- Teismas
- Vilniaus miesto apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2020-08-03
- Bylos Nr.
- e2-1176-1101/2020
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-16498-2019-9
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Laura Matusevičiūtė
- Ieškovas
- Vilniaus miesto savivaldybės
- Atsakovas
- uždarajai akcinei bendrovei „Kirdiejų rūmai“
- Advokatai
- Vilma Gečaitė Leonienė
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Kirdiejų rūmai“ dėl nuomos sutarties nutraukimo, nuostolių priteisimo ir iškeldinimo.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
1. ieškovė Vilniaus miesto savivaldybė kreipėsi į teismą su ieškiniu, pareikštu atsakovei UAB ,,Kirdiejų rūmai“, prašydama: 1) nutraukti tarp šalių 2004 m. vasario 13 d. sudarytą Negyvenamųjų pastatų, statinių, patalpų nuomos sutartį Nr. 1896; 2) iškeldinti atsakovę iš ginčo patalpų su visu atsakovei priklausančiu turtu; 3) priteisti iš atsakovės 52 174,91 Eur nuostolius bei 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas.
2. Ieškovė nurodė, kad Vilniaus miesto savivaldybei nuosavybės teise priklauso 268,08 kv. m. ploto negyvenamasis pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir 79,68 kv. m. ploto negyvenamasis pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantys (duomenys neskelbtini), taip pat 225,54 kv. m. ploto negyvenamoji patalpa, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bei 314,94 kv. m. ploto negyvenamoji patalpa, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios pastate, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini). Šios patalpos 2004 m. vasario 13 d. Negyvenamųjų pastatų, statinių, patalpų nuomos sutartimi Nr. 1896 buvo išnuomotos atsakovei (ankstesnis pavadinimas UAB „Magreira“). Nuomos sutarties terminas 2013 m. liepos 11 d. šalių susitarimu pratęstas iki 2033 m. balandžio 1 d.
3. Nuomos sutarties 1 punkte šalys susitarė, jog ginčo patalpas savivaldybė perduoda naudoti komercinei ir visuomeninei kultūrinei veiklai, o pagal nuomos sutarties 2.1 punktą nuomininkas įsipareigojo mokėti 16 050,50 Lt (4 648,55 Eur) dydžio nuomos mokestį. Nuomos sutartyje buvo įtvirtintos sąlygos, atskleidžiančios ją sudariusių šalių tikslus bei lūkesčius, t. y. nuomos sutarties 18 punktu buvo sutarta, jog pastatų restauravimas ir remontas atliekamas nuomininko lėšomis? pastatų restauravimo ir remonto laikotarpiu nuomininkas atleidžiamas nuo nuomos mokesčio mokėjimo? pastatai privalo būti restauruojami ir remontuojami griežtai laikantis paminklotvarkos sąlygų bei siekiant išsaugoti istorinį restauruotų pastatų ir posesijos autentiškumą? pagal nuomos sutarties 20 punktą atlikęs pastatų remontą nuomininkas įsipareigojo uždarame vidiniame kieme rengti ar organizuoti įvairius renginius miesto gyventojams bei svečiams.
4. 2015 m. atsakovė parengė „Negyvenamųjų pastatų, tvoros, gyvenamojo namo, vandentiekio, ir nuotekų, lietaus nuotekų, šilumos tiekimo tinklų, (duomenys neskelbtini), tvarkybos darbų, kapitalinio remonto ir gyvenamosios paskirties keitimo į negyvenamąją projektą“, kurį tris kartus (2015 m. liepos 22 d., 2015 m. liepos 31 d. ir 2017 m. kovo 23 d.) teikė derinti Vilniaus miesto savivaldybės administracijai tikslu gauti statybą leidžiantį dokumentą. Nustačius projekto trūkumus, projektas buvo grąžintas taisymui. 2017 m. kovo 27 d. teisme buvo iškelta civilinė byla Nr. e2-3171-808/2018 pagal UAB „Kirdiejų rūmai“ ir UAB „Verslų valdymo konsultacijos“ ieškinį Vilniaus miesto savivaldybei dėl teisės statyti be Vilniaus miesto savivaldybės sutikimo pripažinimo. Kadangi atsakovė nemokėjo už ginčo patalpas nuomos sutartyje nurodyto nuomos mokesčio, Vilniaus miesto savivaldybė 2017 m. balandžio 18 d. kreipėsi į teismą dėl nuomos mokesčio skolos ir delspinigių, t. y. iš viso dėl 411 306,21 Eur sumos priteisimo, o atsakovė kreipėsi į teismą dėl įpareigojimo sumokėti skolą pripažinimo neteisėtu ir nuomos mokesčio perskaičiavimo bei vienašališko nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo negaliojančiu. Po derybų šalys 2018 m. rugpjūčio 27 d. pasirašė taikos sutartį, kuri patvirtinta supaprastinto proceso tvarka Vilniaus miesto apylinkės teismo 2018 m. rugsėjo 27 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. e2SP-36075-631/2018.
