- Teismas
- Kauno apygardos teismas
- Data
- 2010-03-31
- Bylos Nr.
- 2A-250-390/2010
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Algimantas Kukalis (pirm.), Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos, Dalė Burdulienė, Albinas Čeplinskas
- Ieškovas
- A. N., R. R.
- Atsakovas
- TŪB „Mitnijos investicija“
- Trečiasis asmuo
- UAB „Mitnija“, Kauno
- Advokatai
- Inga Žemkauskienė
- Kategorijos
- 34.1pavadinimo nepavyko patikrinti
- 42.6pavadinimo nepavyko patikrinti
- 42.11.2pavadinimo nepavyko patikrinti
Pirmosios instancijos teismo teisėja Virginija Simanavičienė
nutartis
2010 m. kovo 31 d.
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos pirmininko Algimanto Kukalio, kolegijos teisėjų Dalės Burdulienės, Albino Čeplinsko, sekretoriaujant Violetai Mažeikienei, dalyvaujant ieškovei A. N., ieškovų atstovui adv. Jonui Skalskui, atsakovo ir trečiojo asmens atstovei advokatei Ingai Žemkauskienei, viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjusi ieškovų R. R. ir A. N. apeliacinį skundą dėl Kauno miesto apylinkės teismo 2009 m. spalio 14 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovų R. R. ir A. N. patikslintą ieškinį atsakovui TŪB „Mitnijos investicija“ dėl pirkimo – pardavimo sutarties pakeitimo, tretieji asmenys - UAB „Mitnija“, Kauno 12 – asis notarų biuras, VĮ Registrų centras Kauno filialas, AB „Swedbank“.
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
Ieškovai kreipėsi į teismą prašydami:
1) pakeisti 2007 m. rugsėjo 19 d. Nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutarties Nr. 9684 punktus sekančiai: 1.1. Pardavėjas parduoda jam asmeninės nuosavybės teise priklausantį 90 butą, būklė: nebaigtas statyti, baigtumas 81 procentas, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), kurio bendras plotas 52,18 kv. m, paskirtis: gyvenamoji (butų), esantį pastate (duomenys neskelbtini), 2A9p, (duomenys neskelbtini), toliau sutartyje vadinamas - parduodamas turtas, o pirkėjai asmeninės nuosavybės teise lygiomis dalimis po ½ dalį šį turtą perka. Juridiniai faktai: Hipoteka. Juridinis pagrindas. Pranešimas apie hipotekos įregistravimą. 2006-09-28, Nr. 02120060013053. Pirkėjams yra žinoma, kad parduodamas turtas įkeistas AB SAMPO bankui ir yra gautas banko sutikimas dėl šio turto pardavimo. (Pagrindas: AB SAMPO banko 2007-09-18 raštas Nr. 753765).
Pakeisti sutarties punkto 2.1. kainos ir atsiskaitymo dalį sekančiai:
„Šalių susitarimu turtas parduodamas už 209554 Lt, iš kurių: 10437,10 Lt pirkėjai sumokėjo pardavėjui avansu; 199116,90 Lt yra AB Banko „Hansabankas“ kreditas, suteiktas R. R. atsiskaityti už šioje sutartyje nurodytą turtą.“
2) Priteisti bylinėjimosi išlaidas pagal pateiktus dokumentus.
