų ir patalpų, įskaitant ieškovams priklausančio buto, duomenis. Teismas taip pat nustatė, kad 2007 m. gegužės 29 d. ieškovai su pardavėju sudarė preliminarią buto pirkimo-pardavimo sutartį (toliau – Preliminari sutartis). Šia sutartimi ieškovai sutiko, kad pardavėjas įkeistų pardavėjo prievolių įvykdymui užtikrinti nepastatytą butą, o pardavėjas įsipareigojo išregistruoti buto įkeitimą ne vėliau kaip per 7 darbo dienas nuo pirkėjo galutinio ir tinkamo atsiskaitymo su pardavėju. 2007 m. birželio 5 d. į pardavėjo atsiskaitomąją sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini) ieškovas O. B. įmokėjo 40 000 Lt, o 2007 m. liepos 9 d. – 19 400 Lt. 2008 m. gegužės 12 d. sudaryta žemės sklypo dalies ir buto pirkimo-pardavimo sutartimi (toliau – Sutartis) ieškovai nupirko butą aptariamame gyvenamajame name bei jam tenkančią žemės sklypo dalį. Šia Sutartimi pardavėjui patvirtinus gavus 59 400 Lt kainos dalį, ieškovai įsipareigojo ne vėliau kaip per 30 kalendorinių dienų nuo Sutarties sudarymo sumokėti pardavėjui likusius 155 600 Lt į pardavėjo sąskaitą Nr. LT07 7044 0810 0000 0907, esančią AB SEB banke. Minėta suma į nurodytą sąskaitą buvo pervesta 2008 m. birželio 10 d. Teismo nuomone, ieškovų ir pardavėjo sudarytos sutartys patvirtina, kad ieškovams buvo žinoma apie jų įsigyto buto bei žemės sklypo dalies įkeitimą bankui.

Teismas, remdamasis Sutarties priedu Nr. 7, nurodė, kad 2008 m. balandžio 2 raštu bankas visiems suinteresuotiems asmenims pareiškė sutinkąs, jog jam įkeisti butai, įskaitant ir ieškovams parduodamą butą, būtų parduoti ne mažesne nei 2 550 Lt už 1 kv. m. kaina ir gautos lėšos būtų nukreiptos kredito dengimui į banko sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), nurodant, kad lėšos skirtos pardavėjo kredito grąžinimui pagal Kreditavimo sutartį. Teismas sprendė, kad ieškovai tinkamai atsiskaitė su pardavėju, pervesdami lėšas į pardavėjo nurodytą sąskaitą, tačiau į minėtame banko rašte nurodytą sąskaitą lėšų nei ieškovai, nei pardavėjas nepervedė. Teismo nuomone, kadangi Sutartimi pardavėjas buvo įsipareigojęs ieškovams išregistruoti hipoteką po pirkėjų visiško atsiskaitymo su pardavėju, todėl, nepervesdamas gautų lėšų bankui ir neišregistruodamas hipotekos, jis pažeidė Sutarties sąlygas bei sutartines prievoles reglamentuojančias įstatymo nuostatas (CK 6.200, 6.201 str.). Teismas nurodė, kad pardavėjui 2009 m. balandžio 16 d. buvo iškelta bankroto byla, todėl pardavėjas gautų lėšų bankui pervesti negali – tai prieštarautų Įmonių bankroto įstatymo (toliau – ĮBĮ) 10 straipsnio 7 dalies 3 punktui, draudžiančiam bankrutuojančiai įmonei vykdyti visas finansines prievoles, neįvykdytas iki bankroto bylos iškėlimo.

