- Teismas
- Klaipėdos apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2025-11-11
- Bylos Nr.
- e2-75-971/2025
- Teisminio proceso Nr.
- 2-06-3-02844-2023-6
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Kristina Sušinskaitė
- Ieškovas
- H. H.
- Atsakovas
- Klaipėdos miesto savivaldybės, Klaipėdos miesto savivaldybės administracijai
- Trečiasis asmuo
- Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos
- Advokatai
- Visvaldas Petryla, Giedrius Vitkauskis
ieškovui H. H., jo atstovams advokato padėjėjui Giedriui Vitkauskiui, advokato padėjėjui Visvaldui Petrylai,
atsakovių Klaipėdos miesto savivaldybės ir Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos atstovams J. P., V. Z., A. K., A. Ž., I. R.,
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo H. H. patikslintą ieškinį atsakovėms Klaipėdos miesto savivaldybei ir Klaipėdos miesto savivaldybės administracijai dėl sprendimo panaikinimo ir įpareigojimo išnuomoti ne aukciono būdu valstybinės žemės sklypus, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
ieškovas H. H., galutinai patikslinęs ieškinio reikalavimus, 2025-07-30 patikslintu ieškiniu prašo: panaikinti atsakovės Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos 2024-05-10 sprendimą Nr. (31.1E)-RS2-367; įpareigoti atsakovę Klaipėdos miesto savivaldybę išnuomoti ne aukciono būdu ieškovui valstybinės žemės sklypą, kurio unikalus numeris (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini), ir valstybinės žemės sklypą, kurio unikalus numeris (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini), per du mėnesius nuo teismo sprendimo, kuriuo tenkintas šis patikslintas ieškinys, įsiteisėjimo sudarant valstybinės žemės nuomos sutartis.
Ieškovas patikslintame ieškinyje nurodė, kad ginčijamame Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos 2024-05-10 sprendime Nr. (31.1E)-RS2-367 (toliau ir – Sprendimas) pažymima, kad valstybinės žemės sklypai, esantys adresu (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), Klaipėdos mieste (toliau ir – Žemės sklypai), patikėjimo teise valdomi atsakovės Klaipėdos miesto savivaldybės (toliau ir – Savivaldybė), negali būti išnuomoti ieškovui ne aukciono tvarka, nes neva galiojančiame detaliajame plane yra nurodyta, kad statiniai ir (ar) įrenginiai, kuriems eksploatuoti siekiama išsinuomoti naudojamą žemės sklypą, yra griautini. Su Sprendimu ieškovas nesutinka. Ginčijamo Sprendimo neteisėtumą pirmiausia įrodo tai, kad jis priimtas ne to subjekto, kuris turėjo teisę tai daryti, t. y. Klaipėdos miesto savivaldybės administracija (toliau ir – Administracija) viršijo savo kompetencijos ribas. Žemės sklypus patikėjimo teise valdo Savivaldybė, todėl tik Savivaldybė, o ne Administracija turėjo diskrecijos teisę išnuomoti ar neišnuomoti ieškovui Žemės sklypus. Administracija, priimdama Sprendimą atsisakyti išnuomoti Žemės sklypus, atliko jai nepriskirtas viešojo administravimo funkcijas neturint įstatymo nustatyta tvarka tam suteiktų viešojo administravimo įgaliojimų, todėl Sprendimas naikintinas kaip neteisėtas iš esmės, nes prieštarauja aukštesnės galios teisės aktams ir yra priimtas nekompetentingo viešojo administravimo subjekto. Be to, Sprendime netinkamai nurodytos faktinės aplinkybės. Detaliojo plano patvirtinimo metu (1998-11-26) Žemės sklypuose buvo pastatas – sandėlis (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kuris pateko į visus tris detaliuoju planu projektuojamus žemės sklypus (S7-S9) ir būtent jį buvo numatyta griauti, nes jo ribas kirto naujai formuojami žemės sklypai. Sprendimo priėmimo metu šio pastato nėra, nes jis jau sunaikintas, o vietoj jo yra trys nauji pastatai, kurių unikalūs Nr. (duomenys neskelbtini) (S7 sklype, (duomenys neskelbtini)), (duomenys neskelbtini) (S8 sklype, (duomenys neskelbtini)) ir (duomenys neskelbtini) (S9 sklype, (duomenys neskelbtini)) ir kurių nenumatyta detaliajame plane nugriauti, tačiau numatyta galimybė juos atitinkamais statybos darbais perstatyti į gyvenamus namus. Kokiais konkrečiais statybos darbais detaliajame plane nenurodyta, t. y. ar juos pilnai nugriaunant ir vietoj jų statant naujus gyvenamus namus, ar juos rekonstruojant ir keičiant jų paskirtį į gyvenamą, mažinant šių pastatų tūrį (dalinai nugriaunant). Tokiu būdu esamos faktinės aplinkybės patvirtina, kad Žemės sklypuose esantys statiniai nebekerta Žemės sklypų ribų, kas sudarė sąlygas juos įregistruoti ir jie buvo įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, ir kad nebėra kliūčių išnuomoti Žemės sklypus tam, kad perstatyti Žemės sklypuose esančius pastatus kaip tai numatyta detaliajame plane ir juos naudoti pagal gyvenamąją paskirtį, kas