Nurodė, kad 2007-05-08 R. R. su TŪB „Mitnijos investicija“ pasirašė statybos sutartį Nr. 163. Šia sutartimi TŪB „Mitnijos investicija“ įsipareigojo pastatyti ir perduoti nuosavybėn statomą dviejų kambarių butą su daline apdaila. Buto plotas - 55,09 kv. m (plotas pateiktas įvertinus tinko storį). R. R. įsipareigojo sumokėti objekto bendrą kainą - 229041 Lt. Į šią buto kainą įskaitytas 18 procentų PVM. Buto 1 kv. m kaina nurodyta - 4157,58 Lt. Sutarties 2.5. punktas, taip pat, numatė, kad objekto kaina nemažinama, jeigu buto ploto pasikeitimas įvyko dėl R. R. iniciatyva pakeistų buto projektinių pertvarų ploto ar sieninių spintų įrengimo. Ieškovas R. R. nurodė, kad jokių projekto pakeitimų savo iniciatyva nedarė. 2007-09-19 ieškovai su atsakovu sudarė nekilnojamojo daikto (buto) pirkimo - pardavimo sutartį Nr. 9684. Pardavėjas, TŪB „Mitnijos investicija“ pardavė ieškovams nebaigtą statyti (baigtumas 81 procentas), butą, kurio bendras plotas 55,09 kv. m . Pirkdami butą, ieškovai buvo įsitikinę, kad buto bendras plotas yra 55,09 kv. m, kaip buvo nurodyta 2007-05-08 statybos sutartyje Nr. 163 ir 2007-09-19 nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje Nr. 9684. 2007-05-08 matininkės užfiksuoti pakeitimai buvo pateikti, sudarant minėtas sutartis. Atsakovo užsakymu 2008-04-12 buvo atlikti nauji kadastriniai matavimai ir tik tuomet tapo aišku, kad atsakovas, veikdamas nesąžiningai, apgavo ieškovus, parduodamas mažesnį butą 2,91 kv. m. Kadastriniai matavimai rodo, jog ieškovų nupirkto buto bendras plotas yra 52,18 kv. m, vietoje atsakovo sutartyje Nr. 9684 nurodytų 55,09 kv. m.
Žemesnės instancijos teismas
Kauno miesto apylinkės teismas 2009 m. spalio 14 d. sprendimu ieškinį atmetė. Teismas sprendė, kad šalių ginčas turėtų būti sprendžiamas vadovaujantis 2007-09-19 nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartimi Nr. 9684, kadangi šalims pasirašius pirkimo-pardavimo sutartį 2007-05-08 statybos sutartis yra pilnai įvykdyta ir pasibaigusi. Teismas nustatė, kad 2007-09-19 sutarties sudarymo metu ieškovai pirko butą, kurio baigtumas buvo ne 100 proc., bet 81 proc. Dėl šios priežasties buto plotas sutarties sudarymo dieną buvo atitinkamai 81 procento baigtumo butui. Konstatavo, jog sutartyje šalys nustatė fiksuoto dydžio parduodamo turto kainą, nesiedami jos skaičiavimo su ploto ar kitokio vieneto kaina. Nurodė, kad ieškovai teigdami, jog buto plotas sutarties pasirašymo diena neatitiko Nekilnojamojo turto registro duomenų, turėjo šiuos duomenis nuginčyti. Sutartis buvo sudaryta ir patvirtinta notarų biure, vadovaujantis oficialia Nekilnojamojo turto registro pažyma, kurioje buvo nurodyta, jog sutarties sudarymo dieną buto baigtumas buvo 81 proc., o plotas 55,09 kv. m. Nėra nuginčyta, kad butas jo pardavimo ieškovams metu buvo mažesnis negu 55,09 kv. m. Ieškovų pateiktas VĮ Registrų centro Kauno filialo 2009-09-16 raštas Nr. S-K-631-2020/15 (b.l. 160) taip pat nepatvirtina fakto, jog parduodamo nebaigtos statybos ginčo buto plotas buvo mažesnis. Ginčo buto mažesnis plotas buvo užfiksuotas tik 2008-04-14 kadastrinių matavimų duomenimis. Taip pat teismas nurodė, jog ieškinį dėl sutarties pakeitimo galima pareikšti tik po to, kai kita šalis atsisako pakeisti sutartį arba per 30 d. iš jos negautas atsakymas į pasiūlymą pakeisti sutartį. Kadangi ieškovai į atsakovą TŪB Mitnija“ bei treč. asmenį UAB „Mitnija“ yra kreipęsi, prašydami grąžinti 12952,45 Lt, kuriuos jie skaičiuoja už sumažėjusį buto plotą (b.l. 22-26), o ne siūlydami pakeisti pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas, nėra pagrindo tenkinti ieškovų reikalavimų.