Teismas pažymėjo, kad sąžiningo įgijėjo interesų apsaugos institutas taikomas tiek ginant nuosavybės teisę, tiek ir kitas daiktines teises. Jeigu įkeitimo teisė, kaip daiktinė teisė, yra įgyta sąžiningai, tai sąžiningo įkaito turėtojo teisė turi būti ginama. Nei sandorio pripažinimas negaliojančiu, nei restitucijos taikymas negali įtakoti sąžiningo įgijėjo interesų (CK 1.80 str. 4 d., 6.153 str.), išskyrus įstatymo nustatytas išimtis (CK 4.96 str.). Todėl, pripažinus, kad ginčijama Sutartimi įgytas turtas yra ieškovų nuosavybė, jo įkeitimo sutartis galėjo būti pripažinta negaliojančia tik nustačius, kad įkaito turėtojas yra nesąžiningas, ar esant kitoms CK 4.96 straipsnyje numatytoms sąlygoms, kuomet savininko teisės ginamos prioritetiškai. Teismo nuomone, iš Sutarties matyti, kad bankas nebuvo jos šalimi, todėl neturi jokių įsipareigojimų ieškovams bei pagrindo vykdyti pareigas pagal šią Sutartį (CK 6.190 str.). Sudarius hipotekos lakštus, bankas, kaip hipotekos kreditorius, įgijo daiktinę teisę – hipotekos teisę į ieškovų įsigytą turtą, nes, pasikeitus bankui įkeisto turto savininkui, daiktinės hipotekos prievolės išliko ir naujajam daikto savininkui (CK 4.171 str. 9 d.). Kadangi hipoteka seka paskui perleidžiamą įkeistą turtą, tai paskui daiktą seka ir visos kitos prievolinės teisės ir pareigos, todėl naujasis daikto savininkas gali įkeistą turtą išlaisvinti tik tinkamai įvykdęs prievolę bankui (CK 6.51 str.). Banko 2008 m. balandžio 4 d. rašte, esančiame Sutarties dalimi, nurodytos ieškovų įsigyto buto pardavimo sąlygos, kurias įvykdžius, bankas atsisakys hipotekos: ieškovų butas turėjo būti parduotas ne mažesne nei 2 550 Lt už 1 kv. m. verte, o gauta suma, lygi buto ploto ir nurodytos 1 kv. m vertės sandaugai, nukreipta pardavėjo kredito dengimui į banko sąskaitą. Kadangi įkeisto ieškovų buto bendras plotas yra 68,47 kv. m, todėl bankui turėjo būti sumokėta 174 598,50 Lt. Ieškovai pripažįsta, kad į banko nurodytą sąskaitą lėšų už pirktą butą nepervedė. Duomenų, kad šią sumą pervedė pardavėjas, taip pat nėra. Teismo nuomone, nurodytos aplinkybės leidžia daryti išvadą, kad Sutarties šalys minėto banko reikalavimo nevykdė, todėl įkeisto daikto savininkas negali reikalauti, kad hipoteka būtų baigta, be to, bankas neturi pareigos ir pagrindo išregistruoti ieškovų buto hipotekos (CK 4.197 str. 2 d.).

Teismas pažymėjo, kad nors lėšų bankui nepervedė pardavėjas, tačiau įvertintina ir ta aplinkybė, kad ieškovai nebuvo atidūs, rūpestingi ir nesidomėjo, kaip vykdoma Sutartis bei buto pardavėjo įsipareigojimai bankui, apie kuriuos jiems buvo žinoma iš Sutarties. Ieškovai nepareikalavo, kad pardavėjas įvykdytų įsipareigojimus pagal Sutarties 5.4 punktą, o žinodami apie jiems priklausančio turto įkeitimą, nesiaiškino, ar pardavėjas atsiskaitė su banku. Tai rodo, kad ieškovai nebuvo pakankamai rūpestingi. Ieškovų argumentas, kad bankas, skolindamas lėšas pardavėjui, prisiėmė verslo riziką, todėl, tinkamai nekontroliuodamas bei reikiamai neadministruodamas paskolos grąžinimo proceso, yra atsakingas už skolininko įsipareigojimų nevykdymą, nesudaro pakankamo pagrindo įpareigoti banką panaikinti hipoteką ieškovų įsigytam turtui.

Teismas taip pat sprendė, kad reikalavimas pripažinti aptariamą Sutarties priedo Nr. 7 sąlygą negaliojančia atmestinas vadovaujantis tuo, kad ši atitinka banko ir pardavėjo sudarytos Kreditavimo sutarties sąlygas, tiesiogiai ieškovų teisių nepažeidžia, o Kreditavimo sutartis nėra ginčijama. Be to, apie nurodomą Sutarties priedą ieškovams buvo žinoma Sutarties sudarymo metu, minėtų sąlygų įtraukimui į Sutartį jie neprieštaravo (Sutarties 2.2 p.).

