Kauno apylinkės teismo sprendimas

Įžanginė dalis

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės J. M. ieškinį atsakovei Kauno miesto savivaldybei dėl kainos pagal nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį sumažinimo ir įkainojimo akto bei dalies Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimo pakeitimo.

Aprašomoji dalis

nustatė:

sumažinti J. M. parduodamo 59,23 kv. m. bendrojo ploto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), patalpų esančių (duomenys neskelbtini), kainą iki 17 834,37 Eur;pakeisti Kauno miesto savivaldybės Tarybos 2015 m. gruodžio 29 d. sprendimu Nr. T-765 patvirtintą įkainojimo aktą, nustatant parduodamo savivaldybės būsto 59,23 kv. m. bendrojo ploto buto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), kainą 17 834,37 Eur;pakeisti 2015 m. gruodžio 29 d. Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimo Nr. T-765 1 ir 2 punktus nustatant 59,23 kv. m. bendrojo ploto buto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), kainą 17 834,37 Eur.

Ieškovės atstovas teismo posėdyje ieškinį palaikė ir prašė jį tenkinti. Atstovas teismo posėdyje paaiškino ir ieškovė savo procesiniuose dokumentuose nurodė, kad 2016 m. sausio 4 d. gautu 2015 m. gruodžio 31 d. Kauno miesto savivaldybės administracijos raštu Nr. 66-6-963 ieškovei pranešta, kad Kauno miesto savivaldybės tarybos 2015 m. gruodžio 29 d. sprendimu Nr. T-765 nuspręsta už 40 107,69 Eur parduoti ieškovei butą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esantį (duomenys neskelbtini), Kaune. Taip pat 2016 m. sausio 4 d. gautame 2015 m. gruodžio 29 d. Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendime Nr. T-765 nurodyta, kad vadovaudamasi Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 4 straipsnio 5 dalies 6 punktu, 24 straipsnio 2 dalies 5 punktu ir atsižvelgdama į Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos aprašą, patvirtintą Kauno miesto savivaldybės tarybos 2015 m. liepos 21 d. sprendimu Nr. T-421 „Dėl Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos aprašo patvirtinimo“, Kauno miesto savivaldybės taryba nusprendžia: 1) patvirtinti Savivaldybės būsto - 59,23 kv. m bendrojo ploto buto (duomenys neskelbtini) įkainojimo aktą; 2) parduoti J. M. už 40 107,69 Eur 59,23 kv. m bendrojo ploto butą (unikalusis Nr. (duomenys neskelbtini)), esantį (duomenys neskelbtini), Kaune. Pagal Lietuvos Respublikos Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalį parduodamo buto (duomenys neskelbtini) rinkos kaina turėjo būti apskaičiuota pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, Civiliniame kodekse (toliau - CK) nustatyta tvarka įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas, t.y. 22273,32 Eur (76905,32 Lt.), kadangi jas padarė parduodamo Savivaldybės būsto nuomininkas, gavęs Savivaldybės tarybos ar jos įgalioto asmens leidimą. Atsakovas pripažįsta, kad jokie paprastojo remonto darbai savivaldybės lėšomis ginčo bute nebuvo atlikti (2015 m. gruodžio 16 d. raštas Nr. 53-5-3937) nors buto būklė nuo jo nuomos pradžios iki šios dienos yra ženkliai pakitusi dėl jame atliktų paprastojo remonto darbų. Ieškovė mano, kad šios aplinkybės patvirtina, jog atsakovė turėjo nurodyta suma sumažinti parduodamo buto kainą, tačiau to nepadarė. Nuomininko teisėtai, turint nuomotojo leidimą, patirtos būtinos turto pagerinimo išlaidos jam turi būtų kompensuotos pagal CK 6.501 straipsnyje įtvirtintas taisykles. Priešingas teisės normų aiškinimas ir taikymas reikštų nepagrįstą savivaldybės (valstybės) praturtėjimo nuomininko sąskaita įteisinimą, todėl prieštarautų bendriesiems teisės ir civilinių santykių teisinio reglamentavimo principams nuomos sutartis nėra nutraukiama, atsakovės niekas nekeldina, ji siekia privatizuoti, todėl viskas liks jai. Atsakovas nustatydamas buto pardavimo kainą be jokio teisinio pagrindo jos nesumažino 22273,32 Eur, nes nekilnojamojo turto vertę pakeitusios investicijos buvo padarytos su nuomotojo (atsakovo) leidimu, todėl ginčijamas įkainojimo aktas ir sprendimas keistini. Buto (duomenys neskelbtini), Kaune kaina mažintina iki 17834,37 Eur (40107,69 - 22273,32), keistinas buto įkainojimo aktas, taip pat 2015 m. gruodžio 29 d. Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimo Nr. T-765 1 ir 2 punktai, nustatant buto kainą 17834,37 Eur. Ieškinio reikalavimus ieškovė grindžia CK 6.501 str. ir Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalimi. Ieškovė paskaičiuotos ginčo buto vertės neginčija, tačiau prašo įvertinti ieškovės atliktas investicijas į ginčo butą.

