- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2015-11-24
- Bylos Nr.
- 2A-2231-431/2015
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-31763-2014-6
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Jūratė Varanauskaitė, Laima Gerasičkinienė, Vidas Stankevičius
- Ieškovas
- UAB „Logipolija“
- Atsakovas
- UAB „Forbis“
- Kategorijos
- 2.5.8.8Sutarčių aiškinimas
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Laimos Gerasičkinienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Vido Stankevičiaus, Jūratės Varanauskaitės,
rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo UAB „Logipolija“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2015 m. sausio 27 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Logipolija“ ieškinį atsakovui UAB „Forbis“ dėl skolos ir palūkanų priteisimo.
Aprašomoji dalis
nustatė:
I. Ginčo esmė
Ieškovas prašė priteisti iš atsakovo 4.288,19 € skolą už sandėliuko ir penkių automobilių stovėjimo vietų komunalines ir eksploatavimo išlaidas ir 6 procentų dydžio metines palūkanas, skaičiuojamas nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Nurodė, jog 2007 m. liepos 17 d. šalys sudarė garažų ploto ilgalaikės nuomos sutartį. Atsakovui išnuomotų penkių garažo vietų ir vieno sandėliuko išlaikymo išlaidos už laikotarpį nuo 2013 m. gegužės 1 d. iki 2014 m. balandžio 30 d. sudaro 14.806,26 Lt (4.288,19 €), kurie apskaičiuoti proporcingai (5/9) visų atsakovo naudojamų automobilių stovėjimo vietų skaičiui tenkančių komunalinių ir eksploatavimo išlaidų.
Atsakovas nesutiko su ieškiniu, prašė jį atmesti. Nurodė, jog pagal garažų ploto ilgalaikės nuomos sutarties 5.1 punktą atsakovas turi teisę 20 metų neatlygintinai naudotis sandėliuku ir penkiomis automobilių stovėjimo vietomis, atsižvelgiant į įsigyto turto rinkos vertę. Ieškovui perėjo visos nuomotojo teisės ir pareigos, įsigijus pastatą (negyvenamąsias patalpas) 2011 m. liepos 20 d., tame tarpe ir atsakovo teisė naudotis turtu neatlygintinai. Prašė skirti baudą ieškovui už piktnaudžiavimą procesu.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
Vilniaus miesto apylinkės teismas 2015 m. sausio 27 d. sprendimu ieškovo ieškinį atmetė. Atmetė atsakovo reikalavimą skirti ieškovui baudą už piktnaudžiavimą procesinėmis teisėmis. Priteisė atsakovui iš ieškovo 1.349,18 € bylinėjimosi išlaidų.
Teismas nustatė, kad šalių pasirašytos 2007 m. liepos 17 d. garažų ploto ilgalaikės nuomos sutarties Nr.2, kuri įvardijama kaip priedas prie patalpų pirkimo - pardavimo sutarties, preambulėje ir 1.1 punkte nurodyta, jog nuomotojas (UAB „Logipolija Real Estate“) suteikia teisę nuomininkui (UAB „Forbis“) dvidešimties metų laikotarpiui neatlygintinai naudotis penkiomis automobilių stovėjimo vietomis ir vienu sandėliuku požeminėje automobilių stovėjimo aikštelėje, atsižvelgiant į tai, kad tarp šalių pasirašyta patalpų pirkimo-pardavimo sutartis, pagal kurią nuomotojas kartu su parduodamu turtu pardavė nuomininkui turtinę teisę neatlygintinai naudotis šios sutarties objektu bei laikoma, kad pagal šią sutartį nuomininkas yra visiškai atsiskaitęs visam sutarties terminui su nuomotoju dėl objekto naudojimosi. Remiantis Civilinio kodekso 6.154, 6.189, 6.494, 6.629 straipsnių nuostatomis, naujam patalpų savininkui (ieškovui) perėjo nuomos sutartyje nurodyti nuomotojo įsipareigojimai. Per visą sutarties galiojimo laiką, nuo turto įsigijimo iki 2011 m. liepos 20 d., kuomet patalpas įsigijo ieškovas, atsakovas neatlygintinai naudojosi penkiomis automobilių stovėjimo vietomis ir vienu sandėliuku, nemokėjo nei turto išlaikymo, nei komunalinių, eksploatavimo ar kitų mokesčių, tai yra nuomos ir turto įsigijimo sutartys buvo vykdomos taip, kaip šalys susitarė. Ieškovas nuo 2011 m. liepos 20 d., tai yra nuo turto įsigijimo dienos iki 2014 m. gegužės 6 d., taip pat nereikalavo turto išlaikymo ir kitų su tuo susijusių išlaidų apmokėjimo. Nuomos sutartį pasirašiusių šalių tikrieji ketinimai ir valia buvo neatlygintinis naudojimasis turtu 20 metų ir tai patvirtina faktiniai susiklostę santykiai (mokesčiai nuo 2007 m. spalio mėnesio nebuvo mokami ir nebuvo reikalaujama juos mokėti).
