Vilniaus apygardos teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį atsakovams ATS2 ir ATS1 dėl leidimo paimti žemės sklypą visuomenės poreikiams ir atlyginimo už paėmimą visuomenės poreikiams nustatymo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

I. Bylos šalių reikalavimų, argumentų ir atsikirtimų esmė

priimti nutartį leisti įregistruoti Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos direktoriaus 2025 m. lapkričio 5 d. įsakyme Nr. (duomenys neskelbtini) nurodytą 0,0461 ha žemės sklypą (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) Nekilnojamojo turto registre valstybės vardu ir pradėti naudoti šį turtą Nacionalinės žemės tarnybos sprendime nurodytiems tikslams (keliui įrengti ((duomenys neskelbtini) gatvei tiesti) Vilniuje);

nustatyti 15 876 Eur atlyginimą už atsakovams ATS2 ir ATS1 priklausančio žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) paėmimą visuomenės poreikiams pagal Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos direktoriaus 2025 m. lapkričio 5 d. įsakymą Nr. (duomenys neskelbtini);

teismui nustačius, kad teisingas atlyginimas už visuomenės poreikiams paimamą žemės sklypą yra mažesnis, nei ieškovės į depozitinę sąskaitą sumokėta suma, skirtumą tarp sumokėtos sumos ir teismo nustatyto atlyginimo priteisti ieškovės naudai iš atsakovų.

Vilniaus apygardos teismas 2026 m. vasario 3 d. nutartimi leido atsakovams nuosavybės teise priklausantį 0,0461 ha žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Žemės sklypas), įregistruoti Nekilnojamojo turto registre valstybės vardu ir pradėti Žemės sklypą naudoti Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos direktoriaus (toliau – ir NŽT) 2025 m. lapkričio 5 d. įsakyme Nr. (duomenys neskelbtini) nurodytiems tikslams – keliui įrengti ((duomenys neskelbtini) gatvei tiesti) Vilniuje. Nutartis yra įsiteisėjusi.

Ataskaitoje nustatytos Žemės sklypo rinkos vertės nepagrįstumą, atsakovų teigimu, patvirtina ir tai, kad greta Žemės sklypo esančio tokių pačių urbanistinių parametrų kaip ir Žemės sklypas 13,90 a žemės sklypo rinkos vertė pagal Nekilnojamojo turto registro (toliau – ir NTR) duomenis yra 205 000 Eur, t. y. 14 748,20 Eur už arą, kai pagal Ataskaitą 1 a Žemės sklypo vertė yra 3 443,82 Eur.

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

II. Teismo nustatytos faktinės aplinkybės, jų teisinis kvalifikavimas ir išvados

Vilniaus apygardos teismas 2026 m. vasario 3 d. nutartimi leido atsakovams nuosavybės teise priklausantį 0,0461 ha žemės sklypą, kadastro (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) (Žemės sklypas), įregistruoti NTR valstybės vardu ir pradėti Žemės sklypą naudoti Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos direktoriaus (NŽT) 2025 m. lapkričio 5 d. įsakyme Nr. (duomenys neskelbtini) nurodytiems tikslams – keliui įrengti ((duomenys neskelbtini) gatvei tiesti) Vilniuje. Nutartis yra įsiteisėjusi.

Atsakovams bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausė 0,5000 ha žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini). Žemės sklypų paėmimo visuomenės poreikiams (keliui įrengti (duomenys neskelbtini gatvei tiesti) Vilniuje) procedūra buvo pradėta NŽT 2024 m. liepos 25 d. įsakymu Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl žemės sklypų (jų dalių) paėmimo visuomenės poreikiams (keliui įrengti (duomenys neskelbtini gatvei tiesti) Vilniuje), procedūros pradžios“ (toliau – ir Įsakymas dėl procedūros pradžios), kuriuo, be kitų žemės sklypų, pradėta ir atsakovams priklausančio 0,5000 ha žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 0,0461 ha dalies paėmimo procedūra.

Ieškovės užsakymu uždaroji akcinė bendrovė „Apus turtas“ atliko žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 0,0461 ha dalies vertinimą ir pateikė nekilnojamojo turto vertinimo atskaitą Nr. 25/305 NT (Ataskaita) su turto vertės nustatymo pažyma Nr. 25/305NT (toliau – ir Pažyma). Pažymoje nurodyta, kad lyginamuoju metodu nustatyta žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 0,0461 ha dalies vertė 2025 m. balandžio 8 d. buvo 15 300 Eur. Žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 0,0461 ha dalies vertė nustatyta pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį: žemės ūkio.

