Klaipėdos apylinkės teismo sprendimas

Įžanginė dalis

Klaipėdos miesto apylinkės teismo teisėja Giedrė Seselskytė, sekretoriaujant Vitai Girdvainienei, dalyvaujant ieškovės atstovui advokatui V. Ž. ir atstovui pagal įgaliojimą M. B., atsakovei G. D. ir jos atstovei advokatei O.Kapliauskaitei, trečiojo asmens UAB „Tikras turtas“ atstovei I. S., viešame teismo posėdyje išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovės M. B. ieškinį atsakovei G. D. dėl avanso grąžinimo ir baudos priteisimo ir pagal atsakovės G. D. priešieškinį ieškovei M. B., trečiajam asmeniui UAB „Tikras turtas“ dėl nuostolių priteisimo,

Aprašomoji dalis

nustatė:

ieškovė kreipėsi su ieškiniu atsakovei M. B. dėl avanso grąžinimo ir baudos priteisimo. Ieškinyje nurodė bei bylos nagrinėjimo metu paaiškino, kad 2010-11-17 buvo sudaryta sutartis tarp ieškovės M. B. ir atsakovės G. D., pagal kurią G. D. įsipareigoja parduoti jai nuosavybės teise priklausantį 3 kambarių butą adresu (duomenys neskelbtini), už 235 000 Lt. Ieškovė laiko, kad 2010-11-17 sudaryta sutartis atitinka visus preliminariosios sutarties požymius, nes iš jos turinio aiškiai matyti šalių susitarimas ateityje sudaryti įvardyto sutartyje nekilnojamojo daikto, buto adresu (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį, šiame susitarime jų iš anksto aptartomis sąlygomis, sutartis sudaryta rašytine forma, joje nustatytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti. Sudarydama preliminariąją sutartį ieškovė siekė įsigyti turtą butą adresu (duomenys neskelbtini), savo asmeninėn nuosavybėn. Pasirašant sutartį pardavėja G. D. pareiškė, kad butui nėra areštų, bus gauti visi reikalingi dokumentai, leidimai ar sutikimai nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui, į parduodamą turtą tretieji asmenys neturi jokių teisių ar pretenzijų; nekilnojamas turtas neareštuotas, neperduotas, teisme ginčų dėl jo nėra, pardavėjo teisė disponuoti turtu neatimta ir neapribota, nėra jokių viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų, kurie galėtų turėti įtakos pirkėjo nuosavybės teisei į tą turtą. Pagal CK 6.165 str.5d. , jeigu šalys per preliminarioje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Taigi, šalims nesudarius iki 2011-01-11 pagrindinės sutarties, pasibaigė jų prievolė pagal 2010-11-17 sutartį. Preliminarios sutarties negalima įvykdyti priverstinai. Pagrindinis civilinių santykių –sutarties laisvės principas-lemia, kad derybos dėl sutarties sudarymo gali būti bet kada nutrauktos. CK 6.163 str.4d. įtvirtinta sutartį sudarančių šalių pareiga atskleisti viena kitai joms žinomą informaciją, turinčią esminę reikšmę sutarčiai sudaryti, šios pareigos neįvykdžiusi sutarties šalis negali iš to turėti teisėtos naudos, kilus ginčui dėl sutarties vykdymo. Tačiau pasirašant sutartį paaiškėjo, kad atsakovė nuslėpė esminius duomenis apie turtą, o būtent, kad butas adresu (duomenys neskelbtini), yra šešių kambarių ir buto bendras plotas 129,76 kv.m atsakovei priklauso ne asmeninės nuosavybės teise, o bendrosios dalinės nuosavybės teise. Nekilnojamojo turto registro duomenimis atsakovei nuosavybės teise priklauso tik 51/100 buto dalis. Kitai bendrasavininkei K. Č. priklauso 49/100 buto dalis. Preliminariosios sutarties pasirašymo metu atsakovė G. D. net neturėjo buto naudojimosi tvarkos. Pasirašant preliminariąją sutartį pardavėja pasiūlė iki 2011-01-11 atidalinti savo dalį ir sukurti atskirą nekilnojamojo turto objektą. Kadangi pardavėja iki sutarties pasirašymo atskirojo objekto nesuformavo, nepakeitė nuosavybės teisės rūšies, ieškovė M. B. atsisakė sudaryto tokiomis sąlygomis pagrindinę sutartį. Vietoj to, pardavėja 2010-11-24 nustatė tik buto naudojimosi tvarką, iš kurios buvo matyti, kad jai priklauso 3 kambariai bute adresu (duomenys neskelbtini). Pagrindinė prikimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės. Atsakovė elgėsi nesąžiningai, neatskleidė visos informacijos apie turtą, objektyviai negalėjo sudaryti pirkimo-pardavimo sutarties. Ieškovė pagal sutarties 7 punktą sumokėjo atsakovei 5000 Lt avansą. Pagal sutarties 10 punktą, jei sutartis nevykdoma dėl pardavėjo kaltės, arba pardavėjas negali įvykdyti šia sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, arba jo suteikiama informacija paaiškės buvus klaidinga, tai pardavėjas pirkėjui grąžina avansą 5000 Lt ir sumoka baudą 500 Lt.

