- Teismas
- Vilniaus regiono apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2012-06-25
- Bylos Nr.
- 2-192-759/2012
- Teisminio proceso Nr.
- 2-49-3-02348-2011-9
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Snieguolė Bielskienė
- Ieškovas
- A. A.
- Atsakovas
- N. Š.
- Trečiasis asmuo
- Ukmergės rajono 1-ojo notarų biuro
- Kategorijos
- 21.4.2.6pavadinimo nepavyko patikrinti
Ukmergės rajono apylinkės teismo teisėja Snieguolė Bielskienė, sekretoriaujant J. Gritienei, dalyvaujant ieškovei A. A., ieškovės atstovei adv. V. Bradulskienei, atsakovei N. Š.,
viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės A. A. ieškinį atsakovei N. Š., tretysis asmuo Ukmergės rajono 1-ojo notarų biuro notarė R. S., dėl pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo,
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
ieškovė, kreipdamasi į teismą, prašo nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį, sudarytą tarp jos ir atsakovės N. Š. dėl 153/956 dalies žemės sklypo, unikalus Nr. 4400-2148-2839, esančio (duomenys neskelbtini)., notariškai patvirtintą 2011-06-30 Ukmergės rajono 1-ojo notarų biuro notarės R. S., sudarytą suklydimo įtakoje.
Ieškovė ieškinyje nurodė, kad pirkimo-pardavimo sutartimi, sudaryta 2011-04-15 ji įsigijo nuosavybės teise iš valstybės 3088/11472 dalis žemės sklypo, unikalus Nr. 4400-2148-2839, esančio (duomenys neskelbtini). Kita žemės dalis yra valstybinė žemė. Ieškovė valdo nuosavybės teise sklypus, plane pažymėtus indeksais „C“-465 kv.m. dydžio, „C1“ - 340 kv.m., „C2“ - 1836 kv.m., „C3“ -24 kv.m., atskirai, o bendrosios dalinės nuosavybės teise valdo ? dalį žemės sklypo „A“ - 1269 kv.m. Ant žemės sklypo „C2“ - 1836 kv.m. dydžio stovi jos nuosavybės teise valdomi ūkiniai pastatai 611/ž, 211/p, 311/p ir laikini ūkiniai pastatai. Atsakovė N. Š. yra gretimo žemės sklypo savininkė. N. Š. 2011 m. gegužės mėn. kreipėsi į ieškovę padėti jai išspręsti privažiavimo iki jos žemės sklypo problemas, nes ji pageidavo privažiuoti į savo žemės sklypą per ieškovės nuosavybės teise valdomą žemės sklypą „C2“. Ji ieškovei pateikė pasiūlymą perleisti jai dalį žemės sklypo „C2“, kad galėtų įsirengti pravažiavimą. Šalys susitarė, kad ieškovė atsakovei perleis dalį žemės sklypo „C2“ iki ieškovės laikinų ūkinių pastatų ir aptarė būsimo sandorio sąlygas. Ieškovė sutiko atsakovei perleisti žemės sklypo „C2“ dalį iki ieškovės laikinų ūkinių pastatų, ūkinių pastatų 611/ž, 211/p, 311/b. Perleisti atsakovei visą „C2“ žemės sklypą ieškovė nesutiko, nes jos ūkiniai pastatai 611/ž, 211/p, 311/b ir laikini ūkiniai pastatai patektų ant parduotos atsakovei žemės ir šie pastatai liktų be žemės. Tai neatitiktų teisingumo ir protingumo kriterijų. Tai patvirtina 2011-06-17 susitarimas, kurį ieškovė parašė savo ranka ir patvirtina faktą, kad 500,00 Lt avansą ieškovė gavo iš J. A. (atsakovės N. Š. motinos) už žemės sklypo dalies „C2“ pardavimą. Su atsakove ieškovė susitarė, kad jai parduos dalį „C2“ sklypo už 2000,00 Lt. 2011-06-30 notarė R. S. patvirtino pirkimo-pardavimo sutartį, kuria atsakovė N. Š. nupirko iš ieškovės 153/956 dalis žemės sklypo, unikalus Nr. 4400-2148-2839. Po pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, ieškovei liko žemės sklypo 313/2868 dalis, atsakovei N. Š. - 153/956 dalys, o Lietuvos Respublikos 8384/11472 dalys. Kadangi pirkimo-pardavimo sutartyje ieškovei buvo neaiškios parduoto ir likusio jai žemės sklypo dalys, ji nemokėjo paskaičiuoti parduodamo ir likusio jai žemės ploto. Notarinio veiksmo sudarymo metu ieškovė atsakovei aiškiai buvo išreiškusi savo poziciją, kad žemę parduos iki savo laikinų ūkinių pastatų pagal žemės sklypo planą iki taškų „11 -29“ . Šią žemės sklypo ribą aptarė su atsakove vietoje, t.y. apžiūrint žemės sklypo vietą ir ribas kelis kartus. Su šia sąlyga sutiko ir atsakovė, apžiūrėdama perkamą sklypą vietoje. Tai matė ieškovės dukra D. M., kuri dalyvavo su atsakove tariantis dėl parduodamo-perkamo žemės sklypo vietos ir ribų. Ieškovė prieš parduodant atsakovei žemės sklypo dalį tarėsi su vaikais D. M. ir S. K.. Pokalbį apie parduodamo žemės sklypo vietą ir ribas girdėjo V. B.. Pas notarą aiškiai ieškovė buvo išreiškusi valią, kad parduoda dalį „C2“ sklypo iki laikinų ūkinių pastatų, t.y. žemės plotą, pažymėtą plane indeksais „11-29-30-9-10-11“. Pas notarą tarp notarės ir atsakovės ilgai vyko ginčas dėl parduodamo žemės sklypo dalies ir ribų. Notarė patvirtino pirkimo-pardavimo sutartį, paruoštą notarų biure. Perleidžiamo žemės sklypo dalys buvo