Atsakovės Kauno miesto savivaldybės atstovė Laima Pušinskienė teismo posėdyje paaiškino, kad atsakovė su pareikštu ieškiniu nesutinka, prašo jį atmesti. Atsakovės atstovė teismo posėdyje paaiškino ir atsakovė savo procesiniuose dokumentuose nurodė, kad Savivaldybei nuosavybės teise priklausančio būsto pardavimo atvejus, jų vertės ir kainos nustatymą, sandorių sudarymą, atsiskaitymo už parduotus būstus tvarką ir lėšų panaudojimą nuo 2015 m. sausio 1 d. reglamentuoja Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymas (toliau – ir statymas) ir Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos aprašas, patvirtintas Kauno miesto savivaldybės tarybos 2015 m. liepos 21 d. sprendimu Nr. T-421 „Dėl Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos aprašo patvirtinimo“ (toliau – ir Aprašas). Įstatymo 24 straipsnio 2 dalies 5 punktas nustato, kad už rinkos kainą, apskaičiuotą pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, CK nustatyta tvarka įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas, gali būti parduodami savivaldybei nuosavybės teise priklausantys būstai, kurie nuomojami ne socialinio būsto nuomos sąlygomis ir kuriuose nuomininkai yra išgyvenę ne trumpiau kaip 5 metus nuo būsto nuomos sutarties sudarymo dienos, neatsižvelgiant į taikytas būsto nuomos sąlygas. 2014 m. lapkričio 11 d., 2015 m. kovo 17 d., 2015 m. kovo 27 d., 2015 m. spalio 27 d., 2015 m. lapkričio 03 d. ieškovė pateikė prašymą parduoti savivaldybės būstą, esantį (duomenys neskelbtini), Kaune. 2015 m. gruodžio 29 d. Kauno miesto savivaldybės taryba sprendimu Nr. T-765 „Dėl savivaldybės busto (duomenys neskelbtini), Kaune, pardavimo“ patvirtino savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini), Kaune, įkainojimo aktą ir nusprendė parduoti J. M. už 40407,69 Eur ginčo butą. Ieškovė nurodo, kad ginčo butas buvo itin blogos būklės. Pažymėjo, kad ieškovės pateiktoje 2001 m. UAB Korporacijos „Matininkas“ vertinimo ataskaitoje nurodyta, kad vertinamo buto būklė - patenkinama, minėta turto vertinimo ataskaita buvo nustatinėjama buto (duomenys neskelbtini), Kaune, rinkos vertė, o ne tai, kiek ieškovė investavo į butą lėšų. Pabrėžė, kad B. M., ieškovės dukra, pati gera valia pasirinko ginčo butą nuomotis keitimosi pagrindu. Kauno miesto savivaldybė jai butą išnuomojo ne kaip socialinį būstą, todėl ieškovė pati gera valia sutiko su ginčo buto patenkinama būkle ir sutiko jį tokios būklės nuomotis. Ieškovės pateikti rašytiniai įrodymai nepatvirtina jos nurodytos aplinkybės, kad ji atliko ginčo buto kapitalinį remontą. Aprašo 18.2. punktas nustato, kad savivaldybės būsto ir ūkio pastatų, parduodamų pagal Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalį, kaina apskaičiuojama taip - įvertinamos parduodamo nekilnojamojo turto vertę pakeitusios nuomininko investicijos, t. y. nuomininko atliktas nekilnojamojo turto kapitalinis remontas ar rekonstrukcija, jei jis buvo atliktas, kaip nurodyta nuomos sutartyje ir Civiliniame kodekse. Parduodamo nekilnojamojo turto objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas Civiliniame kodekse nustatyta tvarka įvertina Savivaldybės administracijos direktoriaus sudaryta komisija. Aprašo 14.5. punkte yra nurodyti dokumentai, kurie turi būti pateikti kai Savivaldybės būsto nuomininkui buvo išduotas Savivaldybės tarybos ar jos įgalioto asmens leidimas pertvarkyti Savivaldybės būstą, atliekant jo kapitalinį remontą ar rekonstrukciją -Savivaldybės būsto apžiūros, atliktos iki leidimo jį pertvarkyti išdavimo, aktas (su detaliu būsto būklės įvertinimu apžiūros dieną) ir būsto nuotraukos (kuriose būtų užfiksuotos individualios būsto savybės, turinčios įtakos būsto vertei, būsto vidus ir išorė) ir kiti dokumentai, pagrindžiantys Savivaldybės būsto vertę, kuri galėjo būti nustatyta iki Savivaldybės būsto pertvarkymo atliekant jo kapitalinį remontą ar rekonstrukciją, nuomininko lėšomis atliktų darbų sąmatos ir darbų priėmimo aktai. Nei vienas šių dokumentų byloje nėra pateiktas. CK 6.493 straipsnio 1 dalis numato, kad nuomininkas savo lėšomis privalo daryti einamąjį nuomojamo daikto remontą, jeigu ko kitą nenustato įstatymai arba sutartis. Tiek 2011 m. lapkričio 16 d. nuomos sutartimi, tiek 2014 m. birželio 25 d. patikslinta nuomos sutartimi 5.10 p. nuomininkė J. M. įsipareigojo savo lėšomis pagal poreikį, bet ne rečiau kaip kas 5 metai atlikti paprastą nuomojamų gyvenamųjų patalpų bei jų įrenginių remontą. Einamajam remontui priskiriami darbai turi būti finansuojami nuomininko lėšomis, todėl Kauno miesto savivaldybės taryba, priimdama ginčijamą sprendimą pagrįstai neatsižvelgė į nuomininko investicijas, atliekant išnuomoto buto einamąjį remontą. Parduodamo objekto vertę pakeitusiomis investicijomis laikytinas nuomininko atliktas kapitalinis remontas ar rekonstrukcija, jeigu jis atliktas, kai tai numato sutartis ar CK ar kitų įstatymų nuostatos. Ieškovės pateikti dokumentai, t.y. 2002 m. birželio 14 d. Kauno SĮ „Santakos butų ūkis“ raštas Nr. M-114, bei UAB „Gotika“ 2007 m. kovo 29 d. ir 2007 m. gegužės 30 d. atliktų darbų aktai nepatvirtina aplinkybės, kad atsakovė, ginčo bute atliko kapitalinį remontą ar rekonstrukciją teisės aktų nustatyta tvarka ir ryšium su tuo nuomininko įdėtos investicijos pakeitė parduodamo objekto vertę. Atsakovo atstovė neprašo taikyti ieškinio senaties termino ieškovės reikalavimams.