Šalies argumentai
Apeliaciniu skundu ieškovai R. R. ir A. N. prašo panaikinti 2009-10-14 sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Teigia, kad teismas, priimdamas sprendimą, vadovavosi tik pirkimo-pardavimo sutartimi, tačiau nekreipė dėmesio, kad ši sutartis pasirašoma vykdant 2007-05-08 būsimo buto statybos sutartį Nr. 163. Atsakovas privalėjo visiškai įvykdyti statybos rangos sutartyje numatytus darbus. Statybos sutarties 1.1.1.p. numatyta, kad statomo buto plotas 55,09 kv. m (plotas pateiktas įvertinus tinko storį). Visi statytojui privalomi atlikti darbai, įvardinti statybos sutarties priede Nr. 2. Atsakovas privalėjo įrengti išorines ir vidines sienas, pertvaras, vėdinimo kanalus. Visi šie konstruktyvai susiję su buto plotu. Teismas, nagrinėdamas ieškinį privalėjo atsižvelgti į statybos sutarties sąlygas. Apeliantų nuomone nesuprantamas teismo aiškinimas, kad VĮ registrų centro Kauno filialo 2009-09-16 raštas Nr. S-K-631-2020/159 nepatvirtina fakto, jog parduodamo nebaigtos statybos ginčo buto plotas buvo mažesnis. Oficiali valstybinė įmonė teikia labai išsamų išaiškinimą kodėl ginčo buto plotas nuo 55,09 kv.m. sumažėjo iki 52,18 kv.m. Tai yra, kad 2006-12-19 buto Nr. 90 kadastriniai matavimai užfiksavo buto plotą 55,09 kv.m., nesant atsakovo įrengtų pertvarų tarp buto patalpos 90-3 ir buto Nr. 91 – 0,30 m. storio, tarp buto patalpos 90-4 ir Nr. 91 - 0,40 m. storio, tarp buto patalpų 90-2 ir 90-4 – 0,14 m. storio bei ventiliacijos kanalo. Atsakovui užbaigus šiuos kontruktyvų įrengimo darbus, buto plotas sumažėjo 2,91 kv.m. Teismas ignoravo VĮ registrų centro Kauno filialo rašte pateiktus faktus, kad buto plotas sumažėjo po to, kai atsakovas, jau pardavęs butą, užbaigė jam priklausančių kapitalinių sienų, pertvarų ir vėdinimo kanalų įrengimo darbus. Statybos rangos sutarties priedas Nr. 2 aiškiai įrodo, kad šiuo darbus atsakovas privalėjo atlikti iki pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo dienos. Taip pat nurodo, kad nesuprantamas teismo motyvas, jog ieškovai netinkamai kreipėsi į atsakovą – neprašė pataisyti pirkimo-pradavimo sutarčių. Ieškovai pretenzijose aiškiai nurodė, kad atsakovas pardavė 2,91 kv.m. mažesnį butą, todėl privalėjo grąžinti permokėtą sumą (11 686 Lt). Kokiu būdu atsakovas grąžins pinigus ieškovams visiškai nesvarbu, todėl jų pretenzijos atsakovui buvo visiškai teisingos ir pagrįstos. Kreipdamiesi į teismą ieškovai aiškiai suformulavo savo reikalavimus, vadovaudamiesi įstatymų normomis (LR CK 6.223 str., 6.228 str., 6.327 str. 3 d., 6.348 str. 6.396 str.). Teismas nepagrįstai nurodė, kad pirkimo-pardavimo sutartyje parduodamo turto kaina nesiejama su ploto skaičiavimu. Sutartyje parduodamas aiškiai apibrėžtas turtas – butas Nr. 90, nebaigtas statyti, baigtumas 81 proc., plotas 55,09 kv.m.. Tai reiškia, kad ieškovai moka už butą, kurio plotas 55,09 kv. m., o ne už butą, mažesnį 2,91 kv.m. Pabrėžia, kad atsakovas vien šiame name pardavė 100 tokių butų, todėl pagaulės būdu žmonėms padaryta žala yra daugiau nei vienas milijonas litų. Tokios žmonių apgaulės teismas negalėjo toleruoti.