5. Šalys taikos sutartyje nusistatė sąlygas, kuriomis UAB „Kirdiejų rūmai“ įsipareigojo per trejus metus nuo statybą leidžiančio dokumento išdavimo dienos atlikti nekilnojamojo turto (duomenys neskelbtini), remonto darbus, į remonto projektą investuojant ne mažesnę kaip 3 000 000 Eur sumą, taip pat buvo sutartos atsakovės mokėtinos įsiskolinimų už patalpų ir valstybinės žemės nuomą sumos bei kitos šalių tarpusavio teisės bei pareigos įgyvendinant nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), kapitalinio remonto projektą.
6. Taikos sutarties 7 punktu UAB „Kirdiejų rūmai“ įsipareigojo ne vėliau kaip per 30 dienų nuo taikos sutarties pasirašymo dienos, derinant Lietuvos Respublikos statybos įstatymo ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka patalpų (duomenys neskelbtini), kapitalinio remonto projektą, per Lietuvos Respublikos statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinę sistemą „Infostatyba“ pateikti Vilniaus miesto savivaldybei reikiamus papildomus dokumentus statybą leidžiančiam dokumentui gauti. Taikos sutarties 7 punkte nustatytu terminu atsakovas ne tik nepateikė dokumentų į „Infostatybą“, susijusių su statybą leidžiančio dokumento ginčo patalpų kapitaliniam remontui atlikti gavimu, tačiau ir nesuteikė ieškovei jokios informacijos apie vėlavimo vykdyti taikos sutarties 7 punktą priežastis. Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2019 m. birželio 4 d. raštu, kuris atsakovei įteiktas 2019 m. birželio 7 d., priminė atsakovei apie jos prisiimtus įsipareigojimus bei paragino juos nedelsiant vykdyti, tačiau atsakovė jokio atsakymo nepateikė ir jokių veiksmų, susijusių su taikos sutarties vykdymu, dokumentų pateikimu į „Infostatyba“, neatliko.
Šalies argumentai
7. Ieškovės teigimu, taikos sutarties 7 punkto sąlyga yra pagrindas visam tolesniam šalių tarpusavio įsipareigojimų vykdymui pagal taikos sutartį bei nuomos sutarties tikslų įgyvendinimui, todėl, atsakovei šios sąlygos nevykdant, nėra galimybių įvykdyti ir nė vienos kitos taikos sutarties sąlygos bei pasiekti nuomos sutarties tikslų. Atsakovei nevykdant savo įsipareigojimų ir nebendradarbiaujant su ieškove, nuomos sutarties tikslai objektyviai nebegali būti pasiekiami ir tolesnis nuomos teisinių santykių tarp Vilniaus miesto savivaldybės bei UAB „Kirdiejų rūmai“ galiojimas vertintinas kaip nebeatitinkantis nei ieškovės teisėtų lūkesčių, nei viešojo intereso.
8. Be to, taikos sutartimi šalys susitarė, kad atsakovė sumokės 35 000 Eur nuomos mokesčio įsiskolinimo sumą pagal sudarytą nuomos sutartį ir 17 174,91 Eur valstybinės žemės nuomos mokesčio įsiskolinimą už 2012-2016 metų laikotarpį per 15 dienų po to, kai Vilniaus miesto savivaldybės administracija išduos statybą leidžiantį dokumentą. Atsakovei nevykdant taikos sutarties 7 punkte numatyto įsipareigojimo, nuo kurio priklauso statybą leidžiančio dokumento išdavimas, Vilniaus miesto savivaldybė negavo nurodyto dydžio nuomos mokesčio, todėl patyrė 52 174,91 Eur nuostolius. Ieškovės teigimu, atsakovei nebendradarbiaujant ir beveik metus geranoriškai nevykdant iš taikos sutarties kylančios pareigos, kuriai šalių susitarimu buvo nustatytas 30 dienų terminas, atsakovė užkirto kelią ir kitų sutarties sąlygų vykdymui, o nuomos sutarties tikslų tapo neįmanoma pasiekti. Tokiu atsakovės neveikimu savivaldybei yra padaryti 52 174,91 Eur dydžio nuostoliai.
