Lietuvos apeliacinio teismo nutartis

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Konstantino Gurino, Viginto Višinskio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Egidijaus Žirono,

teismo posėdyje apeliacine žodinio proceso tvarka išnagrinėjo atsakovo (apelianto) uždarosios akcinės bendrovės „ARTAPOLAS“ apeliacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo 2009 m. liepos 2 d. galutinio sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės Šiaulių miesto savivaldybės administracijos ieškinį dokumentinio proceso tvarka atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „ARTAPOLAS“, dalyvaujant trečiajam asmeniui Šiaulių apskrities viršininko administracijai, dėl žemės nuomos mokesčio priteisimo.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija n ustatė:

Ieškinyje nurodyta, kad 2007 m. gegužės 4 d. tarp Lietuvos Respublikos, atstovaujamos Šiaulių apskrities viršininko, ir UAB „ARTAPOLAS“ buvo pasirašyta valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. N29/07-0037, pagal kurią atsakovui 99 metų laikotarpiui išnuomotas 1,3724 ha ploto žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini). Už šį sklypą atsakovas įsipareigojo kasmet mokėti 500 000 Lt dydžio metinį žemės nuomos mokestį, pervedant jį į Šiaulių miesto savivaldybės administracijos Finansų skyriaus, vykdančio nuomos mokesčio už valstybinę žemę administravimo funkciją, sąskaitą. Nuomos sutartis sudaryta remiantis 2007 m. vasario 26 d. įvykusio žemės sklypo nuomos aukciono rezultatais. Atsakovas pažeidė nuomos sutarties 9, 10, 11.1 ir 14 punktuose numatytus įsipareigojimus, kadangi žemės nuomos mokestį už 2007 metus turėjo sumokėti iki 2007 m. lapkričio 15 d., tačiau nustatytu laiku nesumokėjo ir už laikotarpį nuo birželio mėnesio yra skolingas 260 420,50 Lt. Nepaisant raginimų, atsakovas nuomos mokesčio ir toliau nemokėjo. Prašymų sumažinti žemės nuomos mokestį ar nuo jo visiškai atleisti, ar nustatyti kitokį šio mokesčio sumokėjimo laikotarpį nebuvo gauta.

Teismas nuomone, iš žemės sklypo detaliojo plano matyti, kad sklypas buvo nuomojamas esant tik suprojektuotoms, o ne nutiestoms gatvėms. Sutartyje nebuvo numatyti jokie ieškovės įsipareigojimai nutiesti gatvę prie išnuomoto žemės sklypo. Atsakovas, būdamas verslininkas, užsiimantis pastatų statymo ir jų nuomos veikla, dalyvavęs daugelyje aukcionų, neišsiaiškindamas nuomojamo daikto būklės ir naudojimosi sąlygų, nors tam ir buvo visos galimybės, nebuvo pakankamai rūpestingas ir atidus. Dėl šios priežasties teismas atsakovo argumentą, kad paaiškėjus, jog gatvė nėra įrengta ir artimiausiu metu nebus įrengta, pablogėjo išsinuomoto daikto būklė ar jo naudojimosi sąlygos, atmetė kaip visiškai nepagrįstą.

Sprendime teismas taip pat nurodė, kad vykdyti statybos darbus išsinuomotame sklype atsakovas galėjo įsirengdamas laikiną įvažiavimą į jį, o tai atsakovas turėjo įvertinti dar pasirašydamas sutartį. Į gretą esantį analogiškomis sąlygomis kitam asmeniui išnuomotą žemės sklypą toks įvažiavimas padarytas yra. Išsinuomotas žemės sklypas yra prie pat Tilžės gatvės, todėl laikino įvažiavimo įrengimo išlaidos tikrai negali siekti atsakovo nurodomų 400-500 tūkst. litų. Be to, atsakovas šių išlaidų dydžio nepagrindė.

Kaip nepagrįstas buvo atmestas ir atsakovo argumentas, kad žemės sklypas negalėjo būti išnuomotas be privažiavimo į jį. Teismo nuomone, įstatymai tokio draudimo nenumato. Nesant susisiekimo komunikacijų ir esant būtinybei jas nutiesti, šis klausomas sprendžiamas Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 20 straipsnio 7 dalyje įtvirtinta tvarka.

