- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2013-05-21
- Bylos Nr.
- 2A-299/2013
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Vytas Milius, Algirdas Gailiūnas, Vigintas Višinskis
- Ieškovas
- uždarosios akcinės bendrovės ,,Tas anas“
- Atsakovas
- uždarosios akcinės bendrovės ,,Vilniaus parkai“
- Trečiasis asmuo
- Vilniaus miesto savivaldybės administracijos, uždaroji akcinė bendrovė ,,Disona“
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Algirdo Gailiūno, Vyto Miliaus (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Viginto Višinskio,
viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo uždarosios akcinės bendrovės ,,Tas anas“, atsakovo uždarosios akcinės bendrovės ,,Vilniaus parkai“ ir trečiojo asmens Vilniaus miesto savivaldybės administracijos apeliacinius skundus dėl Vilniaus apygardos teismo 2011 m. rugsėjo 12 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-47-619/2011 pagal ieškovo uždarosios akcinės bendrovės ,,Tas anas“ ieškinį atsakovui uždarajai akcinei bendrovei ,,Vilniaus parkai“ dėl sutarčių nutraukimo ir nuostolių atlyginimo bei atsakovo priešieškinį ieškovui dėl nuomos mokesčio išieškojimo, tretieji asmenys Vilniaus miesto savivaldybės administracija, uždaroji akcinė bendrovė ,,Disona“.
Aprašomoji dalis
nustatė:
I. Ginčo esmė
Nustatyta, kad 2006 m. balandžio 5 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktorius priėmė įsakymą Nr. 30-609 dėl leidimo UAB „Vilniaus parkai“ išnuomoti viešo konkurso būdu 15 metų 2948 kv. m. Vingio parko estrados pastato, esančio (duomenys neskelbtini), dalį poilsio organizavimo, kultūrinei ir sporto bei maitinimo paslaugų veiklai su teise atlikti kapitalinį remontą, per dvejus metus investuojant 2 mln. Lt ir jų nuomotojui neatlyginant, išskyrus atvejį, jeigu nuomotojas atskiru raštišku leidimu, iš anksto suderinęs su Vilniaus miesto savivaldybės administracija, leistų tam tikras pastato remonto darbų išlaidas įskaityti į nuomos mokestį.
2006 m. gegužės 12 d. ginčo šalys sudarė Vingio parko estrados pastato dalies nuomos sutartį Nr. VP06-01, remiantis kuria atsakovas įsipareigojo perduoti ieškovui ilgalaikį materialųjį turtą Vingio parko estrados pastato dalį, adresu (duomenys neskelbtini), Vilnius, plane pažymėtą (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendras plotas 3714,42 kv. m., nuomojamas plotas 2948 kv. m., naudoti poilsio organizavimui, kultūrinei ir sportinei veiklai bei maitinimo paslaugoms teikti (Estrados nuomos sutarties 1 punktas), o ieškovas įsipareigojo mokėti nuompinigius (Estrados nuomos sutarties 2 punktas), viso 34786,40 Lt/mėn. 2006 m. gegužės 12 d. perdavimo priėmimo aktu Nr. 1 patalpos perduotos ieškovui.
2007 m. kovo 2 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktorius priėmė įsakymą Nr. 30-413 dėl leidimo UAB „Vilniaus parkai“ viešo konkurso būdu išnuomoti negyvenamąjį pastatą, t. y. leido atsakovui išnuomoti pastatą - kavinę, esančią (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendras plotas 224,37 kv. m., su teise atlikti pastato rekonstrukciją savo lėšomis nuomotojui neatlyginant, išskyrus atvejį, jeigu nuomotojas atskiru raštišku leidimu, iš anksto suderinęs su Vilniaus miesto savivaldybės administracija, leistų pastato rekonstrukcijos darbų išlaidas įskaityti į nuomos mokestį.
2007 m. balandžio 16 d. tarp šalių pasirašyta pastato-kavinės, esančios (duomenys neskelbtini), nuomos sutartis Nr. VP07-01N su teise atlikti pastato rekonstrukciją savo lėšomis, nuomotojui neatlyginant, kuria atsakovas įsipareigojo perduoti ieškovui ilgalaikį materialųjį turtą (kavinę), nuomojamas plotas 224,37 kv. m. naudoti maitinimo paslaugų veiklai (Sutarties 1 punktas), o ieškovas įsipareigojo mokėti nuompinigius (Sutarties 2 punktas) - 4500,86 Lt/mėn. 2007 m. balandžio 16 d. sutartimi Nr. 1 ieškovui buvo perduotos patalpos.
2007 m. gruodžio 19 d. tarp šalių sudaryta statybos valdymo sutartis, kuria atsakovas pavedė ieškovui atlikti statytojo vardu sutartyje nustatytus veiksmus su trečiaisiais asmenimis, o statybos valdytojas įsipareigojo juos atlikti savo lėšomis.
2008 m. balandžio 17 d. šalys pasirašė susitarimą dėl 2006 m. gegužės 12 d. Vingio parko estrados pastato dalies nuomos sutarties Nr. VP06-01 pakeitimo, kuriuo pakeisti sutarties šalių 4 ir 17 straipsniai.
2008 m. spalio 9 d. Vingio parko estrados pastato dalies ir pastato - kavinės perdavimo ir priėmimo aktais nuomininkas nuomotojui perdavė nuomojamas patalpas, sutarčių nutraukimo faktas įregistruotas viešame registre.
Šalies argumentai
Ieškovas UAB ,,Tas anas“ prašė teismo nutraukti dėl esminio atsakovo padaryto sutarties pažeidimo UAB „Vilniaus parkai“ ir UAB „Tas anas“ 2006 m. gegužės 12 d. sudarytą Vingio parko estrados pastato dalies nuomos sutartį Nr. VP06-01, sutarties nutraukimo data nurodant 2008 m. spalio 9 d., nutraukti dėl esminio atsakovo padaryto sutarties pažeidimo UAB „Vilniaus parkai“ 2007 m. balandžio 16 d. sudarytą pastato-kavinės, esančios (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį Nr. VP07-01N, sutarties nutraukimo data nurodant 2008 m. spalio 9 d., priteisti iš atsakovo ieškovui 517381,88 Lt dydžio projektavimo ir rekonstrukcijos darbų išlaidas, 10969,06 Lt išlaidas, susijusias su nuomotu turtu, 32730,84 Lt išlaidas, patirtas ieškant subnuomininkų, 51339 Lt ieškovo kaštus, kurie bus patirti dėl subnuomos sutarčių nutraukimo, 104359,20 Lt sumokėtą atsakovui pradinį įnašą, iš viso 716779,98 Lt; 70580,17 Lt dydžio palūkanas, priteisti iš atsakovo ieškovo naudai procesines 6 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Ieškovas nurodė, kad negalėjo įvykdyti sutartinių įsipareigojimų atsakovui dėl paties atsakovo netinkamo veikimo (neveikimo), t. y. atsakovas dėl savo kaltės nevykdė pareigos finansuoti inžinerinių tinklų klojimą bei rekonstrukciją Vingio parke (CK 6.64 str. 1 d. 2 p.), pažeisdamas CK 6.38 str. 3 d. vienašališkai priėmė sprendimą nebeatleisti ieškovo nuo nuomos mokesčio mokėjimo, nuomininkui vos tik pradėjus rekonstrukcijos darbus ir neturint galimybės gauti iš turto nuomos naudos (CK 6.64 str. 1 d. 1 p.). Dėl to ieškovas patyrė nuostolių - 438470,88 Lt išlaidų, susijusių su projektavimo ir rekonstrukcijos darbais, kurios turi būti atsakovo atlygintos ieškovui bet kuriuo pagrindu nutrūkus šalių sutartiniams santykiams, kylantiems iš nuomos sutarties Nr. VP06-01, nes 2008 m. balandžio 17 d. padarius šios sutarties 4 p. pakeitimą, šalys aiškiai susitarė, kad „nuomininkui jo patirtos projektavimo ir rekonstrukcijos darbų išlaidos ne didesnės negu dviejų milijonų litų suma yra kompensuojamos“. Nuomos sutarties Nr. VP07-01N galiojimo laikotarpiu ieškovas, rengdamasis pastato-kavinės rekonstrukcijai, patyrė iš viso 78911 Lt išlaidų, apmokėjo 10969,06 Lt (įskaitant PVM) nekilnojamojo turto mokestį, už apsaugą, elektrą, vandenį, šiukšlių išvežimą, už subnuomininkų suradimą sumokėjo tarpininkui UAB „Inreal“ 32730,84 Lt, įskaitant PVM, nutraukus su UAB „Not perfect“ sudarytą subnuomos sutartį, ieškovas privalo atlyginti subnuomininkui 27363 Lt dydžio nuostolius, patirtus UAB „Not perfect“ sumokėjus už negyvenamųjų patalpų interjero projektavimo darbus, o nutraukus su UAB „Šviesos studija“ sudarytą subnuomos sutartį, ieškovas privalo sumokėti subnuomininkui 23976 Lt dydžio baudą numatytąją sudarytos sutarties 9.6. p. Ieškovui taip pat privalo būti grąžintas ir jo sumokėtas pradinis įnašas lygus 104359,20 Lt. Visi patirti nuostoliai dėl nuomos sutarčių nutrūkimo dėl atsakovo netinkamų veiksmų sudaro 716779,98 Lt, taip pat priteistinos 70580,17 Lt dydžio palūkanos, skaičiuotinos nuo 2008 m. spalio 10 d. iki 2010 m. gegužės 31 d.
