Regionų apygardos administracinio teismo sprendimas

pareiškėja uždaroji akcinė bendrovė (UAB) „Alfa property“ (toliau – ir pareiškėja) padavė teismui skundą, kuriame prašo: 1) panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos 2011 07 13 sprendimą Nr. 1SS-(10.5)-1168; 2) įpareigoti Nacionalinę žemės tarnybą per 14 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo atlikti žemės sklypų, esančių (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), Palangoje, vidutinių rinkos verčių patikslinimą, remiantis UAB „Causa formalis“ atlikto individualaus turto vertinimo ataskaita; 3) įpareigoti Nacionalinę žemės tarnybą atlyginti pareiškėjai žyminio mokesčio išlaidas, taip pat kitas bylinėjimosi išlaidas (už advokato pagalbą).

Paaiškina, kad pareiškėja pagal valstybinių žemės sklypų nuomos sutartis nuomojasi tokius žemės sklypus: žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), Palangoje, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), turintį 0,5856 ha ploto (2006 08 07 valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis Nr. (4.12)Ž1-39 (toliau – sklypas Nr. 1); žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), Palangoje, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), turintį 0,4212 ha ploto (2006 08 07 valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – sklypas Nr. 2); žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), Palangoje, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), turintį 0,0566 ha ploto (2006 08 07 valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – sklypas Nr. 3).

Už naudojimąsi žemės sklypais pareiškėja privalo mokėti žemės nuomos mokestį, kurio dydžius savo sprendimu nustato savivaldybės taryba. Nurodo Vyriausybės 2003 11 10 nutarimo Nr. 1387 6 punktą, kuris nustato, kad žemės nuomos mokesčio dydį apskaičiuoja pats juridinis asmuo pagal kadastro duomenis. Paaiškina, kad žemės sklypo vidutinė vertė yra kadastro duomuo, kuris įrašomas į nekilnojamojo turto kadastrą nekilnojamojo daikto savininko (ar patikėtinio) iniciatyva. Valstybinių žemės sklypų vidutinės rinkos vertės įrašomos į nekilnojamojo turto registro masinio vertinimo duomenų pagrindu, remiantis patvirtintu žemės verčių žemėlapiu. Ši tvarka reglamentuota Žemės ūkio ministerijos 2002 12 23 įsakymu Nr. 515 „Dėl žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklių patvirtinimo“. Remiasi šių taisyklių 45 punktu, kuriame nurodyta, kad juridinių asmenų pretenzijas bei skundus dėl žemės sklypų vidutinės rinkos vertės dydžio nagrinėja turto vertintojas, o jo sprendimas gali būti skundžiamas Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos. Tuo atveju kartu su skundu juridinis asmuo turi pateikti žemės sklypo individualaus vertinimo ataskaitą su nustatyta sklypo rinkos verte.

Paaiškina, kad vertinimo tikslas ataskaitoje suformuluotas teisingai – vertinamų žemės sklypų rinkos vertės nustatymas skirtas Nacionalinei žemės tarnybai. Dėl Metodikos 18 punkto reikalavimų, paaiškina, kad šiame punkte nurodyta, kad paprastai vertinant turtą, dalyvauja jo savininkas ar patikėtinis, jis taip pat dalyvauja pasirašant turto apžiūros aktą. Nesant turto savininkui, aktą pasirašo pats užsakovas. Tai dispozityvinė teisės norma, todėl atsakovės atstovo nedalyvavimas, apžiūrint sklypus ir surašant aktą, jokiu būdu nedaro individualaus vertinimo ataskaitos negaliojančia ir todėl negali būti pagrindu atmesti pareiškėjos prašymą.

Pareiškėja yra 3 sklypų teisėta valdytoja, šiuose sklypuose esančių pastatų savininkė. Todėl kaip suinteresuotas asmuo turėjo teisę užsakyti sklypų individualų vertinimą, sudaryti sutartį su nepriklausomu turto vertintoju ir dalyvauti turto apžiūroje. Dėl lyginamosios vertės metodo taikymo paaiškina, kad turto vertintojas naudojo ne tik lyginamosios vertės metodą, bet ir naudojimo pajamų vertės metodą, dėl kurio atsakovė iš viso nepasisakė. Naudojant šiuos du metodus, vertės gavosi labai panašios ir jos žymiai skiriasi nuo vertės, nustatytos masinio vertinimo metodu.

