Tauragės apylinkės teismo sprendimas

Įžanginė dalis

Civilinė byla Nr. e2-98-385/2024 Teisminio proceso Nr. 2-43-3-01707-2023-4 Procesinio sprendimo kategorija 2.6.8.12.

2024 m. vasario 12 d.

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo R. P. atstovo advokato D. K. ieškinį atsakovui P. P. dėl sandorio pripažinimo galiojančiu, tretieji asmenys V. D., Ž. M., M. P..

Aprašomoji dalis

nustatė:

Į teismo posėdį neatvyko atsakovas, tretieji asmenys, jų atstovė advokatė G. D., apie posėdį informuoti, gautas prašymas bylą nagrinėti jiems nedalyvaujant.

Ieškovas prašo pripažinti galiojančia notaro nepatvirtintą sutartį dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo, kuria atsakovas P. P. bei A. P., P. P. ir P. P. gyvenamąjį namą su parduotuvės patalpomis, esantį (duomenys neskelbtini) pardavė jam. Paaiškino, kad A. P., gim. (duomenys neskelbtini), P. P., gim. (duomenys neskelbtini), P. P., gim. (duomenys neskelbtini), ir P. P., gim. (duomenys neskelbtini), priklausė po ¼ dalį pastato - gyvenamojo namo su parduotuvės patalpomis, esančio (duomenys neskelbtini)., unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuosavybės įregistravimo pagrindas – 1993-06-07 rajono valdybos potvarkis Nr. (duomenys neskelbtini), 1993-08-30 rajono valdybos potvarkis Nr. (duomenys neskelbtini). R. P. ir P. P., gim. (duomenys neskelbtini), A. P., gim. (duomenys neskelbtini), P. P., gim. (duomenys neskelbtini), P. P., gim. (duomenys neskelbtini), 2000-04-18 sudarė Savitarpio sutartį, kuria buvo sutarta, jog Pardavėjai parduoda Pirkėjui namą, esantį (duomenys neskelbtini)., unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), o Pirkėjas Pardavėjams sumokėjo 18 000,00 JAV dolerių. Sutartyje taip pat buvo nustatyta, jog namo pirkimo-pardavimo dokumentai bus teisiškai įregistruoti tada, kai bus parengtas sklypo, kuriame stovi namas, planas. Visas dokumentų parengimo ir pirkimo-pardavimo išlaidas įsipareigojo padengti Pirkėjas, tai yra, jis. Minėtą nekilnojamąjį turtą beveik 20 metų nepertraukiamai, atvirai ir sąžiningai valdo jis, tačiau dėl 2000 m. neatliktų teisinių veiksmų, negali jam priklausančios nuosavybės įregistruoti savo vardu. Dėl to, kad teisės aktų nustatyta tvarka nebuvo atlikta teisinė įsigyto turto registracija, jis yra priverstas kreiptis į teismą dėl sandorio, t. y. nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties, pripažinimo galiojančiu. Šiai dienai pardavėjai A. P., P. P. bei P. P. yra mirę, todėl ieškinys teikiamas vieninteliam atsakovui – P. P., o trečiaisiais asmenimis įtraukti mirusiųjų pardavėjų įpėdiniai.

Atsakovo atsiliepimas negautas.

Trečiųjų asmenų - V. D., Ž. M., M. P. atstovė advokatė G. D. ieškinio neginčija, patvirtina ieškinyje nurodytas aplinkybes.

Motyvuojamoji dalis

konstatuoja:

Ieškinys tenkintinas.