Be to, nurodė, kad atsakovas nepakankamai įsigilino į sudarytos Statybos valdymo sutarties esmę, šalių tarpusavio santykių specifiką, taip pat neatkreipė dėmesio į Statybos įstatyme įtvirtintas ir šiuo atveju taikytinas imperatyvias teisės normas. Sudarant statybos valdymo sutartį, abiem šalims buvo aišku, jog inžinerinių tinklų statyba bus finansuojama iš Finansų departamento suformuoto 2008 m. Vilniaus miesto savivaldybės biudžeto arba, Vingio parko inžinerinius tinklus įtraukus į programos „Vilnius-Europos kultūros sostinė“ finansuojamų infrastruktūros objektų sąrašą, - iš sudaryto biudžeto lėšų. Šalys niekuomet nesitarė dėl neva ieškovui nustatytos pareigos finansuoti inžinerinių tinklų statybą. Priešingai, žodinių konsultacijų būdu, remdamiesi sudarytos nuomos sutarties Nr. VP06-01 nuostatomis, ieškovas su atsakovu sutarė, kad projektas bei tolimesni projektavimo darbai ir rengimosi rekonstrukcijai darbai bus ieškovo bei atsakovo vykdomi, o atsakovas užtikrins nuotekų bei elektros inžinerinių tinklų įrengimo finansavimą. Ieškovo nuomone, atsakovas klaidingai interpretuoja statybos valdymo sutarties 2.1.12 punktą, kuriame įtvirtinta, jog ieškovas įsipareigojo finansuoti išnuomoto turto rekonstravimo darbus. Statybos valdymo sutartyje įtvirtinant 2.1.12 punktą, šalys turėjo omenyje ne inžinerinių tinklų statybos, darbų finansavimą, o, remiantis pastato dalies nuomos sutarties Nr. VP06-01 4 punktu, išnuomoto turto kapitalinį remontą 2 mln. Lt ribose. Dėl šios priežasties atsakovo nurodytas priešingas Statybos valdymo sutarties sąlygų aiškinimas ne tik neatitinka tarp šalių susiklosčiusių teisinių santykių esmės, tačiau prieštarauja kitiems ieškovo ir atsakovo suderintiems susitarimams. Ieškovas neneigia sutartimis prisiimtos pareigos atlikti išsinuomoto turto kapitalinį remontą, tačiau kategoriškai nesutinka su atsakovo nurodomais teiginiais neva ieškovui, o ne atsakovui, kilo pareiga atlikti inžinerinių tinklų pertvarkymo ir rekonstravimo darbus, kartu juos finansuojant. 2007 m. rugsėjo 10 d. atsakovui UAB „Vilniaus parkai“, kaip statytojui, išduotas statybos leidimas Nr. NR/912/07-0810 dėl estrados patalpų rekonstrukcijos (ieškinio priedas Nr. 13); 2007 m. spalio 17 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisijos posėdžio protokolu priimtas nutarimas finansuoti Vingio parko inžinerinių tinklų statybą; 2007 metais parengtas Vingio parko estrados pastato techninis projektas; šalių sudarytos sutartys, kuriose įtvirtinta nuomotojo (atsakovo) pareiga atlikti inžinerinių tinklų kapitalinį remontą (nuomos sutarties Nr. VP06-01 8.2 p., nuomos sutarties Nr. VP07- 01N 10.2 p.) leidžia daryti pagrįstas išvadas, jog būtent atsakovui kilo pareiga atlikti Vingio parko estrados inžinerinių tinklų rekonstrukciją bei užtikrinti jos finansavimą. Kaip minėta anksčiau, atsakovui šių darbų neatlikus, ieškovas objektyviai negalėjo vykdyti sutartimi prisiimtų pareigų, t. y. atlikti estrados patalpų ir pastato-kavinės kapitalinio remonto. Šiuo atveju ieškovas per visą nuomos sutarčių galiojimo terminą tikėjosi, rekonstravus turtą, naudoti jį šalių sulygtai veiklai, siekiant, kad jo padaryta investicija atsipirktų, tačiau per nuomos sutarčių galiojimo terminą patyrė tik išlaidas, o pajamas gavo atsakovas.
Atsakovas UAB ,,Vilniaus parkai“ pateikė priešinį ieškinį, kuriuo prašė teismo priteisti iš ieškovo 154 010,22 Lt skolos, 13 860,92 Lt delspinigių, 8,05% palūkanų už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo; 4 357,42 Lt žyminį mokestį ir išlaidas advokato pagalbai apmokėti. Atsakovas nurodė, kad jis įvykdė savo priimtus įsipareigojimus pagal sudarytas nuomos sutartis, tuo tarpu ieškovas neįvykdė sutartimis prisiimtų įsipareigojimų: pagal 2006-05-12 Vingio parko estrados pastato dalies nuomos sutartį Nr. VP06-01 ir PVM sąskaitas-faktūras skolingas atsakovui 161 687,53 Lt (148 337,18 Lt skolos ir 13 350,35 Lt delspinigių), o pagal 2007-04-16 pastato-kavinės, esančios (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį Nr. VP07-01N ir PVM sąskaitas-faktūras skolingas atsakovui 6 183,61 Lt (5 673,04 Lt skolos ir 510,57 Lt delspinigių), iš viso 167 871,14 Lt. Estrados nuomos sutartimi ieškovas, kaip nuomininkas, už Vingio parko estrados pastato dalies nuomą įsipareigojo mokėti 34 786,40 Lt nuomos mokestį (Estrados nuomos sutarties 2 p.) ir kitus sutartyje nurodytus mokesčius, įskaitant, bet neapsiribojant, mokesčiais už komunalines, elektros ir ryšių paslaugas (Estrados nuomos sutarties 5 p. ir 9.3 p.). Kavinės nuomos sutartimi ieškovas už pastato-kavinės nuomą įsipareigojo mokėti 4 500,86 Lt nuomos mokestį (Kavinės nuomos sutarties 2 p.) ir kitus sutartyje nurodytus mokesčius, įskaitant, bet neapsiribojant, mokesčiais už komunalines, elektros ir ryšių paslaugas (Kavinės nuomos sutarties 7 p. ir 11.4 p.).
Atsiliepimas
Atsakovas prašė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą ir neteisėtą, nurodė, kad atsakovas yra Vilniaus miesto savivaldybės kontroliuojama įmonė ir svarbiausi sprendimai dėl jos valdymo priimami Vilniaus miesto savivaldybės administracijos.
2007 m. spalio 17 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisijos posėdžio metu atsakovas buvo įpareigotas pasirašyti su ieškovu pastato nuomos sutarties priedą „Dėl Estrados pastato rekonstrukcijos“, kuriame turėjo būti numatytas Vingio parko estrados rekonstrukcijos ir inžinerinių tinklų statybos laikas, investuojamų lėšų kompensavimo suma, finansavimo šaltiniai, atsakomybės bei įsipareigojimų ribos. Vykdant šį nutarimą, 2007-12-19 šalys pasirašė Statybos valdymo sutartį, kurios pagrindu ieškovas atsakovo vardu įsipareigojo atlikti Vingio parko estrados rekonstravimo darbus, nurodytus minimoje sutartyje, tarp kurių: inžinerinių tinklų (elektros, vandentiekio, buitinės nuotekynės, lietaus nuotekynės, lauko ryšių ir šilumos) rekonstravimo darbus, vidaus ir išorės inžinerinių tinklų pertvarkymo ir rekonstravimo darbus iki 2009 m. gegužės 31 d.
Statybos valdymo sutartis įtvirtino, kad jei ieškovas, investavęs lėšų į išnuomoto turto rekonstravimo darbus, dėl savo kaltės praranda teisę išnuomotą turtą valdyti ir naudoti savo veiklai, jokia ieškovo investuotų lėšų suma nėra atlyginama, jeigu šalys raštu nesusitaria kitaip, ieškovas klaidingai interpretuoja Estrados nuomos sutarties 8.2 punktą, kuriame numatyta nuomotojo pareiga ,,sutarties galiojimo metu atlikti nuomojamo turto ar su juo susijusių inžinerinių sistemų kapitalinio remonto darbus, kai atliekami viso objekto, kurio dalis nuomojama, arba su tuo objektu susijusių inžinerinių tinklų kapitalinio remonto darbai“. Ši norma sąlyginė, atsakovas prisiėmė minėtą įsipareigojimą tik tuo atveju, jei būtų atliekami viso Vingio parko estrados pastato kapitalinio remonto darbai, t. y. jei atsakovas nuspręstų įgyvendinti savo, kaip nekilnojamojo daikto savininko, teisę pagerinti viso turto būklę arba jei būtų atliekami viso Vingio parko inžinierinių tinklų kapitalinio remonto darbai. Analogiška yra ir kavinės nuomos sutarties 10.2 p. nuostata.
Pažymėjo, jog nepagrįstas argumentas, kad atsakovas pažeidė CK 6.38 straipsnio 3 dalį, nes šalių sudarytos sutartys nenustatė pareigos atsakovui atleisti ieškovą nuo nuomos mokesčio mokėjimo. Atsakovo nuomone, būtent ieškovas neįvykdė sutartimis prisiimtų įsipareigojimų - rekonstruoti nuomojamą turtą, tuo pažeisdamas statybos valdymo sutarties preambulę, 1.1. punktą, 2.1.3.1 - 2.1.3.4 punktus, dėl ko atsakovas patyrė nuostolių - negavo nuomos pajamų, sutartimis sulygti rekonstravimo darbai nebuvo atlikti, o Vingio parko estrados patalpos buvo netgi pablogintos, nes buvo išgriautos vidinės patalpos pertvaros, patalpose paliktos statybinės šiukšlės ir šiuo metu patalpų apskritai nebegalima naudoti jokiai veiklai. Ieškovas neteisus teigdamas, kad Vingio parko estrados patalpos nebuvo tinkamos jokiai veiklai vykdyti jau pastato nuomos sutarties sudarymo metu. Šios patalpos tapo netinkamomis jokiai veiklai vykdyti po ieškovo pradėtų ir nebaigtų remonto darbų.
Nurodė, jog nesutinka su reikalavimu priteisti nuomojamų patalpų rekonstrukcijai patirtas išlaidas, nes tarp šalių sudarytose sutartyse buvo aiškiai nurodoma, kad investuojamos lėšos nebus kompensuojamos. Ieškovas savo prašymą priteisti investuotas lėšas grindžia Estrados nuomos sutarties pakeitimu, tačiau Estrados nuomos sutarties pakeitimas ieškovo patirtų išlaidų kompensavimą aiškiai sieja su nuomos teisiniais santykiais, jokiais kitais būdais ieškovo patirtų išlaidų kompensavimas tarp šalių sudarytose sutartyse nebuvo numatytas. Atsakovo tvirtinimu, svarbu atsižvelgti ir į ikisutartinius šalių santykius, konkrečiai - Vingio parko estrados viešo konkurso organizavimą, jo sąlygas, kurios numatė, kad privaloma būsimo nuomininko investicija į
išnuomojamas patalpas – 2 mln. Lt, nuomotojui neatlyginant.
Atsiliepimas
Atsakovas nesutinka su reikalavimu priteisti nuostolius, kuriuos ieškovas patyrė nutraukdamas subnuomos sutartis. Sudarydamas subnuomos sutartis, numatančias kompensacijų už subnuomos nutraukimą prieš terminą atlyginimą, ieškovas savanoriškai prisiėmė su tuo susijusią riziką, ypač atsižvelgiant į tai, kad nuomos sutarčių su atsakovu nutraukimą inicijavo pats ieškovas, todėl reikalavimas priteisti prašomas sumas nepagrįstas. Statybos valdymo sutarties 1.1 punkte aiškiai nurodyta, kad ieškovas Statybos valdymo sutartį ir joje nustatytus pavedimus vykdo savo lėšomis. Statybos valdymo sutarties 2.1.12 punktu ieškovas įsipareigojo finansuoti išnuomoto turto rekonstravimo darbus pagal sudarytą statybos rangos sutartį ir (ar) kitus susijusius susitarimus. Nei Statybos įstatymo 17 straipsnis, nei joks kitas teisės aktas neapriboja statybos valdymo sutarties šalių teisės susitarti dėl rekonstrukcijos darbų išlaidų apmokėjimo tvarkos.
Statybos leidimas buvo išduotas atsakovo vardu, nes jis buvo pastato savininkas ir statytojas (pagal Statybos valdymo sutartį), o tuo metu galiojusios Statybos įstatymo redakcijos 23 straipsnio 6 dalis numatė statytojo dalyvavimą leidimo išdavimo procese. Pažymėjo, kad 2007-10-17 komisijos posėdžio protokolas yra atsakovo akcininko - Vilniaus miesto savivaldybės vidaus dokumentas, be to, jame tėra nurodytas tik pavedimas Finansų departamentui suformuoti 2008 m. Vilniaus miesto savivaldybės biudžete 2082119 Lt lėšų Vingio parko inžinerinių tinklų statybai arba šį objektą įtraukti į programos „Vilnius-Europos kultūros sostinė“ finansuojamų infrastruktūros objektų sąrašą.