Nurodo, kad Turto vertinimo pagrindų įstatymo 24 straipsnyje nustatyta, kad turto vertinimo ataskaita turi juridinę galią ir laikoma teisinga, kol ji nenuginčyta įstatymų nustatyta tvarka, 25 straipsnyje nustatyta, kad tokių ginčų sprendimas priklauso teismų kompetencijai.

Pareiškėja palygina individualaus vertinimo ataskaitoje nustatytas sklypų vertes ir masinio vertinimo būdu nustatytas vertes ir paaiškina, kad jos skiriasi daugiau nei 4 kartus, kas patvirtina, jog pareiškėja pagrįstai reikalauja patikslinti sklypų vertes. Sklypų vertės tiesiogiai įtakoja jos teisėtus interesus, nes atsižvelgiant į sklypo vertę mokamas nuomos mokestis. Mano, kad šiuo atveju būtina vadovautis ir Konstitucinio Teismo 2008 03 15 nutarime, Administracinių bylų teisenos įstatymo (toliau – ir ABTĮ) 4 straipsnio 6 dalyje nustatytais teisingumo, protingumo, proporcingumo, sąžiningumo principais.

Atsakovės manymu nepagrįsti yra pareiškėjos skundo argumentai, kad UAB „Causa formalis“ žemės sklypų vidutines rinkos vertes nustatė, naudodama ne tik lyginamosios vertės metodą, bet ir naudojimo pajamų vertės metodą, kadangi Metodikos 27 ir 29 punktuose nurodyta, kad taikydamas palyginamosios vertės metodą, turto vertintojas turi surinkti ir analizuoti kuo daugiau duomenų apie toje vietovėje įvykusius panašių objektų pirkimo-pardavimo sandorius, taip pat apie siūlomus parduoti panašius objektus. Duomenys apie palyginamuosius objektus gali būti ieškomi: turto vertintojo asmeniniame duomenų banke; valstybiniuose ir kituose duomenų bankuose; apklausiant sandorių dalyvius, notarų biurus; apklausiant prekybos firmas ir agentūras; spaudoje ir kitose visuomenės informavimo priemonėse; statistikos ir informacijos tarnybų žinynuose, analitiniuose dokumentuose; biržų, prekybos agentūrų informaciniuose biuleteniuose; kituose informacijos šaltiniuose. Turto vertintojas turi pasižymėti visas nepanašias (skirtingas) vertinamo ir palyginamojo objektų savybes (patikslinimus) ir apskaičiuoti vertinamo objekto vertę. Taip pat Metodikos 30 punktu nustatyta, kad jeigu turto vertintojas turi nepakankamai informacijos apie panašius objektus (analogus) šioje vietovėje, jis turi išstudijuoti palyginamuosius objektus kitose vietovėse ir patikslinti. Individualaus turto vertinimo dokumente turi atsispindėti lyginamųjų objektų paskirtys, sandorių datos bei kiti elementai, neabejotinai turintys įtakos lyginamųjų objektų vertės nustatymui ir vertinamo nekilnojamojo turto vertės nustatymui. Nustatant žemės sklypų (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini) ir Nr. (duomenys neskelbtini)) rinkos vertę, turto vertintojas UAB „Causa formalis“ pasirinko tris lyginamuosius objektus: 0,83 ha ir 0,1 ha kitos paskirties (komercinės paskirties objektų teritorijos) žemės sklypus, esančius (duomenys neskelbtini) g. ir (duomenys neskelbtini) g., Palangoje, bei kitos paskirties (žemės sklypo naudojimo būdas nenurodytas) 0,34 ha žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini) tako g., Palangoje. Turto vertintojo sprendimas pasirinkti tik tris lyginamuosius objektus, norint patikslinti vidutinę rinkos vertę, kuri nustatyta įvertinus didelį kiekį žemės sklypų, turto vertinimo ataskaitose nėra pagrįstas. Šios ataskaitos 25 puslapyje yra aprašomi 4 pataisos koeficientai, o 11–13 lentelėse, kuriose pateikiami duomenys apie palyginamuosius objektus, naudojami 6 pataisos koeficientai (2 koeficientų dydžių išraiškų pasirinkimas nėra paaiškintas). Šioje atskaitoje vertinami žemės sklypai yra užstatyti, tačiau nėra aišku, ar palyginamuosiuose žemės sklypuose yra statinių. Atsižvelgdama į tai atsakovė paaiškina, kad ši ataskaitos dalis neatitinka Metodikos 27 punkto ir Įstatymo 23 straipsnio 2 dalies 10 punkto reikalavimo.

