Regionų apygardos administracinio teismo sprendimas

Vilniaus apygardos administracinio teismo teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rūtos Miliuvienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Audriaus Bakavecko ir Henriko Sadausko,

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo administracinę bylą pagal pareiškėjo K. P. skundą atsakovui VĮ Registrų centrui dėl sprendimo panaikinimo ir įpareigojimo atlikti veiksmus (tretysis suinteresuotas asmuo – Vilniaus apskrities valstybinė mokesčių inspekcija).

Aprašomoji dalis

nustat ė:

Skunde dėsto, jog jam, kaip fiziniam asmeniui, priklauso paslaugų (kirpykla - kosmetikos salonas su parduotuve) paskirties 40,74 kv. m. patalpa pastato rūsyje (duomenys neskelbtini), Vilniuje, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kuri iki 2006 m. lapkričio 20 d. buvo sandėliavimo paskirties. Pagal masinio vertinimo būdu VĮ Registrų centro apskaičiuotą mokestinę (bazinę) vertę, šių patalpų vidutinė rinkos vertė buvo nustatyta 195000 Lt. Atliekant individualų turto vertinimą Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nustatyta tvarka (vertinimą atliko UAB „BRC Nekilnojamas turtas“, kvalifikacinis atestatas Nr. 000167), patalpos adresu (duomenys neskelbtini), Vilnius, vidutinė rinkos vertė buvo nustatyta 120000 Lt. Individualus turto vertinimas, pasak pareiškėjo, atliktas vadovaujantis Nekilnojamo turto mokesčio įstatymo 8 str. ir 9 str. nustatyta tvarka, tai yra dviem metodais - lyginamosios vertės ir naudojimo pajamų vertės metodais. Individualų turto vertinimą atliko vertintojai, turintys įstatymų nustatyta tvarka išduotus kvalifikacinius pažymėjimus, vertinimo ataskaita pasirašyta vertintojo ir patvirtinta įmonės antspaudu. Kad šios patalpos rinkos vertė yra 120000 Lt, patvirtina ir 2006 m. kovo 10 d. nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartis, taip pat SEB Vilniaus bankas išduotas kreditas jos pirkimui. K. P. tvirtina, kad minėta nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartis buvo sudaryta abiejų šalių laisva valia tarp tarpusavyje jokiais ryšiais nesusijusių asmenų ir nesąlygojama jokių neteisėtų susitarimų ar interesų; pardavėjas nesiekė jokios neteisėtos mokestinės naudos, todėl neturėjo jokio motyvo neteisėtai mažinti parduodamo turto kainą. Pirkėjas taip pat nesiekė neteisėtai mažinti perkamo turto kainą. Turtas nupirktas iš banko suteikto kredito, nes bankas suteikia kreditą tik oficialiai mokamai turto kainai.

Masinio vertinimo būdu nustatyta vidutinė rinkos vertė, pareiškėjo manymu, yra neteisinga. Rinkos vertės neatitikimo tarp vertinimo masiniu ir vertinimo individualiu būdu pagrindinė priežastis yra ta, kad vertinant masinio vertinimo būdu, nebuvo įvertintas ta aplinkybė, kad ši patalpa yra daugiabučio namo rūsyje, kuriame taip pat įrengtas ir bendras viso daugiabučio namo vandens apskaitos mazgas bei nuotekų tinklai. Šio turto panaudojimo galimybė ribota, nes rūsio patalpas naudoti atitinkamų veiklų kategorijoms tiesiogiai ir netiesiogiai draudžia norminiai statybos ir higienos norminiai aktai. Dėl išvardintų priežasčių šios patalpos naudotojas ir savininkas patiria papildomų išlaidų ir nepatogumų eksploatuojant, prižiūrint ir naudojant patalpą ūkinei - komercinei veiklai, dėl ko gerokai mažėja galimų pirkėjų ratas ir mažėja šios patalpos pardavimo galimybės, tuo pačiu mažėja šio turto kaina, ko pasekoje mažėja ir rinkos vertė.

