- Teismas
- Kauno apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2021-07-29
- Bylos Nr.
- e2-1326-812/2021
- Teisminio proceso Nr.
- 2-69-3-08830-2020-3
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Daina Lisaitė
- Ieškovas
- A. N.
- Atsakovas
- A. G.
- Advokatai
- Karina Račkauskienė, Rasa Gradauskienė
- Kategorijos
dalyvaujant ieškovui A. N., jo ir trečiųjų asmenų, nepareiškiančių savarankiškų reikalavimų, ieškovo pusėje, Z. K. ir P. K. atstovei advokatei Karinai Račkauskienei,
nedalyvaujant tretiesiems asmenims, nepareiškiantiems savarankiškų reikalavimų, ieškovo pusėje, Z. K. ir P. K.,
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo A. N. ieškinį atsakovui A. G. dėl nuomos mokesčio skolos priteisimo ir pagal atsakovo A. G. priešieškinį ieškovui A. N. dėl išnuomoto turto pagerinimo išlaidų priteisimo.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
1. Ieškovas A. N. ieškiniu (2020-08-03 Nr. DOK-89647) prašo priteisti iš atsakovo A. G. 5452,27 Eur nuomos mokesčio skolą, 5 procentus metinių palūkanų nuo priteistos sumos nuo kreipimosi į teismą dienos iki visiško prievolės įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.
Atsiliepimas
2. Ieškinyje, atsiliepime į priešieškinį (2020-10-29 Nr. DOK-128491) ieškovas A. N. nurodė ir teismo posėdžio metu paaiškino, kad 2014-10-01 sudarė su atsakovu A. G. negyvenamosios patalpos – pastato (prekybos paviljono), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį (toliau – ir prekybos paviljonas, patalpos). Prekybos paviljonas laikotarpiu nuo 2012-09-11 iki 2019-02-19 nuosavybės teise priklausė ieškovo seseriai – Z. K., kuri suteikė įgaliojimą ieškovui patalpas išnuomoti ir gauti nuomos mokestį. Ieškovas teisę nuomoti patalpas taip pat turėjo ir pagal jam išduotą verslo liudijimą šių patalpų nuomai. Sutartimi šalys susitarė, kad ieškovas, veikdamas kaip Z. K. įgaliotinis, išnuomoja, o atsakovas A. G. penkerių metų laikotarpiui, iki 2019-09-30, išsinuomoja pastatą - prekybos paviljoną, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) bei įsipareigoja kas mėnesį mokėti po 600 Lt (173,77 Eur) nuomos mokestį, šią sumą sumokant iki einamojo mėnesio 30 d. Šalys taip pat susitarė, kad atsakovas nuomos laikotarpiu mokės visus mokesčius, susijusius su komunaliniais patarnavimais bei 15 proc. gyventojų pajamų mokestį nuo 600 Lt (173,77 Eur) sumos, kas sudaro 90 Lt (26,07 Eur). Atsakovui prekybos paviljonas buvo reikalingas, nes atsakovas šalia (duomenys neskelbtini), turėjo kavinę, patalpos jam buvo reikalingos inventoriaus sandėliavimui.
3. Praktiškai nuo pat nuomos pradžios atsakovas mokėjo nuomos mokestį dažnai vėluodamas, mokėdavo tik dalį susidariusios skolos, pirmus metus iš viso nemokėjo, prašydamas palaukti, nes turi įsiskolinimų kitiems asmenims. Atsakovui sumokėjus skolos dalį, ieškovas visada parašydavo raštelį, kokią sumą gavo iš atsakovo. Atsakovas vis prašė nuomos mokesčio palaukti, 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio nemokėjo, dėl ko buvo ne kartą įspėtas, tačiau į reikalavimus nereagavo.
4. 2016-09-01 ieškovas sutiko, kad atsakovas išnuomotų prekybos paviljoną tretiesiems asmenims. Patalpos buvo išnuomotos A. K., kuris mokėjo atsakovui po 200 Eur nuomos mokestį kas mėnesį. Tačiau net ir gaudamas mokestį už nuomą iš trečiųjų asmenų po 200 Eur kas mėnesį, atsakovas ir toliau nemokėjo ieškovui nuomos mokesčio, teigė, kad nuomos mokesčio skolą sumokės pardavęs žemės sklypą, be to, žadėjo prekybos paviljoną iš ieškovo nupirkti. Toks susitarimas ieškovą tenkino ir jis sutiko laukti skolos grąžinimo.
5. 2018 m. gruodžio mėn. ieškovas pasiūlė atsakovui nupirkti prekybos paviljoną, kaip buvo kalbėta anksčiau, tačiau atsakovas su nurodytu pasiūlymu nesutiko, nurodė, kad nepardavė žemės sklypo, paskolos iš banko negauna, todėl paviljoną pirkti atsisakė, skolą žadėjo sumokėti dalimis bei pats inicijavo nuomos sutarties nutraukimą, nenorėdamas didinti skolos. Esant nurodytoms aplinkybėms, 2018-12-31 nuomos sutartis šalių tarpusavio žodiniu susitarimu buvo nutraukta. 2019-02-19 prekybos paviljonas buvo parduotas.
6. Atsakovas pripažino, kad 2016-06-01, t. y. už 20 nuomos mėnesių yra skolingas už nuomą 2575 Eur. Po to atsakovas atliko mokėjimus 2017-02-01 210 Eur, 2017-04-06 sumokėjo 450 Eur, 2017-11-07 sumokėjo 1150 Eur, 2017-12-15 sumokėjo 350 Eur, 2018-03-10 sumokėjo 250 Eur, viso 2410 Eur. Nuoma truko 51 mėnesį, už kuriuos atsakovas turėjo sumokėti 8862,27 Eur, o sumokėjo 3410 Eur, todėl liko skoloje 5452, 27 Eur.
7. Su priešieškinio reikalavimais ieškovas A. N. nesutinka, priešieškinį prašo atmesti. Ieškovas paaiškino, kad nuomos sutartyje buvo numatyta nuomininko teisė atlikti patalpų bei pastato išorės remontą, tačiau nebuvo suteikta teisė keisti patalpų paskirties. Priešieškinyje nurodytos aplinkybės, kad remontas buvo atliktas, nes patalpos buvo prastos būklės, yra visiškai nepagrįstos, nes prieš sudarant nuomos sutartį atsakovui patalpų būklė buvo gerai žinoma, patalpose veikė taros supirktuvė, patalpos buvo šalia jo kavinės, už blogos būklės patalpas jis nebūtų sutikęs mokėti 600 Lt nuomos mokesčio. Be to, pasak atsakovo, remontas buvo daromas tik 2016 metais, taigi praktiškai du metus atsakovui patalpos tiko ir jis sutiko mokėti 600 Lt nuomos mokestį.
Atsiliepimas
8. Atsakovo teiginiai, kad jis susitarė su ieškovu dėl nuomos mokesčio nemokėjimo po to, kai atliko patalpų remontą, prieštarauja ieškovo turimam rašteliui, kuriuo 2016-08-30 šalys susitarė, kad atsakovas liko skoloje už nuomą iki 2016-06-01 dienos 2575 Eur. Raštelis rašytas 2016-08-30, t. y. po atsakovo pagerinimų 2016 m. atlikimo ir patvirtina, kad jokio susitarimo tarp ieškovo ir atsakovo dėl atleidimo nuo nuomos mokesčio mokėjimo nebuvo. Bendra skolos suma buvo suderinta su atsakovu todėl, kad jis prašė leisti jam pernuomoti patalpas kitiems asmenims.
9. 2017-10-24 ieškovas per savo atstovę siuntė atsakovui pranešimą, kuriame nurodė, kad visi pagerinimai turi būti derinami su savininku ir už juos nebuvo atlyginta. Tai patvirtina, kad patalpų paskirties keitimas vyko jau po to, kai patalpos buvo pernuomotos A. K. ir dėl to nuomotojo sutikimas gautas nebuvo. Ieškovo rašyti įspėjimai atsakovui paneigia jo teiginius apie susitarimą nemokėti nuomos mokesčio už jo tariamai atliktus pagerinimus.