skirtingo dydžio, negu kaip prieš sandorio sudarymą turėtas žemės sklypo dalis. Ieškovė nemokėjo suskaičiuoti 153/956 dalių dydžio iš jos valdyto žemės ploto iki sandorio sudarymo - 3038/472, todėl pasitikėjo notaro paskaičiuotomis dalimis. Iš notaro patvirtintos sutarties buvo nesuprantama, kokia žemės sklypo dalis ir kurioje vietoje buvo parduodama. Po sandorio sudarymo kitą dieną ieškovė paskambino atsakovei dėl parduoto žemės sklypo dalies ir dar kartą aiškinosi dėl sklypo dalių. Atsakovė atsakė, kad nepergyvenk, viskas bus gerai, susitvarkysim, žemės po pastatais jai nereikia. Ieškovė atsakovei pasakė, kad pardavė žemės sklypo dalį pagal planą pažymėtą indeksais: „11-29-30-9-10-11“. Atsakovė ramino, kad viskas gerai, todėl ieškovė tikėjosi, kad atsakovė jos statinių, tiek laikinų ir kitų, nelies, nes jai šie statiniai nereikalingi ir kad ji nenusipirko žemės dalies po šiais statiniais. Ieškovė atsakovei davė naudotis elektros energija, tualetu. Viso to geranoriško susitarimo su atsakove pasekmė yra tai, kad ji kreipėsi į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros skyrių dėl ieškovės laikinų pastatų nugriovimo, o vėliau ją padavė į teismą privataus kaltinimo tvarka dėl baudžiamosios bylos iškėlimo. Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros skyriaus 2011-11-17 pranešimu ieškovė buvo kviečiama į skyrių dėl galimai savavališkai pastatytų sandėliukų nugriovimo. Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros skyriaus atstovė O. S. buvo atvykusi į vietą ir apžiūrėjo žemės sklypo vietą ir ribas, ūkinius pastatus. Kilo su atsakove ginčas dėl sandorio nutraukimo, nes perleistas sandoriu objektas pirkimo-pardavimo sutartyje yra neaiškus ir netikslus, neatitinkantis ieškovės valios, nes ieškovės laikini ir kiti ūkiniai pastatai lieka be žemės ploto.
Atsiliepimas
Atsakovės pateiktame atsiliepime ji su ieškiniu nesutiko. Nurodė, kad ieškovės teiginys, jog sklypo dalis buvo atsakovei parduota 2011 gegužės mėn. jos siūlymu - neatitinka tikrovės, sąžiningumo ir protingumo principams. Gretutinio sklypo savininke atsakovė tapo 2011-06-07. Gretutinį sklypą atsakovės vardu veikiant pagal įgaliojimą nupirko jos dukra J. A., nes atsakovės nuo 2011-05-29 Lietuvoje nebuvo. Tad ji asmeniškai niekaip negalėjo teikti A. A. pasiūlymų. Be to, tarp žemės sklypo (duomenys neskelbtini) nuosavybės dokumentų buvo pridėtas oficialus, registruotas VĮ Registrų centro žemės sklypo planas, kuriame yra nurodytas kelias nuo Santarvės gatvės link (duomenys neskelbtini) namo sklypą. Dėl to, atsakovė net negalėjo numanyti, kad gretutinio sklypo geodeziniai matavimai suformuoti nenurodžius pravažiavimo link atsakovės namo. Atsakovė negalėjo pirma teikti ieškovei siūlymo parduoti sklypą ir dėl to, kad nežinojo ir negalėjo žinoti, kas nuosavybės teise valdo gretutinį sklypą. Pasiūlymą pirkti jai dalinės nuosavybės teisėmis priklausančio sklypo (duomenys neskelbtini) dalies dalį, tai yra žemės sklypo, unikalaus numerio 4400-2148-2839, 18-os arų dalį iš jai priklausančių 30-ties arų, žemės sklypo plane 2010-09-07 patvirtinto bendraturčių ir naudotojų, pažymėta kaip „C2“ ieškovė A. A. pateikė atsakovės dukrai J. A., kai ji buvo atvažiavusi į Valų kaimą kartu su savo vyru I. A.. Savo pasiūlymą A. A. motyvavo tuo, jog: „buvo Žemėtvarkos skyriaus priversta pirkti iš Valstybės žemės, kurios jai nereikėjo, bei kloti už tai didelę pinigų sumą“. Taip pat pabrėžė, jog nupirkus iš jos pasiūlytą dalį, atsakovė turės savo kelią link Santarvės g. 39 namo. Ieškovė A. A. parodė savo nuosavybės teisės liudijančius dokumentus bei žemės sklypo planą. Įvertinus pateiktus dokumentus tapo aišku, jog žemės sklypas, unikalus numeris 4400-2148-2839, bendrosios dalinės nuosavybės teisėmis priklauso A. A. ir Lietuvos Respublikai bei yra kiti teisėti naudotojai, tai yra Ukmergės rajono savivaldybė, Ukmergės rajono Valų kaimo bendruomenė bei p. J. P., sklypo dalies atidalijimas ateityje bus neįmanomas, pirkti šią dalį dėl galimų statybų ateityje neverta. Tačiau J. A. ir jos vyrui I. A. faktiškai apžiūrėjus siūlomą sklypo dalį vietoje, įsitikino, jog per „C2“ dalį galima patekti nuo pagrindinio kelio iki (duomenys neskelbtini) sklypo, nes ši dalis ribojasi su minėtu sklypu. Bus patogiau tiesti inžinierinius tinklus, o taip pat, jog parodyto sklypo didžiąja dalimi faktiškai buvo nesinaudota, žemė nedirbta bei neprižiūrėta. Nurodžius į medinę konstrukciją, kuri buvo parodytoje dalyje, bet nebuvo pavaizduota žemės sklypo plane, ieškovė