Atsakovai nesutinka su Pažymoje nurodyta žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 0,0461 ha dalies verte. Atsakovai nesutinka su Ataskaitos 2.6 dalies teiginiais, kad geriausias žemės sklypo dalies panaudojimas yra panaudojimas pagal esamą paskirtį, t. y. žemės ūkio, ir kad nėra plėtros ir (arba) alternatyvaus panaudojimo galimybių. Atsakovai teigia, kad Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2008 m. lapkričio 12 d. sprendimu Nr. 1-691 „Dėl teritorijos (duomenys neskelbtini) detaliojo plano patvirtinimo“ buvo nustatyta atsakovams priklausančio žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), naudojimo paskirtis: kita, naudojimo būdas: gyvenamosios teritorijos, naudojimo pobūdis: daugiaaukščių gyvenamųjų namų statyba. Visuomenės poreikiams yra paimta žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 0,0461 ha dalis. Kadangi žemės sklypas, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), turi detaliuoju planu nustatytą galimybę būti naudojamas daugiaaukščių gyvenamųjų namų statybai, į tai turi būti atsižvelgta nustatant visuomenės poreikiams paimtos žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 0,0461 ha dalies vertę.

Lietuvos Respublikos žemės įstatymo (toliau – ir ŽĮ) 47 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kai privačios žemės sklypas paimamas visuomenės poreikiams, žemės savininkui ir (ar) kitam naudotojui turi būti teisingai atlyginama už žemę ir atlyginamos turto iškėlimo iš visuomenės poreikiams paimamo žemės sklypo išlaidos pinigais pagal rinkos vertę arba žemės savininko rašytiniu sutikimu suteikiamas valstybinės žemės sklypas, kuris ribojasi su paimamu visuomenės poreikiams žemės sklypu, taip pat pinigais atlyginama paimamoje visuomenės poreikiams žemėje esančių želdinių, sodinių, medynų tūrio, negauto derliaus ir įdėtų lėšų žemės ūkio produkcijai ir miškui auginti vertė bei kiti žemės sklypo savininko ir (ar) kito naudotojo nuostoliai, patirti dėl žemės sklypo ir jame statomų ar jau pastatytų statinių, įrenginių, žemės sklype esančių želdinių, sodinių paėmimo visuomenės poreikiams. Paimamo žemės sklypo rinkos vertė apskaičiuojama pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą, nustatytus iki juridinio fakto apie pradėtą žemės paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą įregistravimo NTR, taikant Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytą individualų turto vertinimą, o turto vertinimo metodas parenkamas atsižvelgiant į turto ir verslo vertinimą reglamentuojančius teisės aktus.

Žemės paėmimo visuomenės poreikiams taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2005 m. rugpjūčio 25 d. nutarimu Nr. 924 (toliau – ir Taisyklės) 17.5 punkte nustatyta, kad visuomenės poreikiams paimamas žemės sklypas privalo būti vertinamas pagal NTR įrašytus jo kadastro duomenis, kol NTR įregistruojamas juridinis faktas – priimtas sprendimas pradėti žemės paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą, neatsižvelgiant į teritorijų planavimo ar plėtros dokumentuose, koncepcijose, planuose nustatytas ar jų nulemtas vertinamo žemės sklypo pagrindinės naudojimo paskirties ar naudojimo būdo keitimo galimybes.

Kaip jau nurodyta, Įsakymu dėl procedūros pradžios buvo pradėta atsakovams priklausančio 0,5000 ha žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 0,0461 ha dalies paėmimo visuomenės poreikiams procedūra. Iš NTR 2021 m. rugpjūčio 11 d. išrašo matyti, kad žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė naudojimo paskirtis: žemės ūkio. Iš NTR 2025 m. balandžio 7 d. išrašo matyti, kad juridinis faktas apie Įsakymu dėl procedūros pradžios pradėtą žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 0,0461 ha dalies paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą NTR įregistruotas 2024 m. liepos 31 d., o šio žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis: žemės ūkio.