Atsakovė pareiškė priešieškinį ieškovei M. B. dėl nuostolių priteisimo, ir nurodė bei bylos nagrinėjimo metu paaiškino, kad su ieškiniu nesutinka, dėl neįvykusio sandorio atsakovės kaltės nėra, dėl neįvykusio sandorio kalta pati ieškovė, kuri atsisakė pirkti butą, nenurodydama jokių motyvų, įsigijo butą tame pačiame name, o dėl nesąžiningų ieškovės veiksmų atsakovė patyrė nuostolių. Atsakovė, ketindama parduoti jai nuosavybės teise priklausantį butą adresu (duomenys neskelbtini), kreipėsi į Nekilnojamojo turto agentūrą UAB „Tikras turtas“. 2010 m. rudenį ieškovė M. B. su sutuoktiniu M. B., dalyvaujant agentūros atstovei O. S., keletą kartų buvo atvykusi apžiūrėti buto patalpas. Ieškovei ir jos sutuoktiniui buvo aprodytos visos atsakovei nuosavybės teise priklausančios 3 buto 51/100 dalies, esančios (duomenys neskelbtini), patalpos, parodytas bendras koridorius, kuriuo naudojamasi kartu su kaimynais Černiauskais bei paaiškinta, kokie vidaus pakeitimai padaryti. 2010-11-17 nekilnojamojo turto agentūroje UAB „Tikras turtas“, esančioje adresu Birutės g. 14, Klaipėda, dalyvaujant atsakovei, S. P., ieškovei, jos sutuoktiniui M. B., agentūros direktorei J. V., juristei E. B. bei darbuotojai O. S., buvo sutikrinti buto dokumentai ir ruošiama sutartis. Susipažinusi su buto techniniu pasu, įsigijimo sutartimi, antro aukšto planu ir nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko 2010-11-17 išrašu, kuriuose aiškiai nurodyta, kad atsakovei nuosavybės teise priklauso 51/100 dalis buto Nr. 3 , o koridoriumi, plane žymimu 3-5 naudojamasi kartu su K. Č., ieškovė paprašė, kad iki sutarties pasirašymo pas notarą atliktų atsakovė kadastrinius patalpų pertvarkymo matavimus registrų centre ir pateiktų naują planą pagal faktiškai atliktus pertvarkymus. Tokiu elgesiu ji išreiškė aiškų ketinimą sudaryti prikimo-pardavimo sutartį ateityje. Tuomet, tarpininkaujant UAB „Tikras turtas“ direktorei J. V., su ieškove pasirašė preliminarios sutarties požymius atitinkančią sutartį dėl 3 kambarių buto, kurio gyvenamas plotas 67,14 kv.m, esančio adresu (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo. Ieškovė klaidina teismą, teigdama ieškinyje jog atsakovė nuslėpė esminius duomenis apie turtą ir, kad 3 kambarių butas priklauso ne asmeninės, o bendrosios dalinės nuosavybės teise. Tokius ieškovės argumentus paneigia pridedamas asmens nuosavybės fondo buto techninis pasas, 1992-08-03 sutartis, antro aukšto planas ir nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko 2010-11-17 išrašas, kurių pagrindu ieškovės iniciatyva 2010-11-17 sutartis buvo papildyta 14 punktu. Priešingai, nei teigia ieškovė, 5000 Lt avanso prieš sutarties sudarymą atsakovė iš ieškovės negavo. Pasirašant 2010-11-17 sutartį, apie buto dalies atidalinimą ar atskiro nekilnojamo turto objekto sukūrimą (kaip nurodoma ieškinyje) nebuvo jokios kalbos. Vykdydama sutartinius įsipareigojimus, 2010-11-19 VĮ Registrų centre pateikė prašymus dėl buto (duomenys neskelbtini), kadastro duomenų bylos išankstinės patikros, nekilnojamojo