Iš bylos medžiagos matyti, kad pardavėjai A. P., P. P., P. P., P. P. 2000-04-18 Savitarpio sutartimi buvo sutarta, jog Pardavėjai parduoda Pirkėjui namą, esantį adresu (duomenys neskelbtini)., unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), o Pirkėjas Pardavėjams sumokėjo 18 000,00 JAV dolerių. Sutartyje taip pat buvo nustatyta, jog namo pirkimo-pardavimo dokumentai bus teisiškai įregistruoti tada, kai bus parengtas sklypo, kuriame stovi namas, planas. Visas dokumentų parengimo ir pirkimo-pardavimo išlaidas įsipareigojo padengti Pirkėjas. Nėra ginčo tarp šalių dėl 18 000 dolerių sumokėjimo, tačiau pirkimo-pardavimo sandoris liko nesudarytas - nepatvirtintas notarine tvarka bei neįregistruotas atitinkamoje turto registravimo įstaigoje, kaip to reikalavo tuo metu galiojusio 1964 m. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 255 straipsnio 1 dalies nuostatos. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (1964 m.) 255 straipsnio 1 dalyje buvo nustatyta, jog nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti notariškai patvirtinta ir per tris mėnesius įregistruota atitinkamoje turto registravimo įstaigoje, jeigu įstatymai nenustato kitokio termino. Tačiau Pardavėjai ir Pirkėjas įstatymų nustatyta tvarka neįformino minėto sandorio, t. y. turto pirkimo-pardavimo sutarties nepatvirtino notariškai ir neįregistravo atitinkamoje turto registravimo įstaigoje. Civilinio kodekso (1964 m.) 255 straipsnio 2 dalyje buvo nustatyta, jog šiame straipsnyje nustatytų taisyklių nesilaikymas nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį daro negaliojančią. Tai reiškia, jog pirkimo-pardavimo sutartis negalioja nuo sudarymo momento. Taigi, pirkimo-pardavimo sandoris nesukūrė teisinių padarinių, jo, kaip teisinę reikšmę turinčio dokumento, nėra.

Iš ieškovo paaiškinimo matyti, kad pirkimo-pardavimo sutartis faktiškai yra įvykdyta – parduodamas turtas yra ieškovui perduotas, pinigai pardavėjams sumokėti. Šias aplinkybes patvirtino trečiųjų asmenų atstovė atsiliepime į ieškinį. Taigi, šis faktiškai įvykdytas sandoris nėra įformintas įstatymo nustatyta tvarka. Kaip nurodė ieškovas, 2000-04-06 jis Kaune pasirašė su pardavėjais savitarpio sutartį, sumokėjo 30 000 Lt rankpinigių bei gavo jų notariškai patvirtintą įgaliojimą metams laiko tvarkyti dokumentus pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Per tuos metus laiko jis įsipareigojo sutvarkyti žemės sklypo prie parduodamo gyvenamojo namo dokumentus. Per metus jis nesugebėjo šių žemės sklypo dokumentų sutvarkyti, todėl pasibaigus įgaliojimo terminui, šis darbas buvo nutrauktas. Būtent dėl šios priežasties nebuvo galima sudaryti gyvenamojo namo pirkimo-pardavimo sutarties.