Teismas taip pat pažymėjo, kad atsakovas faktiškai iki ieškinio padavimo nekėlė klausimo dėl sutarties nutraukimo ar jos pakeitimo ir mokesčio mokėjimo laikotarpiu nesikreipė dėl nuomos mokesčio sumažinimo ar jo mokėjimo atidėjimo. Dėl nuomos mokesčio ir sutarties pakeitimo atsakovas kreipėsi tik 2008 m. vasario 19 d., o sutartis atsakovo prašymu buvo nutraukta 2008 m. spalio 22 d.

Remdamasis šiais argumentais, teismas konstatavo, kad atsakovas nuomos mokesčio nemoka be pagrindo, todėl ieškinį šioje dalyje tenkino. Ieškovės reikalavimą priteisti delspinigius teismas atmetė, nes konstatavo, kad dėl jų šalys nebuvo susitarusios, o įstatymas delspinigių ir jų dydžio už uždelsimą mokėti valstybinės žemės nuomos mokestį nenumato.

Šiaulių apskrities viršininko administracija atsiliepimo į apeliacinį skundą nepateikė.

Motyvuojamoji dalis

Apeliacinis skundas atmestinas.

Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą apskųstoje dalyje ir nagrinėja apeliaciniame skunde nurodytus argumentus, išskyrus įstatyme numatytas išimtis (CPK 329 straipsnis). Nagrinėjamoje byloje absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų teisėjų kolegija nenustatė.

Apeliacinio skundo argumentai susiję su valstybinės žemės nuomotojo pareiga perduoti nuomos sutartį ir žemės sklypo paskirtį atitinkančios būklės žemės sklypą bei nuomininko teisėmis, kai perduotas žemės sklypas yra su trūkumais arba jo naudojimosi sąlygos ar būklė iš esmės pablogėja, dėl kurių teisėjų kolegija ir pasisako.

Žemės nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja perduoti už užmokestį nuomininkui sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį (CK 6.545 straipsnio 1 dalis). Nuomojamas žemės sklypas turi būti suformuotas pagal žemėtvarkos projektą ar kitą detalųjį teritorijų planavimo dokumentą ir įstatymų nustatyta tvarka įregistruotas viešame registre (CK 6.546 straipsnis). Pagrindinė bet kuriuo nuomotojo pareiga yra perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą bei garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį visą nuomos terminą (CK 6.483 straipsnio 1 dalis). Jei perduotas daiktas neatitinka sutarties sąlygų ir jo paskirties arba dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, jo naudojimosi sąlygos arba būklė iš esmės pablogėja, nuomininkas turi teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, reikalauti, kad nuomotojas pašalintų išnuomoto daikto trūkumus ar nuomos sutartis būtų nutraukta prieš terminą, ir kt. (6.485 straipsnio 2 dalis, 6.487 straipsnio 1 dalis). Tačiau nuomotojas neatsako už tuos išnuomoto daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sutarties sudarymo metu arba apie kuriuos nuomininkas turėjo žinoti, arba kuriuos nuomininkas galėjo pastebėti be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu, tačiau jų nepastebėjo dėl savo paties didelio neatsargumo (CK 6.485 straipsnio 5 dalis).

Byloje nustatyta, kad, remiantis 2007 m. vasario 26 d. įvykusio aukciono rezultatais, atsakovui 2007 m. gegužės 4 d. valstybinės žemės nuomos sutartimi buvo išnuomotas 1,3724 ha ploto žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini). Žemė buvo išnuomota pramonės ir sandėliavimo objektų statybai. Į aptariamą žemės sklypą nei sudarant nuomos sutartį, nei iki jos nutraukimo nebuvo nutiestas įvažiavimas, todėl, atsakovo teigimu, sklypo nebuvo galima naudoti pagal sutartyje numatytą paskirtį. Pareiga nutiesti šalia sklypo eisiančią Sodo gatvę bei įvažiavimą į jį tenka ieškovei, o kol ši pareiga neįvykdyta, tol atsakovui, jo nuomone, neprivaloma mokėti nuomos mokesčio. 2008 m. spalio 22 d. atsakovo prašymu nuomos sutartis buvo nutraukta

