Regionų apygardos administracinio teismo sprendimas

Vilniaus apygardos administracinio teismo teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Inos Kirkutienės, Liudmilos Zaborovskos ir Halinos Zaikauskaitės (pirmininkaujanti posėdžiui ir pranešėja), sekretoriaujant Vaidai Laukavičiūtei, dalyvaujant pareiškėjų atstovui advokatui Dmitrijui Aleksandrovui, atsakovo VĮ Registrų centro Vilniaus filialo atstovui Vitalijui Šerpyčiui, viešame teismo posėdyje išnagrinėjo administracinę bylą pagal pareiškėjų M. P. ir A. G. skundą dėl VĮ Registrų centro ir VĮ Registrų centro Vilniaus filialo sprendimų panaikinimo ir įpareigojimo atlikti veiksmus atsakovams VĮ Registrų centrui, VĮ Registrų centro Vilniaus filialui, tretieji suinteresuoti asmenys UAB Archista“ ir R. P., ir

Aprašomoji dalis

nustatė:

Pareiškėjai M. P. ir A. G. (toliau – ir pareiškėjai) padavė teismui skundą, kuriame prašo:

1) panaikinti teritorinio registratoriaus VĮ Registrų centro Vilniaus filialo 2009 10 12 sprendimą „Atsisakyti pakeisti registro duomenis nekilnojamojo turto registre“ Nr. (duomenys neskelbtini);

2) panaikinti VĮ Registrų centro Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisijos 2009 12 01 sprendimą Nr. 395;

3) įpareigoti atsakovus patenkinti pareiškėjų 2009 10 06 prašymą, panaikinant žymą apie pareiškėjų įsiskolinimus už sklypą;

4) priteisti iš atsakovų visas bylinėjimosi išlaidas.

Skunde paaiškina, kad pagal 2007 04 25 sutartį (toliau – sutartis) UAB „Archista“ pardavė pareiškėjams 0,4957 ha žemės sklypą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esantį (duomenys neskelbtini) k., Trakų r. sav. (toliau – sklypas).

Sutarties 3.1. punktu UAB „Archista“ įsipareigojo ne vėliau kaip iki 2007 11 30 atlikti darbus, būtinus sklypui tinkamai eksploatuoti: nutiesti žvyruotą kelią nuo vieškelio iki sklypų masyvo, sklypų masyve nutiesti kelius iki kiekvieno sklypo ir įrengti bendrą automobilių stovėjimo aikštelę, sklype įrengti elektros energijos įvadinę spintą, pajungiant 10 kW galingumą, vandentiekio ir kanalizacijos įvadus iki sklypo ribos, įrengti bendrą vandens gręžinį ir valymo įrenginius, kurių pajėgumai užtikrintų norminių poreikių tenkinimą. Sutarties 2.2.3. punktu pareiškėjai įsipareigojo sumokėti už nurodytus darbus iki 2007 08 30.

UAB „Archista“ vėluojant atlikti darbus, 2007 08 28 susitarimu šių darbų atlikimo terminas buvo nukeltas iki 2008 08 30.

2007 08 28 susitarimu pakeistas sutarties 2.2.3. punktas, nustatant pareiškėjų įsipareigojimą sumokėti už darbus per 10 dienų nuo darbų atlikimo.

Tačiau ir per papildomai nustatytą terminą UAB „Archista“ didesnės darbų dalies neatliko.

Rašytiniu 2009 06 19 pranešimu UAB „Archista“ pareiškėjai nurodė, kad bendrovei iš esmės pažeidus sutarties 3.1. punktą (su 2007 08 30 pakeitimu), pareiškėjai nutraukia sutarties 3.1. ir 2.2.3. punktus, baigdami šiuose punktuose išdėstytas sutarties šalių prievoles. Rašte buvo nurodyta, kad sutarties dalinis nutraukimas (sutarties pakeitimas) įsigalios per vieną mėnesį nuo tos dienos, kai UAB „Archista“ gaus pranešimą, jeigu per šį terminą nebus tinkamai įvykdytas sutarties 3.1. punktas arba UAB „Archista“ nesutiks sudaryti notarinės formos susitarimą dėl sutarties pakeitimo.