Motyvuojamoji dalis

konstatuoja:

Šalys pripažįsta aplinkybę, kad ginčo butas, esantis adresu (duomenys neskelbtini), Kaune, nuosavybės teise priklauso atsakovei Kauno miesto savivaldybei, o atsakovė jį ieškovei išnuomojo ne socialinio būsto sąlygomis.

2001 m. birželio 14 d. Gyvenamosios patalpos valstybinio ir visuomeninio butų fondo namuose nuomos tipine sutartimi B. M. išnuomota 63,17 kv. m. bendro ploto gyvenamoji patalpa adresu (duomenys neskelbtini), Kaune (b. l. 17-18). 2011 m. lapkričio 11 d. Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Nr. A-4195 pakeista 2 kambarių 63,17 kv. m. bendrojo ploto buto (duomenys neskelbtini) nuomos sutartis, 2001 m. birželio 14 d. sudaryta su B. M. (b. l. 19). 2011 m. lapkričio 16 d. su ieškove J. M. sudaryta Savivaldybės gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis Nr. 25-12-60, kuria ieškovei išnuomos 2 kambarių 63,17 kv. m. bendrojo ploto butas (duomenys neskelbtini), Kaune (b. l. 20-22). 2014 m. birželio 20 d. Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymo Nr. A1-705 pagrindu 2014 m. birželio 25 d. sudaryta Savivaldybės gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis Nr. 25-12-60(1), kuria atsakovė ieškovei išnuomojo 59,23 kv. m. bendrojo naudingo ploto trijų kambarių butą, esantį (duomenys neskelbtini), Kaune (b. l. 23-25, 63). Ieškovė J. M. savo gyvenamąją vietą adresu (duomenys neskelbtini), Kaune, deklaravo nuo 2006 m. rugpjūčio 8 d. (b. l. 60).