Teismas padarė išvadą, kad ieškovą ir atsakovą sieja ne vien nuomos, bet ir panaudos teisiniai santykiai, atsakovui perduotas naudotis ir valdyti daiktas – neatlygintinai, tarp šalių nėra susitarimo dėl daikto išlaikymo išlaidų atlyginimo, todėl laikytina, jog galioja susitarimas nekilnojamuoju daiktu naudotis neatlygintinai. Faktiškai tarp nekilnojamojo daikto buvusio savininko ir atsakovo buvo susitarimas, jog daiktu bus naudojamasi neatlygintinai ir jokie mokesčiai (nei nuomos, nei eksploatavimo ir komunaliniai) nebuvo mokami. Toks susitarimas buvo siejamas su turto pardavimo kaina. Ieškovui perėjo teisės ir pareigos pagal anksčiau pasirašytą nuomos sutartį, kadangi nuomos sutartis buvo įregistruota viešajame registre įstatymo nustatyta tvarka (Civilinio kodekso 6.643 straipsnis).
Ieškovo reikalavimas atlyginti turto išlaikymo išlaidas siejamas su įstatymo nuostatomis, reglamentuojančiomis nuomininko (panaudos gavėjo) pareigą išlaikyti ir saugoti daiktą, tačiau visos nurodytos Civilinio kodekso nuostatos taikomos, kai šalys nėra sutarusios kitaip, tai yra prioritetas teikiamas šalių susitarimui. Šiuo konkrečiu atveju UAB „Logipolija Real Estate“ ir atsakovas susitarė dėl neatlygintino naudojimosi turtu dvidešimties metų laikotarpiui, o kadangi atskiro susitarimo dėl daikto išlaikymo ir kitų mokesčių mokėjimo nebuvo, teismas pripažino, jog sutartyje šalys nustatė (ir laikėsi susitarimo iki pasikeičiant patalpų savininkui ir tam tikrą laiką pasikeitus savininkui), jog atsakovas naudosis penkiomis automobilių stovėjimo vietomis ir vienu sandėliuku neatlygintinai dvidešimt metų, skaičiuojant nuo turto perdavimo dienos. Šios sutarties 5.1, 5.2 punkte nustatyta, jog nuomotojas privalo savo sąskaita užtikrinti tinkamą garažo techninę priežiūrą, tinkamą ir nepertraukiamą garažo vidaus tinklų ir komunikacijų (ventiliacijos, elektros įrenginių ar kitų tinklų) funkcionavimą ir jų savalaikį aptarnavimą, nepertraukiamą elektros energijos tiekimą į garažą bei kitas sąlygas, susijusias su daikto neatlygintina panauda. Nuomotojas prisiėmė pareigą nenutraukti sutarties per visą nuomos terminą. Nurodytos aplinkybės patvirtina, jog tarp šalių pasirašyta nuomos sutartis pagal savo turinį ir esmę daugiau atitinka neatlygintinės panaudos teisinius santykius, kadangi sutartyje numatyta, jog nekilnojamuoju daiktu bus naudojamasi terminuotą laiką neatlygintinai ir tai siejama su pirkimo-pardavimo sutarties preambulėje nurodyta sąlyga, jog su parduodamu turtu nuomininkui kartu yra parduota ir turtinė teisė neatlygintinai naudotis šios sutarties objektu bei laikoma, jog pagal šią sutartį nuomininkas yra visiškai atsiskaitęs visam sutarties terminui su nuomotoju dėl objekto naudojimosi. Sutartis įvardijama kaip ilgalaikės nuomos sutartis, tačiau vertinant jos turinį ir esmę tuo pačiu ji turi ir nuomos, ir panaudos sutarties požymių. Todėl esant nurodytoms aplinkybėms nėra pagrindo pripažinti, jog atsakovui išliko pareiga atskirai (papildomai) mokėti už panaudos teise jai perduoto daikto išlaikymą ar kitus mokesčius. Šalys būtent ir susitarė kitaip, nei numato Civilinio kodekso 6.636 straipsnio nuostatos ir susitarimo laikėsi. Teismas padarė išvadą, kad atsakovas neprivalo atlyginti ieškovui komunalinių, eksploatavimo ir kitų mokesčių, todėl ieškinys dėl skolos ir metinių palūkanų priteisimo pripažįstamas nepagrįstu ir netenkinamas.