9. Ginčo patalpų nuomos sutarties 14.2. punkte buvo nustatyta, jog nuomos sutartis nutraukiama prieš terminą Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) numatyta tvarka. Nuomotojas turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jeigu nuomininkas nedaro remonto tais atvejais, kai jis pagal įstatymus ar sutartį privalo jį daryti (CK 6.497 straipsnio 1 dalies 4 punktas). Tiek nuomos sutartimi, tiek jos tikslams pasiekti sudaryta taikos sutartimi, pagrindinė nuomininko pareiga buvo atlikti ginčo patalpų remontą, ko atsakovė iki šiol nėra netgi pradėjusi įgyvendinti. Sudarydama nuomos sutartį, Vilniaus miesto savivaldybė pirmiausia turėjo pagrįstų ir teisėtų lūkesčių, jog ginčo patalpos nuomininko bus suremontuotos ir naudojamos pagal nuomos sutartyje nurodytą paskirtį visuomeninei-kultūrinei veiklai, todėl dėl atsakovės neveikimo ir įsipareigojimų nevykdymo nuomos sutarties tolesnis galiojimas, ilgus metus nepasiekiant ginčo patalpų nuoma siektų tikslų, nebeatitinka ieškovės lūkesčių, savivaldybės turto, kaip viešosios nuosavybės, valdymo bei naudojimo principų bei viešojo intereso. Atsižvelgiant į tai, nagrinėjamu atveju egzistuoja CK 6.497 straipsnio 1 dalies 4 punkte nurodytas pagrindas nuomos sutartį nutraukti. Nors taikos sutarties 7 punktu šalys susitarė visapusiškai bendradarbiauti ir kooperuotis, sprendžiant kapitalinio remonto projekto derinimo klausimus, tačiau apie jokias kliūtis vykdyti savo įsipareigojimus atsakovė ieškovės neinformavo. Nuomos sutarties nutraukimas reiškia ir pagrindo atsakovei naudotis išnuomotomis patalpomis išnykimą, todėl ieškinyje pareikštas reikalavimas iškeldinti atsakovę iš ginčo patalpų.
Šalies argumentai
10. Ieškovės teigimu, egzistuoja visos civilinės atsakomybės sąlygos iš atsakovės priteisti ieškovei dėl atsakovės sutartinių įsipareigojimų nevykdymo susidariusius 52 174,91 Eur dydžio nuostolius. Atsakovei nevykdant taikos sutarties 7 punkte numatyto įsipareigojimo, nuo kurio priklauso statybą leidžiančio dokumento išdavimas, Vilniaus miesto savivaldybė negavo nei 35 000 Eur patalpų nuomos mokesčio įsiskolinimo, nei 17 174,91 Eur valstybinės žemės nuomos mokesčio įsiskolinimo, kuriuos atsakovė taikos sutarties 8 bei 21 punktais neginčijamai įsipareigojo sumokėti po statybą leidžiančio dokumento išdavimo. Dėl atsakovės neveikimo Vilniaus miesto savivaldybė patyrė 52 174,91 Eur nuostolius. Atsakovė iki šiol nėra įvykdžiusi savo pareigos pateikti dokumentus statybą leidžiančiam dokumentui gauti, nors šią savo pareigą turėjo įvykdyti per 30 dienų nuo taikos sutarties pasirašymo dienos (2018 m. rugpjūčio 27 d.). Atsakovės neteisėti veiksmai, pasireiškę sutartinių įsipareigojimų neįvykdymu nustatytais terminais, laikytini egzistuojančiais ir įrodytais. Ieškovė yra patyrusi 52 174,91 Eur dydžio nuostolius, kadangi nurodyto dydžio sumą atsakovė įsipareigojo sumokėti įvykus taikos sutarties sąlygai, kurios įvykdymas priklauso išimtinai nuo atsakovės ir kurios atsakovė nevykdo protingumo terminą viršijantį laikotarpį. Tarp atsakovės neteisėto neveikimo (sutartinių įsipareigojimų neįvykdymo taikos sutartyje nustatytais terminais) ir ieškovės patirtų nuostolių yra akivaizdus tiesioginis priežastinis ryšys. Atsakovei nevykdžius taikos sutarties 7 punkto, ieškovė negavo ir neįgijo teisės tiesiogiai taikos sutarties pagrindu reikalauti iš atsakovės nurodytų sumų sumokėjimo.