atitiktų Žemės sklypų naudojimo būdą. Ieškovas pažymėjo, kad detaliuoju planu suprojektuotas žemės sklypas S9 šiai dienai nėra įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, nes to negalima padaryti dėl aplinkybės, jog jo ribos vis dar kerta Nekilnojamojo turto registre įregistruoto ir ieškovui priklausančio pastato – sandėlio, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini), ribas. Kadangi jis negali būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre įgyvendinant dabar galiojančio detaliojo plano sprendinius, todėl negali būti išnuomotas ar parduotas, tačiau minėtas žemės sklypas nėra ginčo objektas ir ieškinio dalykas šioje byloje. Ieškovas nurodė ir tai, kad Lietuvos valstybė suteikė ieškovui pagrįstų lūkesčių, jog Žemės sklypai bus jam išnuomoti, nes leido ieškovui už savo lėšas suformuoti Žemės sklypus bei pertvarkyti buvusį pastatą – sandėlį (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) jį padalijant į tris atskirus pastatus tam, kad Žemės sklypai galėtų būti registruojami Nekilnojamojo turto registre, ne savitiksliai, o būtent valstybinės žemės nuomai, be kurios ieškovas negali įgyvendinti detaliojo plano sprendinių: vietoj esamo pastato – sandėlio – pastatyti daugiabučius gyvenamus namus ir juos eksploatuoti pagal Žemės sklypų naudojimo būdą – daugiabučių gyvenamų pastatų teritorija. Šiems detaliojo plano sprendiniams įgyvendinti būtina Žemės sklypus valdyti nors kokia nors teise, nes priešingu atveju ieškovas negali įgyvendinti statytojo teisės Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalies prasme. Priimant Sprendimą, nebuvo vadovautasi objektyviomis faktinėmis aplinkybėmis, jos Sprendime nebuvo įvertintos visapusiškai, t. y. buvo ignoruojamas esminis faktas, kad ieškovui detaliuoju planu buvo suteikta teisė statyti, o griovimas – tai tik viena iš statybos rūšių, tarpinis veiksmas, bet ne galutinis šio detaliojo plano įgyvendinimo tikslas ir rezultatas. Tai lėmė, jog Sprendimas buvo priimtas, pažeidžiant Viešojo administravimo įstatymo 10 straipsnio 5 dalies 5 punkto nuostatas. Skundžiamame Sprendime nenurodyta įstatyminė norma, draudžianti ieškovui išsinuomoti Žemės sklypus, nes tokios įstatyminės normos nėra. Taigi Sprendime nenurodytas ir teisinis pagrindas. Teisinio, faktinio pagrindimų nebuvimas yra esminis trūkumas ir esminis pažeidimas kaip savarankiškas pagrindas panaikinti skundžiamą Sprendimą. Kadangi nėra teisinio pagrindo nagrinėjamu atveju atsisakyti išnuomoti ieškovui Žemės sklypus, tai ne tik Administracijos Sprendimas naikintinas, bet ir Savivaldybės veiksmai, atsisakant sudaryti su ieškovu valstybinės žemės nuomos sutartį, pripažintini neteisėtais ir nepagrįstais. Teismui netenkinus ieškinio, liktų neišspręstas Žemės sklypuose esančių pastatų, kurie yra įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, tolimesnis naudojimas, nes jų nebegalima naudoti nei pagal dabartinę jų paskirtį (sandėliavimo), nes tokia veikla draudžiama Klaipėdos miesto savivaldybės bendruoju planu, nei pagal detalųjį planą, nes naujų gyvenamų namų statyba ir eksploatacija negalima, kol Žemės sklypai nebus išnuomoti, o ir paimti jų visuomenės poreikiams nėra jokios galimybės, nes nėra tokio visuomenės poreikio. Tokiu atveju ieškovas apskritai nebeturėtų galimybės įgyvendinti savo nuosavybės teisės į pastatus. Pažymėtina, kad ši teisė buvo suteikta (perleista) pačios Lietuvos Respublikos, atstovaujamos Valstybės turto fondo, kuris ieškovui aukciono būdu pardavė pastatą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), iš kurio vėliau buvo suformuoti ginčo pastatai (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini)). Ieškovas pažymėjo, kad jis niekaip neprisidėjo prie esamos situacijos, t. y. atsakovės pačios suderino ir patvirtino detaliojo plano sprendinius, numatančius suformuoti tris naujus valstybinės žemės sklypus ir juose statyti 3 daugiabučius gyvenamus namus, nugriaunant seną pastatą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), o tą seną pastatą su teise ir pareiga įgyvendinti detaliojo plano sprendinius pardavė ieškovui ne kas kitas, o Lietuvos Respublika, gaudama už tą pastatą aukščiausią kainą, nes pardavė ieškovui aukciono būdu. Akivaizdu, kad ieškovo atžvilgiu valstybės institucijų veikla yra nesąžininga. Remiantis Žemės įstatymo 9 straipsnio 26 dalies nuostatomis besiskiriantis Žemės sklypų naudojimo būdas nuo Žemės sklypuose esančių pastatų paskirties nėra kliūtis išnuomoti ieškovui Žemės sklypus. Kadangi nėra nei faktinio, nei teisinio pagrindo pripažinti atsakovių veiksmus teisėtais ir pagristais, todėl Sprendimas turėtų būti panaikintas, o Žemės sklypai išnuomoti ieškovui.