10. Atsakovas išsikėlė iš patalpų 2016-09-01, pernuomodamas patalpas A. K.. Pats pasiūlė anksčiau termino nutraukti sutartį, nurodydamas, kad jis negali nupirkti patalpų, todėl sutinkamai su sutarties nuostatomis, atsakovas neturi teisės reikalauti atlyginti už pagerinimus.
11. Kasacinis teismas, aiškindamas CK 6.501 straipsnio 1 dalies teisinį reglamentavimą, nurodo, kad, sprendžiant dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo, būtina nustatyti, ar nuomininkas pagerino išsinuomotą daiktą, ar turėjo nuomotojo leidimą daryti daikto pagerinimus, koks yra nuomininko turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų dydis. Kasacinio teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad daikto pagerinimu gali būti pripažįstami tokie darbai, dėl kurių pagerėja to daikto techninės savybės, konkretus daiktas tampa vertingesnis, naudingesnis (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008-09-19 nutartis Nr. 3K-3-379/2008). Išlaidas civilinėje teisėje apibūdina tokie požymiai: 1) realumas; 2) būtinumas; 3) protingumas. Atsisakyti atlyginti išlaidas (jų dalį) nuomotojas gali tokiais atvejais, kai atlikti darbai nepagerina daikto (nepadidina jo vertės), kai realios išlaidos viršija būtinas šiam tikslui (daikto pagerinimui) išlaidas, ir pan. (Lietuvos Aukščiausiojo 2012-06-01 nutartis Nr. 3K-3-261/2012).
12. Ieškovo išnuomotose patalpose buvo atlikti ne remonto darbai, o patalpų pritaikymas savo poreikiams, nes atsakovas ketino patalpose įrengti kavinę. Dėl to atsakovas 2016 m. išardė vidines pertvaras tarp patalpų, kadastrinės bylos plane pažymėtų indeksais 1-6 ir 1-1, 1-6 ir 1-7, 1-2 ir 1-5 bei 1-5 ir 1-8. Pertvaros buvo sumūrytos pusės plytos storio. Ieškovas nesutinka su atsakovo teiginiais, kad atsakovas patalpose ardė metalines sienų konstrukcijas, nes tokių jose nebuvo. Ieškovui jas apžiūrėjus, atsakovas pareiškė, kad jei išsikraustys, jokių pinigų už pertvarų griovimą nereikalaus. Tačiau kitų darbų atsakovas patalpose neatliko, patalpas subnuomojo A. K.. Subnuomininkas A. K. patalpose įrengė autoservisą ir pastatą nupirko.
13. Atsakovas nepateikė įrodymų apie turėtas išlaidas daiktui pagerinti. Atsakovo pateiktas (duomenys neskelbtini) aktas šių išlaidų dydžio nepatvirtina. Atlikdamas remontą atsakovas pritaikė patalpas savo specifiniams poreikiams, vietoj prekybos paviljono patalpų įrengdamas autoservisą. Šias aplinkybes patvirtina prie (duomenys neskelbtini) pridėtos fotonuotraukos. Būtent tuo tikslu buvo įrengiami pakeliami vartai transporto priemonėms įvažiuoti, griaunamos mūrinės pertvaros. Atsakovo nurodyti darbai - mūrinių sienų griovimas, metalinių konstrukcijų ardymas, grindų ardymas ir vietoje jų betoninių išliejimas, automatinių vartų įstatymas nėra daikto pagerinimas, o yra jo pritaikymas kitiems, specifiniams asmens poreikiams, už kuriuos ieškovas neturi pareigos atlyginti.
14. Pagal 2016 m. patalpų remonto metu galiojusio Statybos techninio reglamento STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ nuostatas atsakovo nurodomi darbai atitiko rekonstrukcijos darbus (9.6, 9.7. punktai). Tam, kad būtų įrengti vartai, kuriuos įrengė ne atsakovas o A. K., buvo reikalinga pašalinti dalį išorinės kapitalinės sienos, t. y. laikančios konstrukcijos. Pagal 2016 m. galiojusio Statybos techninio reglamento STR 1.07.01:2010 „Statybą leidžiantys dokumentai“ 6 priedo 2 punktą, tokiems darbams buvo reikalinga rengti projektą ir gauti statybą leidžiantį dokumentą - rašytinį pritarimą. Atsakovas darbus atliko neturėdamas statybą leidžiančio dokumento, savavališkai, todėl neturi teisinio pagrindo reikalauti atlyginimo už darbų atlikimą. Be to, didžioji dalis darbų buvo atlikta ne atsakovo, o subnuomininko A. K., kuris patalpas pritaikė savo poreikiams ir patyrė išlaidas.
Šalies argumentai
15. Atsakovas A. G. su ieškiniu nesutinka, prašo ieškinį atmesti. Priešieškiniu (2020-10-13 Nr. DOK-120497) atsakovas prašo priteisti iš ieškovo 4097,53 Eur kompensaciją už atliktus patalpų pagerinimus ir bylinėjimosi išlaidas.
Atsiliepimas
16. Atsiliepime į ieškinį, atsiliepime į patikslintą ieškinį (2020-07-07 Nr. DOK-79259, 2020-08-21 Nr. DOK-96651), priešieškinyje bei teismo posėdžio metu atsakovas nurodė, kad prekybos paviljoną išsinuomoti pasiūlė ieškovas. Šalims sudarius prekybos paviljono nuomos sutartį, patalpos buvo itin prastos būklės, reikalaujančios remonto ir papildomų investicijų, kurias atsakovas sutiko atlikti ir tai aptarė su ieškovu. Tai, kad tarp šalių buvo numatytas susitarimas atlikti patalpų pagerinimus, patvirtina nuomos sutartyje esanti nuostata, jog „nuomininkas gali savo lėšomis atlikti patalpų bei pastato išorės remontą savo lėšomis taip, kaip jis nori, tačiau nepablogindamas pastato būklės“, kuri liudija šalių ikisutartiniuose santykiuose vykusį būsimų pagerinimų aptarimą ir sąlygų suderinimą. Atsakovas patalpoms pagerinti investavo viso per 6 000 Eur jam asmenine nuosavybe priklausančių lėšų. Atsakovas neturi išsaugojęs dokumentų ir kvitų, patvirtinančių jo investuotas lėšas patalpoms pagerinti, todėl investicijų dydį į patalpas grindžia (duomenys neskelbtini) atliktu įvertinimu.
17. Šalys susitarė, kad laikotarpiu, kuomet bus daromi pagerinimai, ieškovas nuomos mokesčio nereikalaus ir atsakovas jo nemokės. Be to, nuomos sutarties sudarymo metu tarp šalių buvo susiklostę draugiški santykiai, tad šalys siekė abipusiai naudingų nuomos sutarties sąlygų. Ieškovas sutiko su investicijomis į patalpas, tačiau savo lėšų į šiuos pagerinimus neinvestavo – patalpų pagerinimas priklausė išimtinai nuo atsakovo jėgų ir asmeninių finansų. Atsakovui iš esmės pagerinus išsinuomotą priklausantį turtą, ieškovas iš jo nereikalavo nuomos mokesčio, atsakovas mokėjo tik komunalinių patarnavimų mokesčius.
18. Reikalaudamas sumokėti nuomos mokestį ieškovas elgiasi nesąžiningai, toks jo reikalavimas neturi teisinio pagrindo. Be to, sutartyje šalys numatė, kad jeigu nuomininkas išsikraustys iš prekybos paviljono anksčiau sutartyje numatyto laiko, tai už atliktą bet kokį remontą kompensacijos iš pastato savininko nereikalaus. Tokiu būdu šalys įtvirtino nuostatą, kad galimybė reikalauti kompensacijos už pagerinimus išnyksta tuomet, kai nuomos sutartis yra nutraukta nuomininko (šiuo atveju atsakovo) iniciatyva iki sutarties pasibaigimo termino. Tačiau atsakovas išsikraustė iš patalpų anksčiau laiko ne savo, bet ieškovo iniciatyva, todėl atsakovas turi teisę reikalauti patalpų pagerinimo kompensacijos priteisimo.