2001 m. birželio 6 d. Kauno miesto savivaldybės komunalinio ūkio skyriaus leidimu Nr. 15“U“ rangovui UAB „Gotika“ leista aptverti statinį adresu Laisvės al. 78 (b. l. 28). 2002 m. birželio 14 d. raštu Nr. M-114 Kauno SĮ „Santakos butų ūkis“ pranešė B. M., kad sutinka, jog nuomininkė savo lėšomis atliktų nuomojamo ginčo buto kapitalinio remonto darbus, įgaliojo gauti projektavimo sąlygas, ir, esant reikalui, paruošti bei suderinti projektą ir gauti statybos leidimą (b. l. 29). Tačiau ieškovė į bylą nepateikė jokių dokumentų, patvirtinančių, kad ieškovei J. M. arba prieš tai buvusiai ginčo buto pagrindinei nuomininkei B. M. buvo išduotas statybą leidžiantis dokumentas ginčo buto kapitaliniam remontui atlikti. Byloje esančiais rašytiniais įrodymais nustatytos priešingos aplinkybės. Kauno miesto savivaldybės administracijos Miesto planavimo ir architektūros skyriaus archyvui saugojimui nėra perduota dokumentų, susijusių su ginčo buto (duomenys neskelbtini), Kaune, statybos darbais (b. l. 84, 150). Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos duomenimis statybą leidžiančių dokumentų, susijusių su buto, esančio (duomenys neskelbtini), Kaune, remonto darbais nuo 2000 m. birželio 1 d. iki 2007 m. birželio 1 d. Inspekcijos Kauno skyriaus archyve nėra (b. l. 154). Iš Nekilnojamojo turto – statinio Laisvės al. 78, Kaune - kadastro ir registro dokumentų bylos Nr. 20/92238 nustatyta, kad joje nėra įrodymų, patvirtinančių statybos leidimo buto adresu (duomenys neskelbtini), Kaune, remonto darbams atlikti išdavimą.

Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje Nr. 01-06-II-196, kurią B. M. užsakymu atliko UAB korporacija „Matininkai“ Kauno skyrius 2001 m. birželio 20 d., pateikta išvada, kad buto (duomenys neskelbtini), Kaune, rinkos vertė, apskaičiuota lyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų) metodu, buvo 56 000,00 Lt (b. l. 33-35, 36, 37-40). 2007 m. kovo 1 d. B. M. su UAB „Gotika“ sudarė Statybos rangos sutartį ginčo buto kapitaliniams darbams atlikti (b. l. 30). 2007 m. kovo 29 d. atliktų darbų akte nurodyta, kad objekte (duomenys neskelbtini), Kaune, atlikti šie darbai: grindų ardymas, medinių langų išmontavimas, durų išmontavimas, atšokusio tinko numušimas, statybinių šiukšlių išvežimas, perdangos sustiprinimas „z“ profiliais, garso izoliacijos sudėjimas, angokraščių aptaisymas, radiatorių pakeitimas, iš viso darbų atlikta už 22 0007,00 Lt sumą (b. l. 31). 2007 m. gegužės 30 d. atliktų darbų akte nurodyta, kad ginčo bute atlikti šie darbai: garso izoliacijos įrengimas (150 mm), drožlių plokštės užkalimas, aksoliavimas, parketlenčių sudėjimas, karkaso įrengimas, sienų aptaisymas gipso kartono plokštėmis, lubų karkaso įrengimas, garso izoliacijos sudėjimas, aptaisymas gipso kartono plokštėmis, glaistymas, dažymas, durų sumontavimas, langų sumontavimas, glazūruotų plytelių klijavimas, kriauklės montavimas, įėjimo durų montavimas, WC pastatymas ir pajungimas, plintusų užkalimas, iš viso darbų atlikta už 54 898,32 Lt (b. l. 32). Abiejuose šiuose atliktų darbų aktuose nurodyta, kad atliktus darbus priėmė B. M.. 2016 m. balandžio 15 d. pažyma UAB „Gotika“ patvirtino, kad J. M. už statybos - remonto darbus adresu (duomenys neskelbtini), Kaune, yra atsiskaičiusi ir įmonei skolos neturi (b. l. 83).

Ieškovė ne kartą kreipėsi į Kauno miesto savivaldybės administraciją su prašymu privatizuoti butą adresu (duomenys neskelbtini), Kaune (b. l. 65-67). 2015 m. lapkričio 3 d. Kauno miesto savivaldybės administracijos privatizavimo skyriui J. M. pateikė prašymą pirkti ginčo butą pagal Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalies 5 punktą už rinkos kainą, apskaičiuotą pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo pagrindų įstatymą (b. l. 64). UAB „Krivita“ atliko ginčo buto 59,23 kv. m. bendro ploto buto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), Kaune, rinkos kainos įvertinimą, ir nustatė, kad buto rinkos vertė vertinimo dieną (2015 m. lapkričio 18 d.) yra 40 000,00 Eur (b. l. 69, 105-125, 126-142). Ieškovė 2015 m. lapkričio 27 d. Kauno miesto savivaldybės administracijos privatizavimo skyriui pateikė prašymą sumažinti parduodamo buto, esančio (duomenys neskelbtini), Kaune, mokėtiną kainą, kadangi ginčo bute atliko remonto darbų ir nupirko medžiagų už 76 905,32 Lt (22 273,32 Eur) (b. l. 26). 2015 m. gruodžio 29 d. Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T-765 Dėl savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini), Kaune, pardavimo nuspręsta patvirtinti Savivaldybės būsto – 59,23 kv. m. ploto buto (duomenys neskelbtini), įkainojimo aktą ir parduoti J. M. ginčo butą už 40 107,69 Eur (b. l. 41, 42, 43, 61). Kauno miesto savivaldybės administracijos Turto valdymo skyrius 2016 m. sausio 14 d. raštu Nr. 60-6-12 ieškovei atsakė, kad skyrius neturi duomenų apie ginčo buto kapitalinį remontą ar rekonstrukciją (b. l. 27).