Pagal masinio vertinimo būdu įvertinto turto verčių žemėlapius, tame pačiame ir gretimuose pastatuose nekilnojamojo turto, esančio šių pastatų rūsyje ir pirmuosiuose pastatų aukštuose, vieno kvadratinio vieneto vertė yra vienoda. Šis teiginys, pasak pareiškėjo, nelogiškas ir neteisingas, kadangi žymiai skiriasi turto (rūsio ir pirmojo aukšto) priežiūros išlaidos bei panaudojimo galimybės, dėl ko skiriasi jo rinkos vertė, nors verčių žemėlapiuose vieno turto vieneto rinkos vertė yra vienoda. Pareiškėjas nurodo, kad prie patalpų nėra privažiavimo, parkavimo vietų. Vertinant minėtą turtą, į šiuos esminius veiksnius neatsižvelgta. Įsitikinęs, kad dėl aukščiau išvardintų priežasčių žymiai sumažėja tikroji rūsio patalpos rinkos vertė ir reali vertė yra ne 195000 Lt (nustatyta masinio vertinimo būdu), bet 120000 Lt (nustatyta individualaus vertinimo būdu).

Rūsio patalpos adresu (duomenys neskelbtini), Vilnius, vertės nustatymo ataskaitos 2.4 p. nurodyta, kad vertinamas turtas - kirpyklos patalpos, esančios (duomenys neskelbtini) Vilnius, esančios pastato rūsyje, patalpose įrengtos 3 darbo vietos. 2.5 p. nurodyta, kad vertinamas turtas - kirpyklos patalpos panaudojamos maksimaliai ir geriausiai šiai paskirčiai. 3.3.1. p. atlikta vertinamojo turto rinkos vertės analizė lyginamosios vertės metodu; lentelėje Nr. 1 pateikti palyginamieji objektai, kaip reikalaujama Turto vertinimo metodikoje ir daroma išvada, kad kirpyklos patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), Vilnius, koreguota vertė nustatyta lyginamosios vertės metodu yra 120000 Lt. 3.3.2. p. atlikta vertinamojo turto rinkos vertės analizė naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo) metodu; lentelėje Nr. 2 pateikti palyginamieji skaičiavimai ir daroma išvada, kad kirpyklos patalpų esančių (duomenys neskelbtini), Vilnius, vertė, nustatyta pajamų kapitalizavimo metodu yra 125000 Lt. Ataskaitos 4 p. pateikiama galutinė išvada dėl turto (duomenys neskelbtini), Vilnius, rinkos vertės, kuri sudaro 120000 Lt. Visi ataskaitoje nurodyti kriterijai davė pakankamą pagrindą teisingai įvertinti turtą tiek lyginamosios vertės, tiek pajamų metodu ir pateikti teisingą bei pagrįstą išvadą dėl tikrosios šio turto rinkos vertės. Todėl pateikta turto vertinimo ataskaita, kurioje nurodyta šio turto tikroji rinkos vertė 120000 Lt, savo turiniu visiškai atitinka tiek Turto vertinimo metodikos, tiek visų kitų galiojančių norminių aktų keliamus reikalavimus, yra išsami, objektyvi ir pagrįsta faktine palyginamąja medžiaga, atlikta kvalifikuotų turto vertintojų ir todėl yra teisinga ir pripažįstama.

Pasak atsakovo, Komisija privalėjo išnagrinėti jo skundą objektyviai ir nešališkai, iš esmės ištirti bei įvertinti visas galinčias turėti įtakos aplinkybes, jas konkrečiai įvardinti ir pagrįsti faktais, tačiau skundžiamame sprendime nėra nei vieno konkretaus argumento dėl pačio ginčo objekto - tikrosios turto rinkos vertės dydžio, taip pat nepateikta nei vieno faktinio duomens, kodėl turto rinkos vertė 195000 Lt (nustatyta masinio vertinimo būdu) yra teisinga, o 120000 Lt (nustatyta individualaus vertinimo būdu) yra neteisinga, todėl akivaizdu, kad Komisija neatsakė į skundo esmę. Skundžiamas sprendimas yra visiškai nemotyvuotas, jame nėra išdėstytų faktinių duomenų įvertinimo, iš esmės įtakojančių ginčo klausimą. Nagrinėjant skundą, Komisija visiškai neatsižvelgė į jo pateiktus argumentus dėl nekilnojamojo turto buvimo vietos ir kitų Turto vertinimo metodikoje nurodytų lemiančių rinkos vertę veiksnių, visiškai neargumentuota, kodėl pateikti argumentai yra neteisingi, o masinio vertinimo būdu įvertinusių turto vertintojų argumentai yra teisingi. Akivaizdžiai matyti, kad Komisija skundą atmetė tik remdamasi formaliais pretekstais, neesminiais formos neatitikimais, visiškai neįsigilindama į pateikto skundo ir įrodomosios medžiagos esmę. Vertindama pateiktus juridinę reikšmę turinčius duomenis ir dokumentus, Komisija jų neįvertino kompleksiškai ir nesivadovavo turinio viršenybės prieš formą principu, visiškai nevertino dokumentų turinio, o vertino tik jų formą. Dėl šių aukščiau išvardintų priežasčių Komisijos sprendimas netenkinti prašymo dėl mokestinės vertės patikslinimo yra visiškai nemotyvuotas, neteisingas ir naikintinas. Komisijos nešališkumas taip pat kelia pagrįstų abejonių, kadangi iš esmės Komisija turėjo pripažinti savo pačios įstaigos klaidą, nes turto vertinimą masiniu būdu atlieka tos pačios įstaigos tik kitas padalinys, o tiek pati komisija, tiek turto vertintojai pavaldūs tiems patiems vadovams. Neatmestina, kad nepatenkindama pagrįsto skundo, Komisija norėjo apsaugoti savo įstaigos prestižą.