Atsiliepimas
19. Atsakovas nesutinka su ieškovu, kad patalpų nuomos sutartis buvo nutraukta šalių tarpusavio susitarimu 2018-12-31. Nuomos sutartis buvo nutraukta išimtinai ieškovo iniciatyva ir reikalavimu dėl to, kad šis ketino patalpas parduoti patalpų subnuomininkui A. K.. Atsakovas žinojo, jog tarp ieškovo ir A. K. vyko derybos dėl patalpų pirkimo ir, nors patalpų pardavimas neatitiko atsakovo interesų ir planų, ieškovas nesileido į diskusijas dėl nuomos sutarties tolesnio galiojimo, kadangi nurodė, jog patalpas parduoti siekė jau seniai, o atsižvelgiant į tai, kad A. K. buvo parodęs susidomėjimą, be to, tuo metu patalpas nuomojosi pagal subnuomos sutartį, kuriai ieškovas pritarė, jam nebuvo jokio pagrindo toliau tęsti sutartinius santykius su atsakovu. Tuo pagrindu ieškovo iniciatyva nuomos sutartis buvo nutraukta anksčiau termino ir patalpos A. K. buvo parduotos 2019-02-19. Nutraukiant nuomos sutartį ieškovas atsakovui nereiškė jokių pretenzijų.
20. Atsakovas neginčijo, jog dalies nuomos mokesčio jis nebuvo sumokėjęs, todėl laikė, jog nereikalaudamas kompensacijos už atliktus patalpų pagerinimus jis ir ieškovas įskaitė tarpusavio priešpriešinius reikalavimus.
Atsiliepimas
21. Atsakovas nesutinka su ieškovo reikalaujamu priteisti nuomos mokesčio dydžiu. Nuomos mokestį atsakovas mokėjo ieškovui grynais pinigais, jų gavimas dažniausiai buvo fiksuojamas ieškovui parašius raštelį. Nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu atsakovas sumokėjo ieškovui 4 010 Eur: 2016-08-30 ieškovas patvirtino iš atsakovo gavęs viso 600 Eur, 2017-02-01 ieškovas patvirtino iš atsakovo gavęs viso 1210 Eur; 2017-04-06 ieškovas patvirtino iš atsakovo gavęs viso 450 Eur; 2017-11-07 ieškovas patvirtino iš atsakovo gavęs viso 1150 Eur; 2017-12-15 ieškovas patvirtino iš atsakovo gavęs viso 350 Eur; 2018-03-10 ieškovas patvirtino iš atsakovo gavęs viso 250 Eur.
22. Nuomos sutartis galiojo viso 40 mėnesių (nuo 2014-10-01 iki 2018-01-31), neatlikdamas Patalpų pagerinimų atsakovas būtų turėjęs sumokėti viso 7 120 Eur, todėl likusi nesumokėta nuomos mokesčio suma, nevertinant atliktų pagerinimų, yra 3 110 Eur. Atsakovas patalpas remontavo ir tvarkė iki 2016 m. vidurio, todėl jo sumokėta suma 3 410 išsidalina nuo 2016 m. vidurio iki nuomos sutarties nutraukimo. Be to, 2018 m. atsakovas yra sumokėjęs ieškovui 740 ar 840 Eur žemės mokesčio, ieškovas pakvitavimų šiems mokėjimams neišrašė. Tokio paties dydžio sumą 840 Eur ieškovas paėmė ir iš A. K.. Atsakovas ne visada parašydavo raštu gavęs pinigus ir kitais kartais. Atsakovas savo įsipareigojimus ieškovui yra pilnai įvykdęs, todėl ieškinys atmestinas.
23. 2016-08-30 pinigų gavimo rašteliu atsakovas pripažino, kad 2016-06-01 dienai, t. y. už 20 nuomos mėnesių yra skolingas už nuomą 2 575 Eur. Tačiau su šia aplinkybe atsakovas kategoriškai nesutinka ir jos nepripažįsta, nes iki 2016 m. vidurio remontavo ir tvarkė patalpas, todėl tik nuo to laiko šalių susitarimu buvo pradėtas skaičiuoti nuomos mokestis. Todėl atsakovas niekada nepareiškė ieškovui, jog jis 2016-06-01 skolingas 2 575 Eur. Atsakovas mano, kad ieškovo pateiktame raštelyje šis sakinys buvo įrašytas vėliau, atsakovui nežinant, kadangi tokio teiginio jis tikrai nebūtų patvirtinęs savo parašu. Sakinys, apibūdinantis neva atsakovo pripažintą skolą, akivaizdžiai įrašytas po to, kai šalys raštelį pasirašė, kadangi tekstas apie neva pripažįstamą skolą yra sugrūstas, matosi, kad antroji šio sakinio eilutė yra akivaizdžiai įterpta tarp priešpaskutinio sakinio ir rašto datos, prirašytas sakinys iš visų kitų raštelyje esančių sakinių išsiskiria raidžių glaustumu ir mažais tarpais. Be to, šis sakinys yra akivaizdžiai ryškesnis nei kiti raštelyje esantys sakiniai, kas papildomai patvirtina jo vėlesnį įrašymą, galimai kita rašymo priemone. Galiausiai, pagrįstų abejonių kelia ir tai, jog nė viename iš kitų pinigų gavimą pavirtinančių raštelių nebuvo nurodyta informacija apie likusį įsiskolinimą, kas patvirtina, jog tarp šalių nebuvo praktikos patvirtinus pinigų gavimą fiksuoti informaciją apie esamą skolą. Todėl atsakovas mano, kad ieškovo pateikto raštelio dalis, nurodanti neva egzistuojančio įsiskolinimo dydį, yra suklastota (įrašyta vėliau, atsakovui apie tokį įrašą nežinant ir jo nepatvirtinant savo parašu).
Atsiliepimas
24. Atsakovas taip pat nesutinka su ieškovo argumentais dėl nuomos sutarties nutraukimo termino 2018-12-31. Atsakovas teigia, kad nuomos sutartis su juo buvo nutraukta 2018 m. pradžioje. Ieškovas pradiniame ieškinyje nurodė teisingą nuomos sutarties nutraukimo datą, o patikslintame ją koregavo, siekdamas pratęsti nuomos sutarties galiojimo laiką tam, kad atsakovo skola tokiu atveju padidėtų. Atsakovas nesutinka, kad ieškinio aplinkybes apie skolą, sutarties nutraukimo terminą patvirtina ieškovo 2019-06-11 įspėjimas. Minėtas dokumentas buvo surašytas remiantis ieškovo paaiškinimais apie nuomos sutarties nutraukimo datą. Byloje liudytoju apklausto subnuomininko A. K. atsakymas yra taisytas (dukart ištaisyta subnuomos pradžios data), kas patvirtina jį rašiusio asmens neužtikrintumą dėl dėstomų aplinkybių.
25. Priešieškinį atsakovas A. G. grindžia sekančiais argumentais. Ieškovas ir atsakovas 2014-10-01 sudarė negyvenamosios patalpos - pastato (prekybos paviljono), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį. Šia sutartimi buvo sulygtas 600 Lt (173,77 Eur) mėnesinis nuomos mokestis, įpareigojimas atsakovui apmokėti visus komunalinius mokesčius bei 15 proc. gyventojų pajamų mokestį, sudarantį 90 Lt (26,07 Eur). Nuomos sutartis, be kita ko, numatė, jog „prekybos paviljonas išnuomojamas tokios būklės kokia yra išnuomavimo metu ir nuomininką paviljono būklė tenkina. Nuomininkas gali savo lėšomis atlikti patalpų bei pastato išorės remontą savo lėšomis taip kaip jis nori, tačiau nepablogindamas pastato būklės. Jeigu nuomininkas išsikraustys iš minėto paviljono anksčiau sutartyje numatyto laiko, tai už atliktą bet kokį remontą kompensacijos iš pastato savininko nereikalaus“.
