Kauno apylinkės teismo sprendimas

Kauno apylinkės teismo teisėja Rita Ulejevienė, sekretoriaujant Jurgitai Radauskaitei, dalyvaujant ieškovui J. D., ieškovų atstovui advokatui Dimitrijui Fomkin, atsakovo UAB „Bunasta“ atstovui direktoriui Jurgiui Adomavičiui, nedalyvaujant ieškovui A. D., viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka, išnagrinėjo atsakovo UAB „Bunasta“ prieštaravimus dėl Kauno apylinkės teismo 2014 m. gruodžio 15 d. preliminaraus sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovų A. D., J. D. ieškinį atsakovui UAB „Bunasta“ dėl nuostolių priteisimo,

Aprašomoji dalis

nustatė:

Kauno apylinkės teismas 2014 m. gruodžio 15 d. preliminariu sprendimu ieškinį tenkino visiškai ir priteisė iš atsakovo UAB „Bunasta“, į. k. (duomenys neskelbtini), buveinė (duomenys neskelbtini), ieškovams A. D., a. k. (duomenys neskelbtini) ir J. D., a.k. (duomenys neskelbtini) – 3770,00 Lt (1091,87 Eur) nuostolių ir bylinėjimosi išlaidas - 857,00 Lt (248,20 Eur) (b.l. 31-33).

Preliminarus sprendimas naikintinas.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys atmestinas.

Bylos medžiaga nustatytina, kad ieškovai yra patalpų gamybinio pastato po ½ savininkai (22-24 b. l.).

2013 06 17 ieškovai su atsakovu sudarė patalpų nuomos sutartį, kuria buvo išnuomotos 153,47 kv. m. komercinės paskirties patalpos, (duomenys neskelbtini) (7-11 b. l.).

Tą pačią dieną buvo surašytas patalpų perdavimo – priėmimo aktas (12 b. l.).

2013 12 31 priedu Nr. 20131231/01, prie 2013 12 31 negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties, ieškovai atsakovui išnuomojo papildomas patalpas ir bendras išnuomotų patalpų plotas padidintas iki 169,01 kv. m. (13, 14 b. l.).

Ieškovas pateikė nuomojamų patalpų planą (25 b. l.).

2014 08 07 atsakovas ir ieškovai pasirašė patalpų perdavimo priėmimo aktą, kuriuo atsakovas perdavė ieškovams patalpas, t.y. patalpų nuomos sutartis buvo nutraukta (15 b. l.). Šiame akte ieškovai nurodė, kad trečio kambario grindys nešvarios, sienos nubrozdintos ir purvinos, sienose prigręžta skylių. Ketvirtame kambaryje nešvarios grindys, penktame kambaryje prie įėjimo nešvarios grindys, sienos nubrozdintos ir purvinos, sienose prigręžta skylių, bei nurodo, kad nuostolių suma 2850 plius PVM. Atsakovas papildomose pastabose nurodė, kad su nuomotojo nurodytu perduodamų patalpų trūkumais ir nurodyta nuostolių suma nesutinka.

Ieškovai pateikė UAB „Verlita“ specialisto Manto Žukausko konsultaciją dėl žalos dydžio nustatymo Nr. 2014-09—15:NT (16-20 b. l.), kurioje nurodoma, kad nuostolis yra 3370 Lt su PVM.

Sutarties 2.1. punkte šalys nusimatė, kad atsakovas išnuomotose patalpose turi teisę įsirengti biurą (7 b. l.).

Ieškinys atmestinas šiais motyvais.

Ieškovai akte nurodė tris trijų atsakovo naudotų patalpų pažeidimus - kambario grindys nešvarios, sienos nubrozdintos ir purvinos, sienose prigręžta skylių.

Ieškovai žalą įrodinėja UAB „Verlita“ specialisto Manto Žukausko konsultacija dėl žalos dydžio. Teismas vertina konsultacijos atlikimą kaip pagrįstą vertinimą, tačiau mano, kad konsultacija dėl žalos atlyginimo atlikta patalpas vertinant ne tokios būklės, kurios buvo perduotos atsakovui, o patalpas perduodant kaip naujai suremontuotas. Nors specialisto konsultacijoje buvo vertinamas patalpų nusidėvėjimas, tačiau nebuvo vertintas konkretaus laikotarpio nusidėvėjimas t.y. tik tas periodas, kai atsakovas naudojosi patalpomis, todėl tai negali būti patikimas įrodymas byloje.