Atsiliepimas
Tretysis asmuo Vilniaus miesto savivaldybės administracija atsiliepime nurodė, kad su pareikštu UAB „Tas anas“ ieškiniu dėl sutarčių nutraukimo ir piniginių lėšų priteisimo iš UAB „Vilniaus parkai“ nesutinka, palaiko atsakovo UAB „Vilniaus parkai“ šioje civilinėje byloje pareikštą priešieškinį ieškovui UAB „Tas anas“ dėl skolos (nuompinigių) ir delspinigių priteisimo. Paaiškino, kad Vilniaus miesto valdybos 1997 m. kovo 13 d. sprendimu Nr. 392V buvo patvirtinti UAB ,,Vilniaus parkai“ įstatai. Vilniaus miesto valdybos 1997 m. kovo 13 d. sprendimu Nr. 392V patvirtintų UAB „Vilniaus parkai“ įstatų 4.2.2 punktas numatė, kad UAB „Vilniaus parkai“ jai priklausantį nekilnojamąjį turtą išnuomoti, įkeisti, parduoti, juo laiduoti, garantuoti ar kitaip perleisti nuosavybės teisę į šį turtą gali tik esant akcininkų susirinkimo nutarimui. UAB „Vilniaus parkai“ vienintelis akcininkas ir steigėjas yra Vilniaus miesto savivaldybė, kuri savo, kaip savininkės (akcininkės), teises įgyvendino per Tarybą.
Analizuojant tarp ieškovo UAB „Tas anas“ ir atsakovo UAB „Vilniaus parkai“ sudarytų 2006 m. gegužės 12 d. Vingio parko estrados pastato dalies nuomos sutarties Nr. VP06-01 ir 2007 m. balandžio 16 d. pastato-kavinės, esančios (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties Nr. VP07-01N turinį, darytina išvada, kad šalis būtent siejo nuomos teisiniai santykiai (CK 6.477 str. 1 d.). Taigi sudarytų sutarčių turinys atitinka nuomos sutarties sampratą, su išlyga, kad viešą konkursą laimėjęs subjektas atliks išnuomotų pastatų rekonstrukciją ir kapitalinį remontą, o šių išlaidų nuomotojas nekompensuos. Tokios išlygos įtraukimas į sutarčių sąlygas nepažeidžia CK 6.492 str. 1 d. nuostatų. Minėtos sąlygos ieškovui UAB „Tas anas“ turėjo būti žinomos, o kartu lemti ieškovo apsisprendimą laisva valia dalyvauti atitinkamame pastatų nuomos viešame konkurse, prisiimant atitinkamus įsipareigojimus. Akivaizdu, kad tarp šalių buvo susiklostę nekilnojamųjų pastatų nuomos teisimai santykiai. Tretysis asmuo nesutinka su ieškovo pozicija, kad atsakovas UAB „Vilniaus parkai“ pažeidė 2006 m. m. gegužės 12 d. Vingio parko estrados pastato dalies nuomos sutarties Nr. VP06-01 8.2 punktą ir 2007 m. balandžio 16 d. pastato-kavinės, esančios (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties Nr. VP07-01N 10.2 punktą, o toks pažeidimas yra esminis minėtų sutarčių pažeidimas. Vertinant sutarties vykdymą, turi būti aiškinama atitinkamos sutarties šalies prisiimtų įsipareigojimų apimtis.
Šalys buvo susitarusios tiek nuomos sutartyje, tiek statybos valdymo sutartyje, kad ieškovo investuojamos lėšos nebus kompensuojamos. Ieškovui ši aplinkybė turėjo būti žinoma tiek dalyvaujant viešame konkurse, tiek pasirašant nuomos sutartis, todėl net jeigu ir būtų konstatuota, kad atsakovas netinkamai vykdė savo sutartinius įsipareigojimus, vis tiek nebūtų pagrindo priteisti iš atsakovo galimai patirtų išlaidų Vingio parko estrados bei kavinės rekonstrukcijai. Taip pat nėra pagrindo tenkinti ir ieškovo reikalavimo priteisti nuostolius, kuriuos sudaro mokesčiai už apsaugą, elektrą ir pan., nes CK 6.493 str. numatyta, kad būtent nuomininkas privalo atlyginti daikto išlaikymo išlaidas, atsižvelgiant į tai, kad šiuo atveju nekilnojamasis daiktas buvo išnuomotas ieškovui ir jis turėjo teisę juo naudotis, akivaizdu, kad pareiga apmokėti daikto išlaikymo išlaidas tenka būtent ieškovui. Tokios ieškovo išlaidos apskritai nelaikytinos nuostoliais, nes ieškovas išnuomotu daiktu naudojosi, todėl ir turėjo pareigą jį išlaikyti.
Taip pat pažymėjo, kad UAB „Vilniaus parkai“ neturėjo jokios pareigos atleisti UAB „Tas anas“ nuo nuomos mokesčio mokėjimo. Nuomos sutartyse tik buvo numatyta nuomotojo teisė, bet ne pareiga atleisti nuomininką nuo mokesčio mokėjimo. Atsižvelgiant į tai, kad laikotarpiu už kurį prašoma priteisti įsiskolinimą UAB „Tas anas“ nebuvo atleistas nuo nuomos mokesčio mokėjimo, yra pagrindas priešieškinį patenkinti.
Atsiliepimas
Tretysis asmuo UAB „Disona“ atsiliepime prašė ieškovo ieškinį atmesti ir tenkinti atsakovo priešinį ieškinį. Nurodė, kad UAB „Vilnius Archprojektas“ sumokėti 295000 Lt yra nepagrįstai didelė suma sumokėta už projektavimo darbus, už topografinio plano paruošimą taip pat sumokėta per didelė suma, nes inžineriniai tyrinėjimai buvo atliekami ne rečiau kaip prieš kiekvieną projektą, UAB „Status optimus“ darbai atlikti neaiškiomis sutartinėmis kainomis, nėra pateikta V. S. firmos sąmatinio skaičiavimo, kuriose turėtų būti minimų darbų įvertinimas pagal galiojančias kainas patvirtintas vadovaujantis Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos patvirtintu STR. Pažymėjo, jog ieškovas neatsakingai įvertino savo finansines galimybes, per du metus nuo perdavimo-priėmimo akto nepradėjo statybos darbų, o tik teikdavo prašymus atleisti nuo nuomos mokesčio mokėjimo. Sutiko su atsakovo pareikštu priešiniu ieškiniu.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
Vilniaus apygardos teismas 2011 m. rugsėjo 12 d. sprendimu ieškovo UAB ,,Tas anas“ ieškinį tenkino iš dalies, atsakovo UAB ,,Vilniaus parkai“ priešieškinį tenkino visiškai.
Nutraukė dėl esminio atsakovo padaryto sutarties pažeidimo UAB „Vilniaus parkai“ ir UAB „Tas anas“ 2006 m. gegužės 12 d. sudarytą Vingio parko estrados pastato dalies nuomos sutartį Nr. VP06-01, sutarties nutraukimo data nustatant 2008 m. spalio 9 d.
Nutraukė dėl esminio atsakovo padaryto sutarties pažeidimo UAB „Vilniaus parkai“ ir UAB „Tas anas“ 2007 m. balandžio 16 d. sudarytą pastato-kavinės, esančios (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį Nr. VP07-01N, sutarties nutraukimo data nustatant 2008 m. spalio 9 d.
Priteisė iš atsakovo UAB „Vilniaus parkai“ ieškovui UAB „Tas anas“ 517 381,88 Lt dydžio projektavimo ir rekonstrukcijos darbų išlaidas, kitoje dalyje ieškinį dėl nuostolių atlyginimo atmetė.
Priteisė iš atsakovo ieškovui 50 944,39 palūkanas bei procesines 6 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą- 517 381,88 Lt, nuo bylos iškėlimo teisme 2010 m. birželio 29 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Priteisė ieškovui iš atsakovo 9174 Lt žyminio mokesčio ir 8698 Lt byloje dalyvavusio advokato pagalbai apmokėti.
Priteisė iš ieškovo UAB „Tas anas“ atsakovui UAB „Vilniaus parkai“ 154 010,22 Lt skolos, 13 860,92 Lt delspinigių, 8,05% palūkanų už priteistą sumą – 167 871,14 Lt, nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2010 m. rugpjūčio 26 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Priteisė atsakovui UAB „Vilniaus parkai“ iš ieškovo UAB „Tas anas“ 4357,42 Lt žyminio mokesčio ir 8289 Lt byloje dalyvavusio advokato pagalbai apmokėti.
Pirmosios instancijos teismas sutiko su ieškovo išsakyta nuomone, kad jis negalėjo įvykdyti savo sutartinių įsipareigojimų atsakovui dėl jo neveikimo ir atsakovas nevykdė prievolės finansuoti inžinierinių tinklų klojimą bei rekonstrukciją Vingio parke (CK 6.64 str. 1 d. 2 p.), pažeisdamas CK 6.38 str. 3 d. numatytą pareigą šalims kooperuotis, vienašališkai priėmė sprendimą nebeatleisti nuo nuomos mokesčio mokėjimo, nuomininkui vos tik pradėjus rekonstrukcijos darbus ir neturint galimybės gauti iš turto nuomos naudos (CK 6.64 str. 1 d. 1 p.). Šie atsakovo veiksmai laikytini esminiu nuomos sutarčių pažeidimu (CK 6.217 str. 1 ir 2 d.), nes ieškovas iš esmės negavo to, ko tikėjosi iš sutarties, subnuomodamas patalpas negavo jokios ekonominės naudos, nebuvo pasiektas sutarties tikslas, nuomotojas prisiėmė įsipareigojimą finansuoti inžinierinius tinklus, tačiau šio įsipareigojimo nevykdė ir nedavė pagrindo tikėtis, kad įsipareigojimus įvykdys ateityje.
Teismas laikė, jog nurodyta aplinkybė, kad nuomininkas privalės suprojektuoti ir savo lėšomis pastatyti lauko tinklus numatytai patalpų funkcijai užtikrinti, nebuvo atskleista viešame pasiūlyme dalyvauti konkurse, nebuvo nurodyta ir išviešinta kaip viešo konkurso sąlyga, todėl šia aplinkybe atsakovas negalėjo remtis. Atsakovas nepateikė duomenų, įrodančių, jog ieškovas buvo supažindintas su nurodyta viešo konkurso sąlyga (CPK 178 str.).