Atsiliepimas
11. Atsiliepime į ieškinį atsakovė UAB ,,Kirdiejų rūmai“ prašo ieškinį atmesti kaip nepagrįstą, nutraukti bylos dalį dėl 52 174,91 Eur dydžio nuostolių ir procesinių palūkanų priteisimo, priteisti atsakovei iš ieškovės bylinėjimosi išlaidas.
12. Atsakovė nurodė, kad Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2004 m. balandžio 5 d. išdavė atsakovei leidimą rengti nuomojamų patalpų pagerinimui reikalingus projektavimo dokumentus ir sąmatą. 2014-2016 metų laikotarpiu atsakovė sudarė projektavimo ir statybos darbų valdymo paslaugų teikimo sutartis, kurių vertė apie 300 000 Eur. Išnuomotos patalpos ilgą laiką nebuvo naudojamos, daugelį metų stovėjo apleistos, todėl visi statinių statybos/remonto darbų įteisinimo dokumentų ruošimo procesai buvo labai sudėtingi ir ilgi. Atsakovė siekė išsinuomotus pastatus padaryti patraukliu, puošiančiu miestą objektu, kuriame būtų galima organizuoti įvairius miesto renginius, šventes, parodas. Projektuotojai 2015 m. parengė statinių kapitalinio remonto projektą „Negyvenamųjų pastatų, tvoros, gyvenamojo namo, vandentiekio, ir nuotekų, lietaus nuotekų, šilumos tiekimo tinklų, (duomenys neskelbtini), tvarkybos darbų, kapitalinio remonto ir gyvenamosios paskirties keitimo į negyvenamąją projektą“. Atsakovė investavo dideles pinigines lėšas, kad būtų galima gauti reikiamus statybą leidžiančius dokumentus; vien projekto parengimo darbai kainavo 300 000 Eur. Atsakovė siekė gauti statybą leidžiančius dokumentus ir atlikti pastatų kapitalinį remontą. Atsakovė dėl pritarimo kapitalinio remonto darbams kreipėsi į Vilniaus miesto savivaldybės administraciją 2016 m. birželio 16 d. ir 2017 m. vasario 23 d. raštais, tačiau iš savivaldybės atsakymas nebuvo gautas. Neturint Vilniaus miesto savivaldybės administracijos, kaip statinių bendraturčio ir nuomotojo, pritarimo, atsakovė neturėjo galimybės gauti statybą leidžiančio dokumento. Vilniaus miesto apylinkės teisme buvo nagrinėjama civilinė byla Nr. e2-3177-808/2018 dėl teisės statyti įgyvendinimo be Vilniaus miesto savivaldybės sutikimo pripažinimo. Nagrinėjant minėtą bylą šalys tarpusavio ginčus išsprendė sudarydamos 2018 m. rugpjūčio 27 d. taikos sutartį.