Byloje esantys įrodymai patvirtina, kad atsakovui išnuomotas žemės sklypas buvo suformuotas Šiaulių miesto savivaldybės tarybos 2006 m. sausio 26 d. sprendimu Nr. T-24 „Dėl teritorijos tarp Tilžės ir projektuojamų Sodo ir Vinkšnos gatvių Šiauliuose detaliojo plano patvirtinimo“ patvirtintu detaliuoju planu bei įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Detaliajame plane, be kita ko, suprojektuota ir numatyta nutiesti Sodo gatvė, iš kurios būtų padarytas įvažiavimas į atsakovui išnuomotą sklypą. Atsakovo teiginys, kad žemės sklypas be privažiavimo į jį negalėjo būti išnuomotas, yra nepagrįstas, nes įstatymai tokio draudimo nenustato. Šiuo atveju teisėjų kolegija sutinka su ieškovės atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentu, kad tik nesant detaliajame plane numatytam patekimui į nuomojamą sklypą, pastarasis galėtų būti laikomas turintis trūkumų. Taigi, teisėjų kolegijos vertinimu, žemės sklypas atitiko jam įstatymo keliamus reikalavimus ir galėjo būti nuomos objektu (CK 6.546 straipsnis, Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 2 straipsnio 14 dalis). Pažymėtina, kad išnuomoto žemės sklypo naudojimo sąlygos bei jo būklė nepakito per visą nuomos laikotarpį – tai paneigiančių įrodymų byloje nėra.

Atsakovo teiginys, kad jis, sudarydamas nuomos sutartį, nežinojo, jog į išsinuomotą žemės sklypą nėra privažiavimo, taip pat atmestinas kaip nepagrįstas. Šį teiginį akivaizdžiai paneigia byloje esantis paties atsakovo 2008 m. vasario 14 d. raštas (b. l. 44, I tomas), kuriame nurodoma: „pasirašant žemės nuomos sutartį, mes tikėjomės, kad sutarties 7.2. punkte nurodytos kaip projektuojamos ir detaliajame plane taip pat nurodytos projektuojamos Sodo ir Vinkšnos gatvės bus laiku paruoštos eksploatavimui <...>“. Kita vertus, net pripažinus, kad atsakovas nežinojo apie šią aplinkybę, visa su tuo susijusi rizika tenka būtent jam. Byloje nustatyta, kad atsakovas ne kartą yra dalyvavęs aukcionuose (jo teigimu, dvidešimt kartų); buvo susipažinęs su nuomojamo sklypo detaliuoju planu (b. l. 71, I tomas), kurio net pavadinime nurodoma, kad Sodo ir Vinkšnos gatvės yra projektuojamos; sudaroma nuomos sutartis buvo derinama apie du mėnesius, o atsakovas dėl jos konkrečių sąlygų teikė savo pasiūlymus. Be to, atsakovas turėjo visas galimybes tiek prieš apsispręsdamas dalyvauti aukcione, tiek ir iki sutarties sudarymo nuvykti ir pats apžiūrėti ketinamą nuomoti žemės sklypą. Esant tokioms aplinkybėms, atsakovo nežinojimas apie įvažiavimo į aptariamą sklypą nebuvimą yra sąlygotas tik jo paties didelio nerūpestingo ir neatidumo. Atsakovas posėdžio pirmosios instancijos teisme metu nurodė, kad aptariamą aplinkybę sužinojo 2007 m. rugsėjo – spalio mėn. (b. l. 71, I t.), tačiau, kaip matyti iš bylos duomenų, net ir po to nesikreipė į nuomotoją ar kitus asmenis su pretenzija dėl išsinuomoto daikto trūkumo, reikalavimu sumažinti nuomos mokestį ir pan. ir toliau ketino vykdyti veiklą išsinuomotame žemės sklype – 2008 m. sausio 10 d. pateikė prašymą išduoti statybos leidimą sandėliui jame statyti. Tik po ieškovės 2007 m. spalio 4 d. pranešimo apie valstybinės žemės nuomos mokestį, 2007 m. gruodžio 15 d. priminimo atsakovas 2008 m. vasario 14 d. raštu pareiškė pretenziją dėl nenutiestos gatvės.