Aplinkybė, jog ieškinys netenkinamas, nesuteikia pagrindo pripažinti, jog ieškovas piktnaudžiavo procesinėmis teisėmis, pareikšdama ieškinį dėl išlaidų priteisimo. Nesant Civilinio proceso kodekso 95 straipsnyje nurodytų pagrindų, teismas netenkino atsakovo reikalavimo skirti ieškovui baudą už piktnaudžiavimą procesinėmis teisėmis, pareiškiant nepagrįstą ieškinį.
III. Apeliacinio skundo argumentai
Ieškovas UAB „Logipolija“ apeliaciniu skundu prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2015 m. sausio 27 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovo ieškinį tenkinti visiškai.
Apeliacinį skundą ieškovas grindžia šiais argumentais:
1) Ieškovas nebuvo įtrauktas į nuomos sutarties sudarymą ir negalėjo žinoti šalių ketinimų dėl nuomos sutarties turinio, todėl teismas turėjo aiškinti nuomos sutartį, atsižvelgdamas į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys, o ne nagrinėdamas tikruosius sutarties šalių ketinimus (CK 6.193 straipsnio 1 dalis). Nuomos sutarties 1.1. punkte numatyta, kad nuomotojas suteikia teisę neatlygintinai naudotis nuomininkui daiktu. Joks protingas asmuo negalėtų padaryti išvados, kad teisė neatlygintinai naudotis daiktu, kuri atitinka panaudos sutarties sampratą pagal CK 6.629 straipsnio 1 dalį, eliminuoja pareiga mokėti daikto išlaikymo išlaidas, kadangi pats įstatymo leidėjas neatlygintiną naudojimąsi daiktu sieja su pareiga apmokėti jo išlaikymo išlaidas. Nuomos sutartie 5.1. punkte numatyta, kad nuomotojas privalo savo sąskaita užtikrinti tinkamą daikto techninę priežiūrą, tinkamą ir nepertraukiamą daikto vidaus inžinierinių tinklų bei komunikacijų funkcionavimą ir savalaikį aptarnavimą, nepertraukiamą elektros tiekimą daiktui. Tokia nuostata atitinka CK 6.483 straipsnio 1 dalyje nustatytą nuomotojo pareigą garantuoti, kad daiktas būtų tinkamas naudoti pagal paskirtį, ir kuri neatleidžia nuomininko nuo pareigos atlyginti daikto išlaikymo išlaidas, numatytos CK 6.493 straipsnio 1 dalyje. Nuomos sutarties preambulėje numatyta, kad nuomininkas yra visiškai atsiskaitęs visam nuomos sutarties terminui su nuomotoju dėl objekto naudojimosi. Atsiskaitymas už naudojimąsi daiktu reiškia nuomos mokesčio už jį sumokėjimą, o ne daikto išlaikymo išlaidų sumokėjimą. Ieškovui perėjo teisės ir pareigos pagal jau sudarytą sutartį. Remiantis contra proferentem taisykle, kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai. Todėl šiuo atveju visi nuomos sutarties neaiškumai turėtų būti aiškinami ieškovo naudai. Pirmos instancijos teismas netinkamai taikė sutarčių aiškinimo taisykles reglamentuojančias teisės normas, todėl padarė neteisingą išvadą, kad nėra pagrindo pripažinti, jog atsakovui išliko pareiga atskirai (papildomai) mokėti už panaudos teise jai perduoto daikto išlaikymą ar kitus mokesčius.