kadastro duomenų paketo parengimo, nekilnojamojo daikto (patalpos) kadastrinių duomenų tikslinimo, kadastro duomenų bylos sudarymo, juridinių faktų įregistravimo ir registro išrašo pateikimo. Pridedamas VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko 2010-12-09 išrašas ir planas pavirtina, kad sutartinius įsipareigojimus atsakovė atliko tinkamai ir laiku. Patikrinę pateiktus dokumentus, agentūros darbuotojai susisiekė su ieškove ir susitiko derinti pirkimo klausimų. Susipažinusi su dokumentais, M. B. liko patenkinta, jokių pretenzijų nereiškė ir patikino, kad sandoris įvyks. Tuomet nekilnojamojo turto agentūra UAB „Tikras turtas“ sumokėjo atsakovei 5000 Lt avansą. Atsakovė pagrįstai tikėjosi, kad sutartį su ieškove pas notarą pasirašys, todėl 2010-12-15 sudarė sutartį su G. T. dėl 2-jų kambarių buto, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo, pagal sutartį sumokėjo 1000 Lt avansą. Ieškovė dar keletą kartų buvo atėjusi į butą be agentūros darbuotojų ir siūlė parduoti butą už mažesnę be agentūros darbuotojų. Paskutinį kartą ieškovė buvo atėjusi 2011-01-04 ir dar kartą patikino, kad sandoris įvyks. Atsakovė pagrįstai tikėjosi, kad ieškovės ketinimai rimti ir sutartis bus sudaryta, tačiau 2011-01-10 paskambino ieškovės sutuoktinis M. B. ir pasakė, kad ieškovė buto nepirks. Jokių atsisakymo motyvų nenurodė. Vėliau sužinojo, kad 2011-01-28 ieškovė įsigijo kitą butą tame pačiame name. Paaiškėjo, kad derybos su nauju pardavėju vyko vienu metu. Akivaizdu, kad ieškovė, susitarusi pirkti kitą butą už mažesnę kainą, neketino sudaryti pagrindinės sutarties su atsakove ir sąmoningai laukė, kol sueis sutartyje nurodytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti. 2011-02-07 ieškovė pareikalavo iki 2011-02-16 grąžinti sumokėtą 5000 Lt avansą, nes pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo pasirašyta dėl atsakovės kaltės. Atsakovė atsakovė, kad tai ieškovė pažeidė 2010-11-17 sutarties 1 p., atsisakiusi pirkti butą be jokių priežasčių, todėl sumokėta avanso suma lieka kaip netesybos. Be to, atsakovė 2010-11-17 pasirašiusi buto pardavimo sutartį ir po naujų kadastrinių matavimų įregistravimo viešajame registre ieškovei patikinus, kad butą pirks, 2010-12-15 sudarė sutartį su G. T. dėl buto (duomenys neskelbtini), pirkimo už 100000 Lt, sumokėjo 1000 Lt avansą, tačiau ieškovei nemotyvuotai atsisakius vykdyti savo įsipareigojimus, negavo pajamų, todėl nepirko minėtų patalpų, o pardavėjas G. T. negrąžino sumokėto 1000 Lt dydžio avanso. Todėl dėl nesąžiningų ieškovės veiksmų patyrė nuostolius, kurie priteistini iš atsakovės. Taip pat priteistinos 5 procentų dydžio metinės palūkanos už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Tretysis asmuo UAB „Tikras turtas“ atsiliepimo nepateikė, trečiojo asmens atstovė bylos nagrinėjimo metu palaikė atsakovės pusę bei paaiškino, kad per tretįjį asmenį kaip nekilnojamojo turto tarpininką buvo parduodamas atsakovės trijų kambarių butas. Ieškovė galėjo faktiškai nupirkti trijų kambarių butą.