K. P. pateikti įrodymai dėl realios rinkos vertės gali būti taikomi tik kitos paskirties ir būklės turtui, buvusiam iki kirpyklos įrengimo, ir visai netinka esamos paskirties nekilnojamam turtui - patalpoms, turinčioms higienos pasą paslaugų teikimui ir kirpyklos eksploatavimui. Todėl, atsakovo nuomone, atmestinas pareiškėjo argumentas, kad šio turto panaudojimo galimybė yra ribota, nes rūsio patalpas naudoti atitinkamų veiklų kategorijoms tiesiogiai ir netiesiogiai draudžia norminiai statybos ir higienos norminiai aktai. Kaip rodo faktinės aplinkybės, patalpa yra pripažinta tinkama komerciniam naudojimui, paslaugų teikimui. Ji yra cokoliniame aukšte, turi du langus ir tiesioginį įėjimą iš gatvės pusės. Šie faktai yra užfiksuoti kadastrinių matavimų byloje ir individualaus vertinimo atskaitoje.

Priešingai negu teigia pareiškėjas, Komisija kompleksiškai nagrinėjo ir įvertino visus pareiškėjo pateiktus ir Nekilnojamojo turto registre turimus dokumentus ir registruotus faktus apie nekilnojamojo turto objektą. Komisija būtent vertino pateiktos ataskaitos turinį, o ne formą. Individualaus vertinimo ataskaita neatitiko Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 21 str. 3 d. įtvirtinto reikalavimo vertinant turtą vadovautis Vyriausybės patvirtinta metodika. Konkrečiai ataskaita netenkino Turto vertinimo metodikos 33 p. ir kitų punktų reikalavimų dėl pataisų skaičiavimo atskleidimo taikant lyginamosios vertės metodą. Nesilaikydamas Turto vertinimo metodikos reikalavimų dėl lyginamosios vertės metodo taikymo, individualus vertintojas pažeidė Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 23 str. 2 d. 10 p. reikalavimą dėl turto vertės nustatymo pagrindimo. Šie trūkumai ir ydos yra sisteminio pobūdžio, jie turėjo esminės reikšmės vertės pagrindimui ir ataskaitos išvadų neapibrėžtumui bei teisiniam statusui. Ydingas ataskaitos turinys (tekstas) neužtikrino išvados patikimumo ir ataskaitos teisinio statuso, aptarto Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 24 str. 1 d.. Ataskaitos tekste nurodyti ataskaitos naudojimo apribojimai (aiškinamasis raštas, taip pat 7, 24 psl.) teigia ataskaitą esant tinkamą naudoti tik SEB Vilniaus banke, bet ne mokestinės vertės tikslinimui.

Teismo posėdyje pareiškėjas skundą palaikė jame nurodytais motyvais.

Motyvuojamoji dalis

Skundas atmestinas.

Šioje administracinėje byloje ginčas kilęs dėl to, ar pagrįstai VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto mokesčių mokėtojų skundų ir prašymų nagrinėjimo komisija nusprendė netikslinti masinio vertinimo būdu nustatytos nekilnojamojo turto Vilniuje, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) vertės. Pareiškėjas nesutinka su Komisijos 2007 m. sausio 19 d. sprendimu (b. l. 71).