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į apeliacinį skundą argumentai

Apeliantai G. M. ir O. B. prašo panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

Šalies argumentai

1. Teismo išvada, kad į 2008 m. balandžio 2 d. banko rašte nurodytą sąskaitą lėšos už įsigyjamą turtą nebuvo pervestos, prieštarauja byloje esantiems įrodymams. Šiuo atveju yra ginčijamas tik 59 400 Lt dydžio avanso pervedimas į nurodytą sąskaitą. Nebuvo įvertinta, kad avansas pagal Preliminariąją sutartį buvo sumokėtas dar iki aptariamo banko rašto.

2. Teismas neįvertino banko kaltės dėl pardavėjo įsipareigojimų nevykdymo (CK 6.259 str., Finansų įstaigų įstatymo 31 str. 6 d.). Bankas, turėdamas informaciją apie preliminariąsias bei galutines pirkimo-pardavimo sutartis, gautus avansinius bei galutinius atsiskaitymus (Kreditavimo sutarties pakeitimo Nr. 1 4 p.), nereikalavo gauto avanso nukreipti kredito grąžinimui, taip pat jo nenusirašė iš pardavėjo sąskaitos (Kreditavimo sutarties Bendrosios dalies 7.1 p.). Bankroto byloje teismo padaryta išvada, kad nuo 2008 m. pardavėjo veikla buvo nuostolinga, paneigia banko teiginius, kad iki bankroto bylos iškėlimo Kreditavimo sutarties pažeidimų nebuvo nustatyta: buvo teikiamos teigiamos ataskaitos, duomenys apie sutarčių pasirašymą, jų sąlygas, mokėjimus ir pan. Pardavėjas kreditą turėjo grąžinti iki 2008 m. gegužės 9 d., tačiau terminas buvo pratęstas iki 2009 m. gruodžio 8 d., kas įrodo, kad bankas, prisiimdamas riziką, nesiėmė jokių realių veiksmų kredito susigrąžinimui, neinformavo butų pirkėjų ir tuo prisidėjo prie prievolės neįvykdymo bei nuostolių padidėjimo. Dėl nurodytų priežasčių atsakovams negali būti taikoma sąžiningo įgijėjo interesų apsauga (CK 4.96 str. 2 d.).

3. Teismas nepagrįstai sprendė, kad apeliantai buvo neatidūs ir nerūpestingi. Apeliantai veikė rūpestingai, nes tik pasirašę Preliminarią sutartį, sumokėjo avansą ir tai detalizavo mokėjimo pavedime, o likusią kainos dalį sumokėjo į Sutartyje numatytą sąskaitą. Tuo tarpu galimybių patikrinti, ar avansas buvo pervestas kredito grąžinimui, ar pardavėjas atsiskaitė su banku, taip pat susipažinti su Kreditavimo sutartimi apeliantai neturėjo.

4. Teismas nepagrįstai atmetė reikalavimą pripažinti Sutarties priedo Nr. 7 sąlygas negaliojančiomis. Priešingai nei teigiama sprendime, nurodytos sąlygos pažeidžia apeliantų teises. Lėšų nukreipimas kredito dengimui yra kreditoriaus ir skolininko prerogatyva, o jį kontroliuoja kreditorius; apeliantai to įtakoti negali. Apeliantų avansas buvo sumokėtos į pardavėjo sąskaitą, iš kurios nurašomas banko suteiktas kreditas. Kadangi bankas žinojo apie avansines įmokas, todėl jis privalėjo išregistruoti hipoteką. Nebuvo įvertinta Valstybinės vartotojų teisių apsaugos tarnybos išvada, kad tam tikros Sutarties sąlygos yra nesąžiningos.