2) Teismas padarė neteisingą išvadą, kad nesant susitarimo dėl daikto išlaikymo išlaidų atlyginimo galioja susitarimas dėl jų nemokėjimo. Minėta nuomininko pareiga numatyta tiek CK 6.493 straipsnio 1 dalyje, tiek CK 6.636 straipsnyje, todėl nesant kitokio susitarimo turi būti taikomos CK nuostatos. Teismo teigimu, tarp pradinio nuomininko ir atsakovo buvo faktinis susitarimas dėl atsakovo atleidimo apmokėti daikto išlaikymo išlaidas, tačiau toks teismo teiginys yra visiškai nepagrįstas, kadangi byloje nėra jokių tai patvirtinančių įrodymų. Teismas remiasi tarp pradinio nuomininko sudaryta nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartimi. Tačiau ieškovui neperėjo teisės ir pareigos pagal pirkimo-pardavimo sutartį, todėl jokie minėtoje sutartyje esantys susitarimai negali būti taikomi ieškovo atžvilgiu. Pirkimo-pardavimo sutartyje nėra numatyta, kad atsakovas yra atleidžiamas nuo daikto išlaikymo išlaidų apmokėjimo.
3) Teismo teiginys, kad nuo nuomos sutarties sudarymo iki 2011 m. liepos 20 d., kuomet teisės ir pareigos pagal nuomos sutartį perėjo ieškovui, atsakovas nemokėjo jokių komunalinių bei eksploatacinių išlaidų, yra visiškai nepagrįstas, kadangi byloje nėra jokių duomenų, patvirtinančių minėtas faktines aplinkybes. Minėta aplinkybė negali turėti įtakos ieškovo teisių ir pareigų turiniui pagal nuomos sutartį, kadangi ieškovas kaip juridinis asmuo buvo įregistruotas 2011 m. sausio 18 d., tai yra po nuomos sutarties sudarymo, o nuomos sutarties šalimi tapo 2011 m. liepos 20 d. Pagal CK 6.494 straipsnio 1 dalį, kai išnuomota daikto nuosavybės teisė iš nuomotojo pereina kitam asmeniui, registruotina nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui, jeigu iš nuomos sutarties atsiradusios teisės įstatymų nustatyta tvarka buvo įregistruotos viešame registre. Kadangi viešajame registre nebuvo įregistruoti jokie papildomi šalių susitarimai, tai yra dėl atsakovo atleidimo nuo komunalinių bei eksploatacinių išlaidų pagal nuomos sutartį mokėjimo, ieškovui negalėjo pareiti pareiga per visą nuomos sutarties terminą mokėti už atsakovą komunalines bei eksploatacines išlaidas. Jokie pradinių nuomos sutarties šalių tikrieji ketinimai bei valia, kuri nėra tiesiogiai išreikšta nuomos sutartyje, negali turėti įtakos ieškovo teisėms ir pareigoms, kurios perėjo ieškovui pagal viešai įregistruotą rašytinę nuomos sutartį. Aplinkybė, kad pradinis nuomininkas galimai nereikalavo komunalinių bei eksploatacinių išlaidų pagal nuomos sutartį apmokėjimo, negali patvirtinti jo ketinimo atleisti atsakovą nuo minėtų sumų mokėjimo visam nuomos terminui. (duomenys neskelbtini) savininkų bendrija, kuri išrašinėjo sąskaitas už pastatui tenkančias komunalines bei eksploatacines išlaidas, tik 2013 metais pradėjo detalizuoti išlaidas, tenkančias garažui. Iki to laiko minėtos išlaidos detalizuojamos nebuvo, todėl nebuvo galimybės apskaičiuoti atsakovui tenkančių garažo išlaikymo išlaidų sumos. Ieškovas negalėjo reikalauti komunalinių bei eksploatacinių išlaidų pagal nuomos sutarti apmokėjimo tol, kol tarp šalių buvo sprendžiamas teisminis ginčas dėl teisių ir pareigų perėjimo ieškovui egzistavimo, kadangi tokiu savo reikalavimu ieškovas pripažintų teisių ir pareigų pagal nuomos sutartį perėjimą, dėl ko teisminis ginčas netektų prasmės. Todėl ieškovas pareikalavo iš atsakovo komunalinių bei eksploatacinių išlaidų apmokėjimo tik 2014 m. gegužės 6 d., kai jau buvo aiškus teisminio ginčo rezultatas. Tačiau teismas netinkamai vertino priežastis, dėl kurių ieškovas nereikalavo iš atsako minėtų išlaidų apmokėjimo, todėl padarė neteisingą išvada, kad ieškovas tokiais savo veiksmais išreiškė valią visam nuomos terminui atleisti atsakovą nuo komunalinių bei eksploatacinių išlaidų apmokėjimo.