26. Patalpos buvo prastos būklės, todėl atsakovas ėmėsi įvairių atnaujinimo/ pagerinimo darbų, kuriuos ne kartą aptarė su ieškovu. Šalys susitarė, kad laikotarpiu, kuomet bus daromi pagerinimai, ieškovas nuomos mokesčio nereikalaus ir atsakovas jo nemokės, kadangi visos investicijos bus atliktos išimtinai iš atsakovo asmeninių lėšų. Atsakovas patalpų pagerinimus baigė atlikti 2016 metais. Ieškovui nusprendus patalpas parduoti patalpų subnuomininkui, nuomos sutartis buvo nutraukta nuo 2018-01-31.
27. Buvo atlikti šie patalpų pagerinimo darbai:
- išardytos metalinės konstrukcijos, sudariusios tris kambarius;
- išardyti trijų kambarių grindų pamatai;
- išardytos mūrinės sienos;
- išardytos medinės lentinės grindys ir betoninės grindys su žvyru;
- ant grunto uždėtas naujas žvyras;
- grindys padengtos nauja 30 mm storio betonine danga;
- sustiprintos medinės stogo sijos, jas iš abiejų pusių pakalant per visą ilgį;
- sudėta vidaus apdaila medinėmis lentomis;
- pravesta elektra, sumontuoti jungikliai, rozetės ir kiti reikiami elementai;
- pakeisti trys langai, sumontuojant plastikinius patalpose, pažymėtose indeksais 1-5, 1-8 ir 1-1;
- įgyti ir sumontuoti sekcijiniai pakeliami vartai.
Atsiliepimas
28. Atsakovas pripažįsta, kad dalį nurodytų remonto darbų atliko A. K., kuris subnuomojo patalpas iš atsakovo. Su A. K. atsakovas susitarė, kad A. K. nemokės subnuomos mokesčio kol vyks remonto darbai. Po patalpų remonto atlikimo, nuo 2017 m. ėmė iš A. K. 50 Eur subnuomos mokestį. Iš A. K. yra gavęs 200 Eur subnuomos mokestį kelis kartus, kada tai buvo, neprisiminė, galbūt 2018 m. Tačiau ši suma buvo mokėta už kelis subnuomos mokesčio laikotarpius.
29. CK 6.501 straipsnis numato, kad nuomininkas gali reikalauti būtinų išlaidų, turėtų daiktui pagerinti, kiekvienu atveju svarbu nustatyti, ar daiktas iš tiesų buvo pagerintas. Daikto pagerinimu gali būti pripažįstami tokie darbai, dėl kurių pagerėja to daikto techninės savybės, konkretus daiktas tampa vertingesnis, naudingesnis.
30. Nurodyti atsakovo lėšomis atlikti darbai pagerino patalpas iš esmės, nes buvo atnaujintos ir pakeistos pasenusios konstrukcijos ir patalpų dalis, dėl kurių nusidėvėjimo ir nekokybiškumo patalpų nebebuvo galima naudoti pagal paskirtį. Dauguma patalpų pagerinimo darbų buvo atlikta ūkio būdu, neišsaugant mokėjimo kvitų, todėl 2020-09-30 atsakovas kreipėsi į ekspertą, prašydamas apskaičiuoti padarytų darbų sąmatą. (duomenys neskelbtini) ekspertas A. Z. atliko ekspertizę ir pateikė išvadą, kad 2016-03-01 kainų lygiu ūkio būdu atliktų pagerinimo darbų sąnaudos yra 4 097,53 Eur.
31. Nuomos sutarties sąlygos bei šalių susitarimas suponavo atsakovo teisę reikalauti kompensacijos už atliktus pagerinimus tuo atveju, jeigu nuomos sutartis pasibaigia suėjus terminui, t. y. 2019-09-30. Tuo tarpu nuomininkui išsikrausčius anksčiau sutartyje numatyto laiko, jis netenka teisės reikalauti kompensacijos, kadangi patalpų pagerinimo vertė tokiu atveju atlieka kompensacinę funkciją nuomotojui (ieškovui) už tai, kad sutartis buvo nutraukta anksčiau laiko. Galimybė reikalauti kompensacijos už pagerinimus išnyktų tik tuomet, jeigu nuomos sutartis būtų buvusi nutraukta nuomininko (šiuo atveju atsakovo) iniciatyva iki sutarties pasibaigimo termino. Atsakovas iš patalpų išsikraustė anksčiau laiko ne savo, bet ieškovo valia, jam nusprendus patalpas parduoti subnuomininkui, todėl jo teisė reikalauti patalpų pagerinimo kompensacijos priteisimo neišnyko. Nagrinėjamo ginčo atveju egzistuoja visos sąlygos, reikalingos priešpriešinių reikalavimų įskaitymui. Todėl atsakovas prašo priteisti jam kompensaciją už atliktus patalpų pagerinimus, sudengiant šalių priešpriešinius reikalavimus.
Atsiliepimas
32. Tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, Z. K. ir P. K. (toliau – ir tretieji asmenys) atsiliepime nurodė, kad neturi suinteresuotumo byla, minėtą turtą pagal išduotus įgaliojimus tvarkė ir valdė ieškovas A. N., kadangi jis ir pastatė prekybos paviljoną. A. N. buvo suteiktos teisės nuomoti negyvenamas patalpas-paviljoną savo nuožiūra už jo nuožiūra nustatytą nuomos mokestį. Taip pat A. N. buvo suteikta teisė gauti pajamas iš turto nuomos. Pagal susitarimą, gautų nuomos pajamų savininku buvo A. N.. Tokią susitarimo esmę lėmė tas faktas, kad jis statė gyvenamąjį namą, jis rūpinosi turtu, jį prižiūrėjo, rūpinosi nuomos sutarčių sudarymu, nuomos mokesčio gavimu. Gaunamos iš nuomos pajamos yra jo nuosavybė ir tretieji asmenys į ją nepretenduoja. Tretiesiems asmenims nežinomos jokios aplinkybės, susijusios su A. N. ieškinyje nurodyta nuomos sutartimi, jos sudarymu, vykdymu, bei atsiskaitymu pagal ją.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
ieškinys tenkintinas iš dalies. Priešieškinis atmestinas.
Dėl ieškinio reikalavimo priteisti 5452,27 Eur nuomos mokesčio skolą
33. Nustatyta, kad 2014-10-01 ieškovas A. N. ir atsakovas A. G. sudarė pastato (prekybos paviljono), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį. Prekybos paviljonas laikotarpiu nuo 2012-09-11 iki 2019-02-19 nuosavybės teise priklausė trečiajam asmeniui Z. K., kuri suteikė įgaliojimą ieškovui A. N. patalpas išnuomoti ir gauti nuomos mokestį (2002-01-31 įgaliojimas, notarinio reg. Nr. 292, 2016-04-019, notarinio reg. Nr. 1352). Nuomos sutartis buvo sudaryta penkerių metų laikotarpiui, iki 2019-09-30. Nuomininkas įsipareigojo nuomotojui mokėti kas mėnesį 600 Lt nuomos mokestį (173,77 Eur), iki einamojo mėnesio 30 dienos, sumokėti patalpų komunalinių patarnavimų mokesčius ir 15 procentų gyventojų pajamų mokestį valstybei (90 Lt/ mėn.) (ieškinio 2020-06-03 Nr. CPB-11414 priedai).
34. Byloje kilo ginčas dėl to, kada ir dėl kurios šalies valios bei kokiu pagrindu nutrūko šalių nuomos sutartiniai santykiai. Ieškovas nurodo, kad nuomos sutartis buvo nutraukta šalių susitarimu nuo 2018-12-31, atsakovui atsisakius pirkti nuomojamas patalpas ir neketinant patalpų toliau nuomotis bei didinti įsiskolinimo. Atsakovas teigia, kad nuomos sutartis buvo nutraukta ieškovo iniciatyva, atsakovui apie sutarties nutraukimą nepranešus iš anksto, vienašališkai. Atsakovo argumentai dėl sutarties nutraukimo laikotarpio – prieštaringi. Atsakovas atsiliepime į ieškinį nurodė, kad nuomos santykiai nutrūko 2018-12-31, tačiau skaičiuodamas mokėtino nuomos mokesčio dydį, atsakovas nuomos sutarties pabaigos momentą laikė 2018-01-31.