Pranešimas UAB „Archista“ buvo įteiktas 2009 07 29, tačiau bendrovė iki šiol nurodytų veiksmų nesiėmė.

Teritorinis registratorius 2009 10 12 sprendimu pareiškėjų prašymo netenkino. Centrinis registratorius 2009 12 01 sprendimu paliko teritorinio registratoriaus sprendimą nepakeistą.

Pareiškėjai aiškina, kad jie visiškai įvykdė prievolę sumokėti pardavėjui sutarties kainą, nesusijusią su darbų atlikimu – 282 000 Lt iki 2007 05 25. Paaiškina, kad kreipimosi į VĮ Registrų centro Vilniaus filialą metu, prievolė mokėti UAB „Archista“ likusią 40 000 Lt sumą neegzistavo.

Sutarties šalis turi teisę nutraukti kitos šalies iš esmės pažeistą sutartį, įspėdama šalį apie tokį nutraukimą prieš vieną mėnesį (CK 6.217 str. 1 d., 6.218 str. 1 d.). Toks rašytinis pranešimas yra vienašalis sandoris, sukeliantis sutarties nutraukimą, nesvarbu, ar yra kitos šalies sutikimas, teismo sprendimas ar notarinis patvirtinimas (CK1.63 str. 3 d., 6.217 str. 1 ir 4 d.). Sutarties nutraukimas reiškia prievolių nutrauktoje dalyje pabaigą (CK 6.221 str. 1 d.). Įstatymas nenumato jokių išimčių nutraukiant notarinės formos sutartį. Juo labiau, kad nagrinėjamu atveju notarinės kontrolės dalykas – daiktinių teisių į nekilnojamąjį turtą perleidimas, nėra liečiamas, o reiškia nėra būtinas notaro dalyvavimas nutraukiant sutartį (CK 1.74 str. 1 d. 1 p.).

Kitos šalies sutikimas sutarčiai nutraukti taip pat nėra reikalingas, nes būtent tuo vienašalis sutarties nutraukimas skiriasi nuo dvišalio (CK 1.5 str. 4 d.). Be to, kita šalis, norėdama nesąžiningai išsaugoti naudą, sukeliamą nutraukiamos sutarties, gali neduoti sutikimo. Kadangi kitos šalies pritarimas nėra būtinas, taip pat nėra reikalingas teismo sprendimas nutraukti sutartį be kitos šalies sutikimo (CK 1.5 str. 4 d.).

Teigia, kad dėl nurodytų aplinkybių nustatyta tvarka įformintas sandoris – rašytinis pranešimas kitai šaliai dėl sutarties nutraukimo, įteiktas sutartį iš esmės pažeidusiai šaliai ne vėliau kaip prieš vieną mėnesį iki sutarties nutraukimo, yra dokumentas, sukeliantis prievolių pabaigą. Kaip ir bet koks sandoris toks nutraukimas gali būti kitos šalies ginčijamas, tačiau sandorio pasekmės atsiranda nuo jo sudarymo momento.

UAB „Archista“ iš esmės pažeidė sutarties dalį dėl rangos darbų atlikimo. Dėl to pareiškėjai nutraukė sutarties dalį, susijusią su darbų atlikimu ir apmokėjimu už juos.

Dėl to paaiškina, kad neteisėtas atsakovų argumentas, kad nėra pateiktas šalių susitarimas dėl sutarties nutraukimo, kaip numato sutarties 2.2.4. punktas. Mano, kad toks susitarimas, esant kitam prievolės pasibaigimo pagrindui – vienašaliam sutarties nutraukimui, nėra būtinas.

Paaiškina, kad 2009 10 06 datai pareiškėjų įsiskolinimas už sklypą neegzistavo: prievolė sumokėti 282 000 Lt pasibaigė tinkamu įvykdymu (CK 6.123 str. 1 d.); prievolė sumokėti likusius 40 000 Lt pasibaigė jos nutraukimu (6.221 str. 1 d.).

Nesant įsiskolinimo, yra naikintini registro duomenys dėl buvusio įsiskolinimo, nebeatitinkantys faktinės situacijos ir nepagrįstai varžantys pareiškėjų teisę disponuoti turima nuosavybe (Nekilnojamojo turto registrų nuostatų 61 p.).