13. Atsakovės teigimu, ieškovė, prašydama nutraukti nuomos sutartį, visų pirma pasirinko netinkamą pažeistų savo teisių ir interesų gynimo būdą. Taikos sutartyje šalys pripažino, kad nuomos sutartis nėra nutraukta ir yra toliau galiojanti (taikos sutarties 1 punktas), visus tvarkybos ir kapitalinio remonto darbus atlieka atsakovė (taikos sutarties 4 punktas). Taikos sutarties 7 punktu šalys susitarė, kad atsakovė pateiks Vilniaus miesto savivaldybei pakoreguotą kapitalinio remonto projektą. Taikos sutartyje nėra numatyta, kad atsakovei neįgyvendinus arba netinkamai įgyvendinus taikos sutarties 7 punktą, būtų pagrindas ieškovei kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties nutraukimo. Teismo nutartimi patvirtintos taikos sutarties vykdymo klausimas (nuomos sutarties galiojimo klausimas) turi būti sprendžiamas CPK VI dalyje nustatyta tvarka, bet ne pradedant naują bylą pagal savarankišką ieškinį. Antra, ieškovės nurodyti argumentai, kad parengtas ir egzistuojantis kapitalinio remonto projektas nebuvo įkeltas į ,,Infostatyba“ negali būti laikomas esminiu sutarties pažeidimu pagal CK 6.217 straipsnį. Trečia, ieškovė nepagrįstai nurodo, kad nuo 2004 m. atsakovė nevykdo pareigos remontuoti ginčo patalpų. Ilgą laiką jokie veiksmai negalėjo būti atlikti, kadangi tarp šalių vyko įvairūs civiliniai ginčai. Nuomos sutartis aiškiai numatė, kad kapitalinio remonto darbus turėtų atlikti nuomininkas. Galimybė restauruoti patalpas ir jas pritaikyti komercinei bei visuomeninei kultūrinei veiklai buvo 2004 m. vasario 13 d. nuomos sutarties tikslas ir esmė. Nuomos sutartis buvo nukreipta į paveldo objekto restauravimą ir kapitalinį remontą. Ieškovės teiginiai, kad atsakovė nevykdė paprastojo remonto darbų ir tai galėtų būti sąlyga nutraukti nuomos sutartį, neatitinka nei nuomos sutarties sąlygų, nei faktinės situacijos. Atsakovė, priešingai nei teigia ieškovė, net ir vykstant teisminiams ginčams, 2015 m. parengė kapitalinio remonto projektą, tačiau dėl ilgai trukusių teisminių ginčų užsitęsė šio projekto įgyvendinimo darbai. Nesant pagrindo nutraukti nuomos sutartį, taip pat nėra teisinio pagrindo tenkinti reikalavimo dėl atsakovės iškeldinimo. Ieškovė ilgą laiką, t. y. iki 2018 m., neduodama pritarimo atlikti kapitalinio remonto darbus, sukūrė tokią situaciją, kai atsakovė neturėjo galimybės pagal nuomos sutartį pradėti naudotis patalpomis ir vykdyti savo sutartinių įsipareigojimų. Ieškovė pažeidė bendradarbiavimo ir kooperavimosi pareigas, kas lėmė tai, jog užsitęsė kapitalinio remonto įgyvendinimo procesai. Atsakovė nurodo nesutinkanti su ieškinio reikalavimu priteisti 35 000 Eur nuomos mokesčio įsiskolinimą ir 17 174,94 Eur žemės nuomos mokesčio įsiskolinimą, kadangi jau yra įsiteisėjęs teismo procesines sprendimas, priimtas tarp tų pačių ginčo šalių, dėl to paties dalyko ir tuo pačiu pagrindu (Vilniaus miesto apylinkės teismo 2018 m. rugsėjo 27 d. teismo nutartimi patvirtinta 2018 m. rugpjūčio 27 d. taikos sutartis civilinėje byloje Nr. e2SP-36075-631/2018). Tai sudaro pagrindą nutraukti bylos dalį dėl 52 174,91 Eur dydžio nuostolių priteisimo.
Šalies argumentai
14. Teismo posėdžio metu ieškovės atstovė palaikė ieškinyje ir dublike nurodytas aplinkybes ir prašė tenkinti ieškinio reikalavimus. Nurodė, kad tarp šalių nuolat kildavo įvairių nesutarimų dėl nuomos sutarties vykdymo, galiausiai ginčai išspręsti šalims 2018 m. rugpjūčio 27 d. pasirašius taikos sutartį, kuri buvo skirta detalizuoti nuomos sutarties vykdymą. Atsakovė neatliko taikos sutarties 7 punkte numatytos pareigos – per 30 dienų gauti statybą leidžiantį dokumentą, po to per tris metus atlikti patalpų kapitalinio remonto darbus. Atsakovės teiginiai, kad sutartis neįvykdyta dėl ieškovės nebendradarbiavimo, yra nepagrįsti, nes taikos sutartyje nurodyti terminai yra suėję, be to, atsakovės vadovas į savivaldybę kreipėsi ne dėl statybos leidimo išdavimo, o dėl taikos sutarties sudarymo.