35. Byloje nėra ginčo dėl aplinkybės, kad atsakovas ieškovo sutikimu subnuomojo patalpas A. K. pagal 2016-08-29 subnuomos sutartį nuo 2016-09-01 (2021-05-19 Nr. DOK-65000). Subnuomos santykiai turėjo tęstis trejus metus, iki 2019-09-01, tačiau sutartis nutrūko anksčiau, nes 2019-02-19 A. K. su kitais asmenimis nupirko subnuomotas patalpas. Atsakovas neįrodinėjo byloje, kad nuomos santykiai truko iki 2019-02-19 (patalpų pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo su A. K. ir kitais bendrasavininkais dienos). Liudytojais apklausti patalpas subnuomoję A. K. ir L. U. parodė, kad patalpose vykdė autoserviso veiklą, patalpas subnuomojo iki 2018 m. pabaigos, gal iki 2018-12-31, mokėjo subnuomos mokestį. 2018 m. pabaigoje su A. N. susitarė dėl patalpų pirkimo ir informavo apie tai atsakovą, nurodė, kad subnuomos mokesčio nebemokės, sutartį nori nutraukti, todėl nuomos mokesčio 2019 m. sausio-vasario mėnesiais atsakovui nebemokėjo. CK 6.490 straipsnio 1 dalis numato, kad subnuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis už nuomos terminą. Vadovaujantis teisiniu reglamentavimu ir įvertinus liudytojų parodymus bei nesant rašytinio susitarimo dėl subnuomos sutarties nutraukimo, daroma išvada, kad tęsiantis subnuomos sutartiniams santykiams iki 2018 m. pabaigos, nuomos santykiai tarp ieškovo ir atsakovo negalėjo nutrūkti 2018 m. sausio mėn., kaip įrodinėjo atsakovas, o tęsėsi iki 2018-12-31. Atsakovo argumentų, kad nuomos santykiai pasibaigė šalims nutraukus sutartį 2018-01-31, nepatvirtina jokie bylos įrodymai. Vadovaujantis išdėstytu pripažįstama įrodyta ieškovo nurodyta aplinkybė, kad 2014-10-01 nuomos sutartis buvo nutraukta 2018-12-31.
36. Byloje nėra ginčo, kad atsakovas sumokėjo ieškovui 2018-03-10 250 Eur, 2017-12-15 - 350 Eur; 2017-11-07 – 1150 Eur, 2017-04-06 - 450 Eur. Šalys skirtingai aiškino 2017-02-01 pakvitavimo turinį ir jame nurodytas sumas. Ieškovas nurodė, kad pakvitavime nurodyta 2016 m. gautų sumų 600 Eur ir 400 Eur bei 2017-02-01 sumokėtos 210 Eur skolos suma 1210 Eur. Atsakovas teigė, kad visos nurodytos pakvitavime sumos yra atskiros ir į 1210 Eur sumą neįskaitytinos. Iš pakvitavimo turinio matyti, kad ieškovas raštu patvirtino gavęs iš atsakovo 210 Eur ir pasirašė. Pakvitavime šalys padarė prierašą, kurį abi pasirašė, kad anksčiau (2016 m.) ieškovas yra gavęs 600 Eur ir 400 Eur, ir viso yra gavęs 1210 Eur. Pakvitavimo turinys leidžia daryti išvadą, kad 2017-02-01 atsakovas sumokėjo ieškovui 210 Eur.
37. Vertinant ar 2016-08-30 pakvitavime nurodytos aplinkybės, kad iki 2016-06-01 atsakovas liko skolingas 2575 Eur nuomos mokesčio, bei ar iki 2016-06-01 atsakovas buvo sumokėjęs 1000 Eur nuomos mokesčio (kaip tai nurodyta 2017-02-01 pakvitavime), yra teisingos, atsižvelgiama į tai, kad iki 2016-06-01 atsakovas turėjo būti sumokėjęs nuomos mokestį už 20 mėnesių, viso 12 000 Lt (3475,40 Eur) (20 mėn.×600 Lt). Įrodymų, kad minėta suma buvo sumokėta, nebuvo pateikta. Iš 2016-05-12 atsakovui rašyto įspėjimo matyti, kad 2014 m. spalio mėn. atsakovas sumokėjo 600 Lt (173,77 Eur), 2015-07-20 atsakovas sumokėjo 300 Eur, viso 473,77 Eur. Ginčo dėl minėtos sumos nėra. 2016-08-30 atsakovui sumokėjus 600 Eur ir pagal pakvitavimo turinį bei ieškovo paaiškinimus teisme darant išvadą, kad šią sumą ieškovas įskaitė susidariusio įsiskolinimo dengimui, viso pripažintina nustatyta, kad už laikotarpį iki 2016-06-01 atsakovo buvo sumokėta 1073,77 Eur (173,77 Eur+300 Eur+600 Eur) nuomos mokesčio. Šiuo atveju ieškovas, 2017-02-01 pakvitavime nurodydamas, kad anksčiau yra gavęs iš atsakovo 400 Eur, iš dalies atitinka tiesą, nes iš tikrųjų atsakovas sumokėjo ne 400 Eur, o 473,77 Eur (600 Lt+300 Eur). Esant nustatytoms aplinkybėms, ieškovo prierašas 2016-08-30 pakvitavime, kad iki 2016-06-01 atsakovas jam yra skolingas 2575 Eur, taip pat tik iš dalies atitinka tiesą. Pagal pateiktus rašytinius duomenis, atsakovo skola 2016-06-01 buvo ne 2575 Eur, o 2401,63 Eur (3475,40 Eur - 1073,77 Eur).
38. Daugiau rašytinių įrodymų, patvirtinančių kiek buvo sumokėta nuomos mokesčio 2014 m., 2015 m., 2016 m. bei vėlesniais nuomos laikotarpio metais, pateikta nebuvo. Ieškovo rašytuose įspėjimuose 2017 m., 2019 m. nėra nurodyti atsakovo atlikti mokėjimai, skolos apskaičiavimo pagrindimas, juose nurodyti skolos dydžiai nesutampa su kitais bylos įrodymais, ieškovas paaiškino, kad juose galėjo būti padaryti apsirikimai dėl litų konvertavimo į eurus santykio, todėl jie nepatvirtina tikslaus skolos dydžio. Teismas kritiškai vertina liudytojos K. Č. parodymus apie jos perduotas pinigų sumas ieškovui mokant nuomos mokestį ir jais nesiremia. Liudytoja negalėjo prisiminti, kokiais laikotarpiais, kokias tiksliai pinigų sumas ji perdavė ieškovui. Atsakovas savo nuomos mokėjimo apskaitos nevedė. Liudytojos parodymai nepatvirtina nei atsakovo, nei ieškovo paaiškinimų, nesutampa su bylos rašytiniais įrodymais. Vadovaujantis nustatytomis bylos aplinkybėmis ir pateiktais rašytiniais įrodymais, liudytojų parodymais pripažintina nustatyta, kad atsakovas laikotarpiu nuo 2014-10-01 iki 2018-12-31 sumokėjo 3483,77 Eur nuomos mokesčio (1073,77+210+450+1150+350+250). Nuomos santykiai tęsėsi 51 mėnesį, todėl turėjo būti sumokėta 8862,37 Eur nuomos mokesčio (600 Lt×51 mėn.= 30 600 Lt/3,4528 Eur = 8862,37 Eur). Atsakovui sumokėjus 3483,77 Eur, nuomos mokesčio skola – 5378,60 Eur.
