Vilniaus apygardos teismo sprendimas

Įžanginė dalis

dalyvaujant ieškovo atstovui advokatui A. L.

atsakovo atstovei advokatei S. D.

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ieškinį atsakovui UAB „Palink“ dėl nuostolių, palūkanų atlyginimo ir

Aprašomoji dalis

nustatė:

1. Ieškovas ieškiniu prašė priteisti iš atsakovo UAB „Palink“ 950 201,59 Eur nuostolių, 76 127,01 Eur palūkanų, 6 (šešių) procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, priteisti bylinėjimosi išlaidas.

2. Nurodė, kad šalys 2008-07-08 sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. PL NT 08/07/04 (toliau – Nuomos sutartis 1) bei Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. PL NT 08/07/08 (toliau – Nuomos sutartis 2). Pagal Nuomos sutartį 1 ieškovas išnuomojo atsakovui 1 219,47 m² ploto patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), pagal Nuomos sutartį 2 - 1 500 m² ploto patalpas, esančias pastate, esančiame (duomenys neskelbtini).

3. Vadovaujantis Nuomos sutarties 1 4.1 punktu, (duomenys neskelbtini) patalpos išnuomotos 10 metų terminui, kuris pradedamas skaičiuoti nuo Patalpų perdavimo – priėmimo akto sudarymo dienos. Vadovaujantis Nuomos sutarties 1 6.1 punktu, atsakovas įsipareigojo mokėti ieškovui nuomos mokestį, kurio dydis buvo 29 Lt (t.y. 8,40 Eur) už vieną kvadratinį metrą. Nuomos dydis 2016 metams - 12 995,01 Eur už vieną mėnesį, 2017 metams - 13 072,98 Eur už vieną mėnesį, 2018 metams - 13 556,68 Eur už vieną mėnesį.

4. Remiantis 2011-12-01 Patalpų perdavimo – priėmimo aktu, (duomenys neskelbtini) patalpos perduotos atsakovui 2011-12-01, tada prasidėjo patalpų nuomos terminas, nustatytas Nuomos sutarties 1 4.1 punkte, o atsakovui atsirado pareiga mokėti nuomos mokestį, nustatytą Nuomos sutarties 1 6.1 punkte.

5. Vadovaujantis Nuomos sutarties 2 4.1 punktu, (duomenys neskelbtini) patalpos išnuomotos 15 metų terminui, kuris pradedamas skaičiuoti nuo (duomenys neskelbtini) patalpų perdavimo – priėmimo akto sudarymo dienos. Nuomos sutarties 2 6.1 punktu, atsakovas įsipareigojo mokėti ieškovui nuomos mokestį, kurio dydis buvo 55 Lt (t.y. 15,92 Eur) už vieną kvadratinį metrą. 2016 metams nuomos mokesčio dydis 31 063,81 Eur už vieną mėnesį, 2017 metams - 31 250,19 Eur už vieną mėnesį.

6. Remiantis 2010-01-20 Patalpų perdavimo – priėmimo aktu, (duomenys neskelbtini) patalpos perduotos atsakovui 2010-01-20, prasidėjo patalpų nuomos terminas, nustatytas Nuomos sutarties 2 4.1 punkte, o atsakovui atsirado pareiga mokėti ieškovui nuomos mokestį, nustatytą Nuomos sutarties 2 6.1 punkte.

7. Ieškovas gavo 2015-08-10 atsakovo pranešimą dėl Nuomos sutarties 1 nutraukimo, kuriuo nurodė, kad nutraukia Nuomos sutartį 1 nuo 2016-02-14, vadovaujantis Nuomos sutarties 1 11.5 punktu, ieškovas su sutarties nutraukimu nesutiko.

8. Ieškovas gavo 2015-10-12 atsakovo pranešimą dėl Nuomos sutarties 2 nutraukimo, kuriuo atsakovas nurodė, kad nutraukia Nuomos sutartį 2 nuo 2016-04-19, vadovaujantis minėtu Nuomos sutarties 2 11.6 punktu. Su kuo ieškovas nesutiko.

9. Ieškovo vertinimu, atsakovas netinkamai interpretuoja Nuomos sutarties 1 11.5 p. ir Nuomos sutarties 2 11.6 p. nuostatas, dėl to Nuomos sutarčių nutraukimas yra neteisėtas ir ieškovas patyrė žalą.

10. Nuomos sutarties 1 terminas numatytas 10 metų nuo Patalpų perdavimo – priėmimo akto sudarymo dienos. (duomenys neskelbtini) patalpos atsakovui buvo perduotos 2011-12-01, todėl terminas turėjo tęstis iki 2021-12-01, atsakovas turėjo teisę inicijuoti Nuomos sutarties 1 nutraukimą praėjus 7 metams nuo 2011-12-01, t.y. 2018-12-01, o pačią Nuomos sutartį 1 nutraukti dar po 6 mėnesių, t.y. 2019-05-01.

11. Nuomos sutarties 2 terminas numatytas 15 metų nuo Patalpų perdavimo – priėmimo akto sudarymo dienos. (duomenys neskelbtini) patalpos atsakovui buvo perduotos 2010-01-20, turėjo tęstis iki 2025-01-20, atsakovas turėjo teisę inicijuoti Nuomos sutarties 2 nutraukimą praėjus 7 metams nuo 2010-01-20, t.y. 2017-01-20, o pačią Nuomos sutartį 2 nutraukti dar po 6 mėnesių, t.y. 2017-07-20.

12. Atsakovas Nuomos sutartį 1 nutraukė 2016-02-14, o Nuomos sutartį 2 – 2016-04-19, t.y. atsakovas vienašališkai nutraukė Nuomos sutartis pažeisdamas Nuomos sutarčių nuostatas dėl jų nutraukimo, dėl ko ieškovas negavo pagrįstai tikėtasi gauti nuomos mokesčio pagal Nuomos sutartis.

13. Ieškovas Teismo prašo priteisti iš atsakovo nesumokėtą nuomos mokestį pagal Nuomos sutartį 1 nuo 2016-02-01 iki 2018-08-31 bei pagal Nuomos sutartį 2 nuo 2016-04-01 iki 2017-07-20. Atitinkamai, priteistinas nuomos mokestis pagal Nuomos sutartį 1 yra lygus 465 501,03 Eur (12 995,01 Eur x 11 mėn. + 13 072,98 x 12 mėn. + 13 556,68 Eur x 8 mėn.). Priteistinas nuomos mokestis pagal Nuomos sutartį 2 yra lygus 487 700,56 Eur (31 063,81 x 9 mėn. + 31 250,19 x 6,66 mėn.). Iš viso priteistina suma lygi 950 201,59 Eur.

14. Nurodė, kad atsakovo neteisėti veiksmai pasireiškia neteisėtu Nuomos sutarčių nutraukimu prieš terminą. Nuomos sutarties 1 11.5 punktas bei Nuomos sutarties 2 11.6 punktas nustato: Jeigu nuo Sutarties pasirašymo dienos yra praėję daugiau kaip 7 metai, Nuomininkas turi teisę ne teismo tvarka vienašališkai nutraukti šią Sutartį nesvarbu dėl kokių priežasčių ir bet kokiais kitais nei Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse ar šioje Sutartyje nustatytais pagrindais raštu įspėdamas Nuomotoją prieš 6 mėnesius iki numatomos sutarties nutraukimo datos, sumokant Nuomotojui 2 mėnesių nuomos mokesčio dydžio kompensaciją.“ Atsakovas šią nuostatą supranta kaip leidžiančią atsakovui nutraukti Nuomos sutartis praėjus 7 metams po Nuomos sutarčių sudarymo, o ne nuo realaus Patalpų priėmimo – perdavimo dienos, t.y. 2011-12-01 ((duomenys neskelbtini) patalpų perdavimas) bei 2010-01-20 ((duomenys neskelbtini) patalpų perdavimas), kas, ieškovo nuomone, yra visiškai nesuderinama su tikruoju minėtos nuostatos turiniu, o taip pat ir su tikrąja šalių valia, neatitinka CK 6.193 str. 1 d. nuostatų.