NŽT Nekilnojamojo turto kadastro skyriaus vyresniojo patarėjo 2025 m. spalio 13 d. įsakymu Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), reikalingo visuomenės poreikiams Vilniaus miesto savivaldybės teritorijoje, pertvarkymo padalijimo būdu, nustatytų kadastro duomenų patvirtinimo ir žemės savininkų nuosavybės teisių įregistravimo nekilnojamojo turto registre“ 0,5000 ha žemės sklypas, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), buvo pertvarkytas, padalinant šį žemės sklypą į du žemės sklypus: unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (Žemės sklypas), patvirtinti naujų žemės sklypų kadastro duomenys, taip pat nustatyta, kad NTR įregistruota žyma apie pradėtą žemės paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą perkeliama į Žemės sklypo NTR duomenis. 2025 m. spalio 13 d. įsakymo Nr. (duomenys neskelbtini) pagrindu NTR 2025 m. spalio 14 d. buvo perkeltas įrašas apie Žemės sklypo paėmimo visuomenės poreikiams procedūros pradžią į Žemės sklypo NTR duomenis.

Taigi, iki juridinio fakto apie pradėtą Žemės sklypo (buvusios žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 0,0461 ha dalies) paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą įregistravimo NTR Žemės sklypo (buvusios žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini) 0,0461 ha dalies) pagrindinė naudojimo paskirtis, įregistruota NTR, buvo: žemės ūkio.

Pagal NTR 2025 m. gruodžio 8 d. išrašo duomenis šiuo metu Žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis: kita, Žemės sklypo naudojimo būdas: susisiekimo ir inžinerinių tinklų koridorių teritorijos. Tačiau ši Žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis ir naudojimo būdas NTR įregistruoti 2025 m. spalio 14 d. matininko V. J. 2025 m. birželio 16 d. nustatytų kadastrinių matavimų ir NŽT Nekilnojamojo turto kadastro skyriaus vyresniojo patarėjo 2025 m. spalio 13 d. įsakymo Nr. (duomenys neskelbtini) pagrindu, t. y. jau po juridinio fakto apie pradėtą Žemės sklypo paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą įregistravimo NTR.

Atsakovai pateikė Vilniaus miesto savivaldybės 2008 m. lapkričio 12 d. sprendimą Nr. 1-691 „Dėl teritorijos (duomenys neskelbtini) detaliojo plano patvirtinimo“, kuriuo patvirtintas teritorijos (duomenys neskelbtini), taip pat ir žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), detalusis planas ir jo sprendiniai, ir Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2009 m. balandžio 24 d. įsakymą Nr. 30-709 „Dėl sklypų Nr. 1-7 (duomenys neskelbtini) duomenų nustatymo“, iš kurių matyti, kad vietoje 0,5000 ha žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), yra suformuoti du žemės sklypai: 4 682 kv. m ploto žemės sklypas, kurio naudojimo būdas: gyvenamosios teritorijos, naudojimo pobūdis: daugiaaukščių gyvenamųjų namu statybos, ir 323 kv. m ploto žemės sklypas, kurio naudojimo būdas: inžinerinės infrastruktūros teritorijos, naudojimo pobūdis: susiekimo ir inžinerinių tinklų koridoriai.

Pagal Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo (toliau – ir KĮ) 3 straipsnio 1 dalį nekilnojamojo turto kadastro paskirtis – registruoti KĮ 5 straipsnyje nurodytus nekilnojamojo turto kadastro objektus bei įrašyti, kaupti ir apdoroti KĮ 6 straipsnio 1 ir 2 dalyse nurodytus duomenis; teikti šiuos duomenis Lietuvos Respublikos valdžios institucijoms, viešojo administravimo subjektams, valstybės registrams ir valstybės informacinėms sistemoms, kitiems juridiniams asmenims, jų filialams, atstovybėms, įstatymų nustatytas funkcijas atliekantiems valstybės įgaliotiems asmenims, taip pat fiziniams asmenims įstatymų ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka. Nekilnojamojo turto kadastre įrašyti duomenys kaupiami ir saugomi NRT duomenų bazėje (KĮ 3 straipsnio 2 dalis). Pagal KĮ 3 straipsnio 3 dalį nekilnojamojo daikto kadastro duomenų įrašymas į Nekilnojamojo turto kadastrą yra laikomas nekilnojamojo daikto įregistravimu NTR. Nekilnojamojo turto kadastre įrašyti duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nepakeisti arba nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka (KĮ 3 straipsnio 4 dalis). Pagal KĮ 12 straipsnį nekilnojamojo daikto kadastro duomenys į Nekilnojamojo turto kadastrą įrašomi šiame straipsnyje išvardintų dokumentų pagrindu pagal KĮ 13 straipsnio 2 dalyje nurodytų asmenų prašymus. Pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534, galiojusių iki 2025 m. liepos 1 d., 84 ir 84¹ punktus nekilnojamojo turto kadastro duomenys į Nekilnojamojo turto kadastrą įrašomi ir pakeičiami pateikiant kadastro tvarkytojui prašymą ir atitinkamus dokumentus. Analogiškos nuostatos yra ir nuo 2025 m. liepos mėn. 1 d. galiojančiose Nekilnojamojo turto kadastro informacinės sistemos nuostatuose, patvirtintuose Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2025 m. birželio 26 d. įsakymu Nr. D1-89.