Atsiliepimas

Atsakovas AB SEB bankas prašo skundą atmesti. Atsiliepime pakartojami pirmosios instancijos teisme pateikti argumentai, taip pat papildomai pažymima, kad:

Šalies argumentai

1. Apeliantų nurodoma Preliminari sutartis nebuvo įregistruota viešame registre, bankas nebuvo jos šalimi, todėl šis sandoris nebuvo pagrindas bankui nurašyti lėšas. Pagal 2008 m. balandžio 2 d. banko raštą minimali bankui už perleistą turtą mokėtina suma kreditui dengti gali būti paskaičiuojama tik pagal tokio buto plotą, tuo tarpu Preliminarioje sutartyje numatytas orientacinis buto plotas buvo didesnis nei nurodytas Pirkimo sutartyje. Nė viename pagal Preliminarią sutartį atliktame mokėjime apeliantai nebuvo išreiškę valios lėšas skirti pardavėjo skolos bankui dengimui.

2. Apeliantai, sudarydami Preliminarią sutartį bei mokėdami avansą, nesidomėjo, kam yra įkeistas įgyjamas butas, nesiaiškino hipotekos panaikinimo sąlygų, nors tokią teisę ir galimybę jie turėjo. Taigi abejotina, ar apeliantams turėjo reikšmės įsigyjamo daikto apsunkinimo faktas. Jeigu tai buvo reikšminga, tuomet apeliantai nebuvo pakankamai apdairūs ir rūpestingi.

3. Bankas neturėjo pagrindo reikalauti ar vykdyti priverstinį išieškojimą iš apeliantų sumokėto avanso, nes tuo metu nebuvo suėjęs kredito grąžinimo terminas, o gyvenamojo namo statybos buvo tik prasidėjusios. Nėra objektyvių įrodymų, kad avansas buvo skirtas įsigyjamo buto atlaisvinimui nuo hipotekos.

4. Bankas nebuvo Sutarties šalis, todėl šis sandoris negali sukurto jam jokių teisių ir pareigų. Būtent pardavėjas atsako už tinkamą įsipareigojimų apeliantams vykdymą. Iš ikiteisminio tyrimo duomenų matyti, kad apeliantė G. M. kaltininku laiko pardavėją, o ne banką.

5. Bankas neturėjo teisės ir galimybės tikrinti, ar pardavėjas teisingai veda savo finansinę apskaitą. Tuo tarpu aplinkybėmis, susijusiomis su pardavėju bankroto, nebuvo remtasi pirmosios instancijos teisme, todėl jomis apeliacinis skundas negali būti grindžiamas.

6. Bankas negalėjo tikrinti pardavėjo sąskaitos, į kurią apeliantai sumokėjo avansą, operacijų, nes pagal įstatymus tai yra banko paslaptis. Tuo tarpu 2008 m. balandžio 2 d. rašte nurodyta sąskaita, į kurią turėjo būti pervedamos lėšos pagal Sutartį, priklauso pačiam bankui.

Atsiliepimas

Atsakovas BUAB „Vilniaus Statybų Grupė“ prašo skundą atmesti. Atsiliepime iš esmės pakartojami pirmosios instancijos teisme išdėstyti argumentai, taip papildomai pažymima, kad tuo metu, kai apeliantai sumokėjo avansą už perkamą butą, pardavėjas laiku mokėjo įmokas pagal Kreditavimo sutartį, todėl bankas neturėjo pagrindo nusirašyti nuo pardavėjo sąskaitos jokių sumų.

Kiti byloje dalyvaujantys asmenys atsiliepimų į apeliacinį skundą nepateikė.

Motyvuojamoji dalis

IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Nagrinėjamoje apeliacinėje byloje ginčas iš esmės kilo dėl to, kad, kaip teigia apeliantai, jiems tinkamai įvykdžius visus su pardavėju sudarytus susitarimus ir įgijus nuosavybės teisę į ginčo turtą, bankas, kaip šio turto hipotekos kreditorius, atsisako panaikinti hipoteką, argumentuodamas, kad apeliantai nėra sumokėję turto kainos pagal banko nustatytas sąlygas.