15. Nurodė, kad išnuomojo atsakovui komercinės paskirties patalpas, kuriose atsakovas vykdė prekybinę veiklą bei kuriose veikė atsakovo parduotuvių tinklo „Iki“ parduotuvės. Ieškovas įsigydamas nekilnojamąjį turtą ar jį pastatydamas padaro reikšmingas investicijas, tokių investicijų atsipirkimą paskaičiuodamas pajamas už nekilnojamojo turto nuomą per konkretų laikotarpį. Komercinių patalpų nuomos atveju vienareikšmiškai siekiama patalpas išnuomoti ilgesniam laikotarpiui - nuo 10 iki 15 metų, t.y. realiai tikimasi, kad nuomos objektas atsipirks per 7 – 15 metus. Nuomos sutarčių nuostatos, kurios leidžia nutraukti Nuomos sutartis praėjus 7 metams nuo Patalpų perdavimo dienos įtrauktos siekiant įtvirtinti, kad ieškovas gaus sutartą nuomos mokestį bent 7 (septynerius metus) ir Nuomos sutartys per tą laiką nebus nutrauktos be nepagrįsto pagrindo.

16. Akcentavo, kad nuomojamas patalpas reikėjo ir atitinkamai paruošti/sukurti, kas reikalavo papildomų investicijų. Kalbant apie Nuomos sutartį 1, patalpų perdavimo momentas negalėjo būti aiškiai apibrėžtas, kadangi dar vyko žemės sklypo, kuriame buvo statomos patalpos, detaliojo planavimo procedūros. Patalpų perdavimo klausimas nepriklausė nuo šalių valios, kas kartu su kitomis nurodytomis aplinkybėmis tik patvirtina, kad šalys susitarė, jog patalpos bus realiai nuomojamos bent 7 metus. Toks terminas atitiko verslo logiką ir rinkos sąlygas. Todėl Nuomos sutarties 1 11.5 punkto nuostata bei Nuomos sutarties 2 11.6 punkto nuostata turėtų būti aiškinamos taip, kaip suteikiančios teisę atsakovui nutraukti Nuomos sutartis praėjus 7 (septyneriems) metams nuo Patalpų priėmimo – perdavimo akto sudarymo dienos. Šią aplinkybę patvirtina ir kiti argumentai. Pavyzdžiui, vadovaujantis Nuomos sutarties 1 6.2 punktu, nuomos mokestis pradedamas skaičiuoti ir mokėti praėjus (3) trims kalendorinėms dienoms nuo Patalpų perdavimo – priėmimo akto pasirašymo. Tuo tarpu, pagal Nuomos sutarties 2 6.2 punktą - nuo patalpų perdavimo arba nuo parduotuvės atidarymo dienos.

17. Priešingas Nuomos sutarties 1 11.5 punkto bei Nuomos sutarties 2 11.6 punkto nuostatų aiškinamas lemtų akivaizdų ieškovo interesų pažeidimą, kuris pasireikštų tuo, jog ieškovas, turėjęs visiškai pagrįstus lūkesčius 7 metus nuomoti Patalpas ir už tai gauti nuomos mokestį, be kita ko, ir iš dalies kompensuojantį Patalpų įrengimo atsakovui išlaidas, faktiškai negautų pajamų už Patalpų nuomą dėl klaidingo atsakovo Nuomos sutarčių nuostatų interpretavimo. Toks Nuomos sutarčių nuostatų aiškinamas lemtų tai, kad pakankamai didelio ploto patalpų nuomos sutartis vienašališkai nutraukiama praėjus vos 4 metams nuo Patalpų priėmimo – perdavimo dienos, kas ne tik neužtikrintų šalių interesų pusiausvyros, tačiau ir iš esmės prieštarautų elementariai verslo logikai ir praktikai. Minimaliu 7 metų termino nustatymu buvo paskirstyta rizika tarp šalių ir ieškovas užsitikrino, kad jis gaus nuomą tam tikrą minimalų ir iš anksto žinomą laikotarpį nuo patalpų perdavimo dienos, o atsakovas įgijo galimybę nutraukti Nuomos sutartis ir apleisti patalpas jose prabuvęs ir vykdęs veiklą minėtą laikotarpį.

18. Dėl nurodytų priežasčių, konstatuotina, kad Nuomos sutarties 1 11.5 punktas bei analogiškas jam Nuomos sutarties 2 11.6 punktas aiškintini kaip suteikiantys teisę atsakovui nutraukti Nuomos sutartis praėjus 7 metams nuo Patalpų priėmimo – perdavimo akto sudarymo dienos. Tokiu būdu, atsakovas galėtų inicijuoti Nuomos sutarties 1 nutraukimą pagal Nuomos sutarties 1 11.5 punktą 2018-12-01, o pačią Nuomos sutartį 1 nutraukti dar po 6 mėnesių, t.y. 2019-05-01. Kadangi dėl abiejų Nuomos sutarčių šalys derėjosi tuo pačiu metu, abi Nuomos sutartys buvo pasirašytos tą pačią dieną (2008-07-08), ir savo turiniu yra beveik analogiškos, darytina išvada, jog šalys tiek Nuomos sutarties 1 11.5 punktą, tiek Nuomos sutarties 2 11.6 punktą suprato vienodai. Atitinkamai, inicijuoti Nuomos sutarties 2 nutraukimą pagal Nuomos sutarties 2 11.6 punktą atsakovas galėtų 2017-01-20, o pačią Nuomos sutartį 2 nutraukti dar po 6 mėnesių, t.y. 2017-07-20. Atsakovui nutraukus Nuomos sutartis prieš terminą – egzistuoja neteisėti jo veiksmai.

19. Dėl patirtos žalos nurodė, kad sudarant Nuomos sutartis, numatyta gauti pajamas bent 7,5 metus po Patalpų perdavimo. Atsakovas Nuomos sutartį 1 nutraukė praėjus 4 metams, 2 mėnesiams bei 13 dienų po (duomenys neskelbtini) patalpų perdavimo, 2016-02-14. Atsakovas Nuomos sutartį 2 nutraukė praėjus 6 metams ir 3 mėnesiams po (duomenys neskelbtini) patalpų perdavimo, 2016-04-19.

20. Pajamų negauta dėl neteisėtų atsakovo veiksmų. Nesumokėtas nuomos mokestis pagal Nuomos sutartį 1 nuo 2016-02-01 iki 2018-08-31 sudaro 465 501,03 Eur (12 995,01 Eur x 11 mėn. + 13 072,98 x 12 mėn. + 13 556,68 Eur x 12 mėn.), tuo tarpu negautos pajamos, t.y. nesumokėtas nuomos mokestis pagal Nuomos sutartį 2 nuo 2016-04-01 iki 2017-07-20 sudaro 487 700,56 Eur (31 063,81 x 9 mėn. + 31 250,19 x 6,66 mėn.). Iš viso priteistina suma lygi 950 201,59 Eur.

21. Atsakovui neteisėtai nutraukus Nuomos sutartis ieškovas patyrė nuostolius – negavo pajamų, t. y. nuomos mokesčio, kurį būtų teisėtai gavęs atsakovui ir toliau tinkamai vykdant Nuomos sutartis. Taigi patirti nuostoliai yra priežastiniame ryšyje su atsakovo neteisėtais veiksmais.

22. Be to, atsakovas, būdamas atidus ir rūpestingas verslininkas, turėjo suprasti, jog elgiasi neteisėtai.

23. Taip pat prašė priteisti iš atsakovo palūkanas pagal Lietuvos Respublikos mokėjimų, atliekamų pagal komercinius sandorius, vėlavimo prevencijos įstatymą. Palūkanos, kurių metinis dydis 8 proc. skaičiuojamos nuo įsiskolinimo sumos nuo 2016-03-15 (pagal Nuomos sutartį 1) ir nuo 2016-04-15 (pagal Nuomos sutartį 2).