Atsiliepimas
Atsakovės Klaipėdos miesto savivaldybė ir Klaipėdos miesto savivaldybės administracija 2025-09-10 atsiliepime į patikslintą ieškinį nurodė, kad su patikslintu ieškiniu nesutinka, patikslintas ieškinys yra nepagrįstas, todėl turėtų būti atmestas. Pažymėjo, kad, remiantis Vietos savivaldos įstatymo nuostatomis, savivaldybių administracijos organizuoja savivaldybės tarybų sprendimų įgyvendinimą, tai reiškia, jog savivaldybės administracija ne tik užtikrina priimtų sprendimų įgyvendinimą, bet taip pat nagrinėja pateiktus prašymus dėl valstybinės žemės nuomos, patikrina šių prašymų atitikimą teisės aktams, teikia išvadas ar sprendimus šiais klausimas, tačiau galutinį sprendimą dėl valstybinės žemės (ne)nuomos priima savivaldybių tarybos, įgyvendindamos išimtinę joms įstatymu priskirtą kompetenciją. Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2023-12-29 įsakymu Nr. AD1-315 patvirtinti Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos Žemėtvarkos skyriaus nuostatai leidžia Administracijos struktūriniam padaliniui – Žemėtvarkos skyriui atlikti ir įgyvendinti valstybinės žemės nuomos procedūras. Taip pat nurodė, kad valstybinės žemės sklypai gali būti išnuomojami ir tais atvejais, jeigu pastato paskirtis neatitinka žemės sklypo naudojimo būdo, tačiau, jeigu detaliajame plane yra nurodyta, kad statiniai ir (ar) įrenginiai, kuriems eksploatuoti siekiama išsinuomoti naudojamą žemės sklypą, yra griautini, valstybinė žemės nuomos sutartis nesudaroma. Ieškovo pateikti duomenys apie pasikeitusią faktinę aplinkybę dėl naujai iš buvusio pastato sandėlio suformuotų atskirų turtinių vienetų, nekeičia faktinės aplinkybės apie statinio paskirtį (sandėliavimo), bei detaliojo plano sprendinio, numatančio gyvenamosios paskirties statinio buvimą. Be to, ieškovas sąmoningai nutyli kitą detaliojo plano sprendinį – (duomenys neskelbtini) gatvės tęsinį, kuri, kaip matyti iš detaliojo plano pagrindinio brėžinio, yra nustatyta ir suplanuota taip, kad dalis pastato, esančio sklype S9, priklausančio ieškovui, patenka į numatytos gatvės tęsinį. Atsakovės kritiškai vertina ieškovo aiškinimą apie pareigą griauti ir/ar perstatyti pastatą sandėlį. Teritorijų planavimo įstatymas nenumato prievolės įgyvendinti detaliojo plano sprendinių, tačiau šių teritorijų planavimo dokumentų sprendiniai yra privalomi teritorijoje veikiantiems fiziniams ir juridiniams asmenims ar kitoms organizacijoms, vykdančioms veiklą ar planuojančioms statybos darbus. Administracija ne kartą ieškovui akcentavo apie detaliojo plano sprendinio – (duomenys neskelbtini) tęsinio įgyvendinimo svarbą esamo viešojo intereso kontekste, tačiau ieškovas pasirinko šį interesą ignoruoti.