Ginčo nuomos sutartyse nėra nustatyta ar išskirta nuomininko pareiga atlikti lauko inžinierinių tinklų kapitalinio remonto darbus. Priešingai, sudarytų nuomos sutarčių 8.2 p. ir 10.2 p. numatyta nuomotojo pareiga sutarties galiojimo metu atlikti nuomojamo turto ar su juo susijusių inžinierinių sistemų kapitalinio remonto darbus. Be to, ši pareiga atsakovui kyla ir tada, kai „atliekami su tuo objektu susijusių inžinierinių tinklų kapitalinio remonto darbai“. Minėta nuostata perkelta į šalių sudarytos sutarties sąlygas iš Savivaldybės materialiojo turto nuomos sutarties pavyzdinės formos - sutarties 8.2 p. Remiantis Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2007-10-17 d. negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisijos posėdžio protokolu Nr. 200-44 nustatyta, kad šio protokolo l p. nutarta „pavesti Finansų departamentui suformuoti 2008 m. Vilniaus miesto savivaldybės biudžete 2 082 119 Lt lėšų Vingio parko inžinierinių tinklų statybai arba šį objektą įtraukti į programos „Vilnius – Europos kultūros sostinė“ finansuojamų infrastruktūros objektų sąrašą“. Šis įrodymas nuosekliai patvirtina ieškovo nurodytą poziciją, kad Vingio parko lauko inžinierinių tinklų statybos darbai nebuvo šalių nustatyti sutartyje kaip ieškovo sutartinė pareiga ir investicija. Teismo nuomone, svarbi ta aplinkybė, jog ieškovui pagal sutartis buvo perduotas konkretus sutarčių dalykas - Vingio parko estrados pastato dalis, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastatas kavinė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kai tuo tarpu inžinieriniai tinklai - dujotiekio vamzdynas, fekalinės kanalizacijos vamzdynas, šalto vandens tiekimo vamzdynas, turintys savo unikalius numerius nesudarė nuomos sutarties dalyko, ieškovui perduoti nebuvo dėl jų kapitalinio remonto ir rekonstrukcijos, investicijų apimties šalys nesusitarė. Teismas nesutiko su atsakovo nurodytais argumentais, kad statybos valdymo sutartimi ieškovas prisiėmė pareigą atlikti Vingio parko estrados rekonstravimo darbus, t. y. inžinierinių tinklų- elektros, vandentiekio, buitinės nuotekynės, lietaus nuotekynės, lauko ryšio ir šilumos rekonstravimo darbus, vidaus ir išorės inžinierinių tinklų pertvarkymo ir rekonstravimo darbus iki 2009 m. gegužės 31 d. Šia sutartimi ieškovas įsipareigojo atlikti statytojo vardu sutartyje nustatytus veiksmus su trečiaisiais asmenimis, t. y. valdyti ir organizuoti išnuomoto turto rekonstravimo darbus (sutarties 1.1, 2.1.1 – 2.1.15 p.), o ne juos savo lėšomis finansuoti (Statybos įstatymo 2 str. 52 p.). Įvertinęs ištirtų įrodymų visumą ir atsižvelgdamas į CK 6.193 str. įtvirtintas sutarčių aiškinimo taisykles, teismas konstatuoja, kad tiek viešo konkurso nuomos sąlygose, tiek šalių pasirašytose sutartyse nebuvo įtvirtinta nuomininko pareiga sutarties galiojimo metu atlikti su nuomojamu turtu susijusių lauko inžinierinių tinklų įrengimo bei rekonstrukcijos darbus.
Teismas sprendė, kad atsižvelgiant į tai, jog iš nuomos sutarties Nr. VP06-01 kilę šalių sutartiniai santykiai nutrūko dėl atsakovo prisiimtų prievolių nevykdymo (netinkamo vykdymo) (CK 6.217 str. 1 ir 2 d.), remiantis CK 6.64 str. 4 d., 6.221 str. 2 d., ieškovas turi teisę į nuostolių, patirtų dėl to, kad kreditorius pažeidė prievolę, atlyginimą.
Pirmosios instancijos teismas taip pat konstatavo, kad ieškovo nurodytos išlaidos, susijusios su įsipareigojimais atlyginti nuostolius subnuomininkams, nėra susijusios tiesioginiu priežastiniu ryšiu su atsakovo neteisėtais veiksmais dėl sutarties nutraukimo, nes ieškovas neįrodė, jog šie nuostoliai pagal jų ir civilinės atsakomybės prigimtį gali būti laikomi atsakovo neteisėtų veiksmų rezultatu. Šalių sudarytos subnuomos sutartys yra nutrauktos jas pasirašiusių šalių susitarimu, subnuomos sutarčių sudarymas, jų vykdymas ir sutartyje sutarti nuostoliai dėl jų neįvykdymo yra ieškovo verslo rizika, dėl kurios jis turi prisiimti galimų nuostolių atsiradimo riziką (CK 6.258 str. 4 d.).
Šalis sieja nuomos civiliniai teisiniai santykiai, kurių ypatumas yra tame, kad nuomos sutartis sudaryta viešo konkurso būdu.
Atsakovas savo pareigas pagal sutartis įvykdė – perdavė nuomos sutartyse apibūdintus nekilnojamuosius daiktus ieškovui laikinai valdyti ir naudotis jais už užmokestį, išrašė PVM sąskaitas-faktūras nuompinigiams, ieškovas nuomojamą turtą perėmė laikinai valdyti, juo naudojosi, todėl privalo mokėti reikalaujamas atsakovo pagal priešinį ieškinį nuomos mokesčio sumas.
III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos argumentai
Ieškovas UAB ,,Tas anas“ pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2011 m. rugsėjo 12 d. sprendimo dalį, kuria ieškinys dėl 10 969 Lt išlaidų, susijusių su nuomotu turtu, 32 730,84 Lt išlaidų, patirtų ieškant subnuomininkų, 51339 Lt ieškinio kaštų, kurie yra patirti dėl subnuomos sutarčių nutraukimo, 104359,20 Lt sumokėto pradinio įnašo atmestas, ir šią ieškinio dalį tenkinti. Apeliacinį skundą grindžia šiais argumentais:
1. Pirmosios instancijos teismas iš esmės teisingai ir išsamiai išsprendė sutartinių santykių nutrūkimo tarp šalių faktinį ir teisinį aspektą, aiškiai konstatavo esminius sutarčių pažeidimus bei identifikavo už nuomos teisinių santykių nutraukimą tarp šalių atsakingą asmenį. Tačiau teismas, ieškovo nuomone, pripažinęs sutartis nutrūkus dėl esminių jų pažeidimo bei ieškovo (nuomininko) teisę į nuostolių, patirtų dėl to, kad kreditorius pažeidė prievolę, atlyginimą, nepagrįstai dalies apelianto, vykdant sutartis, patirtų išlaidų nepripažino nuostoliais ir nepriteisė jų iš atsakovo.
2. Atsakovo neteisėti veiksmai, dėl kurių vėliau neišvengiamai nutrūko šalių sutartiniai santykiai, yra konstatuoti dar sutartinių santykių pradžioje, kaip tam tikrų, sutarčių vykdymui reikšmingų aplinkybių neatskleidimas. Minėtų aplinkybių neatskleidus, ieškovas sutartimis prisiėmė konkrečius įsipareigojimus ir juos vykdė, patyrė didelių išlaidų, tarp jų ir sumokėdamas nekilnojamojo turto mokestį už nuomojamas patalpas. Taigi šios konkrečios ieškovo patirtos išlaidos buvo neteisėtų atsakovo veiksmų pasekmė. Tarp atsakovo atliktų neteisėtų veiksmų ir ieškovo patirtų išlaidų, kurios pripažintinos nuostoliais, yra tiesioginis ir teisiškai reikšmingas priežastinis ryšys (CK 6.247 str.). Laikytina, kad atsakovas veikė visiškai nerūpestingai ir aplaidžiai, neatskleisdamas ieškovui aplinkybių, susijusių su inžinierinių tinklų būkle ar kad šių tinklų apskritai nėra.
3. Nors šalių sutartinių santykių tikslas buvo ieškovo rekonstruotas patalpas pritaikyti ir naudoti poilsio organizavimui, kultūrinei ir sportinei veiklai, maitinimo paslaugoms teikti ir iš to gauti planuotą naudą, šis sutartinių santykių etapas net nebuvo pasiektas, nes patalpos nėra tinkamos jokiai veiklai vykdyti.
Apelianto nuomone, jo patirtos išlaidos kompensuojant atsakovui mokėtiną nekilnojamojo turto mokestį yra pripažintinos nuostoliais, kurie yra priteistini iš atsakovo. Be to, vien tik faktinis patalpų naudojimas, prievolės mokėti daikto išlaikymo išlaidas nesukuria, ypač vertinant tai, kad nuomininkui tikėjusis patalpomis naudotis penkiolika metų.
Žemesnės instancijos teismas
4. Teismas ginčijamame sprendime konstatavo, kad atsakovas savo pareigas pagal patalpų nuomos sutartį įvykdė tinkamai, nes perdavė nuomos sutartyse nurodytus objektus ieškovui laikinai valdyti ir naudoti, tačiau nuomotojo (atsakovo) įsipareigojimų pagal sudarytas sutartis vykdymas, šiuo atveju, jokiu būdu neapsiribojo patalpų perdavimu ir PVM sąskaitų faktūrų nuompinigiams išrašymu. Šioje sprendimo dalyje teismo padaryta išvada kategoriškai prieštarauja ankstesnėje to paties sprendimo dalyje konstatuotai aplinkybei, kad ieškovas iš esmės negavo to, ko tikėjosi iš nuomos sutarties – pradėti patalpas naudoti poilsio organizavimui, kultūrinei ir sportinei veiklai, maitinimo paslaugoms teikti ir iš to gauti planuotą naudą, neįvykdžius atsakovui savo įsipareigojimų nebuvo pasiektas sutarčių tikslas, sutarties neįvykdymas nedavė pagrindo ieškovui tikėtis, kad atsakovas įsipareigojimus įvykdys ateityje. Dėl nurodytų aplinkybių yra teisinis pagrindas konstatuoti, kad sutartys nutrūko dėl atsakovo padaryto esminio sutarties pažeidimo. Dėl atsakovo neatskleistų reikšmingų aplinkybių ieškovui nebuvo galimybės netgi vykdyti pačios patalpų rekonstrukcijos.
5. 2008 m. balandžio 17 d. patalpų nuomos sutartyse šalys buvo susitarusios, kad turto rekonstrukcijos, projektavimo bei statybos laikotarpiu ieškovas gali būti atleidžiamas nuo nuomos mokesčio mokėjimo atskiru susitarimu nuomotojui sutikus.
Ieškovui rekonstrukcijos darbų atlikimo laikotarpiu negaunant jokių pajamų iš naudojamo turto, atleidimas nuo nuomos mokesčio mokėjimo laikytinas šalių pareigos kooperuotis ir bendradarbiauti sutarties vykdymo eigoje išraiška. Pirmosios instancijos teismas visiškai nevertino tos aplinkybės, jog nuomotojo sprendimas neatleisti nuomininko nuo nuomos mokesčio buvo priimtas vos tik pradėjus patalpų rekonstrukcijos darbus, pačiam nuomotojui neatliekant veiksmų, dėl kurių savo įsipareigojimų negalėjo vykdyti ieškovas.