24. Dublike papildomai nurodė, kad atsakovo argumentai, jog ieškovas Nuomos sutarčių 11.5 ir 11.6 punktų nuostatas traktuoja netinkamai, yra nepagrįsti. Nuomos sutarčių ir jų turinio nustatymui svarbių aplinkybių analizė rodo, kad atsakovas neturėjo teisės nutraukti Nuomos sutarčių praėjus 7 metams tik nuo Nuomos sutarčių pasirašymo. Ieškovas, esant Nuomos sutarčių nutraukimui prieš terminą, neturėjo jokių galimybių mažinti savo nuostolius.

25. Atsakovas visiškai nepagrįstai atsiliepime akcentuoja tik lingvistinio sutarčių aiškinimo metodo svarbą. Tokiu būdu nepagrįstai siekia, kad Teismas nevertintų itin reikšmingų šios bylos kontekste aplinkybių, reikšmingų realiai Nuomos sutarčių 11.5 ir 11.6 p. reikšmei nustatyti.

26. Ieškovo nuomone, aiškinant sutarties nuostatas esminis momentas yra išsiaiškinti tikruosius šalių ketinimus (CK 6.193 str.), o ne remtis vien pažodiniu teksto aiškinimu. Tokie ketinimai, aiškintini atsižvelgiant į nuomos sutarties esmę, praktiką, bei logiką. 7 metų terminas nurodytas Nuomos sutarčių 11.5 ir 11.6 punkte yra sietinas ne su formaliu Nuomos sutarčių pasirašymu, o būtent su minimaliu terminu, už kurį ieškovas turėjo gauti nuomos mokestį, kas atitinka tiek šalių valią, tiek ir nuomos sutarties esmę.

27. Pabrėžė, kad (duomenys neskelbtini) patalpų perdavimas atsakovui galėjo būti atliktas kur kas anksčiau, tačiau būtent dėl atsakovo kaltės pradėtas teisminis procesas dėl Nuomos sutarties 1 nutraukimo, kuris užbaigtas galutine Vilniaus apygardos teismo 2011-06-13 nutartimi civilinėje byloje Nr. 2A-1090-467/2011 atmetant nepagrįstus atsakovo reikalavimus, lėmė vėlesnį (duomenys neskelbtini) patalpų perdavimą. Tai tik patvirtina, kad galimybė atsakovui nutraukti sutartį po 7 metų yra sietina ne su nuo trečiųjų asmenų ar net nuo paties atsakovo priklausomų veiksmų, tačiau nuo objektyvaus patalpų perdavimo momento.

28. Nurodė, jog Šalims sudarant papildomus susitarimus prie Nuomos sutarčių, ieškovui nebuvo jokio poreikio taisyti Nuomos sutarčių 11.5 ir 11.6 p. nuostatas, kadangi ieškovas jas suprato tinkamai, t.y. kaip neleidžiančias atsakovui nutraukti Nuomos sutarčių praėjus 7,5 metų tik nuo Sutarčių pasirašymo.

29. Ieškovas pažymėjo, kad atsakovas atsiliepime neginčija žalos paskaičiavimo ir iš esmės savo nesutikimą su prašoma priteisti žala grindžia tuo, kad žala neatitinka negautų pajamų kriterijų.

30. Atsakovas atsiliepime į ieškinį nurodo, kad skaičiuojant nuostolius, negautos pajamos suprantamos kaip grynos pajamos, iš kurių atskaitomos visos sąnaudos, reikalingos pajamoms uždirbti, bei mokesčiai, jeigu gautas žalos atlyginimas nėra apmokestinamas. Atsakovas tokį teiginį grindžia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008-06-17 nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-336/2008 turiniu, bet ši pozicija nepagrįsta, nes bylos ratio decidendi nesutampa.

31. Nesutinka su atsiliepimo argumentu, kad ieškovas tariamai nedėjo pastangų išnuomoti patalpas po Nuomos sutarčių nutraukimo. Ieškovas dėjo dideles pastangas išnuomoti patalpas (bendravo su brokeriais, skelbė apie Patalpų nuomą, ieškojo galimų nuomotojų kitais būdais), tačiau Patalpų nuoma pakankamai susidomėjusių potencialių nuomininkų neatsirado. Be to, Patalpos yra itin specifinės ir iš esmės tinkančios prekybos centrų įrengimui. Įmonių, kurios verčiasi tokia veikla, skaičius yra sąlyginai mažas. Taigi, ieškovas neturėjo realių galimybių greitai susirasti kitus visų Patalpų nuomininkus.

32. Dėl nurodytų priežasčių, ieškovo kaltės dėl žalos nėra, dėl ko nėra pagrindo nei atleisti atsakovą nuo civilinės atsakomybės, nei ją mažinti.

33. Atsiliepimu į ieškinį atsakovė prašė jį atmesti bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Mano, kad ieškinys nepagrįstas ir atmestinas, kadangi Nuomos sutartys nutrauktos teisėtai.

34. Dėl Nuomos sutarties 1 nutraukimo aplinkybių nurodė, kad atsakovas pranešė ieškovui apie Nuomos sutarties 1 nutraukimą 2015-08-10 pranešimu, su kuo ieškovas nesutiko.

35. 2016-02-10 Pranešimu „Dėl pagal 2008 m. liepos 8 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. PL NT 08/07/04 nuomojamų patalpų grąžinimo“, kuris buvo įteiktas ieškovui 2016-02-10 antstolio D. Š., atsakovas informavo ieškovą, kad 2016-02-22 12:00 val. bus pasirengęs grąžinti Patalpas 1. Į 2016-02-10 Pranešimą ieškovas neatsakė, į Patalpų 1 grąžinimą ieškovo atstovai neatvyko, todėl Patalpos 1 buvo grąžintos ieškovui vienašališkai, dalyvaujant antstoliui D. Š., kuris 2016-02-29 surašė Faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą Nr. 178-16-07 bei įteikė ieškovui Patalpų 1 grąžinimo aktą.

36. 2016-03-01 ieškovas išrašė atsakovui PVM sąskaitą faktūrą NTV Nr. 33713 nuomos mokesčiui už 2016 m. kovo mėn. apmokėti. 2016-03-14 raštu atsakovas grąžino ieškovui šią PVM sąskaitą faktūrą, paaiškinęs, kad jokie mokėjimai ieškovui pagal Nuomos sutartį 1 nepriklauso, nes Nuomos sutartis 1 teisėtai nutraukta.

37. 2016-04-01 ieškovas išrašė atsakovui PVM sąskaitą faktūrą NTV Nr. 34054 nuomos mokesčiui už 2016 m. balandžio mėn. apmokėti. 2016-05-18 raštu atsakovas grąžino ieškovui šią PVM sąskaitą faktūrą, paaiškinęs, kad jokie mokėjimai pagal Nuomos sutartį 1 nepriklauso, nes Nuomos sutartis 1 buvo teisėtai nutraukta. 2016-06-22 atsakovas sumokėjo ieškovui Nuomos sutarties 1 11.5 punkte nurodytą dviejų mėnesių nuomos mokesčio dydžio kompensaciją.

38. Dėl Nuomos sutarties 2 nutraukimo aplinkybių nurodė, kad atsakovas pranešė ieškovui apie Nuomos sutarties 2 nutraukimą 2015-10-12 pranešimu, su kuo ieškovas nesutiko. Gavęs 2015-11-30 atsakovo atsakymą, ieškovas pateikė atsakovui 2016-02-11 pasiūlymą dėl nuomos sutarties dėl Patalpų 2 nuomos atnaujinimo kitomis sąlygomis.

39. Atsakovas nepriėmė ieškovo 2016-02-11 pasiūlymo dėl Nuomos sutarties 2 atnaujinimo, ir šalys 2016-04-21 sudarė Negyvenamųjų patalpų grąžinimo aktą, kuriuo Patalpos 2 buvo grąžintos Ieškovui.

40. 2016-04-15 ieškovas išrašė atsakovui PVM sąskaitą faktūrą NTV Nr. 34055 nuomos mokesčiui už visą 2016 m. balandžio mėn. apmokėti. 2016-04-27 raštu atsakovas paaiškino ieškovui, kad nuomos mokestis turi būti mokamas tik už laikotarpį iki 2016-04-21 bei pateikė debetinę PVM sąskaitą faktūrą, kuria sumažino paskaičiuotą nuomos mokestį, anuliuodamas jį už laikotarpį nuo 2016-04-22 iki 2016-04-30. 2016-04-18 atsakovas sumokėjo ieškovui Nuomos sutarties 2 11.6 punkte nurodytą dviejų mėnesių nuomos mokesčio dydžio kompensaciją.