Trečiasis asmuo Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos 2025-09-10 atsiliepime į patikslintą ieškinį nurodė, kad ieškovo reikalavimų pagrįstumo klausimą prašo spręsti vadovaujantis galiojančiais teisės aktais, atsižvelgiant į byloje nustatytas reikšmingas faktines aplinkybes, surinktus įrodymus, atsiliepime išdėstytus argumentus ir teismų praktiką. Pažymėjo, kad Žemės įstatymo 9 straipsnyje, reglamentuojančiame valstybinės žemės nuomą, ribojimų nuomoti valstybinės žemės sklypą, kai jame pagal teritorijų planavimo dokumentus nustatyta, kad statiniai ir (ar) įrenginiai, esantys valstybinės žemės sklype (jo dalyje), turi būti nugriauti (nukelti ar pašalinti), nėra nurodyta. Nagrinėjamu atveju Žemės sklypai yra jau suformuoti, todėl galėtų būti nuomojami vadovaujantis Žemės įstatymo 9 straipsnio 5 dalies 1 punktu, įvertinus juose esančių statinių eksploatavimo galimybes ir faktinį naudojimą. Mano, kad ieškovas galėtų išsinuomoti žemės sklypą nuosavybės teise valdomų statinių eksploatavimui, tuo atveju, jei atitinkamai įvertinus nuomos galimybes nebūtų nustatyti prieštaravimai Žemės įstatymo 9-10 straipsnių nuostatoms. Taip pat pažymėjo, kad teritorijoje galiojančio detaliojo plano sprendinius ieškovas galėtų įgyvendinti tik būdamas Žemės sklypų nuomininku. Tuo atveju, jei ieškovas nesiekia įgyvendinti galiojančio detaliojo plano sprendinių, jis turėtų imtis iniciatyvos juos pakeisti.
Pažymėtina, kad dėl įvairių priežasčių (ieškinio tikslinimo, atsakovo keitimo, pasikeitusio teisinio reglamentavimo, teisminės mediacijos, šalių ketinimų ir bandymų užbaigti ginčą taikiai) bylos nagrinėjimas teisme truko ilgą laiką (daugiau nei dvejus metus), tačiau byla iš esmės buvo išnagrinėta paskutiniame 2025-10-09 teismo posėdyje, kuriame dalyvavo ieškovo atstovas advokato padėjėjas Visvaldas Petryla, atsakovių atstovė I. R. ir trečiojo asmens atstovė I. V..
Šalies argumentai
Teismo posėdžio metu ieškovo atstovas patikslintą ieškinį palaikė ieškinyje nurodytais argumentais, prašė jį tenkinti, davė paaiškinimus.
Atsiliepimas
Atsakovių atstovė teismo posėdžio metu su patikslintu ieškiniu nesutiko ir prašė ieškinį atmesti, palaikė atsakovių atsiliepimuose į ieškinį išdėstytą poziciją.
Trečiojo asmens atstovė teismo posėdyje taip pat palaikė atsiliepime į patikslintą ieškinį išdėstytą poziciją, paaiškino, kad Nacionalinės žemės tarnybos vertinimu, pasikeitus teisės aktams, ginčo Žemės sklypų nuoma yra galima, kliūčių tam šiai dienai nemato.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
patikslintas ieškinys tenkintinas.
Bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovui nuosavybės teise priklauso: pastatas – sandėlis, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini); pastatas – sandėlis, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini); pastatas – sandėlis, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini). Šie statiniai suformuoti padalinus pastatą (sandėlį), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Statinių pagrindinė naudojimo paskirtis – sandėliavimo. Ieškovui priklausantys minėti sandėliai yra valstybei priklausančioje žemėje. Yra suformuoti ir Nekilnojamojo turto registre įregistruoti 0,1903 ha ploto valstybinės žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), ir 0,1642 ha ploto valstybinės žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklausantys Lietuvos Respublikai ir patikėjimo teise valdomi atsakovės Klaipėdos miesto savivaldybės (toliau ir – Žemės sklypai). Žemės sklypų naudojimo paskirtis – kita, o naudojimo būdas – daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos.
Klaipėdos miesto savivaldybės tarybos 1998-11-26 sprendimu Nr. 186 „Dėl teritorijos tarp (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) g. tęsinio detaliojo plano patvirtinimo“ buvo patvirtintas Teritorijos tarp (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) g. tęsinio detalusis planas (toliau – Detalusis planas). Detaliuoju planu suformuoti minėti valstybinės žemės sklypas (duomenys neskelbtini) (sklypo žymėjimas S7) ir valstybinės žemės sklypas (duomenys neskelbtini) (sklypo žymėjimas S8). Detaliojo plano sprendiniuose nurodyta, kad sklypai S6 – S9 formuojami gyvenamiesiems namams statyti ir eksploatuoti. Detaliojo plano Žemės sklypų ribų nužymėjimo brėžinyje M1:1000 pažymėta, kad Detaliuoju planu suprojektuotuose žemės sklypuose S7 ir S8 yra griaunami statiniai (ieškovui priklausantys sandėliai).
Bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovas ne kartą kreipėsi į Nacionalinę žemės tarnybą, o vėliau į Klaipėdos miesto savivaldybės administraciją dėl ginčo Žemės sklypų nuomos sutarčių sudarymo. Nacionalinė žemės tarnyba atsisakė sudaryti Žemės sklypų nuomos sutartis motyvuodama tuo, kad ieškovui priklausančių pastatų paskirtis (sandėliavimo) neatitinka teritorijų planavimo dokumente nurodyto Žemės sklypų naudojimo būdo (daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos). Klaipėdos miesto savivaldybės administracija 2024-05-10 sprendime Nr. (31.1E)-RS2-367 nurodė, kad Detaliojo plano Žemės sklypų ribų nužymėjimo brėžinyje M1:1000 pažymėta, kad Detaliuoju planu suprojektuotuose žemės sklypuose S7 ir S8 (sklypai, esantys (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini)) yra griaunami statiniai; pagal šiuo metu galiojančius teisės aktus valstybinės žemės sklypai gali būti išnuomojami, jeigu pastato paskirtis neatitinka žemės sklypo naudojimo būdo, tačiau, jeigu detaliajame plane yra nurodyta, kad statiniai ir (ar) įrenginiai, kuriems eksploatuoti siekiama išsinuomoti naudojamą žemės sklypą, yra griautini, valstybinė žemės nuomos sutartis nesudaroma, todėl priimti ieškovui palankaus sprendimo dėl žemės nuomos šiai dienai nėra teisinio pagrindo; siūlo ieškovui rengti Detaliojo plano korektūrą, kurioje būtų apspręstos statinių, esančių valstybinės žemės sklypuose (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini), rekonstravimo, o ne griovimo galimybės.
Byloje kilo ginčas dėl valstybinės žemės sklypų nuomos sutarčių (ne)sudarymo ne aukciono būdu.
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.551 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Lietuvos Respublikos žemės įstatymo (toliau – Žemės įstatymas) (nuo 2024-01-01 galiojanti redakcija) 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte taip pat numatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui) ir naudojama šiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti, išskyrus šio straipsnio 24 ir 25 dalyse nustatytus atvejus.
Pagal kasacinio teismo praktiką (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. sausio 5 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-3-45-969/2023) pirminė valstybinės žemės išnuomojimo ne aukciono būdu (lengvatine tvarka) sąlyga – statinio ar įrenginio buvimo valstybinėje žemėje faktas. Teisė į valstybinės žemės nuomą be aukciono gali būti pripažįstama tik tokiems fiziniams ir juridiniams asmenims, kurie teisėtai (nuomos ar nuosavybės teise) valdo valstybinėje žemėje esančius statinius. Be to, tik tokių statinių, kurie turi aiškią funkcinę priklausomybę, apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, buvimas valstybinėje žemėje atitinka valstybinės žemės išnuomojimo ne aukcionu būdu sąlygą. Kasacinis teismas taip pat išaiškino, kad statinio, jeigu jis ir atitinka pirmiau nurodytus reikalavimus, buvimo valstybinėje žemėje faktas per se (pats savaime) nėra pakankamas teisei į užstatytos valstybinės žemės nuomą lengvatine tvarka įgyti. Šios teisės įgijimas sietinas su būtinumu užtikrinti statinio savininko (nuomininko) galimybę įgyvendinti savo turimas teises į statinį, t. y. teisė nuomos pagrindu valdyti ir naudotis valstybine žeme turi būti reikalinga statinio savininko (nuomininko) teisėms į statinį įgyvendinti. Tai reiškia, kad valstybinė žemė gali būti išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji yra užstatyta fiziniam ar juridiniam asmeniui priklausančiu (jo nuomojamu) statiniu, kuris turi aiškią funkcinę priklausomybę, apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, ir yra būtina šio asmens, kaip savininko (nuomininko), turimoms teisėms į statinį įgyvendinti (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 24 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-291-313/2018 24–25 punktus). Savininkas pirmiausia turi ketinti naudoti statinį pagal tiesioginę paskirtį ir tam yra būtina išsinuomoti žemės sklypą (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. spalio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-550/2013; 2014 m. balandžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-232/2014; 2018 m. balandžio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-133-219/2018, 21 punktas).