Teismo posėdyje pareiškėjų atstovas palaikė skundą ir prašė jį tenkinti. Papildomai paaiškino, kad UAB „Archista“ yra prie bankroto ribos, todėl pareiškėjų atstovui nepavyko susitarti su bendrovės atstovais, kad sutarties dalinis pasibaigimas būtų įformintas taip pat, kaip buvo sudaryta sutartis.

Pareiškėjas M. P. bylos nagrinėjime nedalyvavo, apie teismo posėdį pranešta tinkamai (b. l. 117), todėl pareiškėjo nedalyvavimas nėra kliūtis nagrinėti bylą iš esmės (ABTĮ 78 straipsnio 3 dalis). Pareiškėjui A. G. jo skunde nurodytu adresu teismo šaukimą du kartus atsisakyta priimti (b. l. 113, 123). Teismas per teismų informacinę sistemą LITEKO nustatė A. G. paskutinę deklaruotą gyvenamąją vietą (b. l. 114). Šiuo adresu siųstas teismo šaukimas taip pat neatsiimamas (b. l. 124). Pareiškėjo atstovas advokatas Dmitrijus Aleksandrovas teisme paaiškino, kad A. G. darbo reikalais dar metų pradžioje trims mėnesiams išvyko į užsienį ir iki šiol dar nėra grįžęs į Lietuvą. Pareiškėjo atstovas advokatas Dmitrijus Aleksandrovas patvirtino, kad pareiškėjui A. G. yra žinoma apie teismo posėdį Vilniaus apygardos administraciniame teisme 2010 04 21, 13 val. (b. l. 126), paaiškino, kad pareiškėjui apie teismo posėdį pranešė telefonu. Be to, teismas vadovaujasi ABTĮ 77 straipsnio 1 dalies nuostata, kad proceso dalyviai privalo pranešti teismui apie savo adreso pasikeitimą bylos proceso metu. Nesant tokio pranešimo, šaukimas siunčiamas paskutiniu teismui žinomu adresu arba oficialiai deklaruotu gyvenamosios vietos adresu ir laikomas įteiktu, nors adresatas tuo adresu ir nebegyventų. Skundas teismui paduotas 2010 01 28, skundą teismui pareikalavus pasirašė ir pareiškėjas A. G. (2010 01 11 teismo nutartis, b. l. 41), taigi pareiškėjui buvo žinoma, koks adresas nurodytas skunde. Pareiškėjas teismui nepranešė, kad ilgam laikotarpiui jis išvyksta į užsienį, nenurodė savo adreso užsienyje, todėl teismo šaukimai buvo siunčiami tiek pareiškėjo nurodytu adresu, tiek paskutinės deklaruotos gyvenamosios vietos adresu ir laikoma, kad pareiškėjui apie teismo posėdį pranešta (ABTĮ 77 straipsnio 1 dalis).

Paaiškina, kad pareiškėjų atstovas advokatas D. Aleksandrovas, veikiantis pagal 2009 09 04 atstovavimo sutartį, 2009 10 06 VĮ Registrų centro Vilniaus filialui pateikė prašymą žemės sklypo registre Nr. 44/496959 panaikinti žymą apie įsiskolinimą už įsigytą turtą. Kartu su prašymu pateiktas 2009 06 19 pareiškėjų pranešimas UAB „Archidis“ dėl dalinio sutarties nutraukimo ir 2009 07 29 dokumentų gavimo pažyma.

Vilniaus filialas, išnagrinėjęs pareiškėjų atstovo pateiktą prašymą, vadovaudamasis Nekilnojamojo turto registro įstatymo 26 str. 3 d. 2 p. ir 29 str. 1 d. 7 p., 2009 10 12 sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini) netenkino pareiškėjų prašymo, kadangi nebuvo pateikti įstatymų nustatyti dokumentai, patvirtinantys juridinio fakto pasibaigimą.