Bylos duomenimis nustatyta, kad K. P. pagal 2006 m. kovo 10 d. patalpų pirkimo – pardavimo sutartį įsigijo rūsio patalpas adresu (duomenys neskelbtini), Vilnius, kurios iki 2006 m. lapkričio 20 d. buvo sandėliavimo paskirties. 2006 m. liepos 26 d. UAB „BRC nekilnojamas turtas“ vertino minėtas patalpas ir lyginamosios vertės metodu nustatė, kad turto vertė siekia 120000 Lt. 2006 m. gruodžio 14 d. buvo užregistruota nauja patalpų paskirtis: patalpos pripažintos tinkamos komerciniam naudojimui, paslaugų paskirčiai (kirpykla – kosmetikos salonas). Iš to darytina išvada, kad UAB „BRC nekilnojamas turtas“ 2006 m. liepos 26 d. vertino kitokios būklės ir paskirties patalpas. Be to, kaip tvirtina nepriklausomo turto vertintojo ataskaita, bendras vertinamo objekto plotas – 41,77 kv. m.; tuo tarpu užregistruotas patalpų plotas yra mažesnis – 40,74 kv. m.

Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 23 str. 2 d. 10 p. nustatyta, kad turto vertinimo ataskaitoje turi būti turto vertės nustatymo pagrindimas. Turto vertinimo metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244, 33 p. įtvirtinta, kad vertinamo objekto ir palyginamųjų objektų charakteristikos bei skirtumai turi būti aiškiai ir suprantamai apibūdinti. Taikomų koeficientų reikšmių ir kiti skaičiavimai parodomi turto įvertinimo ataskaitoje. Analizuojant nepriklausomo turto vertintojo parengtą ataskaitą matyti, kad, taikant lyginamosios vertės metodą, nebuvo pateikti pataisų apskaičiavimai, todėl atsakovas teisingai nurodo, kad nėra pagrindžiama gauta patalpų rinkos vertė.

Iš nepriklausomo turto vertintojo ataskaitos matyti, jog ji tinkama naudoti tik SEB Vilniaus banke; su mokestinės vertės tikslinimu ši ataskaita nėra susijusi. Nei 2006 m. kovo 10 d. nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartis, nei SEB Vilniaus bankas išduotas kreditas jo pirkimui šiuo atveju nepatvirtina, kad patalpos pastato rūsyje (duomenys neskelbtini), Vilniuje, vertė yra 120000 Lt. Banko išduoto kredito dydis ar tarp fizinių asmenų sudaromų sandorių turinys negali būti besąlygišku pagrindu priimti atitinkamą sprendimą dėl nekilnojamojo turto vertės nustatymo.

Pareiškėjas skunde nepagrįstai nurodo, kad Komisijos sprendimas visiškai nemotyvuotas. Sprendime nurodyti konkretūs motyvai, kodėl nepriklausomo turto vertintojo parengta ataskaita netenkina Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 23 str. 2 d. 10 p. reikalavimų ir negali būti tinkama mokestinės vertės patikslinimui. Niekuo nepagrįsta pareiškėjo išvada, kad atsakovas visiškai nevertino dokumentų turinio, o vertino tik jų formą. Iš bylos medžiagos matyti, kad atsakovas iš esmės įvertino pareiškėjo teiktus dokumentus ir priėmė motyvuotą sprendimą.

Kitos K. P. nurodomos aplinkybės taip pat neleidžia daryti išvados, jog atsakovas veikė netinkamai.

Kolegijos nuomone, VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto mokesčių mokėtojų skundų ir prašymų nagrinėjimo komisija pagrįstai nusprendė netikslinti masinio vertinimo būdu nustatytos nekilnojamojo turto Vilniuje, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), mokestinės vertės. Skundžiamas sprendimas iš esmės atitinka teisėtumo ir pagrįstumo kriterijus; nėra pagrindo jo naikinti pareiškėjo nurodytais motyvais. Tuo pačiu atmestinas pareiškėjo reikalavimas įpareigoti VĮ Registrų centrą patikslinti patalpų mokestinę vertę bei priteisti turėtas bylinėjimosi išlaidas.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo 85 - 88 str.1 d. 1 p., 127 str. 1 d., teisėjų kolegija

nuspre n d ė:

pareiškėjo K. P. skundą atmesti.

Sprendimas per 14 dienų nuo jo paskelbimo apeliaciniu skundu gali būti skundžiamas Lietuvos vyriausiajam administraciniam teismui, paduodant skundą tiesiogiai šiam teismui arba per Vilniaus apygardos administracinį teismą.