Klaipėdos apylinkės teismo sprendimas

Liudytoja I. K. teismo posėdžio metu parodė, kad ji dirba Klaipėdos rajono savivaldybės Architektūros ir urbanistikos skyriuje, į skyrių porą kartų buvo atėjusi ieškovė, kuri klausė, ar žemės sklypo rekreacinėje zonoje galima gyvenamojo namo statyba, be to į skyrių dėl to paties klausimo buvo atėję ir abi šalys. Tiek ieškovei, tiek abiem atvykusioms šalims buvo paaiškinta, kad gyvenamojo namo statyba žemės sklype negalima. Nurodė, kad ji detalaus plano sprendinių neskaitė.

Iš byloje esančių rašytinių įrodymų, šalių paaiškinimų nustatyta, kad atsakovui nuosavybės teise priklauso 0,2915ha žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), įregistruotas atsakovo vardu pagal 2007-04-12 valstybinės žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį, registre nurodyta, kad žemės sklypo naudojimo būdas – rekreacinio naudojimo (b.l. 8-9). Ieškovė prie ieškinio pateikė šio žemės sklypo detaliojo plano kopijos fragmentą (b.l. 10). Šalių paaiškinimais ir byloje esančiais rašytiniais įrodymais, tai yra 2013-07-19 tarp ieškovės ir atsakovo sudarytu susitarimu, nustatyta, kad ieškovė (pirkėja) įsipareigojo už sutartą 65000,00 Lt sumą nupirkti iš atsakovo (pardavėjo) žemės sklypus Vanagų ir Pozingių kaime, kurių kadastriniai Nr. (duomenys neskelbtini). Šalys numatė, kad sutartis galioja iki 2013-10-07, pirkėja sumoka pardavėjui 5000,00 Lt avansinę įmoką, be to, šalys susitarė, kad, atsisakius pirkėjui pirkti po sutartos datos, pinigai negrąžinami, o jei pardavėjas atsisako parduoti, tai pirkėjui sumoka 10000,00 Lt baudą (b.l. 7). Atsakovas teismui pateikė 0,2915 ha žemės sklypo, kurio kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini)., detaliojo plano, parengto UAB „Almontus“, grafinius ir tekstinius sprendinius (b.l. 73-83). Iš pateiktų dokumentų nustatyta, kad šio detaliojo plano tikslai ir uždaviniai bei numatoma veikla: pakeisti sklypo naudojimo būdą į rekreacinio naudojimo, kaimo turizmo statinių statybai ir nustatyti teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimą (1.5; 4.1 punktai). Detaliajame plane nurodyta, kad žemės planuojama ūkinė veikla – kaimo turizmo statinių statybai (b.l. 83). Detaliojo plano sprendinių 4.4 punkte numatyta statybų programa: planuojama ūkinė veikla – kaimo turizmo statinių ir jų priklausinių statyba bei eksploatacija. Ištraukoje iš ekonominės veiklos rūšių klasifikatoriaus nustatyta, kad galima gyvenamųjų ir negyvenamųjų pastatų statyba (b.l. 77).

Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad abi šalys sutinka ir neginčija aplinkybių, kad tarp šalių 2013-07-19 buvo sudaryta preliminarus susitarimas, kurio pagrindu ieškovė, kaip būsima žemės sklypų pirkėja, atsakovui, kaip būsimam pardavėjui, sumokėjo 5000,00 Lt pinigų sumą, kurią susitarime šalys įvardijo avansine įmoka.

LR CK 6.165str. nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Taigi trumpai preliminariąją sutartį galima apibrėžti kaip šalių susitarimą dėl kitos sutarties sudarymo ateityje, t.y. kaip sutartį dėl sutarties sudarymo. Tokiu preliminariu susitarimu sukuriama sutartinė prievolė LR CK 6.1str. prasme. Pagal LR CK 6.165str. įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą galima išskirti tokius šios sutarties bruožus: pirma, aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; antra, šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas; trečia, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, šio susitarimo įforminimas rašytine forma.

Įvertinus pateiktą šalių susitarimą, pripažintina, kad šis susitarimas atitinka preliminarios sutarties požymius, nes iš jos turinio matyti šalių susitarimas ateityje sudaryti konkrečiai įvardintų žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartį iš anksto aptartomis sąlygomis, yra aiškiai aptarta žemės sklypų kaina, numatytas susitarimo galiojimo terminas, t.y. iki kada šalys turėjo sudaryti pagrindinę žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartį, susitarimas sudarytas rašytine forma.