Atsiliepimas
Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovas TŪB „Mitnijos investicija“ prašo apeliacinį skundą atmesti, pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą. Nurodo, kad apeliantai, reikalaudami pakeisti sutarties sąlygas, nurodo kitos, šalių susitarimu pasibaigusios sutarties nuostatas ir jomis vadovaujasi. Ar yra tikslinga pakeisti apeliantų reikalaujamas nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas, turėtų būti sprendžiama remiantis išimtinai tik šios sutarties nuostatomis ir jos sudarymo aplinkybėmis. Apeliantai, prašydami pakeisti sutarties sąlygas nurodo kitoje sutartyje nustatytų įsipareigojimų, kurių tinkamą įvykdymą ir sutarties pasibaigimą šalys patvirtino, pažeidimus. Sutarties sudarymo metu apeliantai pirko butą, kurio baigtumas buvo ne 100 proc., bet 81 proc. Skundžiamame teismo sprendime teisingai pažymėta, kad buto plotas sutarties sudarymo dienai buvo atitinkamai 81 proc. baigtumo butui. Buto plotas nustatomas pardavimo momentu. Sutartyje nėra pardavėjo įsipareigojimo kokio ploto bus 100 proc. baigtumo butas. Apeliantai patys patvirtina, kad buto plotas sumažėjo dėl po sutarties sudarymo atliktų darbų. Sutartyje šalys nustatė fiksuoto dydžio parduodamo turto kainą kaip už vienetą, nesiedami jo skaičiavimo su ploto ar kitokio vieneto kaina bei nenumatė, kad parduodamo buto kaina gali būti keičiama, jei, pirkėjams atlikus buto apdailą, perduoto buto plotas sumažėtų, todėl LR CK 6.397 str. 3 d. nustatyta kainos skaičiavimo tvarka netaikoma. Nepagrįstas apeliantų argumentas, kad vien parduodamo buto ploto sutartyje nurodymas reiškia, kad šalys buto kainą nustatė pagal 1 kv. m. kainą. Apeliantai klaidingai teigia, kad sutartyje nustatyta kaina už 1 kv.m., kadangi taip kaina nurodyta statybos sutartyje. Sutartyje nustatyta kaina neturi būti aiškinama pagal kitoje sutartyje nustatytą kainą, nes tai skirtingos sutartys, kurių viena pasibaigusi. Ieškovai, teigdami, jog buto plotas sutarties pasirašymo dieną neatitiko Nekilnojamojo turto registro duomenų, visų pirma turi šiuos duomenis nuginčyti. Buto plotas nėra paslėptas daikto trūkumas, todėl protingas, sąžiningas ir apdairus pirkėjas turėjo visas galimybes patriktini buto plotą sutarties pasirašymo metu. Pastabų, kad buto plotas neatitinka sutarties sąlygų, sutarties pasirašymo metu nenurodyta, todėl argumentas, kad atsakovas apgaulės būdu pardavė didesnį butą negu yra iš tikrųjų, nepagrįstas. Atsakovas gali atsakyti tik už tokį buto kokybės neatitikimą sutarties sąlygoms, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo apeliantams metu, bet ne atsirado po daikto perdavimo pirkėjui. 81 proc. baigtumo buto plotas ir 100 proc. baigtumo buto plotas dėl papildomų konstrukcijų skiriasi. Nekilnojamojo turto registro išraše Nr. 512843 nurodytas buto plotas negali būti pagrindas pakeisti sutartyje nustatytą buto plotą ir atitinkamai koreguoti sutarties kainą, kadangi šioje pažymoje nustatytas 100 proc. baigtumo buto plotas. STR 1.14.01:1999 Pastatų plotų ir tūrių skaičiavimo tvarkoje nurodyta, kad patalpos plotas – horizontalus grindų plotas, matuojamas nuo sienų ir pertvarų apdailinto (jeigu apdailos nėra – nuo neapdailinto) paviršiaus. Aplinkybę, kad buto apdailą atliko patys apeliantai patvirtinta ieškinyje. Atsakovas negali atsakyti už buto ploto pakitimą, kuris dėl apeliantų atliktų papildomų apdailos darbų galėjo sumažėti.