Vadovaujantis nekilnojamojo turto kadastro ir registro bylos duomenimis nustatyta, kad 2007 04 25 pirkimo-pardavimo sutartimi (toliau – sutartis) UAB „Archista“ pardavė, o M. P., R. P. ir M. G. nupirko 0,4957 ha ploto žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini) k., Trakų r. sav. Sutarties 2.2.3 punkte numatyta, kad 40 000 Lt pirkėjai įsipareigoja sumokėti iki 2007 08 30. Taip pat nurodoma, kad pardavėjams laiku neįvykdžius įsipareigojimų, numatytų sutarties 3.1 punkte, šis terminas atsiskaityti šalių susitarimu gali būti pratęsiamas. Sutarties 3.1 punkte numatyta, kad pardavėjas įsipareigoja iki 2007 11 30 nutiesti kelius bei įrengti inžinerinius tinklus.

Atsakovas remiasi Nekilnojamojo turto registro įstatymo 16 str. 2 d. ir pažymi, kad pareiškėjų pateiktas 2009 06 19 rašytinis pranešimas dėl vienašalio dalies pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo šiuo atveju nevertintinas kaip dokumentas, patvirtinantis įregistruoto juridinio fakto pasibaigimą. Šiuo atveju Nekilnojamojo turto registre įregistruota žyma yra žyma apie įsiskolinimą už įsigytą turtą – žemės sklypą, ką patvirtina 2007 04 25 pirkimo- pardavimo sutarties 2.1 ir 2.2 punktai, o ne žyma apie įsiskolinimą už UAB „Archista“ turimus atlikti statybos darbus. Atsižvelgiant į tai pardavėjo papildomai prisiimtų įsipareigojimų nevykdymas neturi įtakoti pirkėjų pareigoms atsiskaityti už įsigytą turtą. 2007 04 25 sutarties 2.2.4 punkte sutarties šalys numatė, kad pardavėjui neįvykdžius įsipareigojimų, nurodytų sutarties 3.1 punkte, šalių susitarimu sandorio kaina mažinama 40 000 Lt ir šį faktą šalys patvirtina abipusiu sutarties pakeitimu, patvirtintu notarine tvarka.

Remiantis tokiomis sutarties nuostatomis daroma išvada, kad sutarties šalys numatė sutarties 3.1 punkte numatytų pardavėjo įsipareigojimų neįvykdymo galimybę bei numatė tokios situacijos sprendimo būdą, tačiau sutarties šalių sutartas dokumentas dėl pirkėjo prievolės sumokėti 40 000 Lt panaikinimo Registro tvarkytojui pateiktas nebuvo.

Paaiškina, kad pareiškėjų nurodytos CK nuostatos, reglamentuojančios vienašalius sandorius, jų nutraukimą, šioje administracinėje byloje netaikytinos. Iš vienašalio sandorio atsiranda pareigos tik jį sudariusiam asmeniui. Kitiems asmenims iš vienašalio sandorio pareigos atsiranda tik įstatymų numatytais atvejais arba kai tie asmenys sutinka (CK 1.63 str. 4 d.).

Vadovaujantis CK normomis, pirkimo-pardavimo sutartys yra laikomos dvišalėmis sutartimis, kadangi jose yra dviejų ar daugiau asmenų susitarimas sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus (ar susilaikyti nuo tam tikrų veiksmų atlikimo), o pastarieji įgyja reikalavimo teisę (CK 6.154 str. 1 d.). CK 1.74 str. 1 d. 1 p. imperatyviai įtvirtinta, kad daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimo ir daiktinių teisių bei nekilnojamojo daikto suvaržymo sandoriai turi būti sudaromi notarine forma. CK 6.125 str. nustatyta, kad prievolė gali visiškai ar iš dalies baigtis jos šalių susitarimu. Toks susitarimas gali būti bet kokios formos, išskyrus atvejus, kai susitarimas, pagal kurį atsiranda prievolė, privalo būti rašytinės ar notarinės formos. Taip pat remiasi CK 6.157 str. 1 d., 6.183 str. 3 d.

Paaiškina, kad teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią. Sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai (CK 6.189 str. 1 d.). Vadovaujantis CK 6.393 str. 2 d., formos reikalavimų nesilaikymas nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį (taip pat jos pakeitimus) daro negaliojančia.

Pareiškėjų pateiktoje sutartyje aiškiai nustatyta (2.2.4 p.), kad neįvykdžius įsipareigojimų, nurodytų sutarties 3.1 punkte, šalių susitarimu sandorio kaina mažinama 40 000 Lt, o šį faktą šalys patvirtina abipusiu sutarties pakeitimu, patvirtintu notarine tvarka. Sutarties 8.4 punkte numatyta, kad sutarties pakeitimai, papildymai ir nutraukimas galimi sudarius notaro patvirtintą abiejų šalių susitarimą.