Byloje atlikta sąmata neatspindi realaus nustatytų nuomojamose patalpose pažeidimų atkūrimo dydžio, t.y. ekspertizė buvo vertinama tik pagal patalpų perdavimo – priėmimo aktą priduodant patalpas ieškovams, tačiau nėra vertinimo, kokios būklės patalpos buvo perduotos atsakovui naudotis, t.y. nėra konkretaus atsparos taško „nuo - iki“. Iš šalių paaiškinimų nustatyta, kad dalis patalpų buvo nuomojamos anksčiau, patalpų perdavimo atsakovui metu patalpų būklė nebuvo vertinama pagal nusidėvėjimo koeficientą tik konstatuota, kad patalpos tvarkingos. Ekspertizėje nurodyta, kad remontas nėra darytas nuo pastato statybos pabaigos, t.y. nuo 2004 metų (18 b. l.).

Ekspertizės akte esantys duomenys pagal jų objektyvumą dėl prigimties ir gavimo aplinkybių paprastai yra daugiau patikimi už kituose įrodymų šaltiniuose esančius duomenis, tačiau eksperto išvada teismui nėra privaloma, o turi būti įvertinta pagal teismo vidinį įsitikinimą, pagrįstą visapusišku, išsamiu ir objektyviu byloje esančių įrodymų ištyrimu, t. y. ekspertizės išvada yra vertinama pagal tokias pačias taisykles kaip ir kitos įrodinėjimo priemonės (CPK 218 straipsnis).

Lietuvos Aukščiausias Teismas formuodamas praktiką dėl įrodymų patikimumo nurodo, kad vertintini įrodymai, kurie patvirtina ekspertizės akte ir išvadoje esančias aplinkybes arba jas paneigia, o atliekant šį vertinimą atsižvelgiama į visų įrodymų tikslumą, detalumą, išsamumą, patikimumą, prigimtį ir kitas svarbias aplinkybes, sudarančias pagrindą eksperto išvadą vertinti kaip patikimą įrodymą arba priešingu atveju motyvuotai spręsti, kad eksperto išvados yra nepagrįstos ir teismas jomis kaip įrodymais nesivadovaus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. spalio 18 d. nutartis civilinėje byloje J. M. ir kt. v. UAB „Skaidula“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-396/2011).

Teismas eksperto konsultaciją vertina, kaip nepakankamą žalos dydžio įrodymą byloje, todėl šiuo įrodymu nesivadovaus.

CK 6.500 straipsnyje nustatyta: jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės. Įstatyme įvardytas išsinuomoto daikto pabloginimas reiškia daikto vertės sumažėjimą arba daikto funkcionalumo dalies netekimą, dėl kurių tolesnis daikto naudojimas pagal paskirtį netenka savo turėtos iki pabloginimo ekonominės vertės. Jeigu daikto būklė pablogėja dėl jo natūralaus susidėvėjimo arba dėl jo normalaus naudojimo laikantis nuomos sutarties sąlygų, tai tokiais atvejais nuomininkas neprivalo atlyginti atsiradusių nuostolių nuomotojui, nebent sutartyje būtų nustatyta kitaip (CK 6.499 straipsnio 1 dalis). Kasacinio teismo praktikoje laikomasi nuostatos, kad nurodytais atvejais nuomotojas turi žinoti ir gali iš anksto numatyti išnuomojamo daikto pabloginimą, taigi jis negali pagrįstai tikėtis dėl daikto pabloginimo nuostolių atlyginimo, jeigu jam tokia teisė į nuostolių atlyginimą nesuteikta sutartyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. lapkričio 16 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Colibri“ v. UAB „ Stilsena“, byla Nr. 3K-3-493/2007; 2008 m. lapkričio 25 d. nutartis civilinėje byloje A. R. įmonė „Anūkėlis“ v. UAB „Sonex group“, byla Nr. 3K-3-487/2008). Taip pat kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad patalpų pritaikymas nuomininko veiklai nelaikytinas patalpų pabloginimu, jei pertvarkymai gali būti atskiriami ir pašalinami, ir tai nenulemtų tų patalpų, kaip nekilnojamojo turto ir nuomos objekto, funkcionalumo dalies netekimo ar ekonominės vertės sumažėjimo.

Kaip minėta, CK 6.500 straipsnyje nurodyta nuomininko atsakomybė už daikto pabloginimą yra siejama su nuomininko kalte. Šalių sudarytoje sutartyje ši sąlyga taip pat numatyta 8.22 punkte.