39. Atsakovo paaiškinimai, liudytojo A. K. parodymai apie tai, kad jie galimai sumokėjo ieškovui gyventojo pajamų ar žemės mokesčius, nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas. Nors nuomos sutartimi atsakovas įsipareigojo mokėti patalpų komunalinių patarnavimų mokesčius ir 15 proc. gyventojų pajamų mokestį už ieškovą, ieškiniu nėra pareikšti reikalavimai dėl skolos už minėtus mokėjimus priteisimą.
40. Ieškovo ir atsakovo paaiškinimai, rašytiniai įrodymai (atsakovui rašyti 2016-05-12, 2017-10-24, 2019-06-11, 2019-09-24, 2020-01-09 įspėjimai, nuomos mokesčio priėmimo rašytiniai pakvitavimai) (2020-06-03 Nr. CPB-11414, 2020-07-07 Nr. DOK-79259, 2020-08-03 Nr. DOK-89647, 2021-05-17 Nr. DOK-63859 priedai), teismo nustatytas atsakovo nuomos mokesčio skolos dydis patvirtina ieškovo nurodytas aplinkybes, kad atsakovas nuomos mokestį mokėjo nesavalaikiai, vėluodamas, ne vienerius metus žadėjo nupirkti nuomojamas patalpas, tačiau paskolos iš banko negavo, kitų pajamų turtui pirkti neturėjo, nors subnuomodamas patalpas atsakovas 2017 m. mokėjo nuomos mokestį, tačiau to nepakako padengti susidariusiam įsiskolinimui, 2018 m. atsakovas sumokėjo tik 250 Eur nuomos mokesčio, taigi, nuomos mokesčio įsiskolinimas augo. Aplinkybė, kad atsakovas buvo skolingas ieškovui nuomos mokesčio nepriemokas, žinojo ir patalpas subnuomojęs liudytoju apklaustas A. K.. Į įspėjimus atsakovas nereagavo, nuomos mokesčio įsiskolinimo nedengė, sutarties nutraukimo neinicijavo. Nustatytų aplinkybių visuma sudaro pakankamą pagrindą daryti išvadą, kad nuomos sutartį nutraukė šalys bendru susitarimu ir toks sutarties nutraukimas vienodai atitiko abiejų šalių interesus: tiek ieškovo, kuris rado patalpų pirkėjus, tiek atsakovo, kuris patalpų nupirkti negalėjo bei neturėjo finansinių galimybių mokėti nuomos mokestį už patalpas, kuriomis iš esmės nesinaudojo ir nebeketino naudotis bei vystyti jose veiklos po to, kai patalpas subnuomojo A. K., pradėjusiam patalpose vykdyti autoserviso veiklą. Atsakovo argumentai, kad ieškovas nutraukė vienašališkai nuomos sutartį tik todėl, kad rado patalpų pirkėjus, teismui nustačius, kad atsakovas sistemingai pažeidinėjo nuomos sutarties įsipareigojimus mokėti nuomos mokestį, atmestini kaip nepagrįsti.
41. Atsakovas įrodinėjo, kad jis nėra skolingas ieškovui nuomos mokesčio nepriemokos, nes sutarties šalys susitarė, kad patalpų remonto metu nuomos mokestis nebus mokamas. Iš nuomos sutarties teksto nustatyta, jog sutartyje šalys numatė, kad „prekybos paviljonas išnuomojamas tokios būklės, koks yra išnuomavimo metu ir nuomininką paviljono būklė tenkina. Nuomininkas gali savo lėšomis atlikti patalpų bei pastato išorės remontą savo lėšomis taip kaip jis nori, tačiau nepablogindamas pastato būklės. Jeigu nuomininkas išsikraustys iš minėto paviljono anksčiau sutartyje numatyto laiko, tai už atliktą bet kokį remontą kompensacijos iš pastato savininko nereikalaus.“ Taigi, sutartyje šalys susitarė dėl nuomininko teisės remontuoti patalpas ir kompensavimo už atliktus pagerinimus tvarkos. Tačiau nuomos sutartyje nebuvo tiesiogiai raštu susitarta dėl nuomos mokesčio nemokėjimo nuomininkui atliekant patalpų bei pastato išorės remontą. Taip pat šiuo klausimu šalys nesudarė jokio kito rašytinio susitarimo. Minėtas šalių susitarimas savaime neleidžia teigti, kad nuomininkui atliekant patalpų bei pastato išorės remontą savo lėšomis, jis nemokės nuomos mokesčio. Be to, ne patalpų remonto trukmė, o atliktų pagerinimų vertė yra reikšmingas dydis šalims tariantis dėl nuomos mokesčio įskaitymo į atliktų pagerinimų vertę. Aplinkybę, kad tokio susitarimo nebuvo, patvirtina ir teismo nustatytos nuomos mokesčio mokėjimo sumos bei laikotarpiai, ieškovo įspėjimai atsakovai dėl nuomos mokesčio skolos, ieškovo pakvitavimuose apie gautas nuomos mokesčio sumas taip pat nėra duomenų, kad už kurį nors laikotarpį nuomos mokestis įskaitomas atliktų pagerinimų verte. Be to, atsakovas net ir nenurodė tiksliai laikotarpio, už kurį neturėjo būti skaičiuojamas (ar įskaitomas į atliktus pagerinimus) jo mokėtinas nuomos mokestis – nors teigė, kad patalpas remontavo 2016 m., tačiau kaip nustatyta, nuomos mokestis nebuvo mokamas pastoviai ir laiku iš esmės nė vienais nuomos sutarties galiojimo metais, išskyrus 2017 m. Vadovaujantis išdėstytu, atsakovo argumentai dėl nuomos mokesčio nemokėjimo patalpų remonto laikotarpiu atmestini kaip neįrodyti.
42. Vadovaujantis išdėstytu, ieškinio reikalavimas tenkinamas iš dalies, ieškovui priteistina iš atsakovo 5378,60 Eur nuomos mokesčio skola. Ieškovo reikalavimas yra piniginio pobūdžio, prievolė neįvykdyta, todėl tenkinamas ir reikalavimas priteisti iš atsakovo 5 procentus metinių palūkanų nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2020 m. birželio 4d.) iki teismo sprendimo įvykdymo dienos.
Dėl priešieškinio reikalavimo priteisti 4097,53 Eur kompensaciją už atliktus patalpų pagerinimus
43. Iš VĮ „Registrų centras“ NTRDB išrašo duomenų (2020-06-03 Nr. CPB-11414 priedas), prekybos paviljono kadastrinių matavimų bylos Nr. (duomenys neskelbtini) duomenų (2021-05-19 Nr. DOK-65098) nustatyta, kad pastatas prekybos paviljonas, unik. Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), pradėtas statyti 2011 m., baigtas – 2012 m. Statinio baigtumas – 100 proc. Kadastrinių matavimų bylos pastato ir jo sudėtinių dalių kadastro duomenų lentelėje, sudarytoje 2012-08-31, nurodyta, kad pastatas neturi išorės apdailos, sienos – plytos, stogas – asbestcementis, pertvaros – plytų, grindys – monolitinės, langai ir durys - mediniai, vidaus apdaila – tinkas, perdanga – medis. Pastatas turėjo dešimt patalpų. Iki patalpas išnuomojant atsakovui, patalpos buvo dviejų metų senumo, jose veikė taros supirktuvė.
44. Atsakovas teigė, kad jis išardė patalpų pertvaras, kurios buvo iš metalo, nes pastatą sudarė keli sujungti metaliniai kioskai. Tačiau tokius atsakovo paaiškinimus paneigia aukščiau aptarti VĮ „Registrų centras“ užfiksuoti patalpų duomenys, patvirtinantys, kad vidaus pertvaros buvo iš plytų, pastatas nebuvo sujungtas iš kelių statinių, tai – vientisos konstrukcijos statinys; liudytojų A. K., L. U. parodymai, kad liudytojams atliekant patalpų remonto darbus, jie nepastebėjo, kad patalpos būtų sujungtos iš kelių kioskų.