Todėl atsižvelgiant į teisinį reglamentavimą, pareiškėjų skunde pateikti argumentai yra atmestini.

Prašo atmesti skundą kaip nepagrįstą.

Atstovas teismo posėdyje nedalyvavo, apie posėdį pranešta tinkamai.

Skundas netenkinamas.

Ginčas kilo dėl nekilnojamojo turto registro centriniame duomenų banke esančių juridinių faktų įregistravimo pakeitimo, t. y. panaikinimo. Nekilnojamojo turto registro centriniame duomenų banke yra įrašas (b. l. 52-54) apie žemės sklypą, esanti adresu Trakų r. sav. (duomenys neskelbtini) k., sklypo unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini) (duomenys neskelbtini) k.v. Iš šio įrašo matyti, kad nuosavybės teise A. G., R. P., M. P. pagal 2007 04 25 pirkimo-pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) įregistruota nuosavybės teisė. Kartu įregistruotas juridinis faktas – įsiskolinimas už įsigytą turtą, įregistravimo pagrindas - pirkimo- pardavimo sutartis, 2007 04 25 Nr. (duomenys neskelbtini), aprašymas – sumokėti iki 2007 08 30, taip pat įregistruota sąlyga neperleisti turto trečiajam asmeniui, įregistravimo pagrindas pirkimo-pardavimo sutartis, 2007 04 25, Nr. (duomenys neskelbtini), aprašymas - kol bus sumokėti pinigai, numatyti sutarties 2.2.2. punkte. Byloje yra ir pati 2007 04 25 Žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis (b. l. 85-92), kurios pagrindu įregistruota pareiškėjų nuosavybės teisė ir atitinkami sutartyje nurodyti juridiniai faktai.

VĮ Registrų centro Vilniaus filialas 2009 10 12 sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini) (b. l. 55) atsisakė pakeisti duomenis Nekilnojamojo turto registre. Nurodė, kad pateiktas pranešimas nėra tinkamas teisinis pagrindas keisti įrašus Nekilnojamojo turto registre, kadangi Civilinio kodekso 6.393 str. nustato privalomą sutarčių dėl nekilnojamųjų daiktų pirkimo-pardavimo sudarymo formą, o Nekilnojamojo turto registro įstatymo 16 str. 1-2 d. nustato, kad Nekilnojamojo turto registre įregistruota daiktinė teisė į nekilnojamąjį daiktą ar juridinis faktas išregistruojamas, jeigu pateikiami įstatymų nustatyti dokumentai, patvirtinantys, kad ta daiktinė teisė pasibaigė arba pasikeitė daiktinės teisės turėtojas, ir/arba įstatymų nustatyti dokumentai, patvirtinantys, kad juridinis faktas pasibaigė.

VĮ Registrų centro Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisijos 2009 12 01 sprendimu Nr. 395 pareiškėjų skundas nebuvo tenkinamas, buvo paliktas galioti Vilniaus filialo priimtas sprendimas. Centrinis registratorius rėmėsi pačios 2007 04 25 pirkimo-pardavimo sutarties sąlygomis, Nekilnojamojo turto registro įstatymo 16 str. 1 d. Nurodė, kad pačioje sutartyje buvo numatyta, kad nevykdant įsipareigojimų, sutartis gali būti keičiama tik abipusiu šalių susitarimu, patvirtintu notarine tvarka. Toks dokumentas registro tvarkytojui pateiktas nebuvo.

Ginčijami sprendimai yra teisėti ir pagrįsti, todėl negali būti naikinami.

Motyvuojamoji dalis

Nekilnojamo turto registro įstatymo 16 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad Nekilnojamojo turto registre įregistruota daiktinė teisė į nekilnojamąjį daiktą išregistruojama, jeigu pateikiami įstatymų nustatyti dokumentai, patvirtinantys, kad ta daiktinė teisė pasibaigė arba pasikeitė daiktinės teisės turėtojas, 2 dalyje nustatyta, kad Nekilnojamojo turto registre įregistruotas juridinis faktas išregistruojamas, jeigu pateikiami įstatymų nustatyti dokumentai, patvirtinantys, kad juridinis faktas pasibaigė. Įregistruoti juridiniai faktai, susiję su nekilnojamaisiais daiktais, daiktinėmis teisėmis į juos ir šių teisių suvaržymais, išregistruojami atitinkamo nekilnojamojo daikto registro įraše panaikinant žymą.