Atkreipia dėmesį, kad Taisyklių 45 punkte nurodyta, kad vertinamas žemės sklypas turi turėti išskirtines savybes, kurios sudarytų prielaidą svarstyti klausimą dėl šio žemės sklypo vidutinės vertės neatitikimo kitų žemės sklypų atžvilgiu. Paaiškina, kad prie išskirtinių žemės sklypo savybių galima priskirti sudėtingą viso žemės sklypo konfigūraciją ar reljefą, visame žemės sklype nustatytas specialiąsias žemės ir miško naudojimo sąlygas bei servitutus, t. y. tai, kas tiesiogiai sąlygotų sudėtingas arba net neįmanomas projektavimo ir statybos sąlygas bei žemės sklypo patrauklumą ir likvidumą. UAB „Causa formalis“ atliktoje individualaus turto vertinimo ataskaitoje nėra paminėta nei viena konkreti sąlyga ar aplinkybė, t. y. išskirtinė savybė, kuri galėtų turėti įtakos turto vertės sumažėjimui. Šiuo atveju ataskaita neatitinka Taisyklių 45 punkto.

Įstatymo 6 straipsnyje nustatyta, kad turto vertė nustatoma vadovaujantis rinkos ekonomikos logika bei kriterijais, rinkos ir ekonominių sąlygų tyrimų bei stebėjimų rezultatais. UAB „Causa formalis“ atlikta turto vertinimo ataskaita nėra objektyvi rinkos atžvilgiu, o turto vertintojo pateikti sandoriai neobjektyviai reprezentuoja rinkos konjunktūrą. Taikant lyginamosios vertės metodą neaptarti ir neapibūdinti vertinamo objekto ir palyginamųjų objektų skirtumai (nėra aišku, kokio naudojimo pobūdžio pasirinkti lyginamieji objektai, kokia veikla juose vykdoma). UAB „Causa formalis“ sprendimas pasirinkti tik keletą lyginamųjų objektų, norint patikslinti vidutinę rinkos vertę, kuri nustatyta įvertinus didelį kiekį žemės sklypų, turto vertinimo ataskaitoje nėra pagrįstas, o pati ataskaita neatitinka Taisyklių 45 punkto, Metodikos 27, 29 ir 33 punktų ir Įstatymo 23 straipsnio 2 dalies 10 punkto reikalavimų.

Dėl UAB „Alfa property“ teiginių, kad vertinant buvo taikomas ir naudojimo pajamų vertės metodas, paaiškina, kad Nacionalinė žemės tarnyba 2011 04 06 raštu Nr. 1SS-(10.5)-792, išnagrinėjusi UAB „Alfa property“ prašymą bei UAB „Causa formalis“ atliktą žemės sklypų vertinimo ataskaitą, padarė išvadą ir informavo pareiškėją, kad turto vertintojo parengta žemės sklypų vertinimo atskaita neatitinka Įstatymo bei jį lydinčių poįstatyminių aktų nuostatų.

Mano, kad skundžiamas sprendimas yra teisėtas ir pagrįstas, todėl negali būti naikinamas. Dėl to ir pareiškėjos prašymas įpareigoti Nacionalinę žemės tarnybą per 14 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo atlikti ginčo žemės sklypų vidutinių rinkos verčių patikslinimą pagal UAB „Causa formalis“ atliktą individualaus turto vertinimo ataskaitą yra atmestinas. Prašo UAB „Alfa property“ skundą atmesti kaip nepagrįstą.