Iš atsakovų paaiškinimų ir bylos dokumentų matyti, kad atsakovai nepateikė Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojui prašymo įrašyti į Nekilnojamojo turto kadastrą Vilniaus miesto savivaldybės 2008 m. lapkričio 12 d. sprendimu Nr. 1-691 ir Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2009 m. balandžio 24 d. įsakymu Nr. 30-709 pakeistų 0,5000 ha žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro duomenų. Iki juridinio fakto apie pradėtą Žemės sklypo paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą įregistravimo NTR Žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis, įregistruota NTR, buvo: žemės ūkio.

Todėl visuomenės poreikiams paimto Žemės sklypo (buvusios žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), 0,0461 ha dalies) rinkos vertė turi būti nustatoma pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą, nustatytus iki juridinio fakto apie pradėtą žemės paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą įregistravimo NTR, t. y. pagrindinė naudojimo paskirtis: žemės ūkio.

Vilniaus apygardos teismas 2026 m. birželio 4 d. nutartimi paskyrė Žemės sklypo vertės nustatymo ekspertizę, pavedant ekspertui atsakyti į klausimą: kokia buvo Žemės sklypo rinkos vertė 2025 m. lapkričio 5 dieną, kai vertinimo tikslas – nuosavybės teisės perleidimas, kai žemės sklypas (turtas) paimamas visuomenės poreikiams ir vertinimas atliekamas pagal iki juridinio fakto apie pradėtą žemės paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą įregistravimo NTR nurodytą Žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą.

Ekspertas pateikė teismui žemės sklypo, adresu Vilniaus m. sav. kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), rinkos vertės nustatymo ekspertizės aktą (toliau – ir Ekspertizės aktas), kuriame nurodyta, kad Žemės sklypo rinkos vertė 2025 m. lapkričio 5 d. buvo 21 800 Eur, o nuostoliai, susiję su ūkinės komercinės veiklos nutraukimu Žemės sklype – 576 Eur. Kaip jau nurodyta, ieškovė pateikė Ataskaitą, kurioje nurodyta, kad Žemės sklypo rinkos vertė 2025 m. balandžio 8 d. buvo 15 300 Eur. Ties Ekspertizės akte, tiek Ataskaitoje Žemės sklypo rinkos vertė buvo nustatyta pagal Žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį: žemės ūkio.

Lietuvos Respublikos privalomojo turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (toliau – ir PTVVPĮ) 3 straipsnyje nustatyta, kad vertinimas atliekamas vadovaujantis šiuo įstatymu, kitais teisės aktais, kuriuose nustatomas reikalavimas atlikti vertinimą, ir Tarptautiniais vertinimo standartais arba Europos vertinimo standartais. Tarptautiniais vertinimo standartais arba Europos vertinimo standartais vadovaujamasi tiek, kiek jie neprieštarauja šio įstatymo ir kitų teisės aktų, kuriuose nustatomas reikalavimas atlikti vertinimą, nuostatoms.