Pareiškėjų ginčijami juridiniai faktai įregistruoti todėl, kad daiktinė nuosavybės teisė įregistruota pagal Žemės sklypo pirkimo-pardavimo 2007 04 25 sutartį, o šioje sutartyje buvo numatytos sąlygos, kurios ir įregistruotos kaip juridiniai faktai. Numatytas atvejis, kai pardavėjas neįvykdys savo įsipareigojimų, nurodytų sutarties 3.1. punkte – 2.2.4. punktas numatė, kad šalys susitaria, kad pardavėjui neįvykdžius įsipareigojimų, nurodytų 3.1. punkte, šalių susitarimu sandorio kaina mažinama 40 000 Lt, nurodyta, kad šį faktą šalys patvirtina abipusiu šios sutarties pakeitimu, patvirtintu notarine tvarka. Sutarties 8.4. punkte nurodyta, kad sutarties pakeitimai, papildymai ir nutraukimas galimi sudarius notaro patvirtintą abiejų šalių susitarimą. Tokie susitarimai registratoriams nebuvo pateikti ir pareiškėjai neneigia, kad tokių susitarimų ir nėra. Pareiškėjų atstovas nurodo, kad yra sunkumų susitariant su UAB „Archidis“, tačiau tai negali būti priežastimi, dėl kurios būtų galima kaip nors interpretuoti pačios sutarties sąlygas. Savo teises dėl tinkamo sutarties vykdymo pareiškėjai gali ginti bendros kompetencijos teisme. Patys pareiškėjai nurodo, kad tam tikros sutartyje esančios sąlygos iš UAB „Archidis“ pusės įvykdytos tik iš dalies. Nekilnojamojo turto registratoriams įstatymu nepavesta tikrinti, kuria dalimi sandoris yra įvykdytas, o kuria neįvykdytas, juo labiau, kad pačioje sutartyje buvo numatyta, kaip sprendžiami sutarties sąlygų pakeitimo klausimai.

Dėl to pagrįstai pareiškėjų pateiktas 2009 06 19 rašytinis pranešimas dėl vienašalio dalies pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo neįvertintas kaip dokumentas, patvirtinantis įregistruotų juridinių faktų pasibaigimą. Nekilnojamojo turto registre įregistruota žyma apie įsiskolinimą už įsigytą turtą – žemės sklypą, ką patvirtina 2007 04 25 pirkimo-pardavimo sutarties 2.1 ir 2.2 punktai, o ne žyma apie įsiskolinimą už UAB „Archista“ turimus atlikti statybos darbus – apskritai, nekilnojamojo daikto nuosavybės teisė ir juridiniai faktai įregistruoti pagal notariškai patvirtintą nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį, o ne pagal kokią nors statybos ar rangos darbų sutartį. Dėl to registratoriai negali būti įpareigojami nagrinėti klausimą, ar kuri nors sutarties dalis neatitinka kitos rūšies sutarčių požymių. Tai neįeina į jų kompetenciją.

Remiantis minėtomis sutarties nuostatomis daroma išvada, kad sutarties šalys numatė sutarties 3.1 punkte numatytų pardavėjo įsipareigojimų neįvykdymo galimybę bei numatė tokios situacijos sprendimo būdą, tačiau sutarties šalių sutartas dokumentas dėl pirkėjo prievolės sumokėti 40 000 Lt panaikinimo Registro tvarkytojui pateiktas nebuvo. Su šiuo juridiniu faktu susijęs ir kitas įregistruotas juridinis faktas, kad nekilnojamas daiktas negali būti perleistas trečiajam asmeniui, kol nepanaikintas įsiskolinimas už įsigytą turtą.