6. Pirmosios instancijos teismas nevertino ieškovo atstovo nurodytos aplinkybės, jog galimybę vykdyti išsinuomotų patalpų rekonstrukcijos darbus užkirto ne tik atsakovo pareigos kapitališkai remontuoti inžinerinius tinklus nevykdymas, tačiau ir statybos leidimo išdavimas atsakovo, o ne ieškovo vardu. Pažymėtina tai, jog projektavimo sąlygų sąvadas buvo išduotas tiek atsakovo, tiek ieškovo vardu, tačiau statybos leidimas buvo išduotas ne faktiškai statybos- rekonstrukcijos darbus turėjusiam vykdyti ieškovui, o atsakovui. Tokiu būdu apeliantas neteko galimybės visų savo išlaidų ir investicijų į patalpų rekonstrukciją apskaityti įmonės balanse, taigi apelianto įmonė, kaip subjektas, dėl atsakovo ir jį valdančio trečiojo asmens - Vilniaus miesto savivaldybės administracijos, veiksmų, buvo teisiškai atribotas nuo pačio investicinio projekto vykdymo.
7. Konstatavus aplinkybę, kad patalpų nuomos sutartys nutrūko dėl esminio sutarčių pažeidimo, t. y. atsakovo kaltų veiksmų ar neveikimo, kas savaime nulėmė ir subnuomos sutarčių nutraukimą, visos ieškovo dėl to patirtos išlaidos laikytinos nuostoliais.
Šalies argumentai
Apeliaciniu skundu atsakovas UAB ,,Vilniaus parkai“ prašo panaikinti 2011 m. rugsėjo 12 d. Vilniaus apygardos teismo sprendimo dalį, kuria teismas nusprendė iš dalies patenkinti ieškovo UAB ,,Tas anas“ ieškinį ir priimti naują sprendimą - ieškovo ieškinį atmesti. Likusią pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį prašo palikti galioti, priteisti iš ieškovo bylinėjimosi išlaidas apeliacinės instancijos teisme. Pagrįsdamas savo reikalavimus nurodo šiuos argumentus:
1. Pirmosios instancijos teismas nenustatė visų faktinių aplinkybių, kurios buvo reikšmingos visapusiškam ir teisingam sprendimui priimti, padarydamas išvadą, kad nuomos sutartys nutrūko dėl apelianto padaryto esminio sutarties pažeidimo, nepagrįstai nustatė, kad ieškovas iš esmės negavo to, ko tikėjosi iš nuomos sutarties – pradėti patalpas naudoti poilsio organizavimui, kultūrinei ir sportinei veiklai, maitinimo paslaugoms teikti ir iš to gauti planuotą naudą.
2. Teismas nepagrįstai nevertino atsakovo argumentų, kad išsinuomoto nekilnojamojo turto objektų rekonstrukcijas ieškovas privalėjo atlikti savo lėšomis, ši aplinkybė aiškiai nurodyta statybos valdymo sutarties 1.1 punkte. Šios sutarties 2.1.12 punktu ieškovas įsipareigojo finansuoti išnuomoto turto rekonstravimo darbus pagal sudarytą rangos sutartį ir kitus susijusius susitarimus.
Žemesnės instancijos teismas
3. Be to, pirmosios instancijos teismas netinkamai nustatė faktines aplinkybes, susijusias su 2007 m. spalio 17 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisijos posėdžio protokolu - ši faktinių aplinkybių vertinimo klaida taip pat padarė didelę įtaką skundžiamo sprendimo priėmimo ydingumui. Pažymėtina, kad Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymo (redakcijos, galiojusios komisijos posėdžio protokolo sudarymo metu) 17 straipsnio 12 punkte numatyta, jog savivaldybės biudžetą ir jo įvykdymo apyskaitą tvirtina ir prireikus tikslina savivaldybės taryba, o 29 straipsnio 5 dalies 5 punktas numatė, kad savivaldybės turtą administruoja Savivaldybės administracijos direktorius. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisija nėra apelianto akcininko organas, įgaliotas priimti sprendimus dėl Vilniaus miesto savivaldybės biudžeto tvirtinimo/keitimo ar dėl savivaldybės turto administravimo.
Apeliantas, veikdamas pagal savo įstatus ir Lietuvos Respublikos akcinių bendrovių įstatymo reikalavimus, niekada nepriėmė jokių sprendimų ar įsipareigojimų dėl inžinierinių tinklų remonto ar rekonstrukcijos finansavimo. Dar daugiau, tokių sprendimų nepriėmė ir apelianto akcininkas-Vilniaus miesto savivaldybė.
Žemesnės instancijos teismas
4. Teismas nevisapusiškai išnagrinėjo ieškovo pateiktą 2007 m. spalio 17 d. komisijos posėdžio protokolą. Šiame posėdyje pagrindiniu svarstomu klausimu buvo ieškovo 2007 m. rugsėjo 24 d. raštas tarpininkauti dėl investicijų užskaitymo į nuomos mokestį. Šiuo raštu ieškovas pripažino, kad Vingio parko estrados patalpų rekonstrukcijos projektas buvo parengtas ieškovo užsakymu, pareigą finansuoti visus minėtus darbus, tarp jų ir lauko tinklus 2082119 Lt sumai, prisiėmė taip pat ieškovas.
5. Vingio parko estrados pastato dalies ir kavinės pastato nuomos sutartys buvo sudaromos skelbiant viešuosius konkursus, kurių sąlygos aiškiai numatė būsimo nuomininko prievolę atlikti kapitalinį remontą. CK 6.492 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad išnuomoto daikto kapitalinį remontą savo lėšomis privalo daryti nuomotojas, jeigu ko kita nenumato įstatymai arba sutartis. Atsižvelgiant į šią įstatymo nuostatą ir sudarytų sutarčių formuluotes, darytina išvada, kad tarp šalių buvo sudarytos nuomos sutartys, kuriose pareiga daryti kapitalinį remontą numatyta nuomininkui - t. y. ieškovui UAB ,,Tas anas“.
6. Pirmosios instancijos teismas netinkamai išaiškino estrados nuomos sutarties 8.2 punktą, kuriame numatyta nuomotojo pareiga sutarties galiojimo metu atlikti nuomojamo turto ar su juo susijusių inžinerinių sistemų kapitalinio remonto darbus, kai atliekami viso objekto, kurio dalis nuomojama, arba su tuo objektu susijusių inžinerinių tinklų kapitalinio remonto darbai. Pažymėtina, kad ieškovui pastato nuomos sutartimi buvo išnuomota tik dalis Vingio parko estrados pastato, o aptariama norma apeliantas prisiėmė minėtą įsipareigojimą tik tuo atveju, jei būtų atliekami viso Vingio parko estrados pastato kapitalinio remonto darbai, t. y. jei apeliantas nuspręstų įgyvendinti savo, kaip nekilnojamojo daikto savininko, teisę pagerinti viso Vingio parko estrados pastato būklę, arba jei būtų atliekami su visu Vingio parko estrados pastatu susijusių inžinerinių tinklų kapitalinio remonto darbai. Tokia pat situacija ir dėl kavinės nuomos sutarties 10.2 punkto. Byloje nėra įrodymų, kad išnuomoto turto inžinierinių sistemų nebuvo galima eksploatuoti be kapitalinio remonto.
7. Teismas, pripažindamas svarbia aplinkybe tai, kad ieškovui pagal sutartis buvo perduotas konkretus sutarčių dalykas - Vingio parko estrados pastato dalis, kai tuo tarpu inžineriniai tinklai - dujotiekio vamzdynas, fekalinės kanalizacijos vamzdynas, šalto vandens tiekimo vamzdynas, turintys savo unikalius numerius, nesudarė nuomos sutarties dalyko, ieškovui perduoti nebuvo ir dėl jų kapitalinio remonto ir rekonstrukcijos, investicijų apimties šalys nesitarė, neatsižvelgė į kitas bylos aplinkybes, kad nuomos sutartyse ieškovui buvo nurodytos tik išnuomotų patalpų naudojimo gairės (estrados patalpas naudoti poilsio organizavimui, kultūrinei ir sportinei veiklai bei maitinimo paslaugoms teikti, kavinės patalpas naudoti maitinimo paslaugų veiklai) be jokių konkrečių ar detalių nurodymų, skaičių, kiekių ar įgyvendinimo būdų, t. y. šių tikslų įgyvendinimas priklausė nuo ieškovo valios ir galimybių.
8. Ieškovo užsakymu ir iniciatyva parengtas Vingio parko estrados patalpų rekonstrukcijos projektas nebuvo nei viešųjų turto nuomos konkursų, nei sudarytų turto nuomos sutarčių sudedamąja dalimi. Šis projektas buvo parengtas po turto nuomos sutarčių sudarymo ir buvo rengiamas ieškovo iniciatyva jo suplanuotai veiklai vykdyti ir jo verslo interesams tenkinti. Ieškovas konkrečių reikalavimų jo planuojamai veiklai sudarydamas turto nuomos sutartis apeliantui nėra nurodęs.
Projektas buvo paruoštas ieškovo vardu ir užsakymu, jo apmokėtas ir jam rangovų perduotas. Projektas nėra ir niekada nebuvo apelianto nuosavybė. Tai - ieškovo nuosavybė, kuri niekada ir niekaip nebuvo perleista apeliantui.
Šalies argumentai
9. 2008 m. rugsėjo 25 d. prašyme sustabdyti turto nuomos sutarčių galiojimą ieškovas nurodė tik vieną tokio prašymo priežastį, susijusią su tuo, kad UAB ,,Vilniaus parkai“ nemato galimybės atleisti UAB ,,Tas anas“ nuo nuomos mokesčio mokėjimo, todėl ieškovui pastatų rekonstrukcijos laikotarpis tampa finansiškai nepakeliamas.
10. Turto nuomos sutarčių tikslas buvo nepasiektas ne dėl apelianto įsipareigojimų nesilaikymo, o dėl paties ieškovo kaltės. Sutarčių tikslas buvo perduoti nekilnojamąjį turtą laikinai valdyti ir naudoti už užmokestį turto nuomos sutartyse numatytai veiklai. Kaip tai įgyvendinti - tai buvo ieškovo prerogatyva.
Apeliantas neprieštarauja skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo daliai, kurioje turto nuomos sutartys laikomos nutrūkusiomis nuo 2008 m spalio 9 d. Šią dieną nuomotas turtas buvo ieškovo grąžintas apeliantui ir nuomos teisiniai santykiai tarp šalių faktiškai nutrūko.
Žemesnės instancijos teismas
11. Pirmosios instancijos teismas, priimdamas ginčijamą sprendimą, neatsižvelgė į tai, kad apeliantas atleido ieškovą nuo Vingio parko estrados patalpų nuomos mokesčio 23 mėnesius (iš viso nuomos santykiai tarp šalių truko 29 mėnesius), t. y. apeliantas negavo 800 087,20 Lt Vingio parko estrados patalpų nuomos mokesčio, be to, apeliantas 16 mėnesių atleido ieškovą ir nuo pastato-kavinės nuomos mokesčio, t. y. negavo 72 013,76 Lt pastato-kavinės nuomos mokesčio. Viso ieškovas buvo apelianto atleistas nuo 872 100,96 Lt turto nuomos mokesčio mokėjimo. Turto nuomos sutartys numatė tik apelianto teisę (ne pareigą) atleisti ieškovą nuo nuomos mokesčių mokėjimo, tai buvo daroma ieškovo prašymų pagrindu ir tikintis, kad atleidimas nuo nuomos mokesčio paspartins ieškovo atliekamus rekonstrukcijos darbus. Apeliantas negavo to, ko pagrįstai tikėjosi gauti iš sudarytų turto nuomos sutarčių - nuomos mokesčio ir pagal sutartis rekonstruoto išnuomoto turto. Pirmosios instancijos teismui priteisus ieškovui iš apelianto rekonstrukcijos darbų išlaidas susiklostė nesąžininga ir neprotinga situacija, kai apeliantas jau yra negavęs iš ieškovo 872 100,96 Lt turto nuomos mokesčio, kurį ieškovas galėjo naudoti rekonstrukcijos darbams finansuoti, ir dar turi atlygini ieškovui rekonstrukcijos darbų išlaidas, kurios buvo išleistos ieškovo suplanuotai veiklai ir jų rezultatams bei kurios, nutrūkus turto nuomos sutartims su ieškovu, jau negali būti apelianto niekur panaudotos.