Atsiliepimas
15. Atsakovės įgaliota atstovė nurodė, kad su ieškiniu nesutinka, palaikė atsiliepime į ieškinį ir triplike nurodytas aplinkybes, prašė ieškinio reikalavimus dėl sutarties nutraukimo ir iškeldinimo atmesti, o kitą bylos dalį nutraukti. Atsakovės atstovės teigimu, ieškovė yra pasirinkusi netinkamą savo teisių gynybos būdą, t. y. atsakovės neteisėtus veiksmus kildina ne iš nuomos sutarties, o iš šalių pasirašytos ir teismo patvirtintos taikos sutarties. Jei nevykdoma taikos sutartis, pažeistos teisės turi būti ginamos CPK 646 straipsnyje nustatyta tvarka. Tik taikos sutartyje numatyta pareiga gauti statybą leidžiantį dokumentą, nei įstatymas, nei nuomos sutartis tokios nuomininko pareigos nenumato. Be to, atsakovė taikos sutarties 7 punkto nepažeidė; ši sąlyga neįvykdyta, nes ieškovė nebendradarbiavo, ką patvirtina ir ieškovės vadovo paaiškinimai. Galiojant teismo patvirtintai taikos sutarčiai, nėra pagrindo reikšti savarankiško ieškinio dėl tapačių reikalavimų įvykdymo, kurie buvo išspręsti taikos sutartimi (taikos sutarties 8, 21 punktai). Visi trys ieškinio reikalavimai susiję su taikos sutartimi ir jos vykdymu.
16. Atsakovės vadovas teismo posėdžio metu paaiškino, kad dėl statybos leidimo gavimo atsakovė du kartus kreipėsi į Vilniaus miesto savivaldybę, tačiau leidimas nebuvo gautas, tada buvo kreiptasi į teismą dėl rekonstrukcijos darbų be savivaldybės pritarimo, po to sudaryta 2018 m. rugpjūčio 27 d. taikos sutartis. Statybos leidimas negautas ir remonto darbai neatlikti dėl Vilniaus miesto savivaldybės nebendradarbiavimo, savivaldybės atstovai susitikimo metu nurodė, kad atsakovė nepageidaujama ginčo patalpose. Joks protingas asmuo nepradės 3 000 000 Eur vertės projekto, neturėdamas aiškaus kitos šalies patvirtinimo dėl projekto vykdymo.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
Ieškinys tenkintinas iš dalies.
17. Nustatyta, kad 2004 m. vasario 13 d. tarp ieškovės (nuomotojos) ir atsakovės (nuomininkės) buvo sudaryta terminuota negyvenamųjų pastatų, statinių, patalpų nuomos sutartis (su vėlesniais pakeitimais), pagal kurią viešo konkurso būdu atsakovei dešimčiai metų išnuomotos patalpos, esančios adresu (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini), naudoti komercinei ir visuomeninei-kultūrinei veiklai (nuomos sutarties 1, 3 punktai). Nuomos sutarties terminas 2013 m. liepos 11 d. susitarimu pratęstas iki 2033 m. balandžio 1 d.
18. Vienu iš šioje byloje pareikštų reikalavimų ieškovė prašo nutraukti su atsakove 2004 m. vasario 13 d. sudarytą nuomos sutartį CK 6.497 straipsnio 1 dalies 4 punkto pagrindu. Minėta teisės norma įtvirtina, kad nuomotojas turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jeigu nuomininkas nedaro remonto tais atvejais, kai jis pagal įstatymus ar sutartį privalo jį daryti.
19. Byloje nėra ginčo dėl to, kad atsakovė pagal nuomos sutartį turėjo pareigą atlikti išsinuomotų pastatų restauravimo ir remonto darbus. Nuomos sutarties 18 punkte nurodyta, kad pastatų restauravimas ir remontas atliekamas nuomininko lėšomis. Pastatų restauravimo laikotarpiu nuomininkas atleidžiamas nuo nuomos mokesčio mokėjimo, tačiau ne ilgiau kaip dvejus su puse metų nuo šios sutarties įsigaliojimo dienos. Projektavimo darbai privalo būti atlikti ne vėliau kaip per pusę metų, o pastatų restauravimo ir remonto darbai vykdomi ne ilgiau kaip dvejus su puse metų nuo nuomos sutarties įsigaliojimo dienos. Pastatai privalo būti restauruojami ir remontuojami griežtai laikantis paminklotvarkos sąlygų bei siekiant išsaugoti istorinį restauruotų pastatų ir posesijos autentiškumą. Nuomos mokestis neskaičiuojamas nuo nuomotojo išduoto raštiško leidimo rengti projektavimo dokumentus ir remonto darbų sąmatą išdavimo dienos iki objekto pripažinimo tinkamu naudoti akto įregistravimo dienos (nuomos sutarties 18 punktas). Atlikęs pastatų remontą nuomininkas privalo uždarame vidiniame kieme rengti arba organizuoti įvairius renginius miesto gyventojams ir svečiams (nuomos sutarties 20 punktas).