Ginčo sprendimui svarbios faktinės aplinkybės

2006 m. gegužės 10 d. tarp banko ir pardavėjo buvo sudaryta Kredito sutartis (T. 1, b. l. 286-297). Šia sutartimi bankas finansavo žemės sklypo, kurio dalį kartu su jame esančiu butu vėliau įgijo apeliantai, pirkimą. Kredito sutartyje, be kita ko, buvo nurodyta, kad pardavėjo sąskaita, iš kurios nurašomos bankui pagal sutartį mokėtinos sumos, yra tame pačiame banke esanti sąskaita Nr. (duomenys neskelbtini) (Kreditavimo sutarties Specialiosios dalies 6 p.). Ši sąskaita niekuomet nebuvo pakeista (T. 1, b. l. 300, 310, 314). Pastebėtina, kad aptariamą sąskaitą pardavėjas bankui įkeitė (Kreditavimo sutarties Specialiosios dalies 2.1.1 p.). Šalys sutarė, kad bankas visas pagal sutartį mokėtinas sumas jų mokėjimo dieną be atskiro pardavėjo nurodymo ar sutikimo nusirašys nuo sąskaitos, o pardavėjui praleidus prievolės vykdymo terminus, bankas turės teisę tvarkyti įkeistas sąskaitas (Kreditavimo sutarties Bendrosios dalies 4.4, 7.1 p.). Užtikrinant Kreditavimo sutarties su visais galimais jos pakeitimais ir papildymais vykdymą 2006 m. birželio 14 d. buvo įregistruota nurodyta žemės sklypo hipoteka (T. 1, b. l. 172-175).

2006 m. gruodžio 20 d. Kreditavimo sutartis buvo pakeista, numatant, kad kreditas suteikiamas ir daugiabučio namo minėtame žemės sklype statybai (T. 1, b. l. 298-302). Pakeitime taip pat numatyta, kad pardavėjas kas mėnesį bankui teikia informaciją apie preliminarias ir galutines būtų pirkimo-pardavimo sutartis, iš pirkėjų gautus avansus ir galutinių atsiskaitymų su jais sumas (4.1.1 p.). Pardavėjas taip pat įsipareigojo visą apyvartą vykdyti per banke esančias sąskaitas (4.3 p.), patalpų rezervacijos, preliminariose ir galutinėse pirkimo-pardavimo sutartyse nurodyti, kad įplaukos nukreipiamos į sąskaitą banke (4.6.1 p.), o visas įplaukas už realizuojamus butus, viršijančias gautus 800 000 Lt avansus iš pirkėjų, skirtus naudoti statybos darbų finansavimui, nukreipti išankstiniam kredito grąžinimui (4.4 p.). Tai, kad pirkėjų avansų pervedimas į nurodytą banke esančią pardavėjo sąskaitą buvo bankui svarbus, patvirtina aptariamo pakeitimo nuostata, jog tokios lėšų pervedimo tvarkos nesilaikymas suteikia bankui teisę sustabdyti kredito išmokėjimą ir nutraukti sutartį (5.2 p.). 2007 m. kovo 26 d. Kredito sutarties pakeitime minėta sąlyga dėl gauto avanso naudojimo tvarkos pakartota (5.2.9 p.).

Po nurodytų pardavėjo ir banko susitarimų, 2007 m. gegužės 26 d. apeliantai su pardavėju sudarė Preliminarią sutartį dėl ginčo turto įgijimo ateityje (T. 1, b. l. 145-152). Šioje sutartyje numatytas avansas – 59 400 Lt – pardavėjui buvo sumokėtas į pardavėjo sąskaitą, nurodytą banko ir pardavėjo sudarytoje Kredito sutartyje ir vėlesniuose juos pakeitimuose (T. 1, b. l. 228-232). Pažymėtina, kad avanso mokėjimo pavedimuose buvo aiškiai nurodyta, kas ir pagal kokią preliminarią sutartį yra mokama (T. 1, b. l. 230-231). Paties banko raštas patvirtina, kad jis aptariamą Preliminarią sutartį iš pardavėjo gavo (T. 2, b. l. 32-34).