41. Nurodė, kad nuomos sutartys nutrauktos teisėtai, todėl atsakovo atsakomybė nekyla. Ieškovas netinkamai interpretuoja ginčo Nuomos sutarčių nuostatas, todėl reiškia niekuo nepagrįstus reikalavimus, kylančius iš neva neteisėto Nuomos sutarčių sąlygų interpretavimo.

42. Kadangi kilo ginčas dėl Nuomos sutarčių nuostatų interpretavimo, turi būti remiamasi sutarčių aiškinimo principais, kuriuos įtvirtina CK 6.193 straipsnio nuostatos bei kasacinio teismo praktika. Ieškovo aiškinimas, neva šalys susitarė, jog Nuomos sutartis galima nutraukti praėjus 7 metams po realaus Patalpų priėmimo–perdavimo dienos, o ne nuo Nuomos sutarčių sudarymo, yra neteisingas.

43. Pažymėjo, kad Nuomos sutarties 1 11.5 punkto ir Nuomos sutarties 2 11.6 punkto nuostatų formuluotės lingvistiškai yra visiškai aiškios – „jeigu nuo šios Sutarties pasirašymo dienos yra praėję daugiau kaip 7 (septyni) metai <...>“. Kadangi ieškovas pateikia kitokį šių nuostatų aiškinimą, vadovaujantis cituota LAT ir LApT praktika, didesnė reikšmė turi būti teikiama būtent lingvistiniam aiškinimui.

44. Nuomos sutarčių turinio analizė patvirtina, kad jų sudarymo metu sąvoka Nuomos sutarties „pasirašymo diena“ šalims buvo visiškai aiški (Nuomos sutarčių 16.6 p.). Pasirašydamos Nuomos sutartį 1, šalys expressis verbis patvirtino: „Abi Šalys perskaitė šią Sutartį. Šalys suprato jos turinį ir pasekmes, ir pasirašė šią Sutartį kaip dokumentą, atitinkantį jų tikslus ir poreikius“. Kadangi itin panašaus turinio Nuomos sutartis 2 pasirašyta tą pačią dieną, nėra jokio pagrindo daryti išvados, kad Nuomos sutartis 2 nebuvo ieškovo perskaityta ar suprasta arba nebuvo pasirašyta kaip dokumentas, atitinkantis jo tikslus ir poreikius.

45. Atsižvelgiant į tai, nėra jokio poreikio teigti, kad šiuo atveju subjektyvusis sutarčių aiškinimo metodas turi nusverti objektyvųjį. Atvirkščiai, pirmenybė turi būti teikiama objektyviam metodui.

46. Ieškovas nepateikia jokių patikimų argumentų, patvirtinančių, kad tikrąją suderintą abiejų šalių valią atitinka aiškinimas, kad sutartis galima nutraukti praėjus 7 metams po realaus Patalpų perdavimo. Atsakovas pabrėžia, kad šalys derėjosi dėl Nuomos sutarčių sudarymo. Abi šalys yra verslininkai, abi jas atstovavo profesionalūs teisininkai ir po įvykusių derybų šalys sutarė būtent dėl tokio turinio nuostatų, kaip yra įtvirtinta Nuomos sutarties 1 11.5 punkte ir Nuomos sutarties 2 11.6 punkte.

47. Dar daugiau, ir kitose šalių sudarytose negyvenamųjų patalpų nuomos sutartyse yra analogiško turinio nuostatų dėl nuomos sutarčių nutraukimo – nuo sutarties pasirašymo momento. Šis faktas leidžia daryti išvadą, kad, derėdamasis dėl Nuomos sutarčių sudarymo, ieškovas neketino susitarti dėl kitokio turinio nuostatos nei susitarė. Jeigu tokį ketinimą ieškovas turėjo, jis privalėjo apie tai tinkamai informuoti atsakovą ir raštu sutarti būtent dėl tokio turinio nuostatos.

48. Pažymėjo, kad šalims tariantis dėl Nuomos sutarties 1 sudarymo, ieškovui buvo gerai žinoma, kad, pasirašant Nuomos sutartį 1 Patalpos dar net nebuvo pradėtos statyti, dar tik vyko žemės sklypo, kuriame buvo statomos Patalpos 1, detaliojo planavimo procedūros. Ieškovas planavo terminus, per kuriuos bus baigtos žemės sklypo detaliojo planavimo procedūros bei Patalpos 1 bus pastatytos ir perduotos atsakovui. Gerai žinodamas šiuos faktus, jis susitarė su atsakovu dėl visiškai aiškios Nuomos sutarties 1 11.5 p. nuostatos.

49. Pažymėjo, kad CK 6.193 str. 5 d. numato, kad, aiškinant sutartį, taip pat turi būti atsižvelgiama į „šalių elgesį po sutarties sudarymo“. Nuomos sutarčių vykdymo praktika patvirtina, kad šalys pačios itin didelę reikšmę teikė ne tik pačiai Nuomos sutarčių formai, jas išdėstydamos raštu bei susitardamos, kad visi vėlesni sutarčių pakeitimai daromi raštu (Nuomos sutarčių 16.5. punktas), bet ir konkrečių formuluočių raštiškai išraiškos formai.

50. Šalių elgesys po atsakovo pranešimų dėl Nuomos sutarčių nutraukimo taip pat įrodo, kad ieškovas sutiko su atsakovo teiginiais, jog Nuomos sutarties 1 11.5 punkto ir Nuomos sutarties 2 11.6 punkto nuostatos turi būti aiškinamos pirmenybę teikiant lingvistinei išraiškai. Šį teiginį įrodo šios faktinės aplinkybės.

51. Dėl Nuomos sutarties 1, į atsakovo 2016-01-05 raštą „Dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo“, kuriuo atsakovas išdėstė savo poziciją dėl Nuomos sutarties 1 11.5 punkto nuostatos tikrosios prasmės, ieškovas nebeatsakė; antstolio įteiktą Patalpų 1 grąžinimo aktą priėmė ir jokių pastabų dėl jo nepareiškė; Atsakovo sumokėtą dviejų nuomos mokesčių dydžio kompensaciją, numatytą Nuomos sutarties 1 11.5 punkte, ieškovas priėmė ir jos nekvestionavo; į Atsakovo 2016-03-14 ir 2016-05-18 raštus, kuriais grąžino jam išrašytas PVM sąskaitas faktūras už 2016 m. kovo ir balandžio mėnesių nuomą, ieškovas neatsakė ir sąskaitų už paskesnius mėnesius nepateikė, tuo aiškiai pripažindamas, kad pasibaigus Nuomos sutarties 1 galiojimui, nebeliko teisinio pagrindo joms išrašyti. Pretenzijas dėl Nuomos sutarties 1 nutraukimo pareiškė tik praėjus beveik trejiems metams, pateikdamas Ieškinį.

52. Dėl Nuomos sutarties 2, atsakovui pateikus pranešimą dėl Nuomos sutarties 2 nutraukimo, ieškovas pateikė 2016-02-11 pasiūlymą dėl Nuomos sutarties 2 atnaujinimo iš dalies pakeistomis sąlygomis. Tokiu savo pranešimu aiškiai sutiko, kad atsakovo pateiktas pranešimas teisėtas, todėl siekė atnaujinti besibaigiančius sutartinius nuomos santykius iš dalies pakeistomis sąlygomis; šalims nesutarus dėl sutartinių santykių atnaujinimo, ieškovas atvyko į 2016-04-21 Patalpų 2 grąžinimą, pasirašė dvišalį Negyvenamųjų patalpų grąžinimo aktą, kuriuo Patalpos 2 buvo grąžintos, ir jokių pastabų nei dėl Nuomos sutarties 2 nutraukimo, nei dėl Patalpų 2 grąžinimo nepareiškė; Atsakovo sumokėtą dviejų nuomos mokesčių dydžio kompensaciją, numatytą Nuomos sutarties 2 11.6 punkte, priėmė ir jos nekvestionavo; į atsakovo 2016-04-27 raštą, kuriuo atsakovas paaiškino, kad nuomos mokestis turi būti mokamas tik už laikotarpį iki 2016-04-21 bei pateikė debetinę PVM sąskaitą faktūrą, kuria sumažino paskaičiuotą nuomos mokestį, anuliuodamas jį už laikotarpį nuo 2016-04-22 iki 2016-04-30, ieškovas neatsakė ir sąskaitų už paskesnius mėnesius nepateikė, tuo aiškiai pripažindamas, kad pasibaigus Nuomos sutarties 2 galiojimui, nebeliko teisinio pagrindo joms išrašyti.