Nustatytina, kad atsakovas naudodamasis patalpomis nevykdė jokios tyčinės veiklos ketindamas sugadinti ieškovams priklausantį turtą. Kilimo ištrynimas toje vietoje kur stovėjo krėslas yra natūralus kiliminės dangos nusidėvėjimas. Ieškovai nepateikė įrodymų, kokios kokybės kilimas buvo patiestas, kiek jis yra atsparus trynimui. Sienoje įkalti vinys - kai kurie buvo, o kai kuriuos, atsakovo aiškinimu, įkalė ir kurių tikslas buvo pakabinti priemones reprezentuojančios įmonės veiklą. Šalių sudarytoje nuomos sutartyje nėra numatyta jokių draudimų kalti vinis į sienas, o ieškovai nepaneigė, kad dalis vinių į sienas buvo jau įkaltos.

Iš teismui pateiktų nuotraukų (62, 63 b. l.) matyti, kad sienose įkaltos vinelė ar varžtai patalpų estetinio vaizdo negadina, o kilimų būklė nuo 2004 metų natūraliai susidėvėjo.

Kasacinis teismas formuodamas praktiką yra pasisakęs, kad paliktos skylės sienose, lubose, patalpų pritaikymas nuomininko veiklai nėra laikomas patalpų pabloginimu, jei pertvarkymai gali būti atskiriami ir pašalinami, ir tai nenulemtų tų patalpų, kaip nekilnojamojo turto ir nuomos objekto, funkcionalumo dalies ar ekonominės vertės sumažėjimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. spalio 12 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. I. ir kt. v. UAB „Uosta“, bylos Nr. 3K-3-405/2009, 2007 m. lapkričio 16 d. nutartis civilinėje byloje UAB ,,Colibri“ v. UAB ,,Stilsena“ Nr. 3K-3-493/2007).

Nuomos sutarties 5.2. punkte numatyta, kad gali būti pridedamos nuotraukos perduodant patalpas, o 2013 06 17 patalpų priėmimo - perdavimo akte yra nurodyta, kad prie akto pridedamos nuotraukos, tačiau nuotraukos teismui nėra pateiktos, o kiekviena šalis įrodinėjo, kad nuotraukų neturi ir jos yra pas priešingą šalį. Pateiktas 2013 06 17 patalpų priėmimo - perdavimo aktas yra neinformatyvus, nes jame nėra jokių atžymų apie patalpų būklę, todėl teismas negali įvertinti, kokios būklės buvo perduotos patalpos nuomininkui. 2013 12 31 patalpų priėmimo – perdavimo akte taip pat jokios informacijos apie patalpų būklę nenurodyta (14 b. l.).

Atsakovas nurodė, kad patalpos buvo naudojamos išimtinai biurui, ir nurodo, kad per metus laiko jos natūraliai nusidėvėjo, kas negali būti laikoma nuostoliais. Teismas sprendžia, kad patalpų būklė iš dalies pablogėjo dėl normalaus jų naudojimo pagal numatytas nuomos sutarties sąlygas, todėl, teismo nuomone, šiuo pagrindu atsakovas neprivalo atlyginti nuomotojui atsiradusių nuostolių.

2014 08 07 nuomininko perdavimo nuomotojui patalpų priėmimo – perdavimo akte, kaip jau minėta, ieškovai nurodė, kad patalpos perduodamos tvarkingos ir sutvarkytos tik nurodė, kad nešvarios grindys, sienos nubrozdintos ir purvinos, o sienose prigręžta skylių, tačiau tame pačiame akte nurodoma, kad atsakovas patalpas pagerino, t.y. paliko boilerį, vertė 300 Lt, langų ruletus - 314,20 Lt ir pratempė optinį kabelį internetui – 1945,68 Lt, viso už 2559,88 Lt. Šiuos daiktus ieškovai prisiėmė. Taip pat atkreiptinas dėmesys, kad ieškovai žalos atlyginimo prašo su PVM, tačiau byloje nėra duomenų, kad jie yra PVM mokėtojai. Be PVM mokėjimo prašomos priteisti žalos dydis sudaro 2662,30 Lt.

Sutarties 5.3 p. numatė, kad jei patalpų perdavimo nuomininkui metu išaiškėja smulkūs trūkumai, kurie nedaro negalimu šių patalpų naudojimo pagal jų paskirtį (šiuo atveju apie minėtų smulkių trūkumų ištaisymus šalys spręs geranoriškai ir protingai tarpusavio susitarimu) ir siekiant išvengti galimų nesusipratimų, šalys privalo pasirašyti minėtą perdavimo aktą ir nustatyti minėtų trūkumų pobūdį bei jų pašalinimo terminus. Šalys sutartimi nusimatė smulkių trūkumų pašalinimą, tačiau teismas negali įvertinti jų atsiradimo momento, nes nėra pateiktų nuotraukų. Be to, pagal pateiktą eksperto išvadą remonto darbai, kuriuos reikia atlikti, t.y. kilimų keitimas, visų sienų perdažymas, negali būti priskiriami prie smulkių remonto darbų. Atsakovas neginčijo, kad įsivesdamas šviesolaidinį internetą buvo priverstas laidų pritvirtinimui išgręžti keletą skylių, tačiau taip pat atkreipė dėmesį, kad tokiu būdu pagerino ieškovų nuomai skirtas patalpas. Šalių sutartyje numatyti smulkūs trūkumai yra neapibrėžti. Taip pat neaišku, ar šiuo punktu yra vertinamas natūralus patalpų nusidėvėjimas jomis naudojantis.