A. A. paaiškino, jog tai jos statytas be leidimo laikinas pastatas, kurio jai nereikės, nes ji vis tiek parduoda butą šiuo adresu. Jeigu ieškovė A. A. būtų pasakiusi, jog medinė konstrukcija jai reikalinga ateityje, atsakovė nebūtų priėmusi pasiūlymo pirkti sklypo dalį, nes konstrukcija akivaizdžiai trukdytų planuojamam pravažiavimui ir sklypo pirkimas prarastų savo esmę. Įvertinus A. A. pasiūlymą bei finansines galimybes, o taip pat norėdama išvengti konfliktų bei galimų teisminių ginčų dėl kelio atstatymo arba servituto nustatymo, atsakovė priėmė ieškovės A. A. pasiūlymą, pateiktą per J. A.. Buvo sutarta, jog už 18,36 arų dalį, pažymėta plane kaip „C2“ atsakovė sumokės ieškovei A. A. 2000 (du tūkstančius) litų bei savo sąskaita padengs notarines išlaidas tvirtinant pirkimo-pardavimo sutartį. Po minėtų veiksmų atlikimo ieškovė A. A. pareiškė norą pasitarti su savo šeimos nariais ir tik paskui buvo sutarta dėl sąlygų galutinai, sumokėtas avansas ir 2011-06-17 pasirašytas preliminarus susitarimas, kuris akivaizdžiai patvirtina, jog 2011-06-30 Ukmergės rajono pirmajame notaro biure buvo sudaryta teisėta ir absoliučiai aiški atsakovei ir pardavėjai A. A. žemės sklypo dalies pirkimo-pardavimo sutartis, dėl kurios sąlygų buvo sutarta ankščiau - 2011 m. birželio 17 d. Sutarties sąlygos nurodytos aiškiai ir suprantamai ir pilnai atitiko išankstiniams šalių ketinimams. Tai patvirtina ir pačios A. A. ranka rašytas preliminarus susitarimas „Susitarimas dėl žemės sklypo dalies pardavimo“. Tai liudija šalių išankstinį susitarimą, sąlygų suvokimą, aptarimą ir nustatymą. Šiuo raštu aiškiai buvo sutarta parduoti ir pirkti sklypo, unikalaus Nr. 4400-2148-2839, dalį pažymėtą sklypo plane „C2“, bet ne žemės sklypo dalies „C2“ dalį. Taigi, šiuo požiūriu pirkimo-pardavimo sutartis visiškai atitinka šalių ketinimams, nes pagal sutartį buvo parduotas „C2“ daliai atitinkamas arų kiekis – 18,36 (153/956) bei garantuota jų išdėstymo vieta - pagal pridedamą planą pažymėta raidė „C2“. Ieškovė A. A. asmeniškai pradėjo rūpintis pirkimo-pardavimo sutarties sudarymu, t. y. asmeniškai pateikė į Ukmergės rajono pirmąjį notaro biurą žemės bendrosios dalinės nuosavybės dokumentus, susitarė dėl sandorio sudarymo dalyko ir datos, jos prašymu notaro buvo užsakyta Registro centro pažyma pardavimui. Tai įrodo nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko 13 punkto 13.1 įrašas. Taip pat A. A. asmeniškai kreipėsi leidimo parduoti sklypo dalį į Ukmergės rajono žemėtvarkos skyrių, nes pirmiausiai, atitinkamai galiojantiems įstatymams pasiūlymą pirkti iš jos minėtą žemės sklypą turėjo teikti bendraturčiui, šio atveju Valstybei. Sutarties pasirašymo dieną A. A. savarankiškai atvyko pas notarą, susipažino ir dar karta iš notarės išklausė sutarties sąlygas, perskaičiavo gautus pinigus, pasirašė žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartyje bei notarinių veiksmų registravimo knygoje. Ieškovė A. A. notaro akivaizdoje gavo protingą pinigų sumą už parduodamą žemės sklypo dalį, t.y. 2000,00 Lt (500,00 Lt avansu ir 1500,00 Lt sandorio sudarymo metu) bei nemokėjo sutarties patvirtinimo išlaidų, t.y. 274,80 Lt. Sumokėta kaina trigubai didesne už Valstybės nustatyta bei atitiko rinkos kainą. Pardavėja A. A. pareiškė, kad jokių pretenzijų dėl kainos neturi ir ateityje neturės. Sutartis buvo sudaryta laikantis įstatymo nustatytos formos bei reikalavimų, visiškai atitiko šalių valiai, suprasta dėl turinio ir pasekmių, atitiko atsakovės bei ieškovės A. A. ketinimus, todėl buvo pasirašyta, o taip pat nustatyta tvarka įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Nei atsakovė, nei jos šeimos nariai negalėjo daryti A. A. poveikį priverčiant pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį, nes tarp jų niekada nebuvo nei pavaldumo, nei priklausomumo santykių. Be to, notarė R. S. prieš tvirtinant minėtą pirkimo-pardavimo sutartį tikrai puikiai įsigilino į sandorio aplinkybes ir negailėdama savo laiko kantriai išaiškino visas galimus nepatogumus ateityje - kad nėra nustatyta žemės sklypo naudojimosi tvarkos ir tai galima padaryti prieš sudarant pirkimo-pardavimo sutartį, atkreipė dėmesį į tai, jog parduodamoje dalyje „C2“ yra priklausantis A. A. ūkinis pastatas ir pasiūlė galimą variantą - susitarti dėl mažesnio arų kiekio pardavimo, tačiau atsakovė su mažesniu arų kiekiu nesutiko, nes kitaip dingtų pirkimo tikslas, nes nebūtų galimas ne tik laisvas, bet patekimas į sklypą aplamai, be to, tada turėtų sumažėti ir parduodamo turto kaina. Tad