2007 m. birželio 15 d., užtikrinant Kreditavimo sutarties su visais galimais jos pakeitimais ir papildymais vykdymą, greta minėto žemės sklypo buvo įregistruota ir jame statomo gyvenamojo namo hipoteka (T. 1, b. l. 70). Namą padalinus į atskiras patalpas, 2008 m. balandžio 1 d. hipotekos lakštas buvo pakeistas, įkeitimą įregistruojant į nurodytas patalpas, įskaitant apeliantų įgysimą butą (T. 1, b. l. 70-79).

2008 m. balandžio 2 d. bankas surašė raštą (T. 1, b. l. 51), kuriame, be kita ko, nurodė, kad jis sutinka, jog bankui įkeisti pardavėjui priklausantys minėtame daugiabučiame name esantys butai būtų parduoti ne mažesne nei 2 550 Lt už 1 kv. m. kaina ir gautos sumos butų nukreiptos kredito dengimui į banko sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), nurodant, kad lėšos skirtos pardavėjo kredito grąžinimui pagal Kreditavimo sutartį už konkretų butą. Be to, rašte pažymima, kad bankas, gavęs duomenis apie aukščiau nurodytų sąlygų įvykdymą, rašytiniu pardavėjo prašymu atsisakys nuo hipotekos kiekvieno buto atžvilgiu tuo atveju, jeigu pardavėjas tinkamai vykdys Kreditavimo sutarties su visais jos esamais ir būsimais pakeitimais sąlygas, tame tarpe susijusias su hipotekos (įkeitimo) lakšto pakeitimų darymu, mokesčių bankui mokėjimu, savalaikiu kredito grąžinimu. Būtent šią sąlygą apeliantai prašo pripažinti nesąžininga ir dėl to negaliojančia.

2008 m. gegužės 12 d. apeliantai su pardavėju sudarė Sutartį, kuria įsigijo ginčo turtą (T. 25-51). Kaip šios sutarties priedas Nr. 7 yra įvardintas minėtas 2008 m. balandžio 2 d. banko raštas. Sutartyje numatyta turto kaina siekė 215 000 Lt (3.1 p.). Įvertinus įsigyjamo buto plotą, jo kaina pagal banko raštą negalėjo būti mažesnė nei 174 598,50 Lt (68,47 kv. m. x 2 550 Lt). Minėta, iki Sutarties sudarymo apeliantai pagal Preliminarią sutartį buvo sumokėję pardavėjui 59 000 Lt, kuriuos pervedė į pardavėjo sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), nurodytą pardavėjo ir banko sudarytoje Kreditavimo sutartyje ir vėlesniuose jos pakeitimuose. Likusią kainos dalį – 155 600 Lt – apeliantai po Sutarties sudarymo sumokėjo į banko rašte nurodytą banko sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini) (T. 1, b. l. 54; T. 2, b. l. 30). Sutartyje buvo įtvirtintas pardavėjo įsipareigojimas užtikrinti, kad buto hipoteka būtų išregistruota ne vėliau kaip per 60 darbo dienų po visiško pirkėjo atsiskaitymo su pardavėju momento, taip pat nurodyta, jog žemės sklypo dalies hipotekos bankas atsiskaitys tik po to, kai pardavėjas perleis nuosavybės teise tretiesiems asmenims visas daugiabučiame name esančias patalpas, bet ne vėliau kaip iki 2008 m. gruodžio 31 d.

2009 m. balandžio 16 d. pardavėjui buvo iškelta bankroto byla. Šioje byloje yra patvirtintas daugiau kaip 4 mln. Lt dydžio banko finansinis reikalavimas, kylantis iš minėtos Kreditavimo sutarties ir jos pakeitimų (T. 1, b. l. 176-178).