Proceso šalys neginčija remonto darbų fakto ir remonto darbų apimties ginčo bute. Įstatymo (Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymas) 24 straipsnio 2 dalies 5 punktas nustato, kad už rinkos kainą, apskaičiuotą pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, CK nustatyta tvarka įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas, gali būti parduodami savivaldybei nuosavybės teise priklausantys būstai, kurie nuomojami ne socialinio būsto nuomos sąlygomis ir kuriuose nuomininkai yra išgyvenę ne trumpiau kaip 5 metus nuo būsto nuomos sutarties sudarymo dienos, neatsižvelgiant į taikytas būsto nuomos sąlygas.

Šalys neginčija ieškovės teisės jos nuomojamą būstą įgyti nuosavybės teise. Tačiau ieškovei tenka pareiga įrodyti, kad yra įvykdytos kitos sąlygos, numatytos Įstatymo 24 straipsnio 2 dalies 5 punkte (CPK 178 str.). Atsakovė neginčija ieškovės J. M. ar jos dukters B. M. atliktų remonto darbų apimties, tačiau teigia, kad ieškovė neatliko kapitalinio remonto darbų, kurie pakeitė ginčo buto vertę, o atlikti ginčo remonto darbai priskirtini prie einamojo remonto darbų, kuriuos būsto nuomininkas įsipareigoja atlikti būsto nuomos sutartimi.

Statybos įstatymo 2 straipsnio 20 dalis numato, kad statinio kapitalinis remontas – statybos rūšis, kurios tikslas – pertvarkyti statinį (pakeisti statinio laikančiąsias konstrukcijas, nekeičiant statinio išorės matmenų – ilgio, pločio, aukščio ir pan.). O to paties straipsnio 21 dalis numato, kad statinio paprastasis remontas (atitinka CK sąvoką „einamasis remontas“) – statybos rūšis, kurios tikslas – atnaujinti statinį, jo nerekonstruojant ar kapitališkai neremontuojant.

Statybos techninio reglamento STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“, patvirtinto Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2002 m. gruodžio 5 d. įsakymu Nr. 622, 10 punktas numato, kad statinio kapitalinio remonto tikslas – pertvarkyti statinio laikančiąsias konstrukcijas, nekeičiant statinio išorės matmenų – ilgio, pločio, aukščio, skersmens ir pan. Laikoma, kad statinio laikančiosios konstrukcijos pertvarkomos, kai jos stiprinamos (išskyrus esamų angų užtaisymą), silpninamos, pakeičiamos (dalinai ar visos) to paties ar kito tipo laikančiosiomis konstrukcijomis. 2007 m. kovo 29 d. atliktų darbų akte ir 2007 m. gegužės 30 d. atliktų darbų akte (b. l. 31, 32) nurodyta, kad objekte (duomenys neskelbtini), Kaune, iš viso atlikta darbų už 22273,32 Eur (76905,32 Lt). Tačiau pripažintina, kad ne visi aktuose nurodyti darbai gali būti įvertinti kaip kapitaliniai ginčo buto remonto darbai. Tokie minimuose aktuose įvardinti darbai kaip grindų ardymas, atšokusio tinko numušimas, angokraščių aptaisymas, drožlių plokštės užkalimas, parketlenčių sudėjimas, karkaso įrengimas, sienų aptaisymas gipso plokštėmis, lubų karkaso įrengimas, kriauklės montavimas, įėjimo durų montavimas, WC pastatymas negali būti pripažinti kapitaliniais būsto remonto darbais, kaip tai nurodė liudytojas V. A., apklaustas 2016 m. birželio 15 d. teismo posėdyje. Šie darbai vertintini kaip paprastojo („einamojo“) remonto darbai, kuriais atnaujinamas statinys ir kuriuos būsto nuomininkas privalo atlikti būsto nuomos sutarties ir CK 6.493 straipsnio 1 dalies pagrindu. Liudytojo nuomonės apie kapitaliniams remonto darbams priskirtinus ginčo buto remonto darbus nepatvirtina kiti byloje esantys rašytiniai įrodymai, be to, liudytojo įvardintas darbų priskyrimas kapitaliniams darbams neatitinka teisės aktais nustatytos kapitalinio statinio remonto sąvokos. Pažymėtina, kad ir didelė bet kokių remonto darbų kaina nėra kriterijus, kuriuo remiantis galima spręsti, kad buvo atlikti kapitaliniai remonto darbai. Nepagrįstu pripažintinas ir ieškovės atstovo argumentas, kad jeigu atliktų darbų aktuose paminėti darbai nėra paminėti nuomos sutarčių 5.10 punkte (b. l. 21, 24), ieškovė turi teisę prašyti atlyginti už juos, net jei ginčo darbai nėra priskirti prie kapitalinio remonto darbų. Prie kapitalinių remonto darbų gali būti priskirtas ginčo buto perdangos stiprinimas „z“ profiliais (už 10 200,00 Lt sumą), tačiau, pažymėtina, kad ieškovė turi įrodyti ne tik atliktų darbų pobūdį, bet ir tą aplinkybę, kad jie buvo atlikti teisėtai, taip pat įrodyti, kad ji patyrė realių išlaidų šiems darbams atlikti.