Atsiliepimu į apeliacinį skundą tretysis asmuo UAB „Mitnija“ prašo apeliacinį skundą atmesti, pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą. Nurodo, kad teismų praktikoje pripažįstama, jog nežymus skirtumas tarp sutarto ir faktinio buto ploto nesudaro pagrindo keisti sutarties sąlygų (LAT CBS 2004 m. vasario 2 d. nutartis civ. byloje Nr. 3K-3-74/2004). Buto ploto nuokrypis neišvengiamas tais atvejais, kai parduodamas butas yra be pilnos apdailos. Tokiu atveju buto plotas gali sumažėti atlikus papildomus veiksmus jau po buto perdavimo pirkėjams. Apeliantai turi įrodyti, kad butas, jo perdavimo apeliantams metu buvo mažesnis negu 55,09 kv. m. bet ne tuo metu, kai atlikta pilna buto apdaila.
Atsiliepime į apeliacinį skundą tretysis asmuo VĮ Registrų centras Kauno filialas nurodo, jog dėl apeliacinio skundo pagrįstumo nepasisako, nes jo reikalavimai nėra susiję su trečiojo asmens funkcijomis. Kadangi neturi teisinio intereso šioje byloje prašo bylą nagrinėti nedalyvaujant trečiojo asmens atstovui, sprendimą ar nutartį priimti teismo nuožiūra.
Motyvuojamoji dalis
Apeliacinis skundas atmestinas.
Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1dalis), t.y. pirma, apeliacinės instancijos teismas tikrina teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą tik apskųstoje dalyje ir neanalizuoja tų sprendimo dalių teisėtumo ir pagrįstumo, kurios nėra skundžiamos. Antra, apskųstojo teismo sprendimo teisėtumas ir pagrįstumas tikrinamas tik analizuojant apeliaciniame skunde nurodytus argumentus ir savo iniciatyva teismas negali išplėsti skundo argumentų sąrašo ir pradėti analizuoti tokius argumentus, kuriais skunde nesiremiama, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis.
Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė (CPK 329 straipsnis).
Ieškovai ieškinį pareiškė C K 6.223 straipsnio pagrindu ir prašo pakeisti 2007m. rugsėjo 19 d. Nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutarties Nr. 9684, sudarytos tarp ieškovų ir atsakovo TŪB „Mitnijos investicija“ 1.1 ir 2.1 punktų sąlygas.
C K 6. 223 straipsnio 3 dalis reglamentuoja privalomą ikiteisminę ginčų dėl sutarties pakeitimo nagrinėjimo tvarką. Suinteresuota pakeisti sutartį šalis pirmiausia su siūlymu keisti sutartį turi kreiptis į kitą šalį, o šiai atsisakius keisti sutartį arba per 30 dienų neatsakius į tokį siūlymą, suinteresuota šalis įgyja teisę kreiptis į teismą ir pateikti ieškinį dėl sutarties pakeitimo.
Iš byloje esančios medžiagos matyti, kad ieškovai reiškė pretenzijas atsakovui dėl nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų pakeitimo. Atsakovas nesutiko neteismine tvarka keisti sudaryto sandorio sąlygas. Taigi, byloje esantys duomenys patvirtina, kad ieškovai laikydamiesi ikiteisminės ginčų dėl sutarties pakeitimo tvarkos kreipėsi su ieškiniu į teismą. Todėl nepagrįstas pirmosios instancijos teismo motyvas, kad ieškovai reikšdami ieškinį nesilaikė C K 6. 223 straipsnio 3 dalyje nustatytos tvarkos.
Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad 2007m. gegužės 8d. ieškovas R. R. su atsakovu sudarė statybos sutartį Nr. 163, kuria atsakovas įsipareigojo pasatyti ir parduoti ieškovo nuosavybėn dviejų kambarių butą su daline apdaila, esantį gyvenamajame name (duomenys neskelbtini). Šalys sutarties 1.1.1. punktu nustatė, kad statomo buto plotas ( įvertinus tinko storį ) 55,09 kv.m. Atsakovas atlikęs statybos darbus 2007m. rugsėjo 19d. nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartimi Nr. 9684, nebaigtos statybos butą Nr. 90 ( baigtumas 81% ) 55,09 kv.m. ploto pardavė ieškovams už 221141 Lt. Šios sudarytos sutarties 3. 1 punktu šalys patvirtino, kad pardavėjas perdavė, o pirkėjai priėmė turtą ir nuo sutarties pasirašymo momento pirkėjams perėjo nuosavybės teisės į turtą. Nustatyta, kad parduodamo buto plotas buvo nustatyta remiantis atliktais ir 2007m. gegužės 8d. parengtais kadastriniais matavimais ( t. 1 b.l. 27-29 ).
Pirmosios instancijos teismas išnagrinėjęs bylą nustatė, kad ieškovai pirko butą, kurio baigtumas buvo 81% ir 55,09 kv. m. plotas. Ieškovai sandorio sudarymo metu neginčijo oficialių nekilnojamojo turto registro duomenų, kurie patvirtino buto baigtumą ir plotą. Teismas pripažino, kad byloje buvo nepaneigtas faktas, jog nupirktas butas buvo mažesnis negu nustatytas pirkimo-pardavimo sutartyje. Teisėjų kolegija tokioms teismo padarytoms faktinėms aplinkybėms ir padarytoms išvadoms pritaria ir jas laiko pagrįstomis. Byloje esantys rašytiniai įrodymai aiškiai patvirtina, kad ieškovai pirko butą nepilnai pabaigtą. Perimdami butą ieškovai jokių pastabų, tame tarpe ir dėl buto ploto nereiškė ir butą priėmė. Vėliau, baigus visus ginčo buto statybos darbus ir atlikus nekilnojamojo turto galutinius kadastrinius matavimus paaiškėjo, kad butas yra 52,18 kv.m. ploto. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad ginčo buto plotas galėjo kisti atlikus visus statybos darbus. V Į Registrų centro Kauno filialo 2009m. rugsėjo 7d. rašte Nr. S-K-631-2020/15, kuriuo remiasi ieškovai, taip pat nurodoma, kad esant 100 proc. buto baigtumui, tikslinant kadastro duomenis buvo pastatytos visos pertvaros, pilnai atlikta vidaus patalpų apdaila, įrengti ventiliacijos kanalai ir plotas nustatytas 52,18 kv.m. Nekilnojamojo turto kadastro duomenys yra vieši, sandorio sudarymo metu ieškovai jų neginčijo ir naujai atlikti ginčo buto matavimų neprašė. Dėl to nepagrįsti apeliantų apeliacinio skundo argumentai, kad ginčo buto plotas buvo sumažėjęs jo pardavimo metu.
Kiti apeliantų apeliacinio skundo argumentai tarp šalių sprendžiamam ginčui nėra reikšmingi, todėl teisėjų kolegija dėl jų nepasisako.
Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas priimdamas sprendimą ir atmesdamas ieškovų ieškinį procesinės ir materialinės teisės normas taikė teisingai. Naikinti teismo sprendimą apeliacinio skundo argumentais nėra pagrindo.
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Apeliacinį skundą atmesti.
Kauno miesto apylinkės teismo 2009m. spalio 14d. sprendimą palikti nepakeistą.