Šalys taip pat sutarties 7.3 p. nusimatė, kad nuomotojas atsako už išnuomotų patalpų trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudotis patalpas pagal paskirtį, tačiau teismas tokių trūkumų, dėl kurių nebūtų galima naudotis patalpomis nenustatė. Teismo nuomone, ieškovams nėra kliūčių išnuomoti patalpas biurui, o įkalti viniai gal bus panaudoti naujų nuomininkų tiems patiems tikslams. Vien tik natūralus patalpų nusidėvėjimas, negali būti pagrindas teiginiams, kad ieškovų nurodyti trūkumai kliudo naudoti patalpas pagal paskirtį. Teismo taip pat nustatytina, kad atsakovas nepažeidė sutarties 8.1. p. sąlygų, t.y. „nuomininkas įsipareigoja tinkamai naudoti patalpas, laikyti jas geroje būklėje, tvarkingai ir rūpestingai naudoti patalpas pagal sutartyje numatytą paskirtį“, o nuomos patalpų paskirtis - biuro patalpos. Byloje nepateikta duomenų, kad atsakovas pažeidė šį punktą ir patalpas naudojo kitiems nei nuomos sutartyje numatytiems tikslams.

Be to, ir nuomotojo (ieškovų), kaip negyvenamųjų patalpų savininkų pareiga, būti rūpestingam ir atidžiam, imtis reikiamų priemonių užtikrinti nekilnojamojo turto priežiūrą ir rūpintis jo tinkama būkle, taip pat tikrinti, ar nuomininkas tinkamai naudojasi daiktu (CK 6.498 straipsnio 5 dalis, 6.587 straipsnio 1 dalis), tačiau, kad nuomotojas būtų pareiškęs kokių nors pretenzijų nuomininkui nuomos metu, nepateikta.

Sutarties 8.6 p. Nuomininkas privalo atlikti Patalpų einamąjį remontą, vykdydamas pagrįstus (pagrįsti - t.y. akivaizdūs patalpų vidaus sienų, lubų, grindų pažeidimai, ne dėl Nuomotojo kaltės) Nuomotojo reikalavimus dėl tokio Patalpų remonto darbų. Šis sutarties punktas gali būti taikomas ilgalaikėms sutartims, o atsakovas patalpomis naudojosi tik vienerius metus.

Apibendrinant teismo nustatytina, kad atsakovas vykdė šalių nuomos sutartyje ir CK 6.493, 6.499 straipsniuose nustatytas nuomininko pareigas ir grąžino daiktą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, atsiradusį dėl patalpų naudojimo pagal nuomos sutartyje sulygtą paskirtį. Ieškovų įvardijami atsakovo grąžintų patalpų trūkumai (kambario grindys nešvarios, sienos nubrozdintos ir purvinos, sienose prigręžta skylių) atsirado dėl daikto naudojimo pagal paskirtį – biurui, todėl jie nelaikytini daikto pabloginimu CK 6.500 straipsnio prasme, nes patalpų vertė nesumažėjo, jos neprarado dalies funkcionalumo ir tolesnis daikto naudojimas pagal paskirtį taip pat neprarado savo turėtos iki pabloginimo ekonominės vertės. Remiantis nurodytais motyvais, teismo nustatytina, kad pasibaigus nuomos sutarčiai, atsakovas grąžino tokios būklės daiktą, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.

Teismas konstatuoja, kad ieškovai neįrodė aplinkybių, kuriais grindė ieškinį ir preliminarus sprendimas panaikintinas ir priimtinas galutinis sprendimas ir ieškinys atmestinas (CPK 430 straipsnio 6 dalies 2 punktas).

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

Kauno apylinkės teismo 2014 m. gruodžio 15 d. preliminarų sprendimą panaikinti.

Ieškinį atmesti.

Sprendimas per 30 dienų nuo priėmimo gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Kauno apygardos teismui per Kauno apylinkės teismą.