CK 6.605 straipsnio 1 dalis numato, kad valstybės, savivaldybių, juridinių asmenų gyvenamųjų patalpų nuomininkas ir jo šeimos nariai gali pertvarkyti ir perplanuoti gyvenamąją patalpą bei pagalbines patalpas tik raštu leidus nuomotojui. Minėto straipsnio 2 dalyje numatyta, kad šio straipsnio 1 dalis netaikoma einamajam gyvenamosios patalpos remontui, kurį privalo atlikti nuomininkas, jeigu sutartis nenumato ko kita. Ieškovė nepateikė pakankamai įrodymų, kurie leistų neginčytinai nustatyti, kad ieškovės nurodyti remonto darbai buvo atlikti gavus statybos leidimą. Liudytojų V. A. (dirba UAB „Gotika“, atlikusioje ginčo buto ir namo fasado remonto darbus) ir E. V. (architektas, rengęs projektą) parodymai 2016 m. birželio 15 d. teismo posėdyje vertintini pakankamais kartu su kitais byloje esančiais įrodymais patvirtinti remonto darbų atlikimo faktą, tačiau nėra pakankami konstatuoti, kad remonto darbai buvo atlikti gavus įgaliotos institucijos išduotą leidimą juos atlikti. Ieškovė nepateikė įrodymų pavirtinančių, kad buvo išduotos projektavimo sąlygos bei paruoštas ir suderintas projektas ir išduotas statybos leidimas ginčo buto kapitaliniam remontui. Leidimas Nr. 15 „U“ (b. l. 28), Kauno SĮ „Santakos butų ūkis“ sutikimas, kad B. M. savo lėšomis atliktų nuomojamame ginčo bute kapitalinio pobūdžio remonto darbus, įgaliojant ją darbų atlikimui gauti projektavimo sąlygas ir, esant būtinybei, paruošti bei suderinti projektą ir gauti statybos leidimą (b. l. 29), nuotrauka, pateikta turto vertinimo ataskaitoje (b. l. 34) nėra pakankami padaryti išvadą, kad ieškovės įvardinti buto remonto darbai, kartu ir perdangos stiprinimas „z“ profiliais buvo atlikti gavus juos atlikti leidžiantį dokumentą. Aplinkybė, kad remonto darbai buvo atliekami Laisvės alėjoje, ir liudytojų išsakytos pastabos, kad vien dėl to statybos leidimas turėjo būti išduotas, yra nepakankamos preziumuoti buvus išduotą statybos leidimą buto, esančio (duomenys neskelbtini), Kaune, kapitalinio remonto darbams atlikti. Kauno SĮ „Santakos butų ūkis“ sutikimas (b. l. 29) gali būti pakankamas įrodymas patvirtinti gavus būsto savininko sutikimą kapitalinio remonto darbams atlikti CK 605 straipsnio 1 dalies prasme, tačiau yra nepakankamas konstatuoti, kad ginčo darbai buvo atlikti teisėtai, laikantis teisės aktuose nustatytų reikalavimų.

Pažymėtina, kad ieškovės byloje pateikti rašytiniai įrodymai, vertinant juose nurodytas datas – leidimas Nr. 15“U“ (b. l. 28), Kauno SĮ „Santakos butų ūkis“ sutikimas (b. l. 29), Statybos rangos sutartis (b. l. 30), atliktų darbų aktai (b. l. 31, 32) – yra prieštaringi, iš jų negalima nustatyti faktinės chronologinės remonto darbų ir leidimo jiems atklikti išdavimo eigos.