atsakovė aiškiai pasakė, jog mažesnio arų kiekio nei 18 arų nepirks ir pirkimo-pardavimo sutartis bus nesudaryta. Notarė keletą kartų klausė A. A., ar ji tikrai parduoda būtent 18,36 arų , t.y. visą „C2“ dalį – ieškovė A. A. aiškiai išreiškė savo norą ir tikslą parduoti būtent 18,36 arų ir būtent „C2“ dalį atitinkamai žemės sklypo planui. Su ieškove A. A. buvo sutarta, kad ateityje nustatant sklypo naudojimosi tvarką tas žemės plotas, kuris yra po jos registruotais ūkio pastatais galimai bus „apkeistas“ į atsakovės teisę naudotis bendro naudojimo sklypo plotu, pažymėtu „A“ - bendro naudojimo keliu ir/arba nežymiai keičiant A. A. kitos dalies dydį. Dėl to į pirkimo-pardavimo sutartį kaip šalių garantinį įsipareigojimą buvo įtraukta sąlyga: nustatyti naudojimosi tvarką žemės sklypui atskira sutartimi, kurioje pirkėjos N. Š. perkama žemės sklypo dalis 153/956 pagal pridedamą planą pažymėta raidė „C2“. Medinės konstrukcijos, kurį A. A. vadina laikinu ūkiniu pastatu likimas pirkimo-pardavimo sutartyje aptartas nebuvo, nes tuo metu, kaip ji pati sakė, jis jai buvo nereikalingas ir žadamas sugriauti. Priešingu atveju A. A. galėjo ir turėjo reikalauti, kad laikini pastatai būtų įtraukti į pirkimo-pardavimo sutartį su atitinkamomis sąlygomis. Tai jai buvo paaiškinta pirkimo-pardavimo metu. Taip pat laikini pastatai galėjo būti A. A. minėti ir preliminariojoje sutartyje, kuri buvo jos asmeniškai rašyta. Ieškovė A. A. teigia: „kadangi pirkimo-pardavimo sutartyje man buvo neaiškios parduoto ir likusio man žemės sklypo dalys, nemokėjau paskaičiuoti parduodamo ir likusio man žemės ploto“. Atkreiptinas dėmesys, jog kaip preliminarios sutarties taip ir sandorio sudarymo metu buvo tartasi remiantis ne aritmetiniais skaičiavimais, bet pridėtu žemės sklypo planu, kuriame aiškiai pavaizduotos ir sklypo dalys su nurodytais arų kiekiais bei visi reikšmingi pastatai. Parduotas arų kiekis visiškai atitinka bendro žemės sklypo „C2“ dalies dydžiui. Kiekvienas sutarties punktas buvo tinkamai notarės išaiškintas ieškovei A. A. sutarties pasirašymo metu kaip ir jos teisė atsisakyti sandorio arba įtraukti į sutartį jai reikšmingas sąlygas. Ieškovės A. A. teiginys, jog jos pastatai liko „be žemės“ irgi yra visiškai nemotyvuotas, nes pagal siūlomą jai žemės sklypo planą naudojimosi tvarkos nustatymui jos visi pastatai, išskyrus laikinus, liktų ant jai priklausančios sklypo dalies. Sudarant naują žemės sklypo planą naudojimosi tvarkos nustatymui nebuvo atsižvelgta į A. A. medinę konstrukciją (jos vadinama laikiną ūkinį pastatą), esančią parduotoje „C2“ dalyje. Pirkimo-pardavimo sutartyje medinės konstrukcijos nuosavybės teisės perėjimas aptartas nebuvo, užtat buvo garantuota, kad parduodama būtent „C2“ dalis pagal žemės sklypo planą, kuris yra neatsiejama pirkimo-pardavimo sutarties dalis. Todėl bus teisinga ir teisėta laikyti, jog medinė konstrukcija buvo parduota kartu su žemės dalimi. Sklypo dalies apžiūros metų, kiek yra žinoma atsakovei, ieškovės dukros nedalyvavo. Žemės planas yra ieškovės A. A. suprastas ir pasirašytas dar 2010-09-07. Be to, kaip jau buvo minėta, notarė klausė A. A. ar ji tikrai parduoda būtent 18,36 arų , t. y. visą „C2“ dalį - A. A. aiškiai išreiškė savo norą ir tikslą parduoti būtent 18,36 arų ir būtent „C2“ dalį atitinkamai žemės sklypo planui. Nurodytas sutartyje skaičius „153/956“ visiškai atitinka parduotos bendro žemės sklypo „C2“ dalies plotui – 18,36 kv.m. bei išdėstymui, ir A. A. tai puikiai suprato sutarties pasirašymo metu. Iš karto po sutarties sudarymo ieškovė A. A. pati prašė kuo skubiau nustatyti sklypo naudojimosi tvarką, bendravo ta tema pačiame sklype dalyvaujant J. P. giminaičiams bei atvykdavo tam pas notarą. Ieškovei A. A. netikdavo siūlomos naudojimosi tvarkos plano dalių išdėstymas, bet ne parduotų arų kiekis. Į Valstybinį teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros skyrių atsakovė kreipėsi dėl to, kad pradėjus valdyti nupirktą žemės sklypą bei vykdyti pirkimo-pardavimo sutarties garantinį šalių įsipareigojimą, t. y. bandant nustatyti sklypo naudojimosi tvarką, A. A. pradėjo ne tik piktnaudžiauti savo bendros dalinės nuosavybės bendraturčio teisėmis įvairiais būdais vengiant įvykdyti sutartinį įsipareigojimą tuo neprotingai bei nesąžiningai didinant sutartinio įsipareigojimo vykdymo išlaidas, bet ir be bendraturčių sutikimo, kol atsakovė nematė, pradėjo didinti laikiną ir taip be reikalingo leidimo statytą laikiną pastatą, kurį prieš parduodant žemės sklypą, žadėjo sugriauti.