Taisyklių 17 punkte nustatyta, kad visuomenės poreikiams žemės sklypas vertinamas lyginamuoju metodu pagal finansų ministro tvirtinamą turto ir verslo vertinimo metodiką, vadovaujantis šiais reikalavimais: 17.1. lyginamųjų žemės sklypų pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir būdas, ūkinės veiklos apribojimai, taip pat išsidėstymas gyvenamųjų teritorijų, rekreacinių objektų, susisiekimo komunikacijų, inžinerinių tinklų ir kitų infrastruktūros objektų atžvilgiu turi atitikti vertinamą žemės sklypą; 17.2. lyginamieji objektai parenkami iš tos pačios kaip paimamas žemės sklypas žemės verčių zonos, nurodytos žemės verčių zonų žemėlapiuose, parengtuose ir patvirtintuose pagal Masinio žemės vertinimo taisykles. Jeigu atitinkamoje žemės verčių zonoje nepakanka lyginamųjų objektų, lyginamos kitų tokių pat ar panašių ir artimiausiai vertinamo objekto esančių objektų sandorių kainos. Vertinamojo ir lyginamojo objektų skirtumai įvertinami Turto vertinimo metodikoje nustatyta tvarka.

Tiek Ataskaitoje, tiek Ekspertizės akte Žemės sklypo vertė buvo nustatyta pagal lyginamąjį metodą. Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 patvirtinta Turto ir verslo metodika neteko galios nuo 2026 m. gegužės 1 d. Todėl taikytini Tarptautiniai vertinimo standartai (PTVVPĮ) 3 straipsnis).

Tarptautinių vertinimo standartų (toliau – ir TVS), įsigaliojusių 2025 m. sausio 31 d., 103-iojo TVS standarto „Vertinimo požiūriai“ 20.01 punkte nurodyta, kad rinkos požiūriu vertė nustatoma lyginant vertinamą turtą ir (arba) įsipareigojimą su tapačiu ar lygintinu (tai yra panašiu) turtu ir (arba) įsipareigojimu, kurio kaina yra žinoma. Kai lyginamoji rinkos informacija nėra susijusi su identišku arba iš esmės tokiu pačiu turtu, vertintojas privalo atlikti lyginamojo turto ir vertinamo turto panašumų ir skirtumų lyginamąją analizę. Dėl to, remiantis šia analize, vertintojui dažnai teks daryti koregavimus. Šie koregavimai turi būti argumentuoti, o vertintojas privalo nurodyti koregavimų priežastis ir pateikti kaip nustatyta jų kiekybinė išraiška (103-iojo TVS standarto „Vertinimo požiūriai“ 20.05 punktas). 103-iojo TVS „Vertinimo požiūriai“ priedo A10.06 punkte nurodyti pagrindiniai lyginamųjų sandorių metodo taikymo etapai: (a) nustatyti palyginimo vienetus, kuriuos naudoja atitinkamos rinkos dalyviai, (b) nustatyti tinkamus lyginamuosius sandorius ir apskaičiuoti pagrindinius [santykinius] šių sandorių vertinimo rodiklius, tarp jų ir daugiklius, (c) atlikti nuoseklią lyginamąją panašaus turto ir vertinamo turto kokybinių ir kiekybinių panašumų bei skirtumų analizę, (d) atlikti būtinus vertinimo rodiklių koregavimus, jei jų reikia, kad atspindėtų vertinamo turto ir lyginamojo turto skirtumus (žr. 30.12 paragrafo (d) punktą), (e) vertinamam turtui taikyti koreguotus vertinimo rodiklius, (f) jei buvo naudojami keli vertinimo rodikliai, suderinti gautas vertės reikšmes. Pagal 103-iojo TVS „Vertinimo požiūriai“ priedo A10.06 punktą vertintojas turėtų pasirinkti lyginamuosius sandorius pagal šias nuostatas: (a) kelių sandorių duomenys dažniausiai yra pranašesni nei vienas sandoris ar įvykis, (b) labai panašaus turto (idealiai identiško) lyginamieji sandoriai užtikrina tikslesnes vertės reikšmes nei turtas, kurio lyginamųjų sandorių kainoms reikia reikšmingų koregavimų, (c) arčiau vertės nustatymo dienos įvykę lyginamieji sandoriai geriau reprezentuoja tos dienos rinką nei seniau įvykę sandoriai, ypač nestabiliose rinkose, (d) taikant daugumą vertės pagrindų būtina pasirinkti sandorius, kurie turėtų būti sudaryti griežtai komerciniu pagrindu tarp nesusijusių šalių, (e) turėtų būti prieinama pakankamai informacijos apie sandorį, kad vertintojas galėtų tinkamai suvokti svarbias lyginamojo turto charakteristikas ir išanalizuoti vertinimo rodiklius ir (arba) lyginamuosius duomenis, (f) informacija apie panašius sandorius turėtų būti gauta iš patikimo šaltinio, (g) įvykę sandoriai suteikia tinkamesnių vertinimo duomenų nei planuojami sandoriai. 103-iojo TVS „Vertinimo požiūriai“ priedo A10.08 punkte nurodyta, kad vertintojas turėtų išanalizuoti ir koreguoti bet kokius lyginamųjų sandorių ir vertinamo turto svarbius skirtumus. Dažnai pasitaikančių skirtumų, kurie suteikia pagrindą koreguoti, pavyzdžiai gali būti: a) fizinės savybės (amžius, dydis, požymiai ir kt.), (b) dydžio korekcijos, (c) akcijų paketo dydis (dalinis ar daugumos), (d) tiesiogiai su vertinamu turtu ar lyginamuoju turtu susiję naudojimo apribojimai, (e) geografinė padėtis (turto buvimo vieta ir (arba) vieta, kurioje turtas gali būti perduotas ir (arba) naudojamas) ir atitinkama ekonominė ir reguliavimo aplinka, (f) turto pelningumas arba turto galimybės kurti pelną, (g) retrospektyvinis augimas ir numatomas augimas, (h) pelningumo ir (arba) obligacijų palūkanų normos, (i) užstato rūšis, (j) neįprastos aplinkybės sudarant lyginamųjų objektų sandorius, (k) skirtumai, susidarantys dėl lyginamojo ir vertinamo turto likvidumo rinkoje bei kontrolės požymių, (l) ESG aspektų skirtumai, (m) nuosavybės charakteristikos (pvz., teisinė nuosavybės forma, valdoma dalis procentais).