Atsiliepimas
4) Teismas nepagristai priteisė iš ieškovo atsakovo naudai 1.349,18 € advokato pagalbai. Atsakovas buvo pateikęs teismui vieną procesinį dokumentą (atsiliepimą į ieškinį) bei dalyvavo viename teismo posėdyje, kuris truko mažiau negu valandą. Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio numatyta, kad už vieną atstovavimo valandą teisme negali būti priteista daugiau kaip 45 € (0,15*300 € MMA), o už atsiliepimą - 900 € (3*300 € MMA). Atsižvelgiant į bylos sudėtingumą, trukmę, atsiliepimo apimtį bei turinį, bendra priteistinų bylinėjimosi išlaidų suma neturėjo viršyti 495 €.
Atsakovas atsiliepimu į ieškovo apeliacinį skundą prašo skundą atmesti ir palikti galioti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2015 m. sausio 27 d. sprendimą nepakeistą. Nurodo, jog ieškovo nedalyvavimas 2007 m. liepos 17 d. nuomos sutarties sudaryme negali būti pagrindas nevykdyti nuomos sutarties tokiomis sąlygomis, kokias nustatė šalys jos sudarymo metu. Byloje esančiuose teismų sprendimuose (2013 m. sausio 28 d. Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas civilinėje byloje Nr. 2-526-779/2013 ir 2013 m. spalio 31 d. Vilniaus apygardos teismo nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-2267-590/2013) buvo pripažinta, kad ieškovui perėjo nuomotojo teisės ir pareigos, kylančios iš nuomos sutarties. Nuomos sutartyje yra numatyta ieškovo prievolė apmokėti visas su automobilio stovėjimo aikštelių naudojimu susijusias išlaidas. Remiantis CK 6.57 straipsniu bei nuomos sutarties nuostatomis, komunalinių ir eksploatacinių išlaidų mokėjimo klausimas yra aiškiai išspręstas tokių išlaidų mokėjimo prievolę perkeliant nuomotojui. Nuomos sutarties 5.l. punkte esantis žodžių junginys „savo sąskaita“, reiškia aktyvų šios prievolės pobūdį. Ieškovas šiuo atveju pasyviai nepatvirtina daikto tinkamumo (CK 6.483 straipsnio 1 dalis), o jam yra nustatoma prievolė, kurią nuomotojas privalo vykdyti konkrečiais veiksmais, kurie atliekami nuomotojo sąskaita. Pagal VĮ „Registrų centras“ pažymą parduotų patalpų vidutinė rinkos kaina buvo 3.024.000 Lt, o nekilnojamojo daikto pirkimo - pardavimo sutartyje nurodyto pardavimo kaina yra 10.500.000 Lt. Parduoto turto vertės skirtumas buvo nulemtas ir įvertinus 1.2. punkto minimus šalių susitarimus dėl teisės neatlygintinai naudotis automobilių stovėjimo vietomis garaže bei žemės sklype.
Motyvuojamoji dalis
IV. Apeliacinės instancijos teismo teisiniai argumentai ir išvados
Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas bylą nagrinėja neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus, kai to reikalauja viešasis interesas (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Kolegija absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatė (CPK 329 straipsnis).
Byloje kilo ginčas dėl sutarties sąlygų aiškinimo, pareikšto reikalavimo pagrįstumo ir nuomininko pareigos mokėti išsinuomoto daikto komunalines ir eksploatavimo išlaidas.