Ieškovei kyla pareiga įrodyti, kad jos patirtos išlaidos remonto darbams buvo realios. Statybos rangos sutartis (b. l. 30), atliktų darbų aktai (b. l. 31, 32), UAB „Gotas“ pažyma (b. l. 83) nėra pakankami konstatuoti, kad ieškovė realiai patyrė jos nurodyto dydžio - 22273,32 Eur (76905,32 Lt) – būsto remonto išlaidų. Byloje nėra jokių duomenų apie tai, kada ir kokios sumos už kokias medžiagas ar darbus buvo sumokėtos. Ieškovei nepateikus kitų įrodymų, darytina išvada, jog ieškovė neįrodė, kiek ji faktiškai yra sumokėjusi už atliktus darbus (CPK 178 str.).

Ieškovė taip pat neįrodė būtent tokio dydžio išlaidų buto remontui būtinumo ir kad tokios sumos išlaidų panaudojimas atitiko protingumo kriterijų. UAB korporacijos „Matininkai“ ginčo buto vertinimo ataskaitoje (b. l. 33-35) nurodyti duomenys apie buto vidaus apdailos būklę – butas vertinimo metu apleistas, name buvęs gaisras, todėl lubose matomi vandens nubėgimai, koridoriaus sienos ir lubos aprūkę - nepatvirtintina būtinybės bute atlikti ieškovės nurodyto dydžio apimties ir kainos remonto darbus. Pastebėtina, kad kiekvienas būsto savininkas ar jo nuomininkas, atnaujindamas savo būstą, individualiai pagal savo galimybes sprendžia, kokios apimties ir kokios kainos darbai bus atlikti. Tačiau individualus noras atlikti būtent tokius remonto ir būsto atnaujinimo darbus iš konkrečių medžiagų, sąlygojančių remonto darbų kainą, negali būti neginčytinai įvertintas, kaip būtinybė atlikti būtent tokios apimties ir būtent tokios kainos darbus. Ieškovė nepateikė į bylą nuotraukų ar kitų įrodymų, patvirtinančių ginčo buto būklę iki remonto darbų pradžios, todėl nėra galimybės nustatyti, kokie ginčo buto atnaujinimo darbai buvo būtini, o kurie darbai gali būti priskirti prie darbų, sukuriančių prabangą. Byloje taip pat nėra duomenų, kad ieškovė derino remonto darbų apimtį, viršijančią remontuojamo buto kainą su patalpų savininku, o Kauno SĮ „Santakos butų ūkis“ sutikimas kapitalinio pobūdžio remonto darbams atlikti (b. l. 29) negali būti įvertintas kaip besąlygiškas sutikimas bet kokios apimties ir kainos darbams atlikti.

Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos aprašo 18.2. punktas nustato, kad savivaldybės būsto ir ūkio pastatų, parduodamų pagal Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalį, kaina apskaičiuojama įvertinant parduodamo nekilnojamojo turto vertę pakeitusias nuomininko investicijas, t.y. nuomininko atliktą nekilnojamojo turto kapitalinį remontą ar rekonstrukciją, jei jis buvo atliktas, kaip nurodyta nuomos sutartyje ir CK. Aprašo 14.5. ir 14.7 punktuose, be kitų savivaldybės turo pardavimo procedūrai vykdyti reikalingų dokumentų, yra aptarti dokumentai, kurie turi būti pateikti kai Savivaldybės būsto nuomininkui buvo išduotas Savivaldybės tarybos ar jos įgalioto asmens leidimas pertvarkyti Savivaldybės būstą, atliekant jo kapitalinį remontą ar rekonstrukciją – Savivaldybės būsto apžiūros, atliktos iki leidimo jį pertvarkyti išdavimo, aktas (su detaliu būsto būklės įvertinimu apžiūros dieną) ir būsto nuotraukos (kuriose būtų užfiksuotos individualios būsto savybės, turinčios įtakos būsto vertei, būsto vidus ir išorė) ir kiti dokumentai, pagrindžiantys Savivaldybės būsto vertę, kuri galėjo būti nustatyta iki Savivaldybės būsto pertvarkymo atliekant jo kapitalinį remontą ar rekonstrukciją, nuomininko lėšomis atliktų darbų sąmatos ir darbų priėmimo aktai; kiti dokumentai, galintys turėti įtakos nekilnojamojo turto vertei ar pardavimo sąlygoms nustatyti. Aptartas teisinis reglamentavimas nenumato galimybės pateikti tik dalį Aprašo 14.5. punkte aptartų dokumentų, įvertinant nuomininko atliktus nuomojamo būsto pagerinimus (kapitalinio remonto darbus) būtina pateikti visus Aprašo 14.5. punkte nurodytus dokumentus, kurie leistų neginčytinai nustatyti remontuojamo būsto būklę iki jo pagerinimo, atliktų remonto darbų pobūdį (kapitalinio ar paprastojo remonto darbai), jų apimtį ir vertę. Ieškovė visų šių dokumentų į bylą nepateikė, taip pat nėra duomenų, kad visi paminėti dokumentai buvo pateikti ir Kauno miesto savivaldybei su prašymu sumažinti parduodamo turto kainą.