Ginčas yra dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos 2011 07 13 sprendimo Nr. 1SS-(10.5)-1668 (b. l. 61-64, toliau – ir sprendimas), kuriuo netenkintas pareiškėjos pakartotinis 2011 05 12 prašymas (b. l. 20) dėl žemės sklypų vertės nustatymo. Pareiškėja pateikė Nacionalinei žemės tarnybai prašymą sumažinti nurodytų prašyme sklypų vertes pagal pateiktą nepriklausomų turto vertintojų atskaitą. Kartu pateikė UAB „Causa formalis“ Turto vertės nustatymo pažymą (duomenys neskelbtini) (b. l. 21, 97) ir to paties turto vertintojo Turto vertinimo ataskaitą (b. l. 22-60, 98-151). Pareiškėja paaiškina, kad ginčas kilo dėl to, kad nuo žemės sklypų vertės priklauso žemės nuomos mokestis, kurio pareiškėja jau negali sumokėti. Pareiškėjos nuomone, žemės sklypų vertė buvo nustatyta tuomet, kai nekilnojamojo turto vertė buvo labai didelė, o šiuo metu pareiškėja privalo mokėti žemės nuomos mokestį pagal nepagrįstai padidintą sklypų vertę. Sklypų indeksuota vertė, žemės sklypo vertė ir vidutinė rinkos vertė įrašyta sklypų registro duomenyse, vidutinės rinkos vertės nustatymo data 2007 05 10, kadastro duomenų nustatymo data 2005 07 05 (Nekilnojamojo turto registro Centrinio duomenų banko išrašai, b. l. 7-19). Visi ginčo sklypai pareiškėjos yra nuomojami pagal valstybinės žemės nuomos sutartis, sudarytas su Klaipėdos apskrities viršininko administracija. Šios sutartys yra trys, jos yra 2006 08 07 datos, sutartys Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (4.12.)Ž1-39, Nr. (duomenys neskelbtini) (b. l. 93-95). Sutartimis susitarta dėl žemės nuomos mokesčio. Sutarčių 12 punktuose nustatytas žemės nuomos užmokestis (už žemės nuomą metams; maksimalus nuomos mokesčio tarifas 4 procentai nuo žemės sklypo vertės): už 0,0566 ha žemės sklypo dalį, kurios vertė 30 781,34 Lt – mokestis 1 231,25 Lt; už 0,5856 ha sklypo dalį, kurios vertė 318 472,70 Lt – mokestis 12 738,91 Lt; už 0,4212 ha žemės sklypo dalį, kurios vertė 299 065,41 Lt – mokestis 9 162,62 Lt. Žemės sklypo vertė nurodyta sutarčių 11 punktuose. Sutarčių 13 punktuose numatyta užmokestis už sklypo nuomą, mokėjimo terminai ir sąlygos – nuomininkas įsipareigoja mokėti žemės sklypo nuomos mokestį, paskaičiuotą Vyriausybės nustatyta tvarka, nuomos mokestis skaičiuojamas nuo žemės sklypo vertės; nuomininkas įsipareigoja mokestį mokėti Palangos miesto tarybos nustatytais terminais ir sąlygomis; mokesčio tarifas Palangos miesto Tarybos sprendimu kiekvienais metais gali būti tikslinamas. Sutarčių 14 punktuose nustatyta, kad žemės nuomos mokesčio mokėjimo terminai ir sąlygos nustatomi teisės aktų nustatyta tvarka. Sutarčių 19 punktuose nustatyta, kad, įstatymų ir Vyriausybės nustatyta tvarka pasikeitus valstybinės žemės nuomos mokesčio dydžiui ir jo apskaičiavimo tvarkai bei kitiems reikalavimams, šios sutarties šalys privalo vadovautis priimtais pakeitimais.