Byloje esantys dokumentai patvirtina, kad 2007 m. liepos 17 d. UAB „Logipolija Real Estate“ su atsakovu sudarė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį (notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini), pagal kurią atsakovui nuosavybės teise buvo perduotos dvejos administracinės prekybos patalpos už 10.500.000,00 Lt (b.l. 76-87). Pagal šios sutarties 1.2 punktą kartu su nurodytu parduodamu turtu pardavėjas suteikė pirkėjui teisę 20 metų neatlygintinai naudotis penkiomis požeminio garažo stovėjimo vietomis ir sandėliuku, kurie yra požeminiame garaže. Jei pirkėjas nustatyto termino galiojimo metu dėl pardavėjo kaltės negalėtų pasinaudoti savo teisėmis, pardavėjas įsipareigojo sumokėti pirkėjui 2.000,00 € dydžio kompensaciją už kiekvieną garažo stovėjimo vietą ar sandėliuką už kiekvienus negalėjimo savo teisėmis pasinaudoti metus. Pirkėjo teisė 20 metų neatlygintinai naudotis penkiomis požeminio garažo stovėjimo vietomis ir sandėliuku įforminama garažų ploto ilgalaikės nuomos sutartimi. Sutarties šalys 2007 m. liepos 17 d. sudarė garažų ploto ilgalaikės nuomos sutartį Nr. 2, kuri yra priedas prie patalpų pirkimo-pardavimo sutarties Nr. 1-4976 (b.l. 15-20). Pagal šią sutartį UAB „Logipolija Real Estate“ suteikė teisę atsakovui 20 metų neatlygintinai naudotis 5 automobilių stovėjimo vietomis ir vienu sandėliuku požeminėje automobilių stovėjimo aikštelėje. UAB „Logipolija Real Estate“ Kauno apygardos teismo 2009 m. gegužės 28 d. nutartimi buvo iškelta bankroto byla. Pagal 2011 m. liepos 20 d. nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo aukciono būdu sutartį ieškovas įsigijo iš BUAB „Logipolija Real Estate“ minėtą garažą.
Pagal CK 6.156 straipsnio 1 dalį šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas, taip pat sudaryti ir CK nenumatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams. Pagal CK 6.189 straipsnio 1 dalį teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią. Sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2013 m. sausio 28 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. 2-526-779/2013 buvo konstatuota, kad nuomos sutartis yra galiojanti, nes pasikeitus išnuomotų patalpų savininkui, pagal CK 6.494 straipsnio 1 dalį ieškovui perėjo nuomotojo teisės ir pareigos, kylančios iš registruotos nuomos sutarties. Teismas taip pat nustatė, kad ieškovas, įsigydamas minėtas patalpas, žinojo apie sudarytą nuomos sutartį su atsakovu. Vilniaus apygardos teismas 2013 m. spalio 31 d. nutartimi paliko šį sprendimą nepakeistą. Todėl apeliaciniame skunde nurodyta aplinkybė, jog ieškovas nedalyvavo nuomos sutarties sudaryme, negali daryti įtakos nuomos sutarties sąlygų aiškinimui. Tai yra šios sąlygos turi būti aiškinamos pagal CK nustatytas sutarčių aiškinimo taisykles. Pažymėtina, kad ieškovas įsigydamas garažą žinojo apie egzistuojančią nuomos sutartį, todėl galėjo ir privalėjo susipažinti su jos sąlygomis, kadangi jos gali turėti įtakos pirkėjo lūkesčiams dėl įgyjamo daikto panaudojimo.
Pagal CK 6.193 straipsnio 1-5 dalis sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai. Aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu. Jeigu šalių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys. Visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes. Aiškinant sutartį, reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje nenurodytos. Jeigu abejojama dėl sąvokų, kurios gali turėti kelias reikšmes, šioms sąvokoms priskiriama priimtiniausia, atsižvelgiant į tos sutarties prigimtį, esmę bei jos dalyką, reikšmė. Kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai. Aiškinant sutartį, taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius.
Garažų ploto ilgalaikės nuomos sutartis yra įvardijama kaip priedas prie patalpų pirkimo-pardavimo sutarties Nr. 1-4976, todėl nuomos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos, atsižvelgiant į nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas, tai yra šios sutartys turi būti analizuojamos kartu. Nuomos sutartyje nėra aptarta, kokiu būdu nuomininkas atlygina nuomotojui perduoto daikto išlaikymo, tame tarpe ir komunalines bei eksploatavimo, išlaidas, tai yra nėra nurodyta, ar nuomininkas šias išlaidas atlygina nuomotojui, ar pats sudaro sutartis su paslaugų teikėjams ir moka jiems tiesiogiai. Nuomos sutarties 6 punkte yra nustatytos nuomininko teisės ir pareigos, kurias sudaro tik nuomininko pareiga naudoti plotą, nebloginant jo būklės, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą; bet kokius ploto vidaus pertvarkymo, perplanavimo, rekonstrukcijos ar remonto darbus iš anksto suderinti su nuomotoju; atlyginti nuomotojui žalą, padarytą jo turtui dėl nuomininko ar jo darbuotojų kaltės ir neatlygintą kitais būdais (b.l. 17). Taigi pati nuomos sutartis tiesiogiai neįpareigojo nuomininko mokėti daikto išlaikymo išlaidas.