Pareiškėjai nepagrįstai remiasi CK nuostatomis, reglamentuojančiomis vienašalius sandorius, jų nutraukimą. Nagrinėjamas klausimas dėl dvišalio nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sandorio sukeltų pasekmių. Toks sandoris iš viso negali būti vienašalis. Iš vienašalio sandorio atsiranda pareigos tik jį sudariusiam asmeniui. Kitiems asmenims iš vienašalio sandorio pareigos atsiranda tik įstatymų numatytais atvejais arba kai tie asmenys sutinka (CK 1.63 str. 4 d.). Šiuo atveju UAB „Archidis“ nesutinka, kad jam atsirastų teisinės pasekmės iš pareiškėjų, jų manymu, sudaryto vienašalio sandorio.

Pirkimo-pardavimo sutartys CK yra įtvirtintos kaip dvišalės sutartys. Tokiose sutartyse yra dviejų ar daugiau asmenų susitarimas sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus (ar susilaikyti nuo tam tikrų veiksmų atlikimo), o pastarieji įgyja reikalavimo teisę (CK 6.154 str. 1 d.). CK 1.74 str. 1 d. 1 p. imperatyviai įtvirtinta, kad daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimo ir daiktinių teisių bei nekilnojamojo daikto suvaržymo sandoriai turi būti sudaromi notarine forma. CK 6.125 str. nustatyta, kad prievolė gali visiškai ar iš dalies baigtis jos šalių susitarimu. Toks susitarimas gali būti bet kokios formos, išskyrus atvejus, kai susitarimas, pagal kurį atsiranda prievolė, privalo būti rašytinės ar notarinės formos. CK 6.157 str. 1 d. nustatyta, kad šalys savo susitarimu negali pakeisti, apriboti ar panaikinti imperatyvių teisės normų galiojimo ir taikymo. Tačiau šiuo atveju ne sutarties šalys, o tik viena sutarties šalis nusprendė nutraukti sutarties galiojimą vien tik pranešimu apie tai kitai šaliai. Pagal nurodytą teisinį reglamentavimą netgi abi sutarties šalys negalėtų raštu susitarti dėl dalinio sutarties nutraukimo ne notarine tvarka, nes tokiu būdu būtų pažeistos tiek minėtos imperatyvios įstatymo nuostatos, tiek pačios sutarties sąlygos - sutartis numatė, kaip galima nutraukti šią sutartį iš dalies (sutarties 2.2.4, 8.4. punktai). Be to, nors tai ir neturi šiuo atveju reikšmės, bet pats pareiškėjų pranešimas apie vienašalį sutarties nutraukimą nebuvo vienareikšmis, jis taip pat buvo su dviem galimomis sąlygomis, apie kurių įvykdymą/neįvykdymą registratoriams negali būti žinoma. CK 6.183 str. 3 d. imperatyviai nustatyta, kad notarinės formos sutartis gali būti nutraukta, pakeista ir papildyta tik notarine forma. CK 6.393 str. 2 d. nustato, kad formos reikalavimų nesilaikymas nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį (taip pat jos pakeitimus) daro negaliojančia. Taigi pareiškėjų prašymas buvo visiškai nepagrįstas ir neteisėtas. Dėl to tiek teritorinis, tiek centrinis registratoriai teisėtai ir pagrįstai neįregistravo juridinių faktų pasibaigimo pagal pareiškėjų pateiktą jų pranešimą UAB „Archidis“ (b. l. 62). Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta pirmiau, visai nesvarbu, ar UAB „Archidis“ kaip nors reagavo į šį pranešimą.

Pareiškėjai turi galimybę, jų manymu, pažeistas jų teises ar teisėtus interesus ginti, pareikšdami ieškinį bendros kompetencijos teisme. Tik teismo sprendimas (jeigu sutarties šalys nepateiks jų notariškai patvirtinto susitarimo) būtų pagrindas įregistruoti tam tikrų juridinių faktų pasibaigimą pagal šiame ginče aptariamą žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį.

Rezoliucinė dalis

Remdamasis tuo, kas išdėstyta, ir vadovaudamasis Administracinių bylų teisenos įstatymo 85-87 str., 88 str. 1 p., 127 str. teismas

nusprendė:

pareiškėjų M. P. ir A. G. skundą atmesti.

Sprendimas gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos vyriausiajam administraciniam teismui per 14 dienų nuo sprendimo priėmimo ir paskelbimo dienos.