45. Iš 2016-08-29 Subnuomos sutarties (2021-05-19 Nr. DOK-65000), sudarytos tarp atsakovo A. G. ir A. K. nustatyta, kad A. K. išsinuomojo patalpas, kurios įvardintos garažo patalpomis, (duomenys neskelbtini), trejų metų terminui, nuomos mokestis - 50 Eur (sutarties 3.1p). Sutarties 10.5 punkte šalys numatė, kad nuomininkui pagerinus išsinuomotą daiktą, jį remontavus, įstačius naujus agregatus savo lėšomis, nuomotojas turi atlyginti nuomininkui patirtas išlaidas arba privalo leisti minėtus agregatus išsimontuoti ir naudoti savo reikmėms.
46. Iš liudytojų A. K., L. U. parodymų nustatyta, kad išsinuomojus patalpas iš atsakovo pagal subnuomos sutartį, nebuvo požymių, kad joje būtų vykdyta kavinės veikla, patalpose nebuvo galima vykdyti veiklos, nes patalpose buvo pradėti ir nebaigti griovimo darbai. Subnuomininkai atliko patalpų remonto darbus, nes patalpas subnuomojo turėdami tikslą jas pritaikyti autoserviso veiklai. Remonto darbai buvo atliekami 2016 m. spalio mėn. – keistas fasadas, įstatyti vartai, pakeisti du mediniai langai plastikiniais, įmontuotas langas-vitrina, atvestas elektros įvadas ir išvedžiota elektros instaliacija, lygintos ir betonuotos grindys, nes dalis grindų buvo išardyta, dalis palikta, dalyje - supiltas gruntas („gruzas“), dalyje – įduba, skyrėsi jų aukščiai, tvirtintos sienos, stogo konstrukcija (atlikti sijų sutvirtinimo darbai sumontavus dvi laikančias kolonas su medžiu ir metalu), atlikta lubų ir sienų apdaila ir apšiltinimas (sumontuotos OSB plokštės). Minėtus remonto darbus atliko A. K. ir L. U. bendromis lėšomis, investavo apie 10 000 - 12 000 Eur su įranga, minėtų lėšų jiems niekas, nei ieškovas, nei atsakovas nekompensavo, su atsakovu nesitarė dėl subnuomojamų patalpų pagerinimų atlyginimo.
47. Iš liudytojo A. K. parodymų nustatyta, kad nuomos mokestį atsakovui mokėjo L. U., su kuriuo A. K. įrengė patalpas autoserviso veiklai ir vėliau ją vykdė. Iš liudytojo L. U. parodymų nustatyta, kad nuomos mokestis buvo mokamas kiekvieną mėnesį grynais pinigais atsakovui, paskutinius mėnesius mokėjo po 200 Eur, kiek mėnesių mokėjo subnuomos mokestį, neprisiminė, ar atsakovas A. G. mažino nuomos mokestį dėl atliekamų remonto darbų, neprisiminė.
48. Iš (duomenys neskelbtini) atlikto atsakovo nuomotų patalpų (duomenys neskelbtini), pagerinimo darbų sąnaudų sąmatos duomenų (2020-10-13 Nr. DOK-120497), liudytojo A. Z., atlikusio minėtus skaičiavimus, parodymų, nustatyta, kad liudytojas į sąmatą įtraukė tokius darbus ir tokios apimties, kokius nurodė atsakovas, nes darbų apžiūrėti ir įvertinti fiziškai nebuvo įmanoma, patalpų paskirtis pakeista, joje vykdoma veikla, patalpos priklauso kitiems asmenims, dalies darbų apžiūrėti nebuvo įmanoma (metalinių konstrukcijų ardymas, grindų medžiagos ir ardymo darbai, išlieto betono storis, perdangų, sijų stiprinimo darbai, elektros instaliacijos darbai, nes elektros instaliacija buvo pakeista naujų savininkų, lubų pakalimas neobliuotomis lentomis, nes nauji savininkai lubas apkalė medžio drožlių plokštėmis, panaikinti du langai, įrengiant duris ir vartus).
49. Atsakovo paaiškinimus, kad jis atliko visus patalpų pagerinimo darbus, paneigia liudytojų A. K. ir L. U. parodymai. Vertinant, kuriuos darbus ir kokios vertės bei apimties faktiškai atliko pats atsakovas iki patalpų subnuomos sutarties sudarymo, teismas atsižvelgia į ieškovo, atsakovo paaiškinimus, liudytojų A. K., L. U. parodymus, kad iki atsakovui subnuomojant patalpas A. K. 2016-08-29 subnuomos sutartimi, atsakovas buvo išardęs pertvaras tarp patalpų, patalpų kadastrinių matavimų bylos plane pažymėtų indeksais 1-6 ir 1-1, 1-6 ir 1-7, 1-2 ir 1-5 bei 1-5 ir 1-8, nes patalpose ketino pradėti kavinės veiklą, taip pat išardė dalį grindų, atlikęs ardymo darbus, atsakovas jų nebaigė, patalpų kavinės ar bet kokiai kitai veiklai nepritaikė, patalpas subnuomojo A. K. ir daro išvadą, kad pakanka įrodymų pripažinti atliktais atsakovo nurodytus ir lokalinėje sąmatoje įvertintus betoninių pamatų išardymo darbus 0,75 kub.m., 59,05 Eur vertės, mūrinių sienų išardymo be plytų atrinkimo darbus, 1,12 kub.m., 35,40 Eur vertės, medinių lentinių grindų išardymo darbus (atsižvelgiant į liudytojo A. Z. parodymus apie padarytą skaičiavimo klaidą ir atsakovo paaiškinimus, kad medinės grindys buvo patalpose iš dešinės pusės, t. y. patalpoje 1-6, 16,16 kv.m. ploto, 1-7, 5,06 kv.m. ploto), 29,34 Eur (1,3827 Eur× 21,22 kv.m.), grindų pagrindo iš betono su žvyru išardymo darbus 1,7 kub.m., 133,06 Eur vertės. Kitus darbus, nurodytus (duomenys neskelbtini) lokalinėje sąmatoje Nr. S001, atliko subnuomininkas A. K. ir jo kolega L. U. savo darbu ir lėšomis.
50. CK 6.501 straipsnio 1 dalis numato, kad nuomininkui nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerinus, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato ką kita. Straipsnio 3 dalis numato, kad nuomininko padarytų be nuomotojo leidimo ir neatskiriamų be žalos išsinuomotam daiktui pagerinimų vertės neprivaloma atlyginti. Kasacinio teismo praktikoje laikoma, kad pagal įstatymo nustatytą teisinį reglamentavimą, sprendžiant dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo, būtina nustatyti tokias sąlygas: nuomininkas (panaudos gavėjas) pagerino išsinuomotą (naudotą neatlygintinai) daiktą; nuomininkas (panaudos gavėjas) turėjo nuomotojo (panaudos davėjo) leidimą daryti daikto pagerinimus; nuomininko (panaudos gavėjo) turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų dydį; įstatymų ar šalių sutarties nenustatyta kitokių šių išlaidų atlyginimo taisyklių, o daikto pagerinimu gali būti pripažįstami tokie darbai, dėl kurių pagerėja to daikto techninės savybės, konkretus daiktas tampa vertingesnis, naudingesnis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008-09-19 nutartis Nr. 3K-3-379/2008). Daikto pagerinimui paprastai nepriskiriamas jo pritaikymas specifiniams nuomininko poreikiams, kai tokie daikto pertvarkymai naudingi tik naudojant daiktą pagal tam tikrą konkrečią paskirtį, o naudojant daiktą kitam tikslui – nereikalingi (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008-09-29 nutartis Nr. 3K-3-425/2008).