53. Vadinasi, Ieškovas pats sutiko su faktu, kad Nuomos sutartis 2 buvo teisėtai nutraukta. Pretenzijas dėl Nuomos sutarties 2 nutraukimo pareiškė tik praėjus beveik trejiems metams po Patalpų 2 grąžinimo akto pasirašymo 2016-04-21, pateikdamas Ieškinį.

54. Taigi, ieškovas neįrodė atsakovą atlikus neteisėtus veiksmus, todėl atsakovo civilinė atsakomybė negalima.

55. Ieškovas įrodinėja savo praradimus negautų pajamų forma, tačiau jo patirta žala neatitinka kasacinio teismo praktikoje numatytų negautų pajamų kriterijų – pajamos nebuvo numatytos ir jų nebuvo tikėtasi gauti iš anksto, pajamos nėra prarastos dėl atsakovo neteisėtų veiksmų – atsakovas teisėtai nutraukė Nuomos sutartis.

56. Ieškovas reikalauja neva dėl atsakovo veiksmų negautų pajamų priteisimo už šiuos laikotarpius: Nuomos sutarties 1 atveju – už laikotarpį nuo 2016-02-01 iki 2018-08-31; Nuomos sutarties 2 atveju – už laikotarpį nuo 2016-04-01 iki 2017-07-20.

57. Patalpos 1 ieškovui grąžintos 2016-02-22, už jas atsiskaityta iki 2016-02-22 imtinai. Patalpos 2 grąžintos 2016-04-21, už jas atsiskaityta iki 2016-04-21 imtinai. Ieškovas neįrodė, jog egzistuoja žala, patirta dėl atsakovo neteisėtų veiksmų, todėl atsakovo civilinė atsakomybė negalima. Be to, ieškovas visiškai nepagrįstai nurodo patyręs žalą Nuomos sutarties 1 atveju už laikotarpį nuo 2016-02-01 iki 2016-02-22, o Nuomos sutarties 2 atveju už laikotarpį nuo 2016-04-01 iki 2016-04-21.

58. Kadangi Ieškovas neįrodė žalos fakto, jis kartu neįrodė faktinio priežastinio ryšio egzistavimo tarp jo neva patirtų praradimų ir atsakovo veiksmų.

59. Dėl nuostolių nurodė, kad ieškovas paskaičiavo nuostolius, neatsižvelgęs į sąnaudas, kurios būtų patirtos pajamoms uždirbti, bei mokėtinus mokesčius, todėl jo skaičiavimais negalima remtis.

60. Atsakovo manymu, nustatytina paties ieškovo kaltė dėl jo įrodinėjamų praradimų atsiradimo, kuri darytų įtakos atsakovo atsakomybei (CK 6.248 str. 4 d.). Ieškovas net neįrodinėja, kokias pastangas jis dėjo, siekdamas išnuomoti Patalpas ir ar šios pastangos buvo rezultatyvios.

61. Taip pat nurodė kad reikalavimas priteisti iš atsakovo palūkanas, paskaičiuotas pagal Vėlavimo prevencijos įstatymą yra nepagrįstas, nes pagal Vėlavimo prevencijos įstatymo 1 straipsnio 3 dalies 3 punktas, įstatymas netaikomas palūkanoms, susijusioms su mokėjimais nuostoliams atlyginti, kita vertus šalys Nuomos sutartyse buvo susitarę dėl civilinės atsakomybės netesybų forma (Vėlavimo prevencijos įstatymo 3 str. 2 d.).

62. Triplike pažymėjo, kad ieškovas dublike visiškai neatsikerta į atsakovo atsiliepimo argumentus, kad šalys yra profesionalūs verslininkai, derėjosi dėl Nuomos sutarčių sudarymo, buvo atstovaujami profesionalų, kad ginčo Nuomos sutarčių 11.5 ir 11.6 punktų nuostatos turi būti aiškinamos taip, kaip jas traktuoja ieškovas. Kad ir kitose šalių sudarytose negyvenamųjų patalpų nuomos sutartyse yra analogiško turinio nuostatų dėl nuomos sutarčių nutraukimo. Nepaneigė atsiliepimo argumentų, dėl pirmenybės teikimo lingvistiniam metodui šiuo konkrečiu atveju aiškinant Nuomos sutarčių 11.5 bei 11.6 punktų nuostatas, o lingvistiškai jos yra visiškai aiškios.

63. Dėl ieškovo dubliko teiginių neva atsakovas pažeidė kooperavimosi pareigą nurodė, kad kadangi Nuomos sutarčių nutraukimas atliktas griežtai laikantis Nuomos sutartyse įtvirtintos tvarkos, negalima teigti, kad atsakovas pažeidė šalių kooperavimosi ir bendradarbiavimo sutartiniuose santykiuose pareigą, neatsisakydamas ketinimų nutraukti Nuomos sutartis.

64. Ieškovo abstraktūs teiginiai neva teismas turi atsižvelgti į analogiškų sutartinių santykių praktiką, įprastines sąlygas ir panašias aplinkybes nėra pagrįsti bylos medžiaga. Atsakovui nėra žinoma jokia nusistovėjusi praktika, kad šalys tartųsi dėl terminuotų patalpų nuomos sutarčių nutraukimo tik praėjus 7 metams nuo faktinio patalpų perdavimo. Atsakovui yra žinoma, kad kiekviena sutartis komerciniuose santykiuose yra individuali, ir šalys susitaria dėl įvairių jų nutraukimo galimybių.

65. Teismo posėdžio metu šalių atstovai palaikė procesiniuose dokumentuose nurodytas aplinkybes.

Ieškinys atmestinas.

66. Bylos duomenimis, šalys 2008 m. liepos 8 d. sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. PL NT 08/07/04 bei Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. PL NT 08/07/08.

67. Pagal Nuomos sutartį 1 ieškovas išnuomojo atsakovui 1 219,47 m2 ploto patalpas, esančias (duomenys neskelbtini). Pagal Nuomos sutartį 2 - 1 500 m2 ploto patalpas, esančias pastate, esančiame (duomenys neskelbtini).

68. Vadovaujantis Nuomos sutarties 1 4.1 punktu, (duomenys neskelbtini) patalpos išnuomotos 10 metų terminui, kuris pradedamas skaičiuoti nuo Patalpų perdavimo – priėmimo akto sudarymo dienos (Sutarties 4.1 p.). Vadovaujantis Nuomos sutarties 1 6.1 punktu, atsakovas įsipareigojo mokėti ieškovui nuomos mokestį, kurio dydis buvo 29 Lt (t.y. 8,40 Eur) už vieną kvadratinį metrą. Nuomos dydis 2016 metams - 12 995,01 Eur už vieną mėnesį, 2017 metams - 13 072,98 Eur už vieną mėnesį, 2018 metams - 13 556,68 Eur už vieną mėnesį. Remiantis 2011-12-01 Patalpų perdavimo – priėmimo aktu, (duomenys neskelbtini) patalpos perduotos atsakovui 2011-12-01.