Pažymėtina, kad nors pagal preliminariąją sutartį mokamos įmokos negali atlikti kainos pagal pagrindinę sutartį ar jos dalies mokėjimo funkcijos, dėl ko imperatyviai uždrausta jas vertinti kaip rankpinigius (LR CK 6.98str. 2d.). Tačiau formuojamoje kasacinio teismo praktikoje konstatuota, kad nors pagal preliminariąją sutartį jokie piniginiai mokėjimai ar atsiskaitymai tarp šalių neatliekami, tačiau šios išvados negalima suabsoliutinti, apskritai neigiant pinigų perdavimo pagal preliminariąją sutartį galimybę. Sutarties laisvės principas, galiojantis ir ikisutartiniuose santykiuose, leidžia šalims susitarti dėl bet kokių sąlygų, neprieštaraujančių imperatyviosioms įstatymo normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei. Teismų praktikoje konstatuota, kad avanso mokėjimas pagal preliminariąją sutartį neprieštarauja imperatyvams, įskaitant ir LR CK6.165str. 1d. Be to, teismų praktikoje akcentuojama, jog perduodami pinigai gali turėti kitas reikšmes ir atlikti kitas, ne mokėjimo ir atsiskaitymo, funkcijas, t.y. gali būti vertinami tiek kaip šalių sutartas prievolės įvykdymo užtikrinimo būdas, kuriuo užtikrinamas netesybų sumokėjimas, kai tokios netesybos nustatytos už įsipareigojimo pagal preliminariąją sutartį neįvykdymą ir tokį įsipareigojimą pažeidžia pinigus perdavęs asmuo, tiek kaip atskaitos taškas nustatant netesybų dydį, kai preliminariąją sutartį pažeidžia pinigus gavęs ar juos sumokėjęs asmuo.

Tiek iš paties tarp šalių pasirašyto susitarimo turinio (susitarime įvardinta avansiniu mokėjimu), tiek iš šalių paaiškinimų teismo posėdžio metu matyti, kad 5000,00 Lt avansas turėjo būti įskaičiuotas į žemės sklypų kainą ir dėl to ginčo tarp šalių nėra. Susitarimu taip pat sulygta, kad avanso davėjai (ieškovei) atsisakius sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį, avansu gauta pinigų suma lieka avanso gavėjui (atsakovui). O jeigu pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį atsisako sudaryti atsakovas, tai jis privalo sumokėti 10000,00 Lt baudą, t.y. kaip paaiškino šalys, grąžinti 5000,00 Lt avansą ir sumokėti 5000,00 Lt baudą už sutarties neįvykdymą. Pagal LR CK 6.309str. 2d. pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu), jeigu šalys nėra susitariusios kitaip. Taigi įstatymas dėl avanso pinigų sumos leidžia ir kitokį susitarimą, tai yra ne tik šių pinigų įskaitymą į pirkinio kainą. Kadangi šalys sutarė, kad ieškovei atsisakius pirkti turtą, avansas yra negrąžinamas ir ši sąlyga susitarimo tekste aptarta prieš punktą, kuriame avanso grąžinimas kaip sankcija už susitarimo nevykdymą numatytas kitai šaliai, bei tariamasi dėl baudos, akivaizdu, kad sumokėtas avansas sutarties dėl pirkėjos kaltės nesudarymo atveju, pripažįstamas baudos sumokėjimu.