Žemės nuomos mokesčio už valstybinės žemės sklypų naudojimą klausimai reglamentuojami Vyriausybės 2003 11 10 nutarimu Nr. 1387 „Dėl žemės nuomos mokesčio už valstybinės žemės sklypų naudojimą“, taip pat Vyriausybės 1999 03 09 nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“. Vyriausybės nutarimo Nr. 1387 2 punkte nustatyta, kad žemės nuomos mokesčio tarifas metams yra ne mažesnis kaip 0,1 procento ir ne didesnis kaip 4 procentai žemės vertės, apskaičiuotos Vyriausybės 1999 02 24 nutarimo Nr. 205 „Dėl žemės įvertinimo tvarkos“ nustatyta tvarka. Pagal šio nutarimo 6 punktą, juridiniai asmenys, naudojantys valstybinės žemės sklypus, pagal pateiktus kadastro duomenis patys apskaičiuoja žemės nuomos mokesčio dydį. Pagal šio nutarimo 9 punktą, kadastro duomenys apie naudojamus žemės sklypus pateikiami savivaldybėms ir juridiniams asmenims Vyriausybės 2003 11 04 nutarimo Nr. 1373 „Dėl kadastro duomenų, kurių reikia nekilnojamojo turto mokesčiams apskaičiuoti ir kitiems tikslams, teikimo ir atsiskaitymo už juos taisyklių patvirtinimo“ nustatyta tvarka.

Vyriausybės nutarime Nr. 260 nustatyta valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo tvarka, taip pat ir nuomos mokesčio nustatymo klausimai: 37.3. punkte nustatyta, kad iki sudarant nuomos sutartį Vyriausybės 1999 02 24 nutarimu Nr. 205 „Dėl žemės įvertinimo tvarkos“ nustatyta tvarka apskaičiuojama išnuomojamo žemės sklypo vertė, o 38.11. p. nustatyta, kad nuomos sutarties projekte turi būti įrašyta žemės sklypo vertė, nuo kurios mokamas žemės mokestis, jo mokėjimo terminai. Nustatyta, kad nuomininkas žemės nuomos mokestį moka pagal savivaldybės tarybos patvirtintą tarifą nuo valstybinės žemės nuomos sutartyje nurodytos vertės, nustatyta, kad sutartyje turi būti numatyta, kad savivaldybės tarybai pakeitus žemės nuomos mokesčio tarifą, sumažinus žemės nuomos mokestį arba nuo jo atleidus, sutarties šalys privalo vadovautis savivaldybės tarybos sprendimais. Taip pat 38.11. punkte nustatyta, kad valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti numatyta nuomotojo teisė kas 3 metus Vyriausybės 1999 02 24 nutarimo Nr. 205 „Dėl žemės įvertinimo tvarkos“ nustatyta tvarka perskaičiuoti išnuomoto be aukciono žemės sklypo vertę, nuo kurios skaičiuojamas žemės nuomos mokestis. Išnuomoto valstybinio žemės sklypo vertė perskaičiuojama pagal Vyriausybės 1999 02 24 nutarimo Nr. 205 „Dėl žemės įvertinimo tvarkos“ nustatytas išnuomojamų valstybinės žemės sklypų vertės apskaičiavimo taisykles. Minėtų sutarčių sudarymo momentu galiojo panaši Vyriausybės nutarimo Nr. 260 38.11. punkto nuostata, kad valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti nurodyta nuomotojo teisė kas 3 metus Vyriausybės 1999 02 24 nutarimo Nr. 205 nustatyta tvarka perskaičiuoti išnuomoto be aukciono žemės sklypo vertę, nuo kurios skaičiuojamas žemės nuomos mokestis.