69. Vadovaujantis Nuomos sutarties 2 4.1 punktu, (duomenys neskelbtini) patalpos išnuomotos 15 metų terminui, kuris pradedamas skaičiuoti nuo (duomenys neskelbtini) patalpų perdavimo – priėmimo akto sudarymo dienos. Vadovaujantis Nuomos sutarties 2 6.1 punktu, atsakovas įsipareigojo mokėti ieškovui nuomos mokestį, kurio dydis buvo 55 Lt (t.y. 15,92 Eur) už vieną kvadratinį metrą. 2016 metams nuomos mokesčio dydis 31 063,81 Eur už vieną mėnesį, 2017 metams - 31 250,19 Eur už vieną mėnesį. Remiantis 2010-01-20 Patalpų perdavimo – priėmimo aktu, (duomenys neskelbtini) patalpos perduotos Atsakovui 2010-01-20.

70. Nustatyta, kad Nuomos sutartys tarp šalių pasibaigė atsakovui vienašališkai jas nutraukus.

71. Ieškovas 2015-08-10 gavo atsakovo pranešimą dėl Nuomos sutarties 1 nutraukimo, kuriuo nurodė, kad nutraukia Nuomos sutartį 1 nuo 2016-02-14, vadovaujantis Nuomos sutarties 1 11.5 punktu. Ieškovas pranešimais su sutarties nutraukimu nesutiko, nes jis kitaip traktuoja Nuomos sutarties 1 11.5 punkto nuostatą. 2016-02-10 Pranešimu „Dėl pagal 2008 m. liepos 8 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. PL NT 08/07/04 nuomojamų patalpų grąžinimo“, kuris buvo įteiktas ieškovui 2016-02-10 antstolio D. Š., atsakovas informavo ieškovą, kad 2016-02-22 12:00 val. bus pasirengęs grąžinti Patalpas 1. Į 2016-02-10 Pranešimą „Dėl pagal 2008 m. liepos 8 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. PL NT 08/07/04 nuomojamų patalpų grąžinimo“ ieškovas atsakovui neatsakė.

72. 2016-02-22 12:00 val. į Patalpų 1 grąžinimą ieškovo atstovai neatvyko, Patalpos 1 buvo grąžintos vienašališkai, dalyvaujant antstoliui D. Š., kuris 2016-02-29 surašė Faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą Nr. 178-16-07 bei įteikė ieškovui Patalpų 1 grąžinimo aktą.

73. 2016-03-01 ieškovas išrašė atsakovui PVM sąskaitą faktūrą NTV Nr. 33713 nuomos mokesčiui už 2016 m. kovo mėn. apmokėti. 2016-03-14 raštu atsakovas grąžino ieškovui šią PVM sąskaitą faktūrą, nurodęs, kad Nuomos sutartį 1 nepriklauso, nes Nuomos sutartis 1 buvo teisėtai nutraukta.

74. 2016-04-01 ieškovas išrašė atsakovui PVM sąskaitą faktūrą NTV Nr. 34054 nuomos mokesčiui už 2016 m. balandžio mėn. apmokėti. 2016-05-18 raštu atsakovas grąžino ieškovui šią PVM sąskaitą faktūrą, paaiškinęs, kad jokie mokėjimai ieškovui pagal Nuomos sutartį 1 nepriklauso, nes Nuomos sutartis 1 teisėtai nutraukta.

75. 2016-06-22 atsakovas sumokėjo ieškovui Nuomos sutarties 1 11.5 punkte nurodytą dviejų mėnesių nuomos mokesčio dydžio kompensaciją.

76. Nustatyta, kad ieškovas gavo 2015-10-12 atsakovo pranešimą dėl Nuomos sutarties 2 nutraukimo, kuriuo atsakovas nurodė, kad nutraukia Nuomos sutartį 2 nuo 2016-04-19, vadovaujantis minėtu Nuomos sutarties 2 11.6 punktu. Ieškovas pranešimais su sutarties nutraukimu nesutiko, nes kitaip traktuoja Nuomos sutarties 2 11.6 punkto nuostatą.

77. Ieškovas atsakovui 2016-02-11 pateikė pasiūlymą dėl nuomos sutarties dėl Patalpų 2 nuomos atnaujinimo kitomis sąlygomis, su kuo atsakovas nesutiko ir šalys 2016-04-21 sudarė Negyvenamųjų patalpų grąžinimo aktą, kuriuo Patalpos 2 buvo grąžintos Ieškovui.

78. 2016-04-15 ieškovas išrašė atsakovui PVM sąskaitą faktūrą NTV Nr. 34055 nuomos mokesčiui už visą 2016 m. balandžio mėn. apmokėti. 2016-04-27 raštu atsakovas pateikė debetinę PVM sąskaitą faktūrą, kuria sumažino paskaičiuotą nuomos mokestį, anuliuodamas jį už laikotarpį nuo 2016-04-22 iki 2016-04-30.

79. Tarp šalių kilo ginčas dėl Nuomos sutarties 1 11.5 punkto ir Nuomos sutarties 2 11.6 p. aiškinimo ir taikymo. Ieškovo tvirtinimu, atsakovas neteisėtai, pažeisdamas nuomos sutarčių nuostatas prieš terminą vienašališkai nutraukė Nuomos sutartis, dėl ko jam kyla pareiga atlyginti ieškovo patirtus nuostolius – negautas pajamas (nuomos mokestis), kurios sudaro 950 201,59 Eur.

80. Ieškovas nurodė, kad Nuomos sutarties 1 terminas numatytas 10 metų nuo Patalpų perdavimo – priėmimo akto sudarymo dienos. (duomenys neskelbtini) patalpos atsakovui perduotos 2011-12-01, todėl terminas turėjo tęstis iki 2021-12-01, atsakovas turėjo teisę inicijuoti Nuomos sutarties 1 nutraukimą praėjus 7 metams nuo 2011-12-01, t.y. 2018-12-01, o pačią Nuomos sutartį 1 nutraukti dar po 6 mėnesių, t.y. 2019-05-01.

81. Nuomos sutarties 2 terminas numatytas 15 metų nuo Patalpų perdavimo – priėmimo akto sudarymo dienos. (duomenys neskelbtini) patalpos atsakovui buvo perduotos 2010-01-20, turėjo tęstis iki 2025-01-20, atsakovas turėjo teisę inicijuoti Nuomos sutarties 2 nutraukimą praėjus 7 metams nuo 2010-01-20, t.y. 2017-01-20, o pačią Nuomos sutartį 2 nutraukti dar po 6 mėnesių, t.y. 2017-07-20. Atsakovas Nuomos sutartį 1 nutraukė 2016-02-14, o Nuomos sutartį 2 – 2016-04-19, t.y. atsakovas vienašališkai nutraukė Nuomos sutartis pažeisdamas Nuomos sutarčių nuostatas dėl jų nutraukimo, dėl ko ieškovas negavo pagrįstai tikėtosi gauti nuomos mokesčio pagal Nuomos sutartis.

82. Ieškovo tvirtinimu, atsakovo vienašališkas sutarties nutraukimas nesvarbu dėl kokių priežasčių ir bet kokiais kitais nei LR CK ar šioje sutartyje numatytais pagrindais gali būti skaičiuojamas praėjus daugiau kaip 7 metams nuo patalpų perdavimo – priėmimo momento, bet ne nuo sutarties pasirašymo momento.

83. Atsakovas su nurodyta ieškovo pozicija nesutinka, nurodė, kad sutartis nutraukė teisėtai, o ginčijamos Nuomos sutarčių nuostatos – 11.5 ir 11.6 punktai yra ieškovo netinkamai interpretuojami.