12. Apeliantas sutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimo dalimi dėl ieškovo reikalavimo priteisti iš apelianto 10 969,06 Lt nekilnojamojo turto mokestį, mokestį už apsaugą, elektrą, vandenį, šiukšlių išmetimą atmetimo bei su ieškovo reikalavimo priteisti iš apelianto 104359,20 Lt avansą, įmokėtą 2006-04-24 kaip pradinis įnašas pagal viešojo konkurso sąlygas, atmetimo.
Taip pat apeliantas sutinka ir su skundžiamo sprendimo dalimi dėl reikalavimo priteisti ieškovui iš apelianto 84 069,84 Lt išlaidas, susijusias su subnuomos sutarčių sudarymu bei nutraukimu, atmetimo.
Žemesnės instancijos teismas
13. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai neatsižvelgė į apelianto nurodytas aplinkybes, kad dėl ieškovo iniciatyva įvykdyto turto nuomos sutarčių sustabdymo nuostolius patyrė ne ieškovas, o apeliantas - jei prieš perduodant patalpas pagal sudarytas turto nuomos sutartis ieškovui, patalpas dar buvo galima naudoti, tai po patalpų atgavimo jų jau naudoti nebegalima dėl ieškovo įvykdytų griovimo darbų. Ieškovo parengti projektai gali būti pritaikyti tik paties ieškovo suplanuotai arba identiškai veiklai, tačiau apeliantas šios veiklos vykdyti neketina, o byloje nėra duomenų, kad tai ketintų daryti kokia nors trečioji šalis. Ieškovo pradėti rekonstrukcijos darbai taip pat vykdyti pagal jo projektą, o atlikti griovimo darbai realiai pablogino patalpų būklę.
Vilniaus m. savivaldybės administracija apeliaciniu skundu prašo pakeisti Vilniaus apygardos teismo 2011 m. rugsėjo 12 d. sprendimą dalį, kuria buvo patenkintas UAB ,,Tas anas“ ieškinys ir ieškinį atmesti, likusią sprendimo dalį palikti nepakeistą. Pateikti argumentai yra tapatūs apelianto UAB ,,Vilniaus parkai“ argumentams. Apeliantas taip pat pažymi, kad:
1. CK 6.193 str. numatyta, kad aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties aiškinimu. Pirmosios instancijos teismas nesiaiškino tikrųjų šalių ketinimų, dėl ko padarė nepagrįstą išvadą, kad nuomotojas turėjo pareigą rekonstruoti lauko inžinierinius tinklus, o nuomininkas tokios pareigos neturėjo.
2. UAB „Vilniaus parkai“ sudarydamas nuomos sutartį siekė, kad nuomojamos patalpos būtų pritaikytos naudoti poilsio organizavimui, kultūrinei ir sporto veiklai bei maitinimo paslaugoms teikti. Tokių pat tikslų leidžiant išnuomoti negyvenamąsias patalpas siekė ir Vilniaus miesto savivaldybė, kaip UAB „Vilniaus parkai“ akcininkas. Šią aplinkybę patvirtina aiškinamasis raštas „Dėl administracijos direktoriaus įsakymo projekto „Dėl leidimo UAB „Vilniaus parkai“ išnuomoti negyvenamąjį pastatą viešo konkurso būdu“, kuriame aiškiai nurodoma, kokių tikslų siekiama išnuomojant negyvenamąsias patalpas - nenaudojamas patalpas pritaikyti poilsio organizavimo, kultūrinei ir sporto veiklai. Taip pat šiame aiškinamajame rašte yra aiškiai nurodyta, kad būtent nuomininkas privalės suprojektuoti ir savo lėšomis pastatyti lauko ir vidaus tinklus numatytai patalpų funkcijai užtikrinti.
3. Pirmos instancijos teismas visiškai nevertino ir tos aplinkybės, kuri yra reikšminga vertinant tikruosius sutarties šalių ketinimus, t. y. kad būsimas nuomininkas prieš sudarant sutartį turėjo pareigą pasidomėti, kokius projektavimo bei statybos darbus reikės atlikti, kad išnuomotos patalpos galėtų būti naudojamos konkrečiai veiklai.
4. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisija nėra institucija, kuri sprendžia biudžeto formavimo klausimus. Remiantis Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymo 16 str. savivaldybės tarybos išimtinė kompetencija yra savivaldybės biudžeto tvirtinimas. Savivaldybės taryba nebuvo priėmusi sprendimo finansuoti Vingio parko rekonstravimo darbų. Minėtos komisijos protokoliniai sprendimai tėra rekomendacinio pobūdžio ir nesukelia teisinių pasekmių tretiesiems asmenims.
Šalies argumentai
5. Pirmosios instancijos teismas konstatavęs, kad nuomotojo pareiga buvo atlikti su nuomojamu turtu susijusių inžinierinių sistemų kapitalinio remonto darbus taip pat konstatavo, kad toks sutarties pažeidimas yra esminis. Tokia teismo išvada yra visiškai nepagrįsta, teismas šios išvados visiškai nepagrindė, t. y. pirmosios instancijos teismas nenurodė, kaip galimas nuomotojo įsipareigojimų tinkamas nevykdymas trukdė patalpas naudoti aukščiau nurodytai veiklai, t. y. teismas visiškai nenurodė, kokie byloje esantys įrodymai patvirtina, jog neįvykdžius lauko inžinierinių tinklų rekonstrukcijos patalpos negalėjo būti naudojamos sutartyje nurodytai veiklai. Taip pat teismas visiškai neįvertino tos aplinkybės, kad nuomininkas turėjo investuoti tam tikrą sumą pinigų, kad patalpos būtų naudojamos sutartyje nurodyta veiklai, tačiau nuomininkas šio įsipareigojimo nevykdė, t. y. teismas visiškai nevertino, ar nuomininkas pats tinkamai vykdė savo sutartinius įsipareigojimus, kad patalpos būtų pritaikytos sutartyje nurodytai veiklai.
Atsiliepimas
Trečiasis asmuo UAB ,,Disona“ atsiliepime į apeliacinius skundus prašo tenkinti UAB ,,Vilniaus parkai“ ir Vilniaus miesto savivaldybės administracijos apeliacinius skundus, o UAB ,,Tas anas“ apeliacinį skundą atmesti.
Motyvuojamoji dalis
IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Atsakovo UAB ,,Vilniaus parkai“ ir Vilniaus miesto savivaldybės administracijos apeliaciniai skundai tenkintini, ieškovo UAB ,,Tas anas“ apeliacinis skundas atmestinas.
Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių nutarties negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 str. l d.). Apeliacinės instancijos teismas tikrina apskųstos teismo nutarties dalies teisėtumą ir pagrįstumą, analizuoja apeliaciniame skunde nurodytus argumentus, išskyrus įstatyme numatytas išimtis. Teisėjų kolegija nenustatė absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 329 str. 2 d.).
Lietuvos Respublikos CK 6.193 str. 1 d. numato, kad sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai. Aiškinant sutartį pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu. Jeigu šalių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški, sutarties šalimis esantys, protingi asmenys. Ieškovas UAB ,,Tas anas“ teigia, kad sudarytos su atsakovu UAB ,,Vilniaus parkai“ sutartys nutrūko dėl atsakovo padaryto esminio sutarties pažeidimo. Esminiam sutarties pažeidimo konstatavimui yra reikalinga nustatyti bent vieną iš Lietuvos Respublikos CK 6.217 str. 2 d. išvardintų pagrindų: 1) ar nukentėjusioji šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties, išskyrus atvejus, kai kita šalis nenumatė ar negalėjo protingai numatyti tokio rezultato, 2) ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminės reikšmės, 3) prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo, 4) ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiajai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje, 5) ar sutarties neįvykdžiusi šalis, kuri rengėsi įvykdyti ar vykdė sutartį, patirtų labai didelių nuostolių, jeigu sutartis būtų nutraukta. Teismų praktika patvirtina, kad sutarčiai nutraukti pakanka vieno iš nurodytų pagrindų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. lapkričio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-534/2008).
Esminio sutarties pažeidimo įrodinėjimas reiškia, kad turi būti konstatuota, jog sutarties nevykdymas atitinka CK 6.217 str. 2 d. nustatytus kriterijus, t. y. aplinkybes, kurios yra vertinamojo pobūdžio, nes minėto straipsnio nuostatos neįpareigoja šalių nustatyti sutartyje, o nagrinėjamu atveju sutartyse dėl Vingio parko estrados patalpų ir kavinės patalpų rekonstravimo bei šių patalpų naudojimo poilsio organizavimui, kultūrinei ir sportinei veiklai, maitinimo paslaugoms teikti, konkrečius pažeidimus, kurių nesilaikymas turėtų esminę reikšmę sutarties galiojimui. Tačiau sprendžiant sutarties nutraukimo teisėtumą svarbu nustatyti, jog sutarties nevykdymo atvejai yra tiek reikšmingi, kad jie pagrindžia sutarties nutraukimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. vasario 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-19/2010).
Akivaizdu, kad šiomis sutartimis buvo siekiama įgyvendinti Vingio parko estrados pastate tam tikrą kompleksą priemonių, kurios užtikrintų Vilniaus miesto gyventojams turiningą laisvalaikį ir galimybę organizuoti įvairius renginius.
Iš 2006 m. gegužės 12 d. Vingio parko estrados pastato dalies ir 2007 m. balandžio 16 d. pastato kavinės ir apeliantų sudarytų sutarčių ir projektavimo dokumentų turinio matyti, kad UAB ,,Tas anas“ siekė rekonstruotame Vingio parko estrados pastate įrengti kavinę, boulingą, konferencijų sales, lauke automobilių stovėjimo aikštelę (b. l. 43-46, 47-61, 63-65, T. 1). Tačiau pirmiausiai, šie tikslai neatsiejamai susiję su ieškovo pareiga pritaikyti šias patalpas nurodytai veiklai, Vingio parko estrados pastato dalies nuomos viešo konkurso būdu sąlygose buvo skelbiama, kad būsimasis nuomininkas privalės atlikti nuomojamo turto kapitalinį patalpų remontą, numatant pareigą investuoti bent 2 mln. litų (sutarties 4 p. ir 17 p.). Tiek iš ikisutartinių santykių, tiek iš sutarties sąlygų aišku, kad nuomotojas neketino investuoti savo lėšų į patalpų remontą, o taip pat jų kompensuoti nuomininkui, išskyrus galimybę dalį nuomininko patirtų išlaidų įskaityti į nuomos mokestį. Tokiu būdu abiejų sutarties šalių ketinimai sutapo, t. y. siekiant pritaikyti patalpas sutartyje numatytai veiklai, būtina rekonstruoti išnuomotas patalpas investuojant tik UAB ,,Tas anas“ lėšas.