Pažymėtina, kad nuo 2024-01-01 Žemės įstatymo 9 straipsnis buvo papildytas 26 dalimi, numatančia, kad valstybinės žemės nuomotojas išnuomoja valstybinės žemės sklypą statiniams ir (ar) įrenginiams eksploatuoti, kurių paskirtis neatitinka valstybinės žemės sklypo pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir (ar) naudojimo būdo; taip pat numatyti reikalavimai tokių valstybinės žemės nuomos sutarčių turiniui, o būtent valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti nurodyta: 1) valstybinės žemės nuomos mokestis, kuris apskaičiuojamas pagal nekilnojamojo turto vertę, nustatytą taikant individualų turto vertinimą Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatyta tvarka, ir didinamas 10 procentų. Individualus valstybinės žemės sklypo vertinimas atliekamas suinteresuoto asmens lėšomis; 2) 2 metų arba 5 metų, kai vadovaujantis Teritorijų planavimo įstatymu turi būti rengiamas vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentas, terminas, per kurį statinių savininkas turėtų pakeisti išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą arba statinio paskirtį; 3) įpareigojimas valstybinės žemės nuomininkui iki sutartyje nustatyto termino pabaigos pateikti dokumentą apie statinio paskirties atitiktį valstybinės žemės sklypo pagrindinei žemės naudojimo paskirčiai ir (ar) naudojimo būdui. Nepateikus šio dokumento, valstybinės žemės nuomininkas moka dvigubo dydžio valstybinės žemės nuomos mokestį iki šio dokumento arba prašymo valstybinės žemės nuomotojui dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo pateikimo dienos.
Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimą ir nuomą reglamentuoja Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999-03-09 nutarimu Nr. 260 patvirtintos Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklės (toliau – Taisyklės). Galiojančios redakcijos Taisyklių 36 punkte nurodyta, kad nustatyta tvarka be aukciono išnuomojami Taisyklių 10 ir 12 punktuose nustatytus reikalavimus atitinkantys naudojami žemės sklypai, taip pat be aukciono išnuomojami žemės sklypai, atitinkantys Žemės įstatymo 9 straipsnio 23, 24 ir 26 dalyse nurodytus reikalavimus (analogiška Taisyklių 36 punkto nuostata galiojo ir ginčijamo Sprendimo priėmimo metu).
Taigi nuo 2024-01-01 pasikeitus teisiniam reglamentavimui, darytina išvada, kad besiskiriantis Žemės sklypų naudojimo būdas nuo Žemės sklypuose esančių pastatų paskirties nebėra kliūtis išnuomoti ieškovui Žemės sklypus. Pažymėtina, kad to neginčija ir atsakovės.
Šiuo metu atsakovės atsisakymą išnuomoti ieškovui ginčo Žemės sklypus ne aukciono tvarka grindžia tuo, kad galiojančiame Detaliajame plane yra nurodyta, kad Žemės sklypuose esantys ieškovui priklausantys statiniai (sandėliai), kuriems eksploatuoti siekiama išsinuomoti Žemės sklypus, yra griautini (Detaliojo plano Žemės sklypų ribų nužymėjimo brėžinyje pažymėti kaip griautini).
Tiek šiuo metu galiojančios, tiek ginčijamo Sprendimo priėmimo metu galiojusios redakcijos Žemės įstatymo 11 straipsnio, reglamentuojančio valstybinės žemės nuosavybės teisės perleidimą, 11 dalyje numatyta, kad valstybinės žemės sklypai (jų dalys) negali būti parduodami privačion nuosavybėn, jeigu pagal teritorijų planavimo dokumentus nustatyta, kad statiniai ir (ar) įrenginiai, esantys valstybinės žemės sklype (jo dalyje), turi būti nugriauti (nukelti ar pašalinti).
Žemės įstatymo 9 straipsnyje, reglamentuojančiame valstybinės žemės nuomą, ribojimų nuomoti suformuotą valstybinės žemės sklypą, kai jame pagal teritorijų planavimo dokumentus nustatyta, kad statiniai ir (ar) įrenginiai, esantys valstybinės žemės sklype (jo dalyje), turi būti nugriauti (nukelti ar pašalinti), nėra nurodyta; yra numatytas ribojimas dėl naujų žemės sklypų formavimo ir jų nuomos. Minėto straipsnio 25 dalies 1 punkte numatyta, kad žemės sklypai neformuojami Nekilnojamojo turto registre įregistruotiems statiniams ir (ar) įrenginiams, kurie vadovaujantis teritorijų planavimo dokumentų sprendiniais turi būti griaunami, eksploatuoti. Iš esmės analogiška nuostata įtvirtinta Taisyklių 12.6.4. papunktyje, numatančiame, kad asmeniui pateikus prašymą įsigyti ar išsinuomoti valstybinę žemę, kai žemės sklypas nesuformuotas, valstybinės žemės pardavėjas ar valstybinės žemės nuomos procedūrą vykdanti institucija netenkina prašymo, jeigu asmens prašyme nurodytame valstybinės žemės plote, kurį siekiama suformuoti atskiru žemės sklypu, esantys statiniai ir įrenginiai, įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, griaunami vadovaujantis teritorijų planavimo dokumentų sprendiniais.
Nagrinėjamu atveju teisiškai reikšminga aplinkybė yra ta, kad ieškovo prašomi išnuomoti Žemės sklypai yra jau suformuoti ir 2023 m. sausio mėn. įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, Žemės sklypai buvo suformuoti pagal galiojančio Detaliojo plano sprendinius, todėl, teismo vertinimu, minėtos Žemės įstatymo 9 straipsnio 25 dalyje, Taisyklių 12.6.4. papunktyje numatytos nuostatos netaikytinos.