84. Kadangi Nuomos sutarties 1 11.5 ir Nuomos sutarties 2 11.6 nuostatos yra analogiškos, teismas jas analizuoja kartu.

85. Nuomos sutarties 1 11.5 punkto ir Nuomos sutarties 2 11.6 punkto nuostatos numato:

86. „Jeigu nuo šios Sutarties pasirašymo dienos yra praėję daugiau kaip 7 (septyni) metai, Nuomininkas turi teisę ne teismo tvarka vienašališkai nutraukti šią Sutartį nesvarbu dėl kokių priežasčių ir bet kokiais kitais nei Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse ar šioje sutartyje nustatytais pagrindais raštu įspėdamas Nuomotoją prieš 6 (šešis) mėnesius iki numatomos sutarties nutraukimo datos, sumokant Nuomotojui 2 (dviejų) mėnesių nuomos mokesčio dydžio kompensaciją. <...>.“

87. Teismas pažymi, kad civiliniuose santykiuose galiojantis sutarties laisvės principas reiškia sutarties šalių teisę savo nuožiūra nustatyti, papildyti ar pakeisti sutarties sąlygas, kiek tai neprieštarauja imperatyviosioms teisės normoms (CK 6.156 straipsnis). Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią, yra privaloma ir turi būti vykdoma (CK 6.189 straipsnio 1 dalis, 6.200 straipsnis). Sutarties laisvės principas apima sutarties šalių teisę susitarti būtent dėl tokio turinio nuostatų, kokių pageidauja. Teismas, spręsdamas sutartinius ginčus, nuo sutarties sąlygų turinio gali (ir privalo) nukrypti bei vadovautis teisės normomis tik tada, kai šalių sutartis prieštarauja bendriesiems teisės principams (CK 1.5 straipsnis), viešajai tvarkai (CK 1.81 straipsnis) ar imperatyviosioms įstatymo nuostatoms (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų išplėstinės teisėjų kolegijos 2012-06-26 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-306/2012). Teismas pažymi, kad nėra įstatymo nustatyto imperatyvo, draudžiančio sutarties šalims susitarti dėl vienašalio sutarties nutraukimo, nustatant tokias sutarties nutraukimo sąlygas, kuriomis gali vienodai pasinaudoti abi šalys, jeigu toks susitarimas pasiekiamas suderinta abiejų šalių valia.

88. Ginčo šalys skirtingai aiškina 11.5 ir 11.6 punktų turinį, savo ketinimus ir tikslus, tariantis dėl vienašalio Sutarties nutraukimo ir savo priešingas pozicijas nuosekliai išdėstė procesiniuose dokumentuose bei teismo posėdžio metu.

89. Kai kyla ginčas dėl tam tikros sąlygos turinio aiškinimo, jos galiojimo, toks ginčas sprendžiamas vadovaujantis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, įtvirtintomis CK 6.193 straipsnyje ir suformuluotomis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje. Vadovaujantis nurodytomis taisyklėmis, būtina aiškintis tikruosius šalių ketinimus ir tikslus, kurie, be kita ko, atskleidžiami analizuojant sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes, o ne vien remtis pažodiniu sutarties teksto aiškinimu. Sutarties aiškinimui reikšmingos aplinkybės, susijusios su konkrečios sutarties šalių elgesiu sudarant ir vykdant sutartį, jų santykių praktika; aiškinant sutartį reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje ir nenurodytos, priimtiniausią pagal sutarties prigimtį sąvokų reikšmę, papročius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. rugsėjo 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Auksinis varnas“ v. AB „Lietuvos geležinkeliai“, bylos Nr. 3K-3-424/2004; 2005 m. rugsėjo 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje BUAB „Bivainis“ v. A. B. firma „ARUM“, bylos Nr. 3K-3-406/2005; kt.).

90. Kasacinis teismas taip pat yra nurodęs, kad įstatymu teismas įpareigotas patikrinti, ar pažodinis sutarties tekstas atitinka tikruosius sutarties šalių ketinimus. Teismas turi kiek įmanoma tiksliau išsiaiškinti šalių valią, išreikštą joms sudarant sutartis ir prisiimant iš tokių sutarčių kylančius įsipareigojimus. Visuotinai priimtų ir analogiškų šalims protingų asmenų vienodai suprantamų posakių (terminų) vartojimas sudarant sutartį yra viena priemonių, užtikrinančių teisinį tikrumą ir sutarties šalių teisėtų lūkesčių apsaugą. Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu, aiškinant sutarties sąlygas būtina atsižvelgti ne tik į jų lingvistinę reikšmę, bet ir įvertinti sutarties šalių elgesį, jų subjektyvią nuomonę dėl sutarties sąlygų turinio bei sutarties sudarymo metu buvusį sąlygų suvokimą. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad aplinkybė, jog įstatyme neteikiamas prioritetas pažodiniam sutarties aiškinimui, nereiškia, kad subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas gali būti absoliutinamas, ypač tada, kai šalys skirtingai argumentuoja savo tikruosius ketinimus dėl sutarties ar atskiros jos sąlygos. Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys.

91. Nagrinėjamu atveju pažymėtina tai, kad sutarties šalys yra verslininkai profesionalai, turintys patirties nekilnojamojo turto rinkoje, siekiantys savo tikslų. Ieškovas yra nekilnojamojo turto vystymo bendrovė, kurios viena iš veiklos formų yra komercinės paskirties nuoma. Ne tik ieškovas, besiverčiantis nekilnojamo turto nuoma, turi interesą gauti rinkos kainas atitinkantį patalpų nuomos mokestį, užsitikrinti investicijų atsipirkimą, uždirbti pelno, bet ir atsakovas, vystydamas savo specifinį verslą, turi išsiderėti juo palankesnes patalpų nuomos sutarties sąlygas. Taigi abiejų sutarties šalių interesai yra lygiaverčiai, šalys tiek sudarydamos Sutartį, tiek derėdamos dėl jos pakeitimo ar spręsdami dėl vienašalio nutraukimo turi vienodas teises siekti savo verslo interesų apsaugos. Nustatyta, kad tiek derybose dėl Sutarčių sudarymo, tiek sudarant sutartis bei jos pakeitimus šalys naudojosi kvalifikuotų teisininkų pagalba. Ieškovo atstovas detaliai negalėjo nurodyti aplinkybių, susijusių su sutarties pasirašymo aplinkybėmis, motyvuodamas tuo, kad praėjo daug laiko nuo sutarčių sudarymo momento. Pažymėtina tai, kad nuomos sutartyse yra konstatuota, kad abi šalys perskaitė šią sutartį. Šalys suprato jos turinį ir pasekmes, ir pasirašė šią Sutartį kaip dokumentą, atitinkantį jos tikslus ir poreikius.

92. Taigi, šiuo konkrečiu nagrinėjamu atveju nėra pagrindo teigti, kad vienos iš Sutarties šalių teisės ir interesai turėtų prioritetą prieš kitos šalies teises ir interesus, bei nėra nenustatyta aplinkybių, dėl kurių ieškovas galėtų būti laikomas silpnesne sutartinių santykių šalimi. Pažymėtina, kad ieškovas savo poziciją grindžia akcentuodamas vien savo interesų apsauga, investicijų atsipirkimu ir pelno grąža, tačiau akivaizdu, kad Sutarties sąlygos sudaromos atsižvelgiant į abiejų šalių interesus.

93. Teismas visų pirma konstatuoja tai, kad sutarčių ginčijamų punktų formuluotė lingvistiškai yra visiškai aiški - ,,jeigu po sutarties pasirašymo dienos yra praėję 7 metai“, ji nereikalauja specialių teisinių žinių jos suvokimui, aiškinimui ir interpretavimui, nėra dviprasmiška. Remiantis sutarčių turinio analize, akivaizdu, kad jų sudarymo metu sąvoka nuomos sutarties „pasirašymo diena“ šalims nebuvo klaidinanti, ji aiški, sutarčių įsigaliojimą šalys siejo nuo jų pasirašymo momento (16.6 punktas). Sąvoka „patalpų perdavimas- priėmimas“ šalims taip pat buvo aiški (patalpų nuomos sutarties terminas skaičiuojamas nuo patalpų perdavimo – priėmimo akto sudarymo dienos).

94. Pažymėtina ir tai, kad remiantis atsakovo pateiktais įrodymais į bylą, kitose ieškovo ir atsakovo sudarytose nuomos sutartyse yra analogiško turinio nuostatų dėl nuomos sutarčių nutraukimo - nuo sutarties pasirašymo dienos praėję daugiau kaip 7 metai (IKI Degučiai); nuo sutarties pasirašymo dienos praėję ne mažiau kaip 5 metai - (IKI Saturnas sutartis). Taigi, tai leidžia daryti išvadą dėl ieškovo ketinimo buvus susitarti dėl terminų, skaičiuojamų nuo sutarties pasirašymo momento, nes tokia buvo jo sudaromų sutarčių įprasta praktika.