Liudytoja K. Č. paaiškino, kad yra bendrasavininkė buto adresu (duomenys neskelbtini), kartu su atsakove G. D.. Atsakovė buvo sakiusi liudytojai, kad nori parduoti butą, atsakovė nesiūlė pirkti jos dalies, sutikimo neklausė, bet liudytoja tam ir nebūtų prieštaravusi.

Liudytoja E. V. paaiškino, kad dirba nekilnojamojo turto agentūroje, ieškovė norėjo, kad perkamas butas būtų kaip atskiras turto vienetas.

Liudytoja O. S. paaiškino, kad dirba nekilnojamojo turto agentūroje, padėjo ieškovei surasti norimą pirkti butą, vedė aprodyti atsakovės butą, šalys preliminarią sutartį pasirašė sekančią dieną po buto apžiūros.

Liudytojas S. P. paaiškino, kad yra dalyvavęs 3-5 kartus ieškovams apžiūrint butą, su ieškovais buvo kalbama apie tai, kad vienu koridoriumi vaikšto ir kiti asmenys.

Liudytoja J. V. paaiškino, kad tarpininkavo ieškovei perkant butą iš atsakovės, ieškovė matė ir žinojo, kad yra bendras butas.

Ieškinys tenkintinas.

Priešieškinys atmestinas.

Bylos nagrinėjimo metu nustatytos faktinės bylos aplinkybės. Iš byloje pateiktos 2010-11-17 sutarties nustatyta, kad ieškovė M. B. sudarė su atsakove G. D. sutartį, kuria M. B. įsipareigojo nupirkti, o G. D. įsipareigojo parduoti jai priklausantį nuosavybės teise 3 kambarių butą adresu (duomenys neskelbtini), už 235 000 Lt. G. D. sutarties 2 punktu patvirtino, kad turtas nuosavybės teise priklauso jai, butui nėra areštų, bus gauti visi reikalingi dokumentai, leidimai ar sutikimai nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties vykdymui. Į parduodamą turtą tretieji asmenys neturi jokių teisių ar pretenzijų, nekilnojamas turtas neareštuotas, neperduotas, teisme ginčų dėl jo nėra, pardavėjo teisė disponuoti turtu neatimta ir neapribota, nėra jokių viešosios teisės pažeidimų ar apropojimų, kurie galėtų įtakoti pirkėjo nuosavybės teisei į tą turtą. Sutarties punkte šalys susitarė, kad įsipareigojimai dėl pirkimo-pardavimo sandorio sutarties pasirašymo pas notarą turi būti įvykdyti iki 2011.01.11. 6 punkte nurodyta, kad pirkėjas prieš sutarties sudarymą ir pirkimo-pardavimo sutarties įforminimą notariškai perdavė būsimam pardavėjui avansą, kurio suma 5000 Lt, įskaitoma į nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo kainą. Sutarties 9 punktu šalys susitarė, jei sutartis neįvykdoma dėl būsimo pirkėjo kaltės ir jis neįvykdys šia sutartimi prisiimtų įsipareigojimų arba jo pareiškimai bus klaidingi, tuomet avansas 5000 Lt lieka pardavėjui kaip netesybos, 10 punkte-jei sutartis neįvykdoma dėl pardavėjo kaltės arba pardavėjas negali įvykdyti šia sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, arba jo suteikiama informacija paaiškės buvus klaidinga, tai pardavėjas grąžina pirkėjui 5000 Lt avansą ir sumoka 500 Lt baudą(b.l.9-sutarties nuorašas). Iš pateikto 2011-10-05 nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo (b.l.10) matyti, kad butas adresu (duomenys neskelbtini), priklauso 2 savininkams: 49/100 buto dalys priklauso K. Č. ir 51/100 buto dalys priklauso G. D..