Daroma išvada, kad nurodytuose teisės aktuose yra išsamiai nustatyta tvarka, kaip gali būti perskaičiuojama nuomojamo ne aukciono būdu kitos paskirties valstybinės žemės vertė, naudojama nuomos mokesčiui apskaičiuoti (tarifus nustato savivaldybės taryba). Dėl to vertinant pareiškėjos keliamus reikalavimus, būtina atsižvelgti ir į tai, ar ji tinkamai kreipėsi dėl valstybinės žemės sklypų vertės apskaičiavimo nuomos tikslais. Nors Vyriausybės nutarimu Nr. 260 iki šiol yra nustatyta, kad sklypo vertė gali būti perskaičiuojama tik vadovaujantis Vyriausybės 1999 02 24 nutarimu Nr. 205, kiti teisės aktai, tarp jų ir Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas, nenurodomi, tačiau jie nurodomi nutarime Nr. 205. Šiuo metu galiojančios redakcijos Vyriausybės nutarimo Nr. 205 2.1. punkte nustatyta, kad šiuo nutarimu patvirtinta žemės įvertinimo metodika taikoma tik iki 2008 12 31 apskaičiuojant išnuomojamų be aukciono valstybinės žemės sklypų (išskyrus tuos atvejus, kai išnuomojamų be aukciono valstybinės žemės sklypų vertės apskaičiavimą reglamentuoja kiti teisės aktai) vertes. Vyriausybės nutarimo Nr. 205 5.8. punkte nustatyta, kad nuo 2009 01 01 be aukciono išnuomojamų valstybinės žemės sklypų vertė apskaičiuojama pagal einamųjų metų sausio 1 d. taikytus žemės verčių žemėlapius. Šio nutarimo 5.14 punktas nustato, kad tais atvejais, kai parduodamų ar išnuomojamų žemės sklypų vertei apskaičiuoti taikomas individualus turto vertinimas pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, žemės sklypų individualų vertinimą organizuoja ir vertinimo išlaidas apmoka institucijos, parduodančios ar išnuomojančios šiuos žemės sklypus, nuomininkas šias išlaidas apmoka iki nuomos sutarties sudarymo. Tokiu būdu nustatyta vertė taikoma 12 mėnesių nuo ataskaitos parengimo datos. 5.15 punkte nustatyta, kad ginčai dėl žemės sklypų rinkos vertės, apskaičiuotos atlikus individualų vertinimą, sprendžiami Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nustatyta tvarka, o skundai dėl žemės sklypų vidutinės rinkos vertės, apskaičiuotos pagal žemės verčių žemėlapius, nagrinėjami Žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklių nustatyta tvarka. Iš esmės nutarimu Nr. 205 patvirtintoje tvarkoje kalbama apie žemės vertės nustatymo būdus iki nuomos sutarties sudarymo ir nėra nustatytas vertės pakeitimo mechanizmas. Atsižvelgiant į Vyriausybės nutarimo Nr. 260 38.11. punktą (paskutinė pastraipa dėl nuomininko teisės kas 3 metus perskaičiuoti vertę), nuomos sutarties keitimo tvarka žemės vertės klausimu turėjo būti numatyta žemės nuomos sutartyje. Šiuo atveju pagal atsakovės paaiškinimą išnuomotos žemės vertė buvo nustatyta pagal žemės verčių žemėlapį, t. y. įvertinta masinio vertinimo būdu. Tokiu atveju, kaip minėta, aptartose valstybinės žemės nuomos sutartyse nėra punkto, kuris kaip privalomas nurodytas Vyriausybės nutarimo Nr. 260 38.11. punkte (paskutinė pastraipa). Šis privalomas reikalavimas galiojo ir 2006 metais sudarant sutartis, galioja ir šiuo metu. Dėl to daroma išvada, kad sutartys turėtų būti papildytos, numatant teisę nuomininkui kas 3 metus perskaičiuoti išnuomoto be aukciono žemės sklypo vertę, nuo kurios skaičiuojamas žemės mokestis, o nesusitarus, galimai nuomos sutartys gali būti ginčijamos.