Aktualios redakcijos Žemės įstatymo 9 straipsnio 25 dalyje nurodyta, kad Nekilnojamojo turto registre įregistruoti statiniai ir (ar) įrenginiai, kurie vadovaujantis teritorijų planavimo dokumentų sprendiniais turi būti griaunami (ir kuriems eksploatuoti valstybinės žemės sklypai neformuojami), išperkami ir griaunami valstybinės žemės patikėtinio, patvirtinusio teritorijų planavimo dokumentą, (išskyrus atvejus, kai pagal pasirašytą teritorijų planavimo dokumento sprendinių įgyvendinimo sutartį šiuos statinius išperka Teritorijų planavimo įstatyme nurodytas planavimo iniciatorius) lėšomis Vyriausybės nustatyta tvarka, atlyginant jų rinkos vertę, apskaičiuotą taikant Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytą individualų turto vertinimą, atsižvelgiant tik į esamą statinių ir įrenginių būklę pagal statybai naudotų medžiagų ir statybos darbų vertes išpirkimo metu esamomis kainomis.
Byloje nėra duomenų, kad atsakovės, atsisakiusios išnuomoti ieškovui ginčo Žemės sklypus, būtų pradėjusios (inicijavusios) ieškovui priklausančių statinių, esančių ginčo Žemės sklypuose, išpirkimo ir griovimo procedūras, kaip tai numatyta Žemės įstatymo 9 straipsnio 25 dalyje. Priešingai, į bylą yra pateikta ieškovo ir atsakovės Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos sudaryta 2023-09-11 teritorijų planavimo proceso inicijavimo sutartis dėl vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumento – teritorijos tarp (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) g. tęsinio detaliojo plano, patvirtinto Klaipėdos miesto savivaldybės tarybos 1998-11-26 sprendimu Nr. 186 „Dėl teritorijos tarp (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) g. tęsinio detaliojo plano patvirtinimo“, korektūros suplanuotos teritorijos dalyje – žemės sklypui, detaliajame plane pažymėtam Nr. S7, S8, S9, rengimo ir finansavimo.
Bylos duomenys patvirtina, kad ieškovui priklausantys ginčo statiniai yra naudojami, ieškovas moka mokesčius už valstybinės žemės sklypų naudojimą, inicijavo galiojančio Detaliojo plano korektūros rengimą ir prisiėmė pareigą finansuoti teritorijų planavimo dokumento rengimą.
Teismo vertinimu nagrinėjamoje situacijoje aktualus ir Žemės įstatymo 10 straipsnis, kurio 1 dalis numato, kad valstybinės žemės, išnuomotos šio įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte nustatytu atveju, nuomos sutartyje galimybė statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius įrašoma nuomininko prašymu sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį arba susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo. Nuomininko galimybė statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius valstybinės žemės nuomos sutartyje numatoma tik tuo atveju, jeigu valstybinės žemės sklypas išnuomotas ilgesniam negu 3 metų laikotarpiui ir jeigu tokia statyba ir (ar) rekonstravimas galimi pagal galiojančius teritorijų planavimo dokumentų sprendinius ir atitinka nuomos sutartyje nurodytą valstybinės žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir būdą.
Kaip paaiškino ieškovo atstovas, ieškovas siekia įgyvendinti Detaliojo plano sprendinius, t. y. vietoj esamo pastato – sandėlio (sandėlių) pastatyti daugiabučius gyvenamuosius namus ir juos eksploatuoti pagal Žemės sklypų naudojimo būdą – daugiabučių gyvenamų pastatų teritorija, tačiau šiems Detaliojo plano sprendiniams įgyvendinti būtina Žemės sklypus valdyti kokia nors teise, nes priešingu atveju ieškovas negali įgyvendinti statytojo teisės Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalies prasme. Nacionalinė žemės tarnyba taip pat pažymėjo, kad teritorijoje galiojančio detaliojo plano sprendinius ieškovas galėtų įgyvendinti tik būdamas Žemės sklypų nuomininku. Kaip patvirtina bylos duomenys, visa įvykių chronologija, nagrinėjamu atveju valstybės ir savivaldybių institucijos suteikė ieškovui pagrįstų lūkesčių, jog Žemės sklypai bus jam išnuomoti (leido ieškovui suformuoti Žemės sklypus, pertvarkyti buvusį pastatą – sandėlį, jį padalijant į tris atskirus pastatus tam, kad Žemės sklypai galėtų būti registruojami Nekilnojamojo turto registre, sudarė su ieškovu teritorijų planavimo proceso inicijavimo sutartis).