Ieškovė tvirtina, kad atsakovė nuslėpė esminius duomenis apie turtą, o būtent, kad butas adresu (duomenys neskelbtini), yra šešių kambarių ir buto bendras plotas 129,76 kv.m atsakovei priklauso ne asmeninės nuosavybės teise, o bendrosios dalinės nuosavybės teise, Nekilnojamojo turto registro duomenimis atsakovei nuosavybės teise priklauso tik 51/100 buto dalis. Kitai bendrasavininkei K. Č. priklauso 49/100 buto dalis; preliminariosios sutarties pasirašymo metu atsakovė G. D. neturėjo buto naudojimosi tvarkos; pasirašant preliminariąją sutartį pardavėja pasiūlė iki 2011-01-11 atidalinti savo dalį ir sukurti atskirą nekilnojamojo turto objektą; kadangi pardavėja iki sutarties pasirašymo atskirojo objekto nesuformavo, nepakeitė nuosavybės teisės rūšies, ieškovė M. B. atsisakė sudaryto tokiomis sąlygomis pagrindinę sutartį .

Atsakovė tvirtina, kad dėl neįvykusio sandorio atsakovės kaltės nėra, dėl neįvykusio sandorio kalta pati ieškovė, kuri atsisakė pirkti butą, nenurodydama jokių motyvų, įsigijo butą tame pačiame name, o dėl nesąžiningų ieškovės veiksmų atsakovė patyrė nuostolių.

Esant šalių skirtingam faktinės situacijos aiškinimui ir vertinimui, teismas remiasi pateikta byloje rašytine sutartimi ir laiko ją esminiu įrodymu, įrodančiu faktinę tarp šalių susiklosčiusią situaciją 2010-11-17 sudarant preliminarią buto pirkimo-pardavimo sutartį, ir laiko nustatytomis aplinkybes, kad šalys tarėsi dėl 3 kambarių buto adresu (duomenys neskelbtini), už 235 000 Lt kainą, kaip atskiro turtinio vieneto pardavimo. Tačiau kaip matyti iš pateikto nekilnojamojo turto registro centrinio banko duomenų išrašo, įvykdyti šią preliminariąją sutartį iki joje nustatyto termino-2011-01-11 buvo neįmanoma, nes toks 3 kambarių butas kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas nėra ir nebuvo įregistruotas, o yra įregistruotas butas adresu (duomenys neskelbtini), kurio bendras plotas 129,76 kv.m, atsakovei priklauso ne asmeninės nuosavybės teise, o bendrosios dalinės nuosavybės teise su K. Č.. Nekilnojamojo turto registro duomenimis atsakovei nuosavybės teise priklauso tik 51/100 buto dalis, kitai bendrasavininkei K. Č. priklauso 49/100 buto dalis (b.l.10). Esant tokioms nustatytoms faktinėms byloms aplinkybėms, darytina išvada, kad atsakovė pateikė klaidingą informaciją apie jai dalinės nuosavybės teise priklausantį butą, kas lėmė, kad nebuvo sudaryta buto pirkimo-pardavimo sutartis, nes 2011-01-11 dienai Nekilnojamojo turto registre nebuvo įregistruoto 3 kambarių buto adresu (duomenys neskelbtini), kaip atskiro turtinio vieneto atsakovės G. D. vardu.