Ataskaitoje lyginamaisiais objektais pasirinkti trys žemės sklypų sandoriai: 2023 m. birželio mėn. sandoris dėl 0,0999 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 0,0920 ha dalies pardavimo už 31 653 Eur (toliau – ir Ataskaitos objektas Nr. 1); 2023 m. gegužės mėn. sandoris dėl 0,1250 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) pardavimo už 52 500 Eur (toliau – ir Ataskaitos objektas Nr. 2); 2023 m. gegužės mėn. sandoris dėl 0,1250 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) pardavimo už 52 500 Eur (toliau – ir Ataskaitos objektas Nr. 3).

Ekspertizės akte lyginamaisiais objektais pasirinkti trys žemės sklypų sandoriai: 2023 m. liepos mėn. sandoris dėl 1,1254 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 0,3376 ha dalies pardavimo už 190 500 Eur (toliau – ir Ekspertizės objektas Nr. 1); ); 2023 m. birželio mėn. sandoris dėl 0,0999 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 0,0920 ha dalies pardavimo už 31 653 Eur (toliau – ir Ekspertizės objektas Nr. 2); 2023 m. gegužės mėn. sandoris dėl 0,1250 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pardavimo už 52 500 Eur (toliau – ir Ekspertizės objektas Nr. 3).

Taigi, sutampa du iš trijų Ataskaitos ir Ekspertizės akto lyginamųjų objektų: Ataskaitos objektas Nr. 1 ir Ekspertizės objektas Nr. 2 bei Ataskaitos objektas Nr. 2 ir Ekspertizės objektas Nr. 3. Visi 6 Ataskaitos ir Ekspertizės akto objektų žemės sklypai yra žemės ūkio paskirties, kitų žemės ūkio paskirties žemės sklypų naudojimo būdo, 57.57 verčių zonoje, adresu (duomenys neskelbtini).

Atsakovai nurodė, kad Ataskaitoje netinkamai pasirinktas Ataskaitos objektas Nr. 1, nes lyginamasis žemės sklypas buvo perleistas pagal turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui aktą, kas, atsakovų teigimu, kelia abejonių dėl sandorio sudarymo laisvos rinkos sąlygoms. Atsakovai kritikavo ir Ataskaitos objekto Nr. 2 pasirinkimą, nurodydami, kad Ataskaitos objektas Nr. 2 ir Ataskaitos objektas Nr. 3 yra to paties pirkėjo tą pačią dieną įsigyti žemės sklypai, kas kelia abejonių šių sandorių nepriklausomumu. Nėra pagrindo sutikti su šiais atsakovų teiginiais.