Dėl atsisakymo išregistruoti hipoteką

Bankas atsisakymą išregistruoti apeliantų įgyto turto hipoteką iš esmės grindė tuo, kad pagal 2008 m. balandžio 2 d. banko raštą hipotekos būtų atsisakyta, jei butas būtų parduotas ne mažesne nei 2 550 Lt/kv. m. verte, o gauta suma būtų nukreipta pardavėjo kredito dengimui į banko sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini). Į nurodytą sąskaitą buvo sumokėta tik 155 600 Lt (vietoj 174 598,50 Lt), todėl nurodyta sąlyga buvo pažeista. Kadangi Kreditavimo sutartimi išduotas kreditas apeliantų įsigyto turto dalyje nėra grąžintas, todėl iš šios sutarties kylanti pagrindinė prievolė lieka neįvykdyta ir galiojanti. Galiojant pagrindinei prievolei, kaip jos šalutinė prievolė galioja ir hipoteka (T. 1, b. l. 165-170). Teisėjų kolegija, nagrinėdama apeliantų reikalavimų pagrįstumą, remiasi nurodytais banko argumentais. Pažymėtina, kad bankas yra atsisakęs vieno iš name esančių buto hipotekos (T. 1, b. l. 79).

Aukščiau išdėstytos faktinės aplinkybės patvirtina, kad apeliantai už ginčo turtą yra sumokėję visą Sutartyje numatytą kainą: 59 000 Lt sumokėjo pagal Preliminarią sutartį iki aptariamo banko rašto išleidimo, o 155 600 Lt – po banko rašto ir Sutarties sudarymo. Nurodyta turto kaina yra didesnė nei banko rašto reikalauta minimali kaina. Pirmosios instancijos teismas iš esmės sprendė, kad apeliantams teko pareiga domėtis, ar pardavėjas tinkamai atsiskaitė su banku, ir būtent apeliantams tenka neigiamų padarinių rizika neįvykdžius šios pareigos. Teisėjų kolegija su tokia išvada nesutinka.

Neabejotina, kad bankas kreditavimo srityje veikia kaip profesionalas, todėl jam keliami aukšti rūpestingumo ir atsargumo reikalavimai. Nors, banko teigimu, apeliantė G. M. ir turi daug patirties įsigyjant nekilnojamąjį turtą (T. 1, b. l. 179-216), šių asmenų elgesiui keliami reikalavimai negali būti sutapatinami, nes banko veikla yra masiškesnės, jis turi žymiai daugiau patirties, disponuoja dideliais finansiniais ir žmogiškaisiais ištekliais.

Nurodytos faktinės aplinkybės patvirtina, kad iki 2008 m. balandžio 2 d. rašto išleidimo bankas žinojo apie pardavėjo su pirkėjais sudaromas preliminarias turto pirkimo sutartis, toleravo pradinių įnašų pagal jas mokėjimą, leido pardavėjui dalimi šių įnašų disponuoti ir siekė užtikrinti, kad pirkėjų įnašai būtų mokami būtent į Kreditavimo sutartyje nurodytą pardavėjo sąskaitą. Bankui buvo žinoma ir apie apeliantų su pardavėju sudarytą Preliminarią sutartį, todėl jo argumentas, kad ši sutartis negali būti panaudojama prieš banką, nes nebuvo įregistruota viešame registre, atmestinas kaip nepagrįstas. Preliminarios sutarties pagrindu apeliantų sumokėtos sumos buvo pervestos būtent į Kreditavimo sutartyje numatytą pardavėjo sąskaitą, mokėjimo pavedimuose buvo aiškiai detalizuota, kas ir kokios sutarties pagrindu mokama. Bankas, kuriam buvo svarbu, kad visa pardavėjo apyvarta vyktų per jo sąskaitas banke, įskaitant ir pirkėjų mokėjimus, taip pat, kad dalis pradinių įnašų (avansų) būtų skiriama tiesiogiai kreditui dengti, kaip kreditavimo srities profesionalas, turėjo imtis visų priemonių sukontroliuoti, kaip pardavėjas vykdo šiuos iš Kreditavimo sutarties kylančius įsipareigojimus. Nesugebėdamas tai padaryti, bankas prisiėmė ir visą neigiamą tokio elgesio riziką (Finansų įstaigų įstatymo 31 str. 1, 6 d.).

Konstatavus, kad apeliantai visą turto kainą yra sumokėję, vadovaujantis banko atsikirtimais, spręstina, kad pardavėjo prievolė apelianto įsigyto turto dalyje yra visiškai įvykdyta, ir tai yra pagrindas baigti turto hipoteką CPK 4.19 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu.