20. Bylos duomenys patvirtina atsakovės nurodytą aplinkybę, kad ji siekė gauti statybą leidžiančius dokumentus ir atlikti ginčo pastatų kapitalinį remontą. 2004 m. balandžio 5 d. atsakovei išduotas Vilniaus miesto savivaldybės leidimas rengti ginčo patalpoms reikalingus projektavimo dokumentus ir sąmatas. 2014-2015 m. laikotarpiu atsakovė sudarė ginčo patalpų projektavimo, projektavimo paslaugų teikimo bei projektavimo valdymo ir jų statybos valdymo paslaugų teikimo sutartis. 2015 m. projektuotojai parengė statinių kapitalinio remonto projektą „Negyvenamųjų pastatų, tvoros, gyvenamojo namo, vandentiekio, ir nuotekų, lietaus nuotekų, šilumos tiekimo tinklų, (duomenys neskelbtini), tvarkybos darbų, kapitalinio remonto ir gyvenamosios paskirties keitimo į negyvenamąją projektą“, kuris buvo teikiamas derinti Vilniaus miesto savivaldybės administracijai tikslu gauti statybos leidimą. 2016 m. birželio 16 d. ir 2017 m. vasario 23 d. raštais atsakovė kreipėsi į Vilniaus savivaldybės administracijos direktorių dėl pritarimo statybą leidžiančiam dokumentui gauti. Bylos ir teismų informacinės sistemos LITEKO duomenys (CPK 179 straipsnio 3 dalis) patvirtina, kad tarp šalių kilo teisminiai ginčai dėl 2004 m. vasario 13 d. nuomos sutarties vykdymo. Atsakovė, negavusi ieškovės pritarimo statybos leidimui gauti, 2017 m. kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl teisės statyti (atlikti kapitalinį remontą) įgyvendinimo be Vilniaus miesto savivaldybės sutikimo pripažinimo (Vilniaus miesto apylinkės teismo civilinė byla Nr. e2-3171-808/2018; CPK 179 straipsnio 3 dalis). Vilniaus apygardos teisme civilinėje byloje Nr. e2-2025-577/2018 UAB „Kirdiejų rūmai“ pareiškė ieškinį atsakovei Vilniaus miesto savivaldybei dėl įpareigojimo sumokėti skolą pripažinimo neteisėtu ir nuomos mokesčio perskaičiavimo, nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo negaliojančiu, o Vilniaus miesto savivaldybė pareiškė reikalavimą atsakovei UAB „Kirdiejų rūmai“ dėl nuomos mokesčio ir delspinigių priteisimo. Minėti teisminiai ginčai, susiję su ginčo patalpų kapitalinio remonto darbų atlikimu bei nuomos mokesčio sumokėjimu, buvo išspręsti šalims 2018 m. rugpjūčio 27 d. pasirašius taikos sutartį, kuri supaprastinto proceso tvarka patvirtinta Vilniaus miesto apylinkės teismo 2018 m. rugpjūčio 27 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. e2SP-36075-631/2018.
Žemesnės instancijos teismas
21. Prašydama nutraukti 2004 m. vasario 13 d. nuomos sutartį prieš terminą CK 6.497 straipsnio 1 dalies 4 punkto pagrindu, ieškovė nurodo, kad tiek nuomos sutartimi, tiek jos tikslams pasiekti sudaryta taikos sutartimi, pagrindinė nuomininko pareiga buvo atlikti ginčo patalpų remontą, ko atsakovė iki šiol nėra net pradėjusi įgyvendinti, kartu pažymėdama, kad atsakovė nei per nustatytą terminą, nei iki šiol nėra įgyvendinusi taikos sutarties 7 punkte įtvirtintos pareigos, susijusios su statybos leidimo gavimu, kuri yra pagrindas visoms kitoms taikos sutarties sąlygoms įvykdyti.
22. Taikos sutarties 7 punkte, kurio neįgyvendinimu, be kita ko, remiasi ieškovė, prašydama nutraukti nuomos sutartį, nurodyta: ,,UAB „Kirdiejų rūmai“, vykdydama