Pastebėtina ir tai, kad ieškovė reikalavimą dėl perkamo būsto kainos sumažinimo reiškia neįvertinusi natūralaus būsto remonto, atlikto prieš devynerius metus, nusidėvėjimo, ir perkamo būsto kainą prašo sumažinti visa atliktų darbų priėmimo aktuose nurodyta remonto išlaidų suma.

Ieškovė savo reikalavimą grindžia ir CK 6.501 straipsniu, kuris numato, kad kai nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato ką kita. Nuomininko padarytus be nuomotojo leidimo pagerinimus, jeigu juos galima atskirti be žalos išsinuomotam daiktui ir jeigu nuomotojas nesutinka atlyginti jų vertės, nuomininkas gali pasiimti. Nuomininko padarytų be nuomotojo leidimo ir neatskiriamų be žalos išsinuomotam daiktui pagerinimų vertės neprivaloma atlyginti.

Teismo vertinimu šios teisės normos taikytinos faktinei situacijai, kai pasibaigus būsto nuomos teisiniams santykiams, būsto nuomininkas turi pareigą jį perduoti savininkui. Aptariamu atveju ieškovė ginčo butą, pasibaigus nuomos sutarčiai ir toliau valdytų, kadangi siekia įgyti jį nuosavybės teise. Pats faktas, kad nuomos sutartis pasibaigia, neatsižvelgiant į nuomos teisinių santykių pabaigos pagrindą, nėra pagrindas tarp šalių susiklosčiusiems teisiniams santykiams taikyti šią teisės normą. Visais bute atliktais pagerinimais ir jo atnaujinimu ieškovė ir toliau galėtų naudotis, kadangi aptariamu atveju pasikeistų tik buto valdymo pagrindas iš nuomos teisinių santykių į nuosavybės teisę. Taip pat pastebėtina, kad ši teisės norma nesuteikia teisės į išlaidų paprastajam („einamajam“) remontui, kurį nuomininkas privalo atlikti nuomos sutartimi nustatyta tvarka, atlyginimą.

Apibendrinant teismo išsakytus motyvus, darytina išvada, kad ieškovei nepateikus įrodymų, patvirtinančių, jog jai buvo išduotas Savivaldybės tarybos ar jos įgalioto asmens leidimas pertvarkyti nuomojamą būstą, atliekant jo kapitalinį remontą ar rekonstrukciją ir kad jo pagrindu buvo atlikti kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos darbai, nėra pagrindo tenkinti ieškovės reikalavimų sumažinti parduodamo ginčo buto kainą iki 17 834,37 Eur, pakeisti Kauno miesto savivaldybės Tarybos 2015 m. gruodžio 29 d. sprendimu Nr. T-765 patvirtintą įkainojimo aktą, nustatant parduodamo savivaldybės būsto, esančio (duomenys neskelbtini), kainą 17 834,37 Eur ir pakeisti 2015 m. gruodžio 29 d. Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimo Nr. T-765 1 ir 2 punktus nustatant 59,23 kv. m. bendrojo ploto buto, esančio (duomenys neskelbtini), kainą 17 834,37 Eur.

Įvertinus byloje nustatytas aplinkybes, ištirtus įrodymus ir teismo išsakytus motyvus, konstatuotina, kad ieškovės ieškinys atmestinas kaip neįrodytas (CPK 178 str., 185 str.).

Teismui atmetus ieškinį, laikinosios apsaugos priemonės, taikytos 2016 m. vasario 26 d. nutartimi (b. l. 47-48), panaikintinos (CPK 150 str. 2 d.).

Iš ieškovės valstybei priteistina 4,58 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų siuntimu (CPK 96 str. 6 d., Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro įsakymas „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“ (Žin., 2011, Nr. 134-6373)).).

Vadovaudamasis CPK 177 str.,178 str., 259 str., 263 str., 265 str., 268 str., 270 str., teismas

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

Ieškinį atmesti.

Sprendimui įsiteisėjus, panaikinti 2016 m. vasario 26 d. nutartimi taikytas laikinąsias apsaugos priemones – sustabdyti 2015 m. gruodžio 29 d. Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimo Nr. T-765 vykdymą iki įsiteisės sprendimas civilinėje byloje.

Priteisti iš ieškovės J. M., a. k. (duomenys neskelbtini) valstybei 4,58 Eur (keturis Eur 58 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų siuntimu. Ši suma turi būti sumokėta Valstybinei mokesčių inspekcijai prie Finansų ministerijos, juridinio asmens kodas 188659752, mokėtojo pasirinkimu į gavėjo sąskaitą bet kuriame Lietuvos Respublikoje veikiančiame banke, nurodant įmokos kodą 5660.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Kauno apygardos teismui per Kauno apylinkės teismą.