Byloje nustatyta, kad pareiškėja tiesiogiai su turto vertinimo ataskaita kreipėsi į žemės nuomotojo teisių perėmėją Nacionalinę žemės tarnyba, kuri valdo valstybinę žemę patikėjimo teise. Ginčijamame Nacionalinės žemės tarnybos 2011 07 13 rašte Nr. 1SS-(10.5.)-1668 atsisakymo tenkinti prašymą motyvai dėstomi tokie: vadovaujasi žemės ūkio ministro 2002 12 23 įsakymu Nr. 515 patvirtintų Žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklių 45 punkte nustatyta tvarka ir pažymi, kad individualus žemės vertinimas turi būti atliktas tam pačiam tikslui kaip ir žemės sklypo masinis vertinimas; nurodo, kad vertinamas žemės sklypas turi turėti išskirtines savybes, kurios sudarytų prielaidą svarstyti klausimą dėl šio žemės sklypo vidutinės vertės neatitikimo kitų žemės sklypų atžvilgiu; nurodoma Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 21 straipsnio 3 dalis, 2 straipsnio 10 punktas (turi būti dalis); nurodoma Turto vertinimo metodika, patvirtinta Vyriausybės 1996 02 14 nutarimu Nr. 244, 18 punktas ir paaiškinama, kad individualaus vertinimo ataskaitoje nėra vertinamų turto savininko (jo įgalioto asmens) ar asmens, turinčio patikėjimo teisę į tą turtą parašo, daro išvadą, kad užsakovas (užsakovo atstovas) ar asmuo, turintis patikėjimo teisę į tą turtą nedalyvavo apžiūrint turtą, todėl netenkinami Metodikos 18 punkto reikalavimai; nurodomi Metodikos 26, 27 ir 29 punktai, 30 punktas ir konstatuojama, kad vertintojo sprendimas pasirinkti tik tris lyginamuosius objektus, norint patikslinti vidutinę rinkos vertę, kuri nustatyta įvertinus didelį kiekį žemės sklypų, ataskaitoje nėra pagrįstas, ataskaita netenkina Metodikos 27 punkto, Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 23 straipsnio 2 dalies 10 punkto reikalavimo; nurodoma, kad netenkinamas Metodikos 33 punkto reikalavimas, kuriame nurodyta, kad vertinamo objekto ir palyginamųjų objektų charakteristikos bei skirtumai turi būti aiškiai ir suprantamai apibūdinti; nurodomas Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 6 straipsnis, paaiškinama, kad ataskaita nėra objektyvi rinkos atžvilgiu, o vertintojo pateikti sandoriai neobjektyviai reprezentuoja rinkos konjunktūrą; nurodoma, kad taikant lyginamosios vertės metodą neaptarti ir neapibūdinti vertinamo objekto ir palyginamųjų objektų skirtumai; pažymima, kad vertintojo sprendimas pasirinkti tik keletą lyginamųjų objektų, norint patikslinti vidutinę rinkos vertę, nustatytą įvertinus didelį kiekį žemės sklypų, turto vertinimo ataskaitoje nėra pagrįstas, ataskaita netenkina Taisyklių 45 punkto, Metodikos 27, 29 ir 33 punktų ir Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 23 straipsnio 2 dalies 10 punkto reikalavimų. Daroma išvada, kad prašymo patikslinti žemės sklypų vidutinę rinkos vertę tenkinti negalima, nes ataskaita neatitinka nurodytų teisės aktų reikalavimų. Nurodoma, kad Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 6 straipsnyje nustatyta, kad žemės sklypo vidutinė rinkos vertė yra nekilnojamojo turto kadastro duomuo, o pagal šio Įstatymo 13 straipsnio 2 dalį prašymą įrašyti kadastro duomenis į nekilnojamojo turto kadastrą ar juos pakeisti paduoda nekilnojamojo turto savininkas ar patikėjimo teise valdantis nekilnojamąjį daiktą asmuo. Taip pat nurodoma, kad vertinimas atliktas suinteresuoto asmens užsakymu. Paaiškinama pareiškėjui, kad norint patikslinti vidutinę rinkos vertę, vertinamas sklypas turi turėti išskirtines savybes, tai gali būti sudėtinga viso sklypo konfigūracija, reljefas, visame sklype nustatytos specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos bei servitutai, t. y. tai, kas tiesiogiai sąlygotų sudėtingas arba neįmanomas projektavimo ir statybos sąlygas bei žemės sklypo patrauklumą ar likvidumą.