Tretysis asmuo Ukmergės rajono 1-ojo notarų biuro notarė R. S. teismui pateiktame atsiliepime nurodė, kad ieškovės argumentai neatitinka tikrovės, nes 2011-06-30 pirkimo-pardavimo sutartimi ieškovė A. A. pardavė atsakovei N. Š. 153/956 dalį žemės sklypo, unikalus Nr. 4400-2148-2839, kadastrinis adresas 81810/0003:366, esančio (duomenys neskelbtini). Šios sutarties VI dalimis (Šalių pareiškimai, garantijos) šalys susitarė „nustatyti naudojimosi tvarką žemės sklypui atskira sutartimi, kurioje pirkėjos N. Š. perkama žemės sklypo dalis 153/956 pagal pridedama planą pažymėta raide ,,C2“. Ieškinio priede ieškovė A. A. savo ranka yra parašiusi susitarimą, kad yra gavusi 500,00 Lt avansą iš atsakovės N. Š. motinos J. A. „už žemės sklypo dalies „C2“ pardavimą už 2000 Lt. Atsižvelgiant į tai, ieškovės ieškinys turėtų būti atmestas kaip nepagrįstas.
Šalies argumentai
Ieškovė teisme ieškinį palaikė ir prašė jį patenkinti. Papildomai paaiškino, kad pas ją atvyko kaimynė, kuriai buvo parodyta, kur yra privažiavimas prie jos namo, bet A. su tuo nesutiko, kalbėjo apie servitutą. Tada ieškovė skambino geodezinininkui, paaiškinusiam, jog pro ūkinius pastatus nėra privažiavimo prie kaimynės namo. Po kiek laiko A. prašė leisti privažiuoti prie namo. Ieškovė pasiūlė A. „C2“ sklypo dalį iki ūkinių pastatų. A. sutiko, todėl buvo pasirašytas susitarimas ir A. paliko ieškovei pinigus. Bet ieškovė paminėjo A., kad jai reikės palikti porą metrų privažiuoti prie ūkinių pastatų. Visus dokumentus tvarkė A.. Notarinėje kontoroje ieškovė pasirašė sutartį, nes suprato parduodanti dalį „C2“ sklypo iki pastatų. Po kelių dienų suprato, kad pardavė visą „C2“ sklypo dalį. Paskambinusi A. išgirdo atsakymą, kad viskas bus gerai. Savo pastatus ieškovė įteisino prieš sudarant sutartį su ieškove. Liko neįteisinti sandėliukas ir vištidė. Ieškovė pas notarę nesuprato, kam reikėjo nustatyti naudojimosi tvarką. Paaiškino, kad sutartį pasirašė suklydimo įtakoje, nes kalbos apie pastatų nugriovimą nebuvo. Patvirtino, kad kalbėjo apie 18,36 a parduodamą žemės sklypą, bet ji sakė tik apie sklypą iki pastatų. Plane laikinųjų pastatų nėra.