95. Ieškovas nurodo kaip svarbią aplinkybę, turinčią įtakos sutarties aiškinimui, jog pagal nuomos sutartį nuomojamos patalpos buvo tokios, kurias reikėjo atitinkamai paruošti, sukurti ir tai reikalavo papildomų investicijų, patalpų perdavimo klausimas pagal nuomos sutartį 1 nepriklausė nuo šalių valios, todėl labai svarbus buvo sutarties nuomos terminas, kurio metu patalpos yra realiai nuomojamos ir ieškovas gauna nuomos mokestį. Didelio ploto nuomos sutarties nutraukimas ne tik neužtikrintų ieškovo interesų pusiausvyros, bet ir prieštarautų verslo logikai.

96. Išanalizavęs byloje esančių įrodymų visumą, teismas neturi teisinio pagrindo pripažinti pagrįsta šios ieškovo pozicijos. Pažymėtina, jog ieškovui buvo gerai žinoma, kad pasirašant nuomos sutartį 1 patalpos dar nebuvo pradėtos statyti, tik vyko žemės sklypo, kuriame buvo statomos patalpos, detaliojo planavimo procedūros, ieškovas kaip profesionalas turėjo šiuos darbus planuoti ir numatyti terminus per kuriuos patalpos bus perduotos atsakovui. Žinodamas šiuos faktus ieškovas susitarė su atsakovu dėl aiškios nuomos sutarties 1 11.5 punkto nuostatos, kas ir patvirtina tikrą ieškovo valią ir jo ketinimus. Pabrėžtina ir tai, kad kilus ginčui dėl tam tikros sutarties sąlygos atitikties šalių tikrąjai valiai, turi būti vertinama šalių valia, jų tikrieji ketinimai ir tikslai ginčijamos sutarties įtvirtinimo metu, o ne po tam tikro laiko, kai kyla šalių ginčas dėl tokios nuostatos įgyvendinimo.

97. Pažymėtina, kad aiškinant šalių sutartį turi būti atsižvelgiama ir į šalių elgesį po sutarties sudarymo momento (CK 6.193 str. 5 d.). Šiuo atveju visi sutarties nuostatų pakeitimai – buvo daromi raštu (2011-09-29 Papildomas susitarimas prie Nuomos sutarties Nr. 1, 2008-07-23 Nuomos sutarties Nr. 2 pakeitimas). Byloje nėra pateikta duomenų, kad ieškovas būtų siekęs savo veiksmais, įvertinus faktą dėl patalpų perdavimo – priėmimo momento pakeisti sutarties sąlygas dėl 11.5 ir 11.6 punktų.

98. Teismas atsižvelgia ir į šalių elgesį, kilusį po sutarčių nutraukimo. Ieškovas priėmė antstolio įteiktą Patalpų 1 grąžinimo aktą, pastabų dėl jo nereiškė. Atsakovo sumokėtą 2 mėn. kompensaciją, nustatytą 11.5 punkte priėmė ir jos nekvestionavo, nepateikė sąskaitų už vėlesnius nuomos mėnesius, tokiais veiksmais pripažindamas, kad neliko teisinio pagrindo nutraukus sutartį jas išrašyti. Ieškovas pasirašė Patalpų Nr. 2 grąžinimo aktą, pastabų dėl nuomos sutarties 2 nutraukimo, patalpų grąžinimo nereiškė. Atsakovo sumokėtą 2 mėn. kompensaciją, nustatytą 11.6 punkte priėmė ir jos nekvestionavo, nepateikė sąskaitų už vėlesnius nuomos mėnesius, tokiais veiksmais pripažindamas, kad neliko teisinio pagrindo nutraukus sutartį jas išrašyti. Po patalpų sutarties nutraukimo, vienašališko sutarčių nutraukimo fakto teismine tvarka neginčijo.

99. Teismas neturi pagrindo sutikti su ieškovo argumentais, kad pasinaudodamas klaidingu Nuomos sutarčių nuostatų interpretavimu, atsakovas pažeidė kooperavimosi ir bendradarbiavimo principus, nesiekė kad Nuomos sutartys būtų vykdomos kuo ekonomiškiau ir kitai šaliai priimtinu būdu (CK 6.200), dėl ko nesielgė kaip rūpestingas ir apdairus asmuo.

100. Teismas sutinka su atsakovo pozicija, kad nėra įrodyta, jog atsakovui buvo žinoma, kad ieškovas būtent taip traktuoja Nuomos sutarčių 11.5 punkto ir 11.6 punkto nuostatas, t.y. kad terminas skaičiuojamas nuo patalpų perdavimo – priėmimo momento, nes šios aplinkybės ir ieškovo pozicija dėl sutarties aiškinimo jam tapo žinoma tik nutraukus nuomos sutartis. Kadangi Nuomos sutarčių nutraukimas atliktas griežtai laikantis sutartyse įtvirtintos tvarkos, negalima teigti, kad atsakovas pažeidė šalių kooperavimosi ir bendradarbiavimo sutartiniuose santykiuose pareigą.

101. Įvertinus nurodytų aplinkybių visumą, teismas vadovaujasi lingvistiniu ginčo sutarties sąlygų aiškinimu, nes nėra teisinio pagrindo pripažinti, kad ginčijamos Nuomos sutarties 1 11.5 ir Nuomos sutarties 11.6 punkto sąlygos neatitinka sutarties šalių tikrosios valios ir ketinimų ir jos turi būti aiškinamos tokiu būdu, kokiu siekia ieškovas. Dėl nurodytų aplinkybių, teismas laiko, jog ieškovas neįrodė, kad atsakovas atliko neteisėtus veiksmus nutraukiant vienašališkai nuomos sutartis, todėl nėra teisinio pagrindo jam taikyti civilinę atsakomybę (CK 6.245 str., CK 6.246 str.). Nenustačius atsakovo veiksmų neteisėtumo, teismas neanalizuoja kitų civilinės atsakomybės sąlygų – kaltės, priežastinio ryšio bei žalos. Kaltė nustatinėjama tik tada, kai nustatomi neteisėti veiksmai.

102. Išanalizavęs ir įvertinęs byloje esančių įrodymų visumą, remdamasis pirmiau išdėstytais motyvais, teismas prieina prie išvados, kad ieškovas neįrodė žalos fakto, priežastinio ryšio ir kaltės, nes neįrodyti atsakovo neteisėti veiksmai. Dėl nurodytų aplinkybių, ieškovo ieškinys dėl 950 201,59 Eur nuostolių atlyginimo, 76 127,01 Eur palūkanų, 6 proc. procesinių palūkanų, atmetamas.

103. Atmetus ieškinį, atsakovas turi teisę į patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnio 1 dalis). Pagal atsakovo pateiktus mokėjimo dokumentus, už advokato teisinę pagalbą (procesinių dokumentų rengimą, pasirengimą, atstovavimą teismo posėdyje), jis turėjo 4209,35 Eur išlaidų.

104. Įvertinus nagrinėjamos bylos apimtį ir sudėtingumą, advokato parengtų procesinių dokumentų ir atliktų kitų teisinių veiksmų kiekį ir pobūdį, galimas advokato darbo ir laiko sąnaudas, atsakovo patirtos teisinės pagalbos išlaidos yra protingo dydžio ir pagrįstos, atitinka Rekomendacijose įtvirtintus tokio pobūdžio išlaidų dydžius. Esant tokioms aplinkybėms, yra pagrindas priteisti iš ieškovo atsakovui visas patirtas bylinėjimosi išlaidas – 4209,35 Eur (CPK 98 straipsnio 2 dalis).

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 96, 259, 260, 268, 270 straipsniais, teismas

Rezoliucinė dalis

nutarė:

Atmesti ieškovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ (juridinio asmens kodas 300145575) ieškinį.

Priteisti iš ieškovo „Nekilnojamojo turto valdymas“ (juridinio asmens kodas 300145575) atsakovo UAB „Palink“ (juridinio asmens kodas 110193723) naudai 4209,35 Eur išlaidų už advokato teisinę pagalbą atlyginti.

Teismo sprendimas per 30 d. nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas apeliacine tvarka Lietuvos apeliaciniam teismui.