CK 6.309 straipsnio 3 dalis nustato, kad kai pirkti ar parduoti daiktą įsipareigojęs asmuo atsisako įforminti sutartį įstatymų nustatyta forma, kita šalis turi teisę teismo tvarka reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą. Ši taisyklė iš esmės nustato pirkimo-pardavimo sutarties šalims gynybos būdą, leidžiantį teismo tvarka patvirtinti sutarties sudarymą. Ši nuostata praktikoje dažniausiai taikoma dėl notarinės formos nesilaikymo. Aiškindamas šią nuostatą kasacinis teismas nurodė, kad tiek bendroji CK 1.93 straipsnio 4 dalyje nustatyta, tiek ir specialioji – pirkimui-pardavimui taikoma – CK 6.309 straipsnyje įtvirtinta teisės norma reglamentuoja pagrindinės sutarties šalių santykius. Daikto perdavimas pirkėjui valdyti bei kainos ar jos dalies sumokėjimas yra šalių veiksmai, kurie yra jau pirkimo-pardavimo sutarties elementai (CK 6.305 straipsnis). Tokiu atveju teismo pripažinimas šalis sudarius pirkimo-pardavimo sutartį iš esmės reiškia ir reikalaujamos sutarties formos, kaip būtinosios nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties elemento, pripažinimą. CK 1.93 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta bendroji reikalavimų dėl sandorio formos taisyklė, pagal kurią įstatymų reikalaujamos notarinės formos nesilaikymas sandorį daro negaliojantį; CK 1.93 straipsnio 4 dalyje nustatyta šios taisyklės išlyga, pagal kurią, jeigu viena iš šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį, kuriam būtinas notaro patvirtinimas, o antroji šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, teismas įvykdžiusios sandorį šalies reikalavimu turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu, šiuo atveju sandorio po to notarine tvarka įforminti nereikia. CK 6.309 straipsnyje nustatyta, kad įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant daiktą būsimajam pirkėjui valdyti yra to daikto pirkimas-pardavimas, o pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu), jeigu šalys nėra susitarusios kitaip. Teismas, pripažindamas pirkimo-pardavimo sandorį galiojančiu CK 1.93 straipsnio 4 dalyje ar CK 6.309 straipsnio 3 dalyje įtvirtintu pagrindu, pirmiausiai turi nustatyti sandorio, t. y. šalių susitarimo, nors ir netinkamai įforminto (nepatvirtinto notaro), faktą. Jeigu šalys nebuvo pasiekusios susitarimo, teismas negali pripažinti sandorio galiojančiu, nes tai iš esmės reikštų, kad teismas patvirtina tam tikrą sandorį ir sukuria šalių teises ir pareigas, dėl kurių šalys apskritai nebuvo susitarusios. Be to, CK 1.93 straipsnio 4 dalyje ir CK 6.309 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta galimybė teismo tvarka reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą siejama su tuo, kad viena sandorio šalis visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį. Taigi turi būti akivaizdi šalių valia ne tik sudaryti, bet ir įvykdyti sandorį. Vykdant sandorį savo valią išreiškia ne tik šalis, kuri jį vykdo, bet ir šalis, kuri priima įvykdymą.

Iš ieškovo paaiškinimo bei bylos medžiagos matyti, kad aptariamame gyvenamajame name daugiau nei 20 metų gyvena jis su šeima, jame užsiima veikla, yra sudaręs elektros energijos, šalto vandens tiekimo ir nuotekų šalinimo sutartis, mokėjo ir moka visus mokesčius, susijusius su namo išlaikymu, atliko namo vidaus bei išorės remontus, prižiūri bei rūpinasi namu ir namo aplinka. Šios aplinkybės žinomos ir pardavėjams, ir jų vaikams. Pardavėjai niekada nereiškė jam jokių pretenzijų.

Įvertinus byloje esančią medžiagą galima spręsti, kad ieškinys pagrįstas, todėl turi būti patenkintas.

Atsižvelgiant į tai, kad ieškinys patenkintas, iš atsakovo ieškovui priteistina 179 Eur žyminio mokesčio ir valstybei 47,77 Eur pašto išlaidų (CPK 80 straipsnio 1 dalies 1 punktas, 93 straipsnio 1 dalis, 96 straipsnio 1 dalis).

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259-260 straipsniais, 263 - 265 straipsniais, 268 straipsniu, 270 straipsniu,

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

Ieškinį patenkinti.

Patvirtinti pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią P. P., gim. (duomenys neskelbtini), A. P., gim. (duomenys neskelbtini), (miręs (duomenys neskelbtini)), P. P., gim. (duomenys neskelbtini), (miręs (duomenys neskelbtini)), ir P. P., gim. (duomenys neskelbtini), (miręs (duomenys neskelbtini)), pardavė, o R. P., gim. (duomenys neskelbtini), nupirko gyvenamąjį namą su parduotuvės patalpomis, esantį (duomenys neskelbtini)., unikalus Nr. (duomenys neskelbtini).

Priteisti iš P. P., gim. (duomenys neskelbtini), R. P. naudai 179 Eur žyminio mokesčio.

Priteisti iš P. P., gim. (duomenys neskelbtini), valstybės naudai 47,77 Eur pašto išlaidų.

Sprendimas per 30 d. gali būti skundžiamas Klaipėdos apygardos teismui apeliaciniu skundu per Tauragės apylinkės teismo Šilutės rūmus.