Ieškovė neginčija (tai patvirtina ir bylos duomenys), kad pati atsisakė pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, tačiau teigia, kad jos apsisprendimą lėmė atsakovo, kaip pardavėjo, nesąžiningi veiksmai. Įrodinėdama nesąžiningus atsakovo veiksmus, ieškovė nurodo tai, kad atsakovas ją suklaidino dėl parduodamo žemės sklypo paskirties tokiomis aplinkybėmis: parduodame žemės sklype buvo iškabinta reklama su užrašu „Namų valda“, be to, pats atsakovas patikinęs ieškovę, jog žemės sklype yra galimybė statyti gyvenamąjį namą, sudarant susitarimą tarp šalių ieškovei nebuvo parodytas žemės sklypo detalusis planas. Ieškovė pripažino aplinkybę, kad prieš pasirašant susitarimą tarp šalių jai buvo parodyti visų žemės sklypų išrašai iš Nekilnojamojo turto registro, pateiktas žemės sklypo planas, tačiau neigė, kad ji buvo supažindinta su ginčo sklypo detaliojo plano aiškinamuoju raštu. Atsakovo paaiškinimu susitarimo pasirašymo metu ieškovė buvo supažindinta su visais žemės sklypų dokumentais, tarp jų ir žemės sklypo detaliojo plano aiškinamuoju raštu. Atsakovas neneigia aplinkybių, kad žemės sklype buvo panašaus pobūdžio reklama dėl parduodamos namų valdos ir, kad jis ieškovei patvirtinęs, jog ji žemės sklype galės gyventi, t.y. ieškovei paaiškinęs rekreacinį naudojimą taip, kaip jis supratęs pagal detaliojo plano aiškinamąjį raštą, tai yra, kad bus mažesni mokesčiai. Atsakovas neginčijo ieškovės nurodytų aplinkybių, kad ieškovei apsilankius savivaldybėje ir sužinojus, kad sklype negalima statyti individualaus namo ir paskambinus atsakovui, atsakovas nurodė, kad tai kažkoks nesusipratimas ir, kad galbūt savivaldybėje ieškovę suklaidino ar ji ne taip suprato, taip tik nuramindamas ieškovę, kad pastaroji galėtų vykti į Norvegiją dirbti. Tačiau, pažymėtina, kad detaliojo plano sprendinių 4.4 punkte numatyta, jog planuojama ūkinė veikla – kaimo turizmo statinių ir jų priklausinių statyba bei eksploatacija (b.l. 77). Akivaizdu, kad ieškovė siekdama įsigyti žemės sklypą, tinkantį individualaus gyvenamojo namo statybai, tačiau nelabai supratusi termino „rekreacinio naudojimo“, pasitikėjo atsakovo tikinimu, kad sklype bus galimybė statyti gyvenamąjį namą ir dėl to pasirašė su atsakovu preliminarų susitarimą dėl pagrindinės žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutarties. Atsakovas, būdamas žemės sklypo savininku ir gerai susipažinęs su detaliojo plano aiškinamuoju raštu, turėjo suprasti ir žinoti, jog individualų gyvenamąjį namą šiame žemės sklype bus galima statyti tik tikslu vystyti kaimo turizmą, bet šios aplinkybės ieškovei nepaaiškino, ją nuslėpė nuo ieškovės. Ieškovė, siekdama užtikrinti savo interesus ir išsklaidyti abejones, tiek viena, tiek kartu su atsakovu nuvyko į Klaipėdos rajono savivaldybės Architektūros ir urbanistikos skyrių, kur specialistė I. K. patvirtino, jog žemės sklype individualaus gyvenamojo namo statyti nebus galima. A. L. I. K. teismo posėdžio metu patvirtino, kad ji tiek ieškovei atskirai, tiek ir atsakovui ir ieškovei esant kartu nurodė, kad ginčo žemės sklype negalima statyti individualaus gyvenamojo namo, nes naudojimo paskirtis reakriacinė. Šios aplinkybės leidžia pripažinti, kad atsakovas, kaip būsimas pardavėjas elgėsi nesąžiningai, nuslėpė nuo būsimos pirkėjos svarbią aplinkybę apie parduodamo daikto savybes, t.y. apie žemės sklypo tikrąją paskirtį. Be to, atsakovo nesąžiningą elgesį patvirtina ir tai, kad pardavinėjant žemės sklypą buvo iškabinta klaidinantis skelbimas apie tai, kad parduodama „Namų valda“ ar „Parduodamas žemės sklypas namo statybai“, kadangi vieno iš parduodamo žemės sklypo paskirtis (kaip pats pripažino atsakovas) buvo miškas, o kito - ginčo sklypo žemės paskirtis – rekreacinio naudojimo. Šios aplinkybės leidžia pripažinti, kad atsakovas, sudarydamas preliminarią sutartį, elgėsi nesąžiningai, bandydamas nuo būsimo pirkėjo nuslėpti tikrąją žemės sklypo paskirtį. Be to, atsakovas pats teismo posėdžio metu pripažino, kad jis verčiasi žemės sklypų pardavimu ir jau yra pardavęs ne vieną žemės sklypą. Atsakovas taip pat nepaneigė ieškovės nurodytų aplinkybių, kad ji domėdamasi žemės sklypais nurodė, kad nori statyti individualius namus, o ne verstis kaimo turizmu ir, kad jam ieškovė skambino po susitarimo pasirašymo, nes sužinojo iš savivaldybės, kad ginčo sklype negalima statyti individualaus namo.