Dėl atsakovių argumentų, kad ieškovas nutyli Detaliojo plano sprendinį – (duomenys neskelbtini) gatvės tęsinį, kuris yra suplanuotas taip, kad dalis pastato, esančio sklype S9, priklausančio ieškovui, patenka į numatytos gatvės tęsinį, pažymėtina, kad ieškovas su šiuo žemės sklypu susijusių reikalavimų šioje byloje nepareiškė, todėl tai nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas.
Apibendrinant tai, kas išdėstyta, įvertinus visumą byloje nustatytų faktinių aplinkybių ir įrodymų, aptartą teisinį reglamentavimą, teismas sprendžia, kad atsakovių atsisakymas išnuomoti ieškovui ginčo Žemės sklypus ne aukciono tvarka yra nepagrįstas, todėl ieškovo patikslinto ieškinio reikalavimai tenkintini, panaikintinas atsakovės Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos 2024-05-10 sprendimas Nr. (31.1E)-RS2-367 „Dėl valstybinės žemės nuomos“ ir atsakovė Klaipėdos miesto savivaldybė įpareigotina išnuomoti ne aukciono būdu ieškovui Žemės sklypus per du mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo, sudarant valstybinės žemės nuomos sutartis.
Ieškovas prašė ginčijamą Sprendimą panaikinti ir tuo pagrindu, kad jis priimtas ne to subjekto, kuris turėjo teisę tai daryti, t. y. Administracija viršijo savo kompetencijos ribas. Pažymėtina, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymo 33 straipsniu būtent savivaldybės administracija savivaldybės teritorijoje organizuoja ir kontroliuoja savivaldybės institucijų sprendimų įgyvendinimą arba pati juos įgyvendina. Kaip teisingai pažymėjo atsakovės atsiliepime į patikslintą ieškinį, Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos Žemėtvarkos skyriaus nuostatai leidžia Administracijos struktūriniam padaliniui – Žemėtvarkos skyriui atlikti ir įgyvendinti valstybinės žemės nuomos procedūras. Remiantis Administracijos Žemėtvarkos skyriaus nuostatais (https://www.klaipeda.lt/lt/-1/struktura-ir-kontaktine-informacija/131/zemetvarkos-skyrius/d68#) pagrindinis Žemėtvarkos skyriaus uždavinys yra organizuoti teisės aktų įgyvendinimą valstybinės ir savivaldybės žemės valdymo, naudojimo, administravimo, žemės reformos, žemės nuomos mokesčio administravimo klausimais; vykdydamas jam pavestus uždavinius, Žemėtvarkos skyriaus be kita ko organizuoja ir kontroliuoja valstybinės žemės nuomos, panaudos, subnuomos funkcijų įgyvendinimą.
Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, teismas sprendžia, kad ta aplinkybė, jog ginčijamą Sprendimą priėmė Klaipėdos miesto savivaldybės administracija ir pasirašė Administracijos direktorius, o ne Savivaldybės meras nėra pagrindas Sprendimo panaikinimui, tačiau, kaip jau buvo pasisakyta aukščiau, ginčijamas sprendimas naikintinas kitu pagrindo – Sprendime nurodytas atsisakymo išnuomoti Žemės sklypus priežastis vertinant kaip nepagrįstas.
Teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010-10-05 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-382/2010), todėl dėl kitų šalių, trečiojo asmens procesiniuose dokumentuose ir teismo posėdžio metu nurodytų argumentų plačiau nepasisakytina, kadangi jie nėra teisiškai reikšmingi teisingam šios bylos išsprendimui.
Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis).
Patenkinus ieškinį, ieškovui iš atsakovių lygiomis dalimis priteistinos ieškovo turėtos 2610 Eur bylinėjimosi išlaidų, kurias sudaro 110 Eur žyminis mokestis ir 2500 Eur išlaidos už advokato padėjėjo teisinę pagalbą (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 88 straipsnio 1 dalies 6 punktas, 98 straipsnis).
Išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, nesusidarė, todėl dėl jų priteisimo nespręstina.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 265, 268, 270, 279, 307 straipsniais, teismas
nusprendžia:
patikslintą ieškinį tenkinti.
Panaikinti atsakovės Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos 2024-05-10 sprendimą Nr. (31.1E)-RS2-367 „Dėl valstybinės žemės nuomos“.
Įpareigoti atsakovę Klaipėdos miesto savivaldybę išnuomoti ne aukciono būdu ieškovui H. H. valstybinės žemės sklypą, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini), ir valstybinės žemės sklypą, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini), per du mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos, sudarant valstybinės žemės nuomos sutartis.
Priteisti ieškovui H. H. iš atsakovės Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos 1305 Eur bylinėjimosi išlaidų.
Priteisti ieškovui H. H. iš atsakovės Klaipėdos miesto savivaldybės 1305 Eur bylinėjimosi išlaidų.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos apeliaciniu skundu gali būti skundžiamas Klaipėdos apygardos teismui per Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos rūmus.