Pagal nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties 1.2 punktą kartu su nurodytu parduodamu turtu pardavėjas suteikė pirkėjui teisę 20 metų neatlygintinai naudotis penkiomis požeminio garažo stovėjimo vietomis ir sandėliuku, kurie yra požeminiame garaže. Nuomos sutarties preambulėje nurodyta, jog atsižvelgiant į tai, kad tarp šalių yra pasirašyta patalpų pirkimo-pardavimo sutartis, pagal kurią nuomotojas kartu su parduodamu turtu pardavė nuomininkui turtinę teisę neatlygintinai naudotis šios sutarties objektu, laikoma, kad pagal šią sutartį nuomininkas yra visiškai atsiskaitęs visam sutarties terminui su nuomotoju dėl objekto naudojimosi. Pagal sutarties 5.1 punktą nuomotojas privalo savo sąskaita užtikrinti tinkamą garažo techninę priežiūrą, tinkamą ir nepertraukiamą garažo vidaus inžinierinių tinklų ir komunikacijų (ventiliacijos, elektros įrenginių ir kitų tinklų) funkcionavimą ir savalaikį aptarnavimą, nepertraukiamą elektros tiekimą į garažą.
Pagal nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį perduotų dviejų administracinių prekybos patalpų rinkos vertė buvo 5.546.000,00 Lt (b.l. 77-79). Tuo tarpu pirkėjas už šį turtą sumokėjo 10.500.000 Lt, tai yra beveik dvigubai didesnę kainą. Nors pirkimo-pardavimo sutartyje nėra detaliai aptarta ir išskirta, kokios teisės nuomininkui yra suteikiamos už 4.954.000,00 Lt (1.434.777 €) parduodamų daiktų vertę viršijančią sumą, tačiau sisteminė pirkimo-pardavimo sutarties 1.2 punkto ir nuomos sutarties preambulės bei 1.2, 5.1 ir 6 punktų sisteminė analizė leidžia daryti išvadą, kad minėta suma apima ir visą 20 metų nuomos kainą bei galimas eksploatavimo ir komunalines išlaidas. Preambulėje yra aiškiai suformuluota, kad „nuomininkas yra visiškai atsiskaitęs visam sutarties terminui su nuomotoju dėl objekto naudojimosi“, tai yra sutartyje nėra išskirta, jog nuomininkas yra sumokėjęs visą nuomos mokestį, bet pabrėžta, kad nuomininkas yra visiškai atsiskaitęs su nuomotoju dėl objekto naudojimosi. Nuomos sutarties 6 punkte nėra nurodyta nuomininko pareiga sudaryti sutartis su komunalines ir eksploatavimo paslaugas perduotam daiktui teikiančiomis įmonėmis ir tiesiogiai joms mokėti, todėl darytina išvada, jog atsiskaitymas už minėtas paslaugas liko nuomotojo pareiga. Kadangi pagal nuomos sutarties preambulę buvo pripažinta, kad nuomininkas su nuomotoju yra visiškai atsikaitęs dėl objekto naudojimosi, pripažintina, kad „visiško atsikaitymo“ sąvoka apima ir nuomos mokestį, ir kitas, su daikto išlaikymu susijusias, išlaidas. Todėl pirmos instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad pagal nuomos sutartį šalių teisiniams santykiams CK 6.636 straipsnio nuostatos netaikomos. Atitinkamai netaikomos ir CK 6.493 straipsnio 1 dalies nuostatos.