51. Vertinant ar atsakovo bei liudytojų atlikti darbai yra ieškovo patalpų pagerinimas, į kurių atlyginimą turi teisę atsakovas, teismas atsižvelgia į tai, kad patalpų subnuomininkams atlikus patalpų remonto darbus 2016 m. rudenį, nei su atsakovu, nei su patalpų savininku nebuvo susitarta dėl pagerinimų kompensavimo, nuomos, subnuomos mokesčio mažinimo. Teigti priešingai nėra pagrindo, nes nė vienas įrodymas tokios atsakovo nurodytos aplinkybės nepatvirtina. Subnuomininkai patalpas nupirko iš patalpų savininkės (trečiojo asmens Z. K.) 2019-02-19 ir jiems kompensuota už patalpų pagerinimus nebuvo. Atsakovas kompensacijos taip pat nemokėjo. Atsakovas pats subnuomotomis patalpomis nesinaudojo, subnuomininkams patalpas įsirengus autoserviso veiklai vykdyti, subnuomos sutartis nebuvo pakeista ir byloje nebuvo pateikta įrodymų, patikimai patvirtinančių, kad subnuomos mokestis buvo padidintas ar nustatytas 200 Eur/ mėn. (nors tokias aplinkybes nurodė ieškovas, tačiau liudytojai A. K., L. U. negalėjo tiksliai nurodyti aplinkybių, abejojo dėl jų, neprisiminė subnuomos mokesčio mokėjimo dydžio, laiko, atsakovas neigė, kad subnuomos mokestis buvo nustatytas 200 Eur).
52. 2014-10-01 nuomos sutartimi šalys susitarė, kad „prekybos paviljonas išnuomojamas tokios būklės, koks yra išnuomavimo metu ir nuomininką paviljono būklė tenkina. Nuomininkas gali savo lėšomis atlikti patalpų bei pastato išorės remontą savo lėšomis taip kaip jis nori, tačiau nepablogindamas pastato būklės. Jeigu nuomininkas išsikraustys iš minėto paviljono anksčiau sutartyje numatyto laiko, tai už atliktą bet kokį remontą kompensacijos iš pastato savininko nereikalaus.“
53. Kaip byloje nustatyta, šalių nuomos sutartis nutraukta iki jos termino pabaigos, viena iš sutarties nutraukimo priežasčių – atsakovo sutartinių įsipareigojimų nevykdymas nemokant nuomos mokesčio. Nutraukiant sutartį, nebuvo susitarta dėl kompensavimo už atliktus remonto darbus. Įvertinus nustatytas byloje aplinkybes apie atsakovo ir liudytojų A. K. bei L. U. atliktus patalpų remonto darbus, pripažintina, kad liudytojų atlikti remonto darbai iš esmės pagerino patalpas, kurias jie vėliau ir nusipirko. Tačiau pripažinti šiuos pagerinimus, kaip atliktus atsakovo, ir priteisti kompensaciją iš ieškovo, nėra pagrindo – atsakovas darbų neatliko ir išlaidų nepatyrė, subnuomos laikotarpiu gavo subnuomos mokestį tokį, dėl kokio susitarė sutartimi. Paties atsakovo atlikti darbai patalpų iš esmės nepagerino – atsakovas, nors pradėjo remonto darbus - atliko dalį patalpų, grindų ardymo darbų, tačiau jų nebaigė, darbus paliko nebaigtus, patalpas nesutvarkytas ir jas subnuomos sutartimi perdavė A. K.. Po atsakovo atliktų darbų, iš liudytojų parodymų – patalpose nebuvo galima vykdyti jokios veiklos. Teismo vertinimu, atsakovo atlikti darbai nepagerino techninių daikto savybių, nepakėlė jo vertės, naudingumo - jei iki nuomos sutarties sudarymo iš esmės naujos statybos patalpose, kuriose veikė taros supirktuvė, patalpos buvo tinkamos veiklai vykdyti, tai po atsakovo pradėtų ir nebaigtų remonto darbų - būklė tapo netinkama jokiai veiklai vykdyti. Pažymėtina ir tai, kad šalims sudarius patalpų nuomos sutartį, jos nesusitarė dėl to, kokiai veiklai vykdyti patalpos išnuomojamos bei nenumatė, kad patalpose būtina atlikti remontą. Priešingai, sutartyje nurodyta, kad nuomininką paviljono būklė tenkina, iš ieškovo paaiškinimų – atsakovas patalpose sandėliavo kavinės daiktus. Tai, kad atsakovas turėjo ketinimų išsinuomotose patalpose įsirengti bistro ir dėl to pradėjo patalpų vidinių pertvarų griovimo, grindų ardymo darbus, nesudaro pagrindo daryti išvados, kad išsinuomotos patalpos buvo netinkamos būklės, jas buvo būtina remontuoti, tačiau sudaro pagrindą daryti išvadą, kad atsakovas ketino išsinuomotas patalpas pritaikyti savo suplanuotai vykdyti veiklai, tačiau ketinimo nerealizavo.
54. Visuma ištirtų įrodymų ir nustatytų aplinkybių sudaro pagrindą daryti išvadą, kad atsakovas neįrodė, kad pagerino išsinuomotas patalpas ir įgijo teisę į būtinų šiam tikslui išlaidų atlyginimą. Nurodytais motyvais atsakovo priešieškinis atmestinas.
55. Bylinėjimosi išlaidas byloje sudaro 45,59 Eur procesinių dokumentų siuntimo išlaidų, 125 Eur ieškovo sumokėtas žyminis mokestis, ieškovo patirtos ir pagrįstos įrodymais 1050 Eur teisinės pagalbos teikimo išlaidos (150+300+600, 2020-06-03 Nr. CPB-11414, 2021-05-20 Nr. DOK-65595); 92 Eur atsakovo sumokėtas žyminis mokestis, 300 Eur (duomenys neskelbtini) atliktas patalpų pagerinimų įvertinimas, 1250 Eur atsakovo patirtos ir pagrįstos įrodymais teisinės pagalbos teikimo išlaidos (2021-07-13 Nr. DOK-90121).
56. Ieškinys iš esmės tenkinamas (98,65 proc.), priešieškinis atmetamas, todėl bylinėjimosi išlaidos paskirstomos proporcingai patenkintų ir atmestų reikalavimų daliai (CPK 93 straipsnis). Iš atsakovo priteisiamos procese patirtos ieškovo ir valstybės bylinėjimosi išlaidos: 1159,14 Eur - ieškovui, 44,97 Eur – į valstybės biudžeto pajamas. Atsakovui priteisiama iš ieškovo 22,17 Eur bylinėjimosi išlaidų. Atlikus ieškovo ir atsakovo naudai priteistinų bylinėjimosi išlaidų įskaitymą, galutinai ieškovui priteisiama iš atsakovo 1136,97 Eur bylinėjimosi išlaidų.
57. Ieškovui A. N. grąžintinas nepanaudotas 100 Eur avansas bylinėjimosi išlaidoms apmokėti, sumokėtas į teismo depozitinę sąskaitą 2020-11-21 (2020-11-23 Nr. DOK-138822).
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos CPK 259, 270 straipsniais, teismas
nusprendė:
Ieškinį tenkinti iš dalies.
Priteisti ieškovui A. N., a.k. (duomenys neskelbtini) iš atsakovo A. G., a.k. (duomenys neskelbtini) 5378,60 Eur (penkių tūkstančių trijų šimtų septyniasdešimt aštuonių eurų 60 centų) nuomos mokesčio skolą, 5 procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2020 m. birželio 4d.) iki visiško teismo sprendimo įvykdymo dienos ir 1136,97 Eur (vieną tūkstantį vieną šimtą trisdešimt šešis eurus 97 centus) bylinėjimosi išlaidų.
Priteisti į valstybės biudžeto pajamas iš atsakovo A. G., a.k. (duomenys neskelbtini) 44,97 Eur (keturiasdešimt keturis eurus 97 centus) procesinių dokumentų siuntimo išlaidų, įmokos kodas 5660.
Likusioje dalyje ieškinio netenkinti.
Priešieškinio netenkinti.
Grąžinti ieškovui A. N., a.k. (duomenys neskelbtini) nepanaudotą 100 Eur (vieno šimto eurų) avansą bylinėjimosi išlaidoms apmokėti, sumokėtą į Kauno apylinkės teismo depozitinę sąskaitą 2020 m. lapkričio 21d.
Sprendimas per 30 dienų gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Kauno apygardos teismui apeliacinį skundą paduodant Kauno apylinkės teismo Kauno rūmuose.