Ekspertizės akte kaip Ekspertizės objektas Nr. 2 pasirinktas tas pats lyginamasis sandoris kaip ir Ataskaitos objektas Nr. 1, t. y. 2023 m. birželio mėn. sandoris dėl 0,0999 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 0,0920 ha dalies pardavimo už 31 653 Eur. Ekspertizės akte kaip Ekspertizės objektas Nr. 3 pasirinktas tas pats lyginamasis objektas kaip ir Ataskaitos objektas Nr. 2, t. y. 2023 m. gegužės mėn. sandoris dėl 0,1250 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) pardavimo už 52 500 Eur. Atsakovai neginčijo Ekspertizės akte nurodytų Ekspertizės objekto Nr. 2 ir Ekspertizės objekto Nr. 3 pasirinkimo.

Kaip matyti iš atsakovų pateikto 2026 m. kovo 30 d. NTR išrašo, 0,0999 ha žemės sklypas buvo įsigytas 2 sandorių pagrindu: pagal 2023 m. gegužės 13 d. turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui aktą ir pagal 2023 m. birželio 1 d. pirkimo-pardavimo sutartį. Kadangi tiek Ataskaitoje, tiek Ekspertizės akte nurodyta, kad 0,0920 ha žemės sklypo dalies sandoris buvo sudarytas 2023 m. birželio mėn., ir tai buvo pirkimo-pardavimo sutartis (Ataskaitos objektas Nr. 1/Ekspertizės objektas Nr. 2), vertinama, kad 0,0920 ha žemės sklypo dalis nebuvo įsigyta pagal turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui aktą. Be to, aplinkybė, kad turtas buvo įsigytas pagal turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui aktą, savaime nepatvirtina, kad toks sandoris buvo sudarytas ne rinkos sąlygomis. Akivaizdu, kad skolininkas, ieškodamas vykdymo procese parduodamo savo turto pirkėjo, yra suinteresuotas kuo aukštesne šio turto pardavimo kaina. Aplinkybė, kad tas pats pirkėjas tą pačią dieną įsigijo du šalia esančius žemės sklypus, taip pat savaime nepatvirtina, kad tokie sandoriai buvo sudaryti ne rinkos sąlygomis.

Vertinant Ekspertizės akto 2 lentelėje nurodytus 10 lyginamųjų sandorių, yra pagrindas teigti, kad Ataskaitoje tinkamai buvo pasirinkti lyginamieji objektai (Ataskaitos objektai Nr. 1, Nr. 2 ir Nr. 3). Nors 2 lentelėje nurodytais 2023 m. gegužės mėn. sandoriais buvo įsigyti artimiausi Žemės sklypui pagal plotą žemės sklypai (0,0079 ha ir 0,0088 ha žemės sklypai), tai yra labai mažo ploto žemės sklypai, kurių savarankiškas naudojimas dėl mažo ploto yra ribotas, kas gali turėti įtakos žemesnei šių žemės sklypų vertei. Tai rodo ir žymiai mažesnė šių žemės sklypų 1 a kaina, lyginant su kitų 2 lentelėje nurodytų žemės sklypų 1 a kaina. 0,1013 ha žemės sklypo 1 a kaina taip pat yra ženkliai mažesnė nei kitų 2 lentelėje nurodytų žemės sklypų 1 a kaina. Kiti artimiausi plotu Žemės sklypai yra 0,092 ha, 0,125 ha ir 0,125 ha žemės sklypai, kurie ir buvo pasirinkti Ataskaitoje kaip lyginamieji objektai.

Ekspertizės akte kaip Ekspertizės objektas Nr. 1 pasirinktas 0,3376 ha žemės sklypo 2023 m. liepos mėn. pirkimo-pardavimo sandoris už 190 500 Eur kainą. Ekspertizės objekto Nr. 1 žemės sklypo plotas yra daugiau kaip 7 kartus didesnis negu Žemės sklypo plotas, o Ekspertizės objekto Nr. 1 žemės sklypo 1 a kaina yra žymiai didesnė už kitų lyginamųjų objektų, nurodytų Ekspertizės akto 2 lentelėje, žemės sklypų 1 a kainą. Nors Ekspertizės akte nurodyta, kad Ekspertizės objektas Nr. 1 pasirinktas kaip labiausiai atitinkantis Žemės sklypo charakteristikas, tačiau šis teiginys nėra niekaip argumentuotas.