Byloje nėra duomenų, jog pradinis nuomotojas iki 2011 m. liepos 20 d., kada išnuomotas turtas buvo parduotas ieškovui, būtų reikalavęs iš atsakovo mokėti komunalinius ir eksploatavimo mokesčius. Taigi, pripažintina, kad atsakovas visus ketverius metus teisėtai pagal nuomos sutartį minėtų mokesčių nemokėjo. Ieškovas reikalauja iš atsakovo daikto išlaikymo išlaidų tik nuo 2013 m. gegužės 1 d., nurodydamas, kad tik nuo 2013 m. (duomenys neskelbtini) savininkų bendrija, teikianti sąskaitas už pastatui tenkančias išlaidas, pradėjo detalizuoti išlaidas, tenkančias garažui. Tačiau vien tik paslaugas teikiančios įmonės sąskaitos detalizacija nėra pagrindas nukrypti nuo nuomos sutarties sąlygų. CK 6.204 straipsnio nuostatos aiškiai apibrėžia sąlygas, kada yra galimas sutarties sąlygų keitimas, tai yra kai įvykdyti sutartį vienai šaliai tampa sudėtingiau negu kitai šaliai. Ieškovo pateiktos nuomojamo daikto išlaikymo išlaidų sąskaitos nepatvirtina, kad šios išlaidos būtų žymiai padidėjusios nuo sutarties sudarymo. Todėl negalima daryti išvados, jog sutarties vykdymo sąlygos yra pasikeitusios. Ieškovo nurodomas argumentas, jog pradinis nuomotojas nereikalavo daikto išlaikymo išlaidų, todėl, kad jos nebūdavo paslaugų teikėjo sąskaitose detalizuotos, yra pagrįstas prielaidomis. Pripažintina, kad pirmos instancijos teismas teisėtai konstatavo, kad pagal nuomos sutarties sąlygas atsakovas neturi pareigos mokėti nuomotojui daikto išlaikymo išlaidų.
Byloje esantys dokumentai patvirtina, kad atsakovas teikė byloje atsiliepimą (b.l. 67-71), atsakovo atstovė dalyvavo viename teismo posėdyje, kuris truko 15 minučių (b.l. 102-103). Atsakovas už teisines paslaugas advokatui sumokėjo 1.349,18 € (b.l. 98-101). Minėti dokumentai patvirtina, kad sąskaitos už teisines paslaugas buvo pateiktos ir apmokėtos iki 2015 m. kovo 19 d. Teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymo Nr. 1R-85 „Dėl rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio patvirtinimo“ pakeitimo. Pagal bylos nagrinėjimo metu galiojusį Rekomendacijų 8.2 punktą maksimali už atsiliepimą į ieškinį mokėtina suma buvo 3.105,00 Lt (minimaliai mėnesinei algai esant 1.035 Lt), o pagal 8.18 punktą už vieną atstovavimo valandą teisme – 155,25 Lt. Kadangi teismo posėdis truko tik 15 minučių, mokėtina už atstovavimą suma yra 39,00 Lt. Taigi maksimali atsakovui priteistina suma už teisinę pagalbą byloje būtų 3.143,00 Lt (910,28 €). Todėl pripažintina, kad pirmos instancijos teismas nepagrįstai priteisė iš ieškovo 1.349,18 € sumą. Dėl šios priežasties pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis dėl bylinėjimosi išlaidų šia nutartimi patikslinama. Apeliacinės instancijos teismas, atsižvelgdamas į tai, kad byloje reikėjo remtis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, sistemiškai taikyti kelių sutarčių teisinius santykius reguliuojančias teisės normas, sprendžia, kad maksimali Rekomendacijose nustatyta suma už teisines paslaugas nemažintina, ir atsakovui iš ieškovo priteistina 910,28 € bylinėjimosi išlaidų suma.
Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi apeliacinį skundą, pažymi, kad apeliacinio skundo argumentai nepripažintini pagrįstais. Pirmosios instancijos teismas atskleidė bylos esmę, teisingai vertino reikšmingas ginčo teisingam išnagrinėjimui bylos aplinkybes ir priėmė teisėtą bei pagrįstą sprendimą, todėl apeliacinis skundas netenkintinas, o pirmosios instancijos teismo sprendimas paliktinas nepakeistas.
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 325-331 str.,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2015 m. sausio 27 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Sumažinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2015 m. sausio 27 d. sprendimu iš ieškovo UAB „Logipolija“ atsakovui UAB „Forbis“ priteistą išlaidų advokato pagalbai apmokėti sumą iki 910,28 €.