UAB ,,Tas anas“ buvo leista nusistatyti rekonstrukcijos ir investuojamų lėšų apimtis, nes estrados patalpų nuomos sutartyje buvo numatyta tik žemutinė investicijų suma – 2 mln. litų.
Šios sąlygos atitinkamai išdėstytos ir kituose su ieškovu pasirašytuose dokumentuose: Vingio parko estrados pastato dalies nuomos sutarties Nr. VP06-014 4 p. nurodyta, kad nuomininkui sutartyje aptartomis sąlygomis leidžiama atlikti išsinuomoto turto kapitalinį remontą per dvejus metus investuojant 2 mln. Lt, pastato-kavinės, esančios (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties Nr.VP07-01 M 5 p. taip pat nurodyta, kad nuomininkas sutartyje aptartomis sąlygomis įsipareigoja atlikti kavinės-pastato rekonstrukciją savo lėšomis, nuomotojui neatlyginant, išskyrus atvejį, jeigu nuomotojas atskiru raštišku leidimu, iš anksto suderinęs su Vilniaus miesto savivaldybės administracija, leistų pastato rekonstrukcijos darbų išlaidas įskaityti į nuomos mokestį.
2008 m. balandžio 17 d. susitarime dėl 2006 m. gegužės 12 d. Vingio parko estrados pastato dalies nuomos sutarties Nr. VP06-01 pakeitimo 1 ir 2 punktuose nurodyta, kad nuomininkui leidžiama atlikti išsinuomoto turto rekonstrukciją pagal abiem šalims išduoto 2006 m. spalio 23 d. projektavimo sąlygų sąvado Nr. RPS2055 pagrindu nuomininko paruoštą rekonstrukcijos projektą, kurio pagrindu 2007 m. rugsėjo 10 d. nuomotojui išduotas statybos leidimas Nr. 912/07-0810. Nuomotojui iš anksto raštiškai sutikus, nuomininkui leidžiama pagerinti išnuomotą turtą atliekant turto rekonstrukciją (kapitalinį remontą) ir pritaikyti išnuomotą turtą savo veiklai. Nuomotojas sutinka, kad pagal nuomininko paruoštą ir su nuomotoju suderintą rekonstravimo darbų projektą, kurio pagrindu 2007 m. rugsėjo 10 d. nuomotojui buvo išduotas statybos leidimas Nr. 912/07-0810, būtų atliekami išnuomoto turto rekonstrukcijos projekte numatyti statybos darbai, kurių išlaidos nuomininkui kompensuojamos sutarties 4 punkte nustatyta tvarka.
Pažymėtina, kad 2007 m. gruodžio 19 d. šalys sudarė statybos valdymo sutartį, kurios nuostatose (1.1, 2.1.3,1 - 2.1.3.4 punktai) nurodyta, kad šia sutartimi statytojas (UAB ,,Vilniaus parkai“) paveda statybos valdytojui (UAB ,,Tas anas“) atlikti statytojo vardu šioje sutartyje nustatytus veiksmus su trečiaisiais asmenimis, o statybos valdytojas įsipareigoja juos atlikti. Statybos valdytojas šią sutartį ir joje nustatytus pavedimus vykdo savo lėšomis. Statybos valdytojas taip pat įsipareigoja: valdyti ir organizuoti išsinuomoto turto rekonstravimo darbus, įgyvendinant rekonstravimo darbų projektą, t. y. atlikti Vingio parko inžinerinių tinklų – elektros, vandentiekio, buitinės nuotekynės, lietaus nuotekynės, lauko ryšių ir šilumos sutvarkymo darbus iki 2009 m. gegužės 31 d.; specialiuosius išsinuomoto turto statybos darbus iki 2009 m. gegužės 31 d. Statybos valdytojas įsipareigoja finansuoti išnuomoto turto rekonstravimo darbus pagal sudarytą statybos rangos sutartį ir kitus susijusius susitarimus (b. l. 18 – 21, T.2).
Minėti dokumentai patvirtina ieškovo prisiimtą įsipareigojimą finansuoti paties ieškovo iniciatyva ir interesais parengto projekto įgyvendinimą. Kad ieškovo parengtas rekonstrukcijos projektas nebuvo sudedamoji nuomos sutarčių dalis ir kad jis nepriklausomas nuo atsakovo pasirenkant konkrečius sprendimus dėl išsinuomoto turto, patvirtina 2007 m. spalio 17 d. Vilniaus m. savivaldybės administracijos negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisijos posėdžio protokolo medžiaga. Vienas iš pagrindų šiame posėdyje svarstytiems klausimams buvo nuomininko UAB ,,Tas anas“ 2007 m. rugsėjo 24 d. raštas tarpininkauti dėl investicijų užskaitymo į nuomos mokestį, kuriame aiškiai ir nedviprasmiškai ieškovas nurodo, kad, remiantis 2006 m. gegužės 12 d. nuomos sutartimi Nr. VP06-01, UAB ,,Tas anas“ užsakymu yra visiškai atliktas ir suderintas Vingio parko estrados patalpų rekonstrukcijos projektas bei paruoštos lokalinės sąmatos rekonstrukcijai. Atsižvelgiant į Vingio parko estrados pastato dalies nuomos sutarties 4 punktą, šiuo raštu prašoma tarpininkauti gaunant Vilniaus miesto savivaldybės administracijos leidimą užskaityti bendrastatybinių (be interjero ir apdailos), vidaus bei lauko tinklų faktines išlaidas į nuomos mokestį. Išlaidos būtų įskaitomos į nuomos mokestį atlikus rekonstrukcijos darbus pagal faktiškai apmokėtas darbų sąskaitas: bendrastatybiniai darbai – preliminari sąmata 4 404 617 Lt, vidaus tinklai – preliminari sąmata 3 281 201 Lt, lauko tinklai – preliminari sąmata 2 082 119 Lt (b. l. 69, 71, T. 1).
Akivaizdu, kad minėtu raštu ieškovas pripažino, kad Vingio parko estrados patalpų rekonstrukcijos projektas buvo parengtas UAB ,,Tas anas“ užsakymu, jis prisiėmė ir pareigą finansuoti minėtus darbus, o kartu ir nurodytus 2082119 Lt vertės lauko darbus, nes prašė atsakovo įskaityti faktines išlaidas į atsakovui mokėtiną nuomos mokestį.
Nėra pagrįstas ieškovo ir pirmosios instancijos teismo argumentas, kad viešame pasiūlyme dalyvauti konkurse nebuvo atskleista, kaip konkurso sąlyga, nuomininko pareiga suprojektuoti ir savo lėšomis pastatyti lauko tinklus numatytai patalpų funkcijai užtikrinti. Pažymėtina, kad aiškinamajame rašte dėl viešojo konkurso sąlygų yra nurodyta, kad būtent nuomininkas privalės suprojektuoti ir savo lėšomis pastatyti lauko ir vidaus tinklus numatytai patalpų funkcijai užtikrinti (b. l. 254, T. 2). Šios aiškinamojo rašto nuostatos atitinka kitus byloje esančius dokumentus ir patvirtina tikruosius šalių ketinimus sudarant ir vykdant nuomos sutartis. Tokiu būdu jau sutarties sudarymo metu UAB ,,Tas anas“ buvo aišku, kad keletą metų iš išnuomoto turto neturės jokios ekonominės naudos. Ieškovas, grįsdamas ieškinį tuo, kad negavo ekonominės naudos, siekia perkelti atsakovui savo verslo riziką, kurią jis turėjo įvertinti pats dalyvaudamas konkurse.
Ieškovas ir pirmosios instancijos teismas plečiamai aiškina Vingio parko estrados nuomos sutarties 8.2 p. ir kavinės nuomos sutarties 10.2 p., kuriuose kalbama apie nuomotojo pareigą sutarties galiojimo metu atlikti nuomojamo turto ar su juo susijusių inžinierinių sistemų kapitalinio remonto darbus, kai atliekami viso objekto, kurio dalis nuomojama, arba su tuo objektu susijusių inžinierinių tinklų kapitalinio remonto darbai.
Teisėjų kolegija sutinka su atsakovo nuomone, kad šios normos yra sąlyginės. Pažymėtina, kad ieškovui pastato nuomos sutartimi buvo išnuomota dalis Vingio parko estrados pastato – 2948 kv. m iš 3714,42 kv. m viso patalpų ploto.
Atsakovas prisiėmė minėtą įsipareigojimą tik tuo atveju, jei būtų atliekami viso Vingio parko estrados pastato kapitalinio remonto darbai, t. y. jei atsakovas nuspręstų įgyvendinti savo, kaip nekilnojamojo daikto savininko, teisę pagerinti viso Vingio parko estrados pastato būklę arba jei būtų atliekami su visu Vingio parko estrados pastatu susijusių inžinierinių tinklų kapitalinio remonto darbai. Ieškovo pateikiama šių punktų interpretacija prieštarauja pačių nuomos sutarčių esmei ir kitoms šios sutarties bei Statybos valdymo sutarties nuostatoms. UAB ,,Tas anas“ turėjo pareigą atlikti tik Vingio parko estrados patalpų kapitalinio remonto darbus, kuriuos įgyvendinant tik sutarta apimtimi – neremontuojant viso pastato, atsakovui ir negalėjo kilti pareiga savo lėšomis atlikti inžinerinių tinklų kapitalinį remontą. Pirmosios instancijos teismas dėl šios priežasties padarė klaidingą išvadą, kad pagal estrados patalpų nuomos sutartį UAB ,,Vilniaus parkai“ visais atvejais, kai atliekamas inžinerinių tinklų remontas, turi pareigą jį atlikti savo lėšomis.
Pažymėtina, kad šalys tarėsi tik dėl kapitalinio remonto, kuris savo esme reiškia statinio pertvarkymą nekeičiant statinio išorės matmenų (Lietuvos Respublikos Statybos įstatymo 2 str. 20 p.). Ieškovo planuojamai veiklai įgyvendinti reikalinga nauja statyba, dėl kurios šalys nesitarė, todėl ieškovas nepagrįstai kildina atsakovo atsakomybę iš nuomos sutarčių.
Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisija nėra institucija, kuri sprendžia biudžeto formavimo klausimus. Remiantis Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymo 16 str., savivaldybės tarybos išimtinė kompetencija yra savivaldybės biudžeto tvirtinimas. Savivaldybės taryba nebuvo priėmusi sprendimo finansuoti rekomendacinio pobūdžio Vingio parko rekonstravimo darbų. Minėtos komisijos protokoliniai sprendimai tėra rekomendacinio pobūdžio ir nesukelia teisinių pasekmių tretiesiems asmenims (Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2011 m. sausio 3 d. nutartis administracinėje byloje Nr. A – 1705/2011.). Byloje nėra įrodymų, kad tokį sprendimą būtų priėmęs atsakovo akcininkas - Vilniaus m. savivaldybė.