Nagrinėjamoje nuomos sutartyje projektuojamos Sodo gatvės nutiesimas aptartas nebuvo, tokio įsipareigojimo neprisiėmė nė viena iš šalių, nors, minėta, dėl kitų sutarties sąlygų vyko derybos. Darytina išvada, kad atsakovas įvertino šią aplinkybę, ir tai nesutrukdė jam sudaryti nuomos sutartį bei pradėti planuoti statybos darbus, net ir po to, kai, atsakovo teigimu, jis sužinojo apie įvažiavimo į žemės sklypą nebuvimą. Atsakovo tikėjimas, kad iki tam tikro laiko gatvė šalia išsinuomoto sklypo bus nutiesta, nepagrįstas jokiais susitarimais su priešinga šalimi ar kitų asmenų atitinkamais įsipareigojimais, laikytinas verslo rizika, kurios neigiamos pasekmės tenka pačiam atsakovui ir kurios šiuo atveju nesudaro pagrindo atsisakyti vykdyti savo įsipareigojimus – mokėti nuomos mokestį. Atkreiptinas dėmesys, kad įstatymuose įtvirtinta ieškovės bendro pobūdžio pareiga tiesti gatves savivaldybės teritorijoje (Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymo 6 straipsnio 32 punktas) nebuvo detalizuota nagrinėjamoje nuomos sutartyje, t. y. joje nebuvo įtvirtintas ieškovės įsipareigojimas nutiesti suprojektuotą Sodo gatvę konkrečiais terminais. Atsakovas, grįsdamas savo teiginius, kad gatvės nutiesimas buvo būtina sąlyga žemės sklypo pagal paskirtį naudojimui ir ieškovė, tinkamai vykdydama sutartį, šią gatvę privalėjo nutiesti, remiasi ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. sausio 28 d. nutartyje (civilinė byla Nr. 3K-3-9/2008) bei 2006 m. rugsėjo 11 d. nutartyje (civilinė byla Nr. 3K-3-464/2006) pateiktais išaiškinimais, tačiau šių bylų ir nagrinėjamos bylos faktinės aplinkybės skiriasi, todėl, teisėjų kolegijos nuomone, nurodyti išaiškinimai nelaikytini teisės šaltiniu sprendžiamame ginče.

Teisėjų kolegijos nuomone, šioje byloje taip pat svarbi aplinkybė, kad šalia išsinuomoto žemės sklypo yra Tilžės gatvė, iš kurios galima įsirengti laikiną įvažiavimą. Tokią galimybę atsakovui buvo nurodžiusi ir ieškovė. Pažymėtina, kad į greta atsakovui išnuomoto žemės sklypo esantį kitą sklypą toks įvažiavimas yra padarytas, ką patvirtina ieškovės pateikti įrodymai (b. l. 10-11, II t.). Atsakovas, neneigdamas tokios galimybės, nurodė, kad laikino įvažiavimo įrengimas reikalauja didelių išlaidų – 400 000 – 500 000 Lt, tačiau tai patvirtinančių duomenų nepateikė. Dėl šios priežasties šis teiginys atmestinas kaip neįrodytas (CPK 178 straipsnis). Taigi aplinkybė, kad atsakovas galėjo naudoti žemės sklypą pagal nuomos sutartyje numatytą paskirtį – statyti pramonės ir sandėliavimo objektus, įsirengęs laikiną įvažiavimą, yra nepaneigta.

Apibendrindama aukščiau išdėstytą, teisėjų kolegija konstatuoja, kad išnuomotas žemės sklypas atitiko įstatymų reikalavimus ir sutarties nuostatas, jo naudojimo sąlygos ir būklė nepasikeitė visą nuomos laikotarpį, atsakovas negalėjo nežinoti, kad įvažiavimo į sklypą nėra, ir galėjo įsirengti laikiną privažiavimą, todėl privalėjo vykdyti sutartį ir mokėti nuomos mokestį. Pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė materialines ir procesines teisės normas bei priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą, todėl jis paliktinas nepakeistas, o apeliacinis skundas atmestinas.

Rezoliucinė dalis

n utaria:

Kauno apygardos teismo 2009 m. liepos 2 d. galutinį sprendimą palikti nepakeistą.