Apeliantai taip pat prašė pripažinti Sutarties priedo Nr. 7 nuostatą dėl hipotekos išregistravimo nesąžininga ir negaliojančia, tačiau, kaip matyti iš banko atsikirtimų, argumentų ir elgesio, ginčijama sąlyga bankas nesirėmė. Dėl šios priežasties, pripažinus apeliantų reikalavimą baigti hipoteką pagrįstu, nurodytos sąlygos teisėtumas netiriamas. Taip pat, kaip teisingai nurodė pirmosios instancijos teismas, apeliantai su pardavėju Sutarties pagrindu yra visiškai atsiskaitę, todėl šios aplinkybės konstatavimas teismo procesinio sprendimo rezoliucinėje dalyje yra nereikalingas.

Apeliantai prašė įpareigoti pardavėją kreiptis į banką su prašymu išregistruoti įsigyto turto hipoteką. Teisėjų kolegija manymu, toks kreipimasis vilkintų teismo procesinio sprendimo vykdymą, būtų bereikalingas, todėl kreiptis į hipotekos skyrių dėl hipotekos išregistravimo įpareigotinas pats hipotekos kreditorius – bankas (CPK 271 str. 1 d.).

Teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytu, sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai netenkino apeliantų reikalavimo, susijusio su ginčo turto hipotekos išregistravimo, todėl šią sprendimo dalį panaikina ir nurodytą reikalavimą tenkina, taip pat perskirsto bylinėjimosi išlaidas. Kita sprendimo dalis paliktina nepakeista.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

Pripažinus, kad apeliantai pagrįstai reikalauja, kad būtų išregistruota jiems priklausančio turto hipoteka, laikytina, jog esminis ieškinio reikalavimas yra patenkintas, todėl jų turėtos bylinėjimosi išlaidos, remiantis bendraisiais teisės principais, iš atsakovų priteisiamos visiškai (CPK 3 str. 1 d., 93 str. 1 d., 3 d.). Apeliantas O. B. patyrė 2 525 Lt (T. 1, b. l. 21, 110, 227), o apeliantė G. M. – 1 197 Lt bylinėjimosi išlaidų (T. 2, b. l. 1, 29), kurias lygiomis dalimis įpareigotini atlyginti atsakovai.

Iš atsakovo AB SEB banko valstybei priteistini 75 Lt išlaidoms, susijusioms su procesinių dokumentų įteikimu, atlyginti (T. 1, b. l. 2, 4; T. 2, b. l. 25) (CPK 92, 96 str.).

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu,

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

Panevėžio apygardos teismo 2010 m. gegužės 24 d. sprendimo dalį, kuria atmestas ieškovų O. B. ir G. M. reikalavimas panaikinti jų turto hipoteką, panaikinti ir šioje dalyje priimti naują sprendimą.

Įpareigoti atsakovą akcinę bendrovę SEB banką kreiptis į apylinkės teismo hipotekos skyrių su prašymu išregistruoti hipoteką O. B. ir G. M. priklausančiam butui, esančiam (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr.: (duomenys neskelbtini)), ir šiam butui tenkančiai 376/19650 daliai žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)).

Kitą sprendimo dalį palikti nepakeistą.

Priteisti O. B. lygiomis dalimis iš atsakovų akcinės bendrovės SEB banko ir bankrutavusios uždarosios akcinės bendrovės „Vilniaus Statybų Grupė“ 2 525 Lt (du tūkstančius penkis šimtus dvidešimt penkis litus) bylinėjimosi išlaidų atlyginimo (po 1 262,50 Lt).

Priteisti G. M. lygiomis dalimis iš atsakovų akcinės bendrovės SEB banko ir bankrutavusios uždarosios akcinės bendrovės „Vilniaus Statybų Grupė“ 1 197 Lt (vieną tūkstantį vieną šimtą devyniasdešimt septynis litus) bylinėjimosi išlaidų atlyginimo (po 598,50 Lt).

Priteisti valstybei iš atsakovo akcinės bendrovės SEB banko 75 Lt (septyniasdešimt penkis litus) bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.

TeisėjaiAlė BukavinienėKazys KailiūnasVigintas Višinskis