Be to, kaip matyti iš Ekspertizės akto, ekspertas, nustatydamas Žemės sklypo rinkos vertę, netaikė ploto pataisos koeficiento, nors Ekspertizės objekto Nr. 1 žemės sklypo plotas yra daugiau kaip 7 kartus didesnis negu Žemės sklypo plotas, Ekspertizės objekto Nr. 2 plotas yra beveik 2 kartus didesnis negu Žemės sklypo plotas, o Ekspertizės objekto Nr. 3 plotas yra beveik 3 kartus didesni nei Žemės sklypo plotas. 4,61 a (Žemės sklypas) žemės sklypo savarankiškas naudojimas yra labiau ribotas nei 33,76 a, 9,22 a ir 12,50 a žemės sklypų. Kad sklypo plotas turi įtakos apie 15,40 proc. vieneto kainos kitimui, nurodyta Ekspertizės akte atliktų skaičiavimų pagrindu. Nepaisant to, ploto pataisos koeficientas nebuvo taikytas. Ekspertas nurodė, kad didesniąją kainos variacijos dalį lemia kiti rinkos veiksniai – vieta, privažiavimas, sklypo forma, inžinerinė infrastruktūra, urbanistinės plėtros perspektyvos, tačiau šiomis Ekspertizės objektų Nr. 1 ir Nr. 3 ir Žemės sklypo charakteristikomis nepagrindė, kad Ekspertizės objektų Nr. 1 ir Nr. 3 plotų ir Žemės sklypo ploto skirtumas neturėjo reikšmės nustatant Žemės sklypo rinkos vertę.

Ataskaitoje yra pritaikyta dydžio (ploto) pataisa.

Įvertinus nurodytas aplinkybes, daroma išvada, kad Ekspertizės objekto Nr. 1 pasirinkimas ir ploto pataisos koeficiento netaikymas neatitiko Taisyklių ir TVS nuostatų dėl lyginamųjų objektų, atliekant turto rinkos vertės nustatymą lyginamuoju (rinkos požiūriu), pasirinkimo ir skirtingų vertinimo rodiklių koregavimo, kas iš esmės lėmė didesnę Ekspertizės akte nustatytą Žemės sklypo rinkos vertę, lyginant su Ataskaitoje nustatyta rinkos verte.

Todėl, nustatant atlyginimo už visuomenės poreikiams paimtą Žemės sklypą dydį vadovaujamasi Ataskaita, pagal kurią Žemės sklypo rinkos vertė yra 15 300 Eur, o nuostoliai, susiję su ūkinės komercinės veiklos Žemės sklype nutraukimu – 576 Eur, atitinkamai, atlyginimo už visuomenės poreikiams paimtą Žemės sklypą dydis yra 15 876 Eur.

Ieškovės ieškinį patenkinus, atsakovų turėtos išlaidos už ekspertizės atlikimą atsakovams nekompensuojamos. Ieškovė pagal ŽĮ 47 straipsnio 5 dalį yra atleista nuo žyminio mokesčio. Todėl už ieškinį mokėtinas 357 Eur žyminis mokestis valstybes naudai priteisiamas iš atsakovų. Iš atsakovų valstybei taip pat priteisiamos teismo turėtos 13 Eur išlaidos už procesinių dokumentų siuntimą (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 93 straipsnio 1 dalis, 96 straipsnio 1 dalis).

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 270 straipsniais,

nusprendžia:

ieškinį patenkinti.

Nustatyti 15 876 Eur (penkiolikos tūkstančių aštuonių šimtų septyniasdešimt šešių eurų) atlyginimą už atsakovams ATS2, asmens kodas (duomenys neskelbtini), ir ATS1, asmens kodas (duomenys neskelbtini), priklausančio 0,0461 ha žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), paėmimą visuomenės poreikiams pagal Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos direktoriaus 2025 m. lapkričio 5 d. įsakymą Nr. (duomenys neskelbtini).

Priteisti iš atsakovų ATS2, asmens kodas (duomenys neskelbtini), ir ATS1, asmens kodas (duomenys neskelbtini), valstybės naudai po 185 Eur (vieną šimtą aštuoniasdešimt penkis eurus) bylinėjimosi išlaidų.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.