Pažymėtina, kad pagal nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko duomenis minėtame estrados pastate buvo vandentiekio tinklai, vietinis nuotekų šalinimas, dujos bei elektra. Akivaizdu, kad ieškovas, naudodamas ir pritaikydamas išsinuomotą turtą, galėjo numatytą veiklą vykdyti ir su esamais inžinieriniais tinklais. Ieškovas pats sugalvojo savo verslo planą, kurio įgyvendinimui užsakė ir finansavo projekto parengimą, todėl būtent jis yra atsakingas už šio projekto realizavimą.
Kaip minėta, projektas buvo parengtas po turto nuomos sutarčių sudarymo ieškovo iniciatyva, todėl rekonstrukcijos projektas nebuvo nei viešųjų turto nuomos konkursų, nei sudarytų turto nuomos sutarčių sudedamoji dalis.
Pirmosios instancijos teismas teigia, kad ieškovas iš esmės negavo to, ko tikėjosi iš nuomos sutarties, t. y. išnuomotas patalpas naudoti poilsio organizavimui, kultūrinei ir sportinei veiklai, maitinimo paslaugoms teikti ir iš to gauti materialinę naudą, nes atsakovas neįvykdė savo įsipareigojimų ir tuo iš esmės pažeidė sudarytas sutartis. Visiškai nevertinta aplinkybė, kuri yra reikšminga vertinant tikruosius sutarties šalių ketinimus, t. y. kad būsimas nuomininkas prieš sudarant sutartį turėjo pasidomėti, kokius projektavimo bei statybos darbus reikės atlikti, kad išnuomotos patalpos galėtų būti naudojamos konkrečiai veiklai. Neįvertintos aplinkybės, kad išnuomotos patalpos sutarties sudarymo metu buvo nenaudojamos ir tam, kad jas pritaikyti sutartyse numatytai veiklai, reikėjo investuoti ne mažiau 2 mln. litų. Akivaizdu, kad šios sumos ieškovas neinvestavo, t. y. neįvykdė savo pareigos, ir todėl negalėjo tikėtis, kad neatlikus jokių remonto darbų patalpos bus tinkamos naudoti numatytai veiklai. Teisėjų kolegija sprendžia, kad nagrinėjamu atveju šių tikslų įgyvendinimas priklausė tik nuo ieškovo valios ir turimų galimybių, atsakovas jam sutartyse nustatytų pareigų nepažeidė ir netrukdė ieškovo iniciatyvai, tačiau jis netinkamai organizuodamas numatytas priemones neįvykdė savo įsipareigojimų, atlikti rekonstrukcijos darbai pablogino atsakovui priklausančių patalpų būklę, ieškovas pats inicijavo ir sutarčių vykdymo sustabdymą.
Apeliantas UAB ,,Vilniaus parkai“ neprieštarauja pirmosios instancijos teismo sprendimo daliai, kurioje turto nuomos sutartys laikomos nutrūkusiomis nuo 2008 m. spalio 9 d., nes šią dieną nuomotas turtas buvo ieškovo grąžintas apeliantui ir nuomos teisiniai santykiai tarp šalių faktiškai nutrūko.
Teisėjų kolegija sprendžia, kad dėl išvardintų priežasčių civilinės atsakomybės taikymas, šiuo atveju atsakovui UAB ,,Vilniaus parkai“, yra nepagrįstas.
Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimo išvadomis atmesti ieškovo reikalavimą priteisti iš atsakovo 10969,06 Lt nekilnojamojo turto mokestį. Pažymėtina, kad ieškovo pareigą mokėti ne tik nuompinigius, bet ir turto eksploatavimo išlaidas nustato Vingio estrados pastato nuomos sutarties 5 punktas ir kavinės nuomos sutarties 7 punktas bei CK 6.493 straipsnis. Pradinis įnašas sumokėtas vykdant pastato nuomos sutartį buvo įskaitytas į nuomos mokestį pagal ieškovo sutartines prievoles atsakovui, todėl nesant atsakovo atsakomybės dėl sutarčių nutraukimo minėtas įnašas neprivalo būti grąžintas ieškovui.
Ieškovas neigia savo pareigą mokėti nuomos mokestį už išsinuomotą turtą nepagrįstai sudarytas sutartis kvalifikuodamas kaip investicines sutartis. Atsakovas išsamiai pagrindė, kad šalių sutartiniai santykiai turi būti kvalifikuojami kaip nekilnojamųjų daiktų nuomos teisiniai santykiai. Šiems teisiniams santykiams turi būti taikomos nuomos teisinius santykius reglamentuojančios teisės normos. Pažymėtina, kad minėtų objektų nuomos sutartys pareigą nuomininkui mokėti nuomos mokestį nustatė nepriklausomai nuo išnuomoto turto būklės, t. y. neatsižvelgiant į tai, kad išnuomotas turtas yra dar nesuremontuotas ar remontuojamas. Dėl įvardytų priežasčių visiškai nepagrįstas apelianto argumentas, kad jis neturi pareigos mokėti nuomos mokesčio, kadangi neįgijo galimybės patalpomis naudotis sutartyse numatytai veiklai.
Atsakovas, išreikšdamas norą kooperuotis ir bendradarbiauti, buvo sutikęs atleisti ieškovą nuo nuomos mokesčio mokėjimo viso 23 mėnesiams iš 29 mėn., kuriais truko nuomos teisiniai santykiai.
Ieškovas nepagrįstai nurodo, kad atsakovas turėjo pareigą atleisti jį nuo nuomos mokesčio mokėjimo per visą rekonstrukcijos darbų atlikimo laikotarpį, nes toks ieškovo argumentas niekuo neįrodytas. Pagal pateiktas PVM sąskaitas-faktūras ieškovas yra skolingas atsakovui 167 871,14 Lt. Pažymėtina, kad 2008 m. rugsėjo 25 d. prašyme sustabdyti turto nuomos sutarčių galiojimą ieškovas atsakovui nurodė tik vienintelę tokio prašymo priežastį – kadangi UAB ,,Vilniaus parkai“ nemato galimybės atleisti UAB ,,Tas anas“ nuo nuomos mokesčio mokėjimo, tai UAB ,,Tas anas“ pastatų rekonstrukcijos laikotarpis tampa finansiškai nepakeliamas. Pačiame prašyme sustabdyti turto nuomos sutarčių galiojimą ieškovas nenurodė jokio atsakovo įsipareigojimų pažeidimo fakto, neprašė ištaisyti netinkamo turto nuomos sutarčių vykdymo, nenustatė jokio termino turto nuomos sutarčių pažeidimams pašalinti. Taigi ieškovas nesilaikė CK 6.218 str. numatytos tvarkos pranešti apie sutarties nutraukimą.
Pirmosios instancijos teismas, spręsdamas priešieškinio tenkinimo klausimą, pagrįstai nustatė, kad tarp šalių buvo sudarytos nuomos sutartys. Atsakovas savo pareigas pagal sutartis įvykdė, o ieškovas nuomojamą turtą priėmė laikinai valdyti, juo naudojosi, todėl privalo mokėti atsakovui reikalaujamą nuomos mokestį.
Sudarydamas subnuomos sutartis, kurios numato kompensacijų už subnuomos sutarčių nutraukimą prieš terminą atlyginimą, ieškovas savanoriškai prisiėmė su tuo susijusią riziką, atsižvelgiant į tai, kad nuomos sutarčių su atsakovu nutraukimą inicijavo pats ieškovas, todėl reikalavimas priteisti prašomas sumas iš atsakovo yra nepagrįstas.
Remiantis tuo, kas išdėstyta, teisėjų kolegija atsakovo UAB ,,Vilniaus parkai“ ir Vilniaus miesto savivaldybės administracijos apeliacinius skundus tenkina, o ieškovo UAB ,,Tas anas“ apeliacinį skundą atmeta.
Kiti apeliaciniuose skunduose ir atsiliepimuose į juos nurodyti argumentai neturi teisinės reikšmės šių ginčų sprendimui.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
CPK 93 str. 1 d. nuostatos numato, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios pusės, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Nagrinėjamu atveju bylos rezultatas yra palankus atsakovui UAB ,,Vilniaus parkai“, kuris prašo priteisti iš ieškovo UAB „Tas anas“ patirtas bylinėjimosi išlaidas. Šias išlaidas sudaro 4 357,42 Lt žyminio mokesčio už priešieškinį (b. l. 11, T. 2), 11 513,15 Lt (b. l. 16-17, 32-33, 242-245, T. 2) advokato pagalbos išlaidų, patirtų pirmosios instancijos teisme, 9 683 Lt žyminio mokesčio už apeliacinio skundo pateikimą ir 9 982,50 Lt teisinės pagalbos išlaidų (b. l. 39, 40, 41, 81-84, T. 3), patirtų apeliacinės instancijos teisme. Remiantis Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintomis rekomendacijomis dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą maksimalaus dydžio 8.2, 8.10, 8.11, 8.18 p. atsakovui UAB „Vilniaus parkai“ iš ieškovo UAB „Tas anas“ priteistina 4 357,42 Lt žyminio mokesčio už priešieškinio padavimą, 7 452 Lt advokato pagalbos išlaidų, patirtų pirmosios instancijos teisme, 9 683 Lt žyminio mokesčio už apeliacinio skundo pateikimą ir 3 500 Lt advokato pagalbos išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.
Pažymėtina, kad pirmosios instancijos teisme buvo patirta 59,60 Lt procesinių dokumentų siuntimo išlaidų. Šios išlaidos valstybės naudai yra priteistinos iš ieškovo UAB „Tas anas“.
Rezoliucinė dalis
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu,
nusprendžia:
Panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2011 m. rugsėjo 12 d. sprendimo dalį, kuria ieškovo UAB ,,Tas anas“ ieškinys UAB ,,Vilniaus parkai“ patenkintas iš dalies.
Priimti naują sprendimą ieškovo UAB ,,Tas anas“ ieškinį atsakovui UAB ,,Vilniaus parkai“ dėl sutarčių nutraukimo ir nuostolių atlyginimo atmesti.
Kitą sprendimo dalį palikti nepakeistą.
Priteisti iš UAB ,,Tas anas“ (duomenys neskelbtini) UAB ,,Vilniaus parkai“ (duomenys neskelbtini) 4 357,42 Lt (keturis tūkstančius tris šimtus penkiasdešimt septynis litus keturiasdešimt du centus) žyminio mokesčio už priešieškinio padavimą, 7 452 Lt (septynis tūkstančius keturis šimtus penkiasdešimt du litus) advokato pagalbos išlaidų, patirtų pirmosios instancijos teisme, 9 683 Lt (devynis tūkstančius šešis šimtus aštuoniasdešimt tris litus) žyminio mokesčio už apeliacinio skundo pateikimą ir 3 500 Lt (tris tūkstančius penkis šimtus litų) advokato pagalbos išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.
Priteisti iš UAB ,,Tas anas“ (duomenys neskelbtini) valstybės naudai 59,60 Lt (penkiasdešimt devynis litus šešiasdešimt centų) procesinių dokumentų siuntimo išlaidų, patirtų pirmosios instancijos teisme.