Kiti byloje dalyvaujančių asmenų argumentai ir pateikti įrodymai esminės reikšmės nagrinėjamoje byloje neturi, todėl teismas jų atskirai neaptaria (CPK 185 str.). Pažymėtina, jog teismo pareiga pagrįsti priimtą spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną šalių argumentą. Todėl, šiuo atveju, teismas neaptarinėja kitų aplinkybių, kurios, nagrinėjamu atveju neturi teisinės reikšmės. Tokios pozicijos dėl teismo įrodinėjimo pareigos laikosi ir Europos Žmogaus T. T. (Europos Žmogaus T. T. 1994 m. balandžio 19 d. sprendimas byloje Nr. 16034/90).

Jeigu šalys per preliminarioje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 str.5d.).

Remiantis tarp šaliu sudarytos sutarties 10 punktu, jei sutartis neįvykdoma dėl pardavėjo kaltės arba pardavėjas negali įvykdyti šia sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, arba jo suteikiama informacija paaiškės buvus klaidinga, tai pardavėjas grąžina pirkėjui 5000 Lt avansą ir sumoka 500 Lt baudą, darytina išvada, kad ieškovė pagrįstai reikalauja grąžinti 5000 Lt avansą ir sumokėti 500 Lt baudą.

Atsakovė savo pareigos, kilusios iš šios prievolės, neįvykdė. Vienašališkai atsisakyti įvykdyti prievolę draudžiama, todėl laikoma, kad atsakovė pažeidė prievolę, nes neįvykdė sutarties (praleido iš sutarties kilusios prievolės įvykdymo terminą) ir tai yra esminis sutarties pažeidimas (CK 6.37, 6.38 straipsniai, 6.63 straipsnio 1 dalies 2 punktas).

Ieškinys tenkintinas pilnai ir ieškovei iš atsakovės priteistinas 5000 Lt avansas ir 500 Lt bauda.

Terminą įvykdyti piniginę prievolę praleidusi atsakovė privalo mokėti 5 procentų dydžio metines palūkanas už sumą, kurią sumokėti praleistas terminas (CK 6.210 straipsnio 1 dalis). Todėl ieškovui iš atsakovės priteistinos palūkanos nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 straipsnis).

Priešieškinys atmestinas kaip nepagrįstas ir neįrodytas (CPK 178 str.). Atsakovė nurodo, kad 2010-12-15 sudarė sutartį su G. T. dėl buto (duomenys neskelbtini), pirkimo už 100000 Lt, sumokėjo 1000 Lt avansą, tačiau ieškovei nemotyvuotai atsisakius vykdyti savo įsipareigojimus, negavo pajamų, todėl nepirko minėtų patalpų, o pardavėjas G. T. negrąžino sumokėto 1000 Lt dydžio avanso, todėl patirtus nuostolius prašo priteisti iš ieškovės. Ieškovei nekyla pareiga atsakyti už atsakovės patirtus nuostolius, atsakovės patirti nuostoliai negali būti laikomi ieškovės veiksmų (veikimo, neveikimo) rezultatu, todėl priešieškinys atmestinas (CK 6.45 str., 6.47 str.).

Ieškinį patenkinus ieškovei iš atsakovės priteistinos bylinėjimosi išlaidos: 1500 Lt advokato pagalbos išlaidų ir 165,00 Lt žyminis mokestis (CPK 93 str.1d.).

Rezoliucinė dalis

Nusprendžia:

Ieškinį tenkinti pilnai.

Priteisti ieškovei M. B. iš atsakovės G. D. 5000 Lt avansą, 500 Lt baudą, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme 2011-10-19 iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, 5 procentų metinės palūkanos nuo bylos iškėlimo teisme dienos -2011-10-19 iki visiško teismo sprendimo įvykdymo, 1500 Lt advokato pagalbos išlaidų 165,00 Lt žyminį mokestį.

Priešieškinį atmesti.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Klaipėdos apygardos teismui per Klaipėdos miesto apylinkės teismą.