Ieškovės atstovė adv. V. Bradulskienė teisme palaikė atstovaujamosios poziciją ir prašė ieškinį patenkinti. Ieškovė pagal šalių derybas ikisutartiniuose santykiuose buvo sąžininga ir nurodė tas dalis, kurias parduoda. Tai patvirtina ir pateikiamas teismui susitarimas. Susitarimą pildė ieškovė, pagal atsakovės diktuojamas sąlygas ir jai atrodė, kad gauna avansą už „C2“ dalies pardavimą. Ieškovė sutinka, kad sutartis būtų nutraukta ir sutinka atsakovei grąžinti sumokėtus pinigus, gautus už žemės sklypą. Suklydimo esmė buvo tai, kad ieškovė neturėjo tikslo parduoti didesnį žemės sklypo plotą „C2“ visa apimtimi. Ir kuomet buvo pirkta žemė iš valstybės, buvo aišku, kokį žemės sklypą valdo po pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo ieškovė, t.y. 3018/11472 kv.m. Ieškovė neturi teisinio išsilavinimo, kad galėtų susivokti sudėtingose aritmetinėse dalyse. Šiuo atveju pirkimo – pardavimo sutartį sudarant pas notarą ieškovė nurodė, kad buvo ilgai ginčijamasi, buvo ilgai kalbama ir teigiama ieškovės, kad ji parduoda žemės sklypą iki savo laikinųjų pastatų 0 iki taškų 11,29 ir žemyn. Atsakovei lieka 29, 10 ir 11 tai yra iki ūkinių pastatų ir ginčo medžio. Pirkimo - pardavimo sutartyje buvo nurodyta, kad pardavėjas parduoda, o pirkėjas perka 153 dalis iš 956 dalių ir trupmeninė dalis suklaidino ieškovę, nes ji suprato, kad pardavė iš „C2“ žemės sklypo 153 kv.m. Po sandorio patvirtinimo, praėjus keletui dienų ieškovė suprato, kad pardavė visą sklypą ir kreipėsi į atsakovę, tačiau ištaisyti suklydimo įtakoje sudaryto sandorio atsakovė nesutiko. Manau, kad šiuo atveju, sutarties objektas turi būti aiškiai apibrėžtas, kad šalys suprastų aiškiai, kad nekiltų bereikalingi tarpusavio ginčai. Šalių tikslai ir ketinimai turėtų būti aiškiai atskleisti sutartyje – šiuo atveju tas principas, vertinant ginčijamą sutartį – nebuvo aiškiai atskleisti nei ketinimai, nei perkamos dalys, nekonkretizuota ir vieta. Tiesiog nukreipiant į vėl naujai sudaromą sutartį dėl naudojimosi tvarkos nustatymo. Kadangi nebuvo aiškiai atskleistos sutartyje perkamo objekto dalys, plotas, vieta nebuvo konkretizuota, ieškovė suklydo. Ieškovė gyvena kaime, neturi aukštojo išsilavinimo ir nesugeba pilnai skaityti teisinių terminų ir išsiskaičiuoti dalių, kai tuo tarpu, atsakovę atstovauja asmuo, turintis teisinį išsilavinimą. Tokiu atveju nebuvo lygiavertės derybos, sutarties sudarymo aplinkybės. Ieškovė suklydo, nes ūkiniai statiniai, kuriuos ieškovė yra įregistravusi viešajame registre pagal „C2“ žemės planą pagal pirkimo – pardavimo sutartį atitenka atsakovei. Ieškovė neketino parduoti žemės sklypo po ūkiniais pastatais. Šioje situacijoje apeliuojama į laikinus statinius. Laikini statiniai kaime galimi. Bendruomenė pripažįsta, kad tai buvo bendruomenės statiniai ir jie perduoti naudotis ieškovei iki kol ieškovė naudosis pagal poreikį. Tai tokiu atveju laikini statiniai, kurie neatitinka tam tikros nustatytos kvadratūros, kuri turėtų būti įregistruota registrų centre, ir tuo labiau ieškovė neturėjo pareigos juos registruoti iš karto. Ji galėjo įsiteisinti tuos statinius ir vėliau. Todėl ieškovės atstovė mano, kad šiuo atveju yra pilnai įrodytos aplinkybės, kurios išdėstytos ieškinyje tai, kad ieškovė suklydo tvirtindama ir pasirašydama pirkimo – pardavimo sutartį ir prašo ją nutraukti.
Atsiliepimas
Atsakovė N. Š. teisme pakartojo atsiliepime nurodytas aplinkybes, su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti ir priteisti 275,23 Lt bylinėjimosi išlaidų. Nurodė, kad susitarime yra aiškiai parašyta, jog ieškovė gavo pinigus už žemės sklypą, o ne už sklypo dalies dalį.
Tretysis asmuo Ukmergės rajono 1-ojo notarų biuro notarė R. S. teismo posėdyje su ieškiniu nesutiko ir paaiškino, kad 2011 m. birželio 30 d. sutartis buvo sudaryta šalių gera valia. Buvo pateikti reikalingi dokumentai, šalims buvo išaiškintos žemės sklypo dalies pardavimo pasekmes. Ieškovė iš valstybės buvo nupirkusi 30 arų aritmetinę sklypo dalį. Iš jų atsakovei pardavė 18,36 a. Jie vadovavosi planu ir aiškinosi, kad tie 18,36 a. yra aritmetinė dalis. Jie taip pat aiškinosi, kol suprato sandorio esmę ir šalys sutiko dėl sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo. Paruošta naudojimosi tvarka ieškovei pasidarė netinkama, nes sutartyje nustatyta tvarka galiotų prieš trečiuosius asmenis. Buvo kalba, kad pirkėja mažiau nei 18,36 a. nepirktų, tačiau šalys susitarė ir sudarė sutartį.
Motyvuojamoji dalis
Ieškinys tenkintinas.
Byloje nustatyta, kad 2011-04-15 pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu ieškovė A. A. iš Lietuvos Respublikos nupirko 3088/11472 d. 11472 ha žemės sklypo, unikalus Nr. 4400-2148-2839, esančio (duomenys neskelbtini)(b.l. 20-23, 13). 2011-06-30 ginčo sandoriu ieškovė pardavė 153/956 d. žemės sklypo, unikalus Nr. 4400-2148-2839, esančio (duomenys neskelbtini), atsakovei N. Š. (b.l. 27-32). Šį sandorį ieškovė prašo nutraukti kaip sudarytą suklydimo įtakoje CK 1.90 str. nustatytais pagrindais.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas ne kartą yra pažymėjęs, kad dėl suklydimo sudarytas sandoris pripažįstamas negaliojančiu, jeigu konstatuojama, jog suklydimas buvo esminis, t. y. konstatuojama dėl suklydimo fakto ir jo esmingumo. Vertinant, ar buvo suklysta, taikytinas protingumo kriterijus, t.y. šalies, teigiančios, kad ji suklydo, elgesys vertinamas, atsižvelgiant į apdairaus, atidaus žmogaus elgesį tokioms pačiomis aplinkybėmis. Protingumo principas reiškia, kad esant sutarties laisvei ir asmenų lygiateisiškumui, kiekvienas asmuo privalo pats rūpintis savo teisėmis ir pareigomis. Prieš atlikdamas bet kokį veiksmą, asmuo turi apsvarstyti galimus tokio veiksmo teisinius padarinius. Teisių ir pareigų klaidingas įsivaizdavimas negali būti pripažintas suklydimu, jeigu jis įvyko dėl sandorio šalies neapdairumo, neatidumo ar nerūpestingumo. Vertinant, ar apskritai buvo suklysta, reikia atsižvelgti į sandorio šalies amžių, išsilavinimą, sandorio sudarymo aplinkybes ir kitas svarbias aplinkybes. Suklydimą galima konstatuoti buvus tik tuo atveju, jeigu suklysta dėl esminių sandorio elementų, egzistavusių sandorio sudarymo metu, bet ne dėl aplinkybių, atsiradusių po jo sudarymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009-11-27 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-531/2009).
Lietuvos Respublikos CK 1.90 str. 4 d. numatyta, kad suklydimas taip pat laikomas esminiu, jeigu klydo abi šalys arba vieną šalį suklaidino kita šalis, neturėdama tikslo apgauti <…>. Ieškovė ieškinyje remiasi argumentu, kad ji sutiko parduoti dalį „C2“ sklypo be ūkinių pastatų, t.y. žemės plotą, plane pažymėtą indeksais „11-29-30-9-10-11“. Anot atsakovės, ji nupirko visą „C2“ žemės sklypą, kadangi taip buvo susitarta su ieškove iš karto, o nesusitarimai kilo tuomet, kai ieškovei netiko siūloma naudojimosi žemės sklypu tvarka. Nagrinėjamoje byloje svarbu nustatyti, kokia buvo tikroji ieškovės valia ir ar ji, sudarydama sandorį, suprato jo pasekmes. Išanalizavus byloje esančią medžiagą matyti, kad prieš sudarant sandorį, šalys susitarė dėl žemės sklypo pirkimo-pardavimo, tačiau joms kildavo klausimas dėl parduodamo žemės sklypo dalies ir jame esančių pastatų likimo. Apie tai buvo kalbama vykstant deryboms dėl sandorio sudarymo. Ir ieškovė, ir atsakovė, grįsdamos savo poziciją, rėmėsi 2011-06-17 pasirašytu susitarimu (b.l. 12), patvirtinančiu, kad ieškovė „gavo iš J. A. 500 Lt avanso už žemės sklypo unikalaus Nr. 4400-2148-2839 dalies pažymos žemės sklypo plane C2 pardavimą už 2000 lt.“. Teismas pripažįsta, kad šis susitarimas nėra pakankamai konkretus. Jis suteikia galimybę savaip traktuoti jo turinį (ką šalys ir daro), todėl negali apibrėžti tikrųjų šalių ketinimų. Susitarusios dėl esminio dalyko – žemės sklypo pirkimo-pardavimo – bet skirtingai suprasdamos parduodamo sklypo plotą ir jame esančių pastatų perleidimą, šalys atvyko pas notarę, kurios pareiga buvo detaliai išsiaiškinti bei išaiškinti sudaromo sandorio sąlygas. Iškilusius klausimus taip pat buvo bandoma spręsti prieš patvirtinant sandorį. Kaip paaiškino ieškovė, jai buvo sunku suprasti joje nurodytas žemės sklypo ploto dalis, taip pat kam reikalinga nustatyti naudojimosi sklypu tvarką. Teismas, nagrinėdamas bylą ir analizuodamas notarės R. S. paruoštą 2011-06-30 žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį, priėjo išvados, kad minėta sutartis nepašalino abejonių ir nesuteikė galimybės ieškovei suprasti, kad ji parduoda visą – su jame esančiais ūkiniais pastatais – žemės sklypą, plane pažymėtą „C2“. Be to, minėta sutartis sudaryta pažeidžiant imperatyvias įstatymo normas - Lietuvos Respublikos CK 6.395 str. 1 d., kadangi joje nieko nėra pasisakyta apie parduodamame sklype esančius statinius.
Pagal Lietuvos Respublikos CK 6.396 straipsnį nekilnojamojo daikto (žemė priskiriama nekilnojamam daiktui) pirkimo-pradavimo sutartyje turi būti nurodyti visi duomenys apie tą parduodamą nekilnojamąjį daiktą. Lietuvos Respublikos CK 6.395 str. 1 d. įtvirtintas reikalavimas, kad parduodant žemės sklypą, kuriame yra pastatų, statinių, įrenginių, sodinių ar kitų objektų, sutartyje turi būti aptartas nuosavybės teisės į juos perėjimo klausimas. Neaptarus sutartyje nuosavybės teisių perėjimo laikoma, kad nuosavybės teisė į parduotame žemės sklype esančius statinius perėjo žemės sklypo pirkėjui. Remiantis Lietuvos Respublikos CK 6.395 str. 2 d. nuostata, jeigu žemės sklypas parduodamas neperduodant pirkėjui nuosavybės teisės į nekilnojamus daiktus, tai pardavėjui paliekama teisė naudotis ta žemės sklypo dalimi, kurią užima nekilnojamieji daiktai ir kuri būtina jų naudojimui arba šalys gali pirkimo-pardavimo sutartyje numatyti kitas žemės naudojimo teises ar sąlygas.
Byloje atsakovės nebuvo ginčijamas registruotų statinių egzistavimas ginčo sklype. Ji atsiliepime nurodė, kad preliminarios sutarties ir sandorio sudarymo metu buvo tartasi remiantis pridėtu žemės sklypo planu, kuriame aiškiai pavaizduoti visi reikšmingi pastatai. Iš 2011-05-13 Nekilnojamojo turto registro pažymėjimo matyti, kad parduodamame žemės sklype 0,4023 ha yra užstatyta teritorija (b.l. 6-8). Notarė 2011-06-30 žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartyje šį faktą yra pažymėjusi (b.l. 27-32). Be to, žemės sklypo plane ieškovės parduodamame sklype „C2“ aiškiai pažymėti pastatai (b.l. 35). Anot notarės, ji negalėtų vadovautis planu, kur nubraižyti laikinieji pastatai, neįregistruoti VĮ Registrų centras. Tačiau lieka neaišku, kam, neturint duomenų apie žemės sklype įteisintus pastatus, į 2011-06-30 žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį buvo įtraukta sąlyga dėl naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymo, pagal kurią ieškovei būtų suteikta teisė naudotis savo statiniais (b.l. 30). Šios aplinkybės patvirtina, kad notarė neišsiaiškino, kokie pastatai sudaro Nekilnojamojo turto registro pažymėjime nurodytą 0,4023 ha užstatyta teritoriją, nenustatė, kam jie priklauso. Dėl to sutartyje nėra aptarta, kad žemės sklypas parduodamas neperduodant atsakovei nuosavybės teisės į statinius. Priešingu atveju, dėl ko šalys turi nustatyti naudojimosi žemės sklypu tvarką. Ši aplinkybė patvirtina ieškovės suklydimą dėl sandorio pagrindo, nes notarė sutartyje neaptarė teisių į statinius. Neradus žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartyje duomenų apie pastatus, ieškovė iš joje nurodytų sklypo 153/956 dalių galėjo ir nesuprasti, kad parduoda visą „C2“ sklypą. Be to, teisme apklausti liudytojai S. K., V. V., J. T., V. B. patvirtino ieškovės suklydimą, kadangi visiem jiems ji pasakojo tik apie dalies savo žemės sklypo „C2“ pardavimą. Taigi šio sandorio negaliojimui nustatytinas ne tik CK 1.90 str. negaliojimo pagrindas, bet ir CK 1.80 str., nes 2011-06-30 sutartis sudaryta pažeidžiant imperatyvias įstatymo normas.
Jeigu pirkimo-pardavimo sutartyje nenurodyti duomenys apie nekilnojamąjį daiktą, tai sutartis notaro negali būti tvirtinama, o patvirtinta – negalioja (CK 6.396 str. 2 d.). Pagal Lietuvos Respublikos CK 1.78 str. 1 d. niekinis sandoris yra neegzistuojantis sandoris, todėl jis negali jo šalims sukurti teisių ir pareigų, tačiau būtina likviduoti tuos turtinius padarinius, kuriuos sukėlė niekinis sandoris, todėl jis pripažintinas negaliojančiu nuo jo sudarymo momento. Remiantis Lietuvos Respublikos CK 1.78 str. 5 d. niekinio sandorio faktą teismas konstatuoja ex officio (savo iniciatyva). Pripažinus ginčo sandorį negaliojančiu taikytina dvišalė restitucija natūra ir visos ginčo sandorių šalys grąžintinos į pirmykštę padėtį (Lietuvos Respublikos CK 6.145 str., 6.146 str.), t.y. parduotas žemės sklypas grąžintinas ieškovės nuosavybėn, o iš ieškovės atsakovei priteistini 2000,00 Lt.
Byloje susidariusios pašto išlaidos nepriteistinos vadovaujantis LR Teisingumo ministro ir LR Finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr. 1R-261/1K-355 Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 268-270 straipsniais, teismas
nusprendžia:
ieškinį patenkinti.
Pripažinti negaliojančia nuo jos sudarymo momento 2011-06-30 pirkimo-pardavimo sutartį, sudarytą tarp ieškovės A. A., a.k. (duomenys neskelbtini) gyv. (duomenys neskelbtini), ir atsakovės N. Š., a.k. (duomenys neskelbtini) gyv. (duomenys neskelbtini), dėl 153/956 d. žemės sklypo, unikalus Nr. 4400-2148-2839, kadastrinis adresas 8180/0003:366, esančio (duomenys neskelbtini), ir taikyti dvišalę restituciją: 153/956 d. žemės sklypo, unikalus Nr. 4400-2148-2839, kadastrinis adresas 8180/0003:366, esančio (duomenys neskelbtini), grąžinti ieškovės A. A. nuosavybėn, o iš ieškovės A. A. priteisti 2000,00 Lt atsakovei N. Š..
Sprendimą per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos apeliaciniu skundu galima apskųsti Vilniaus apygardos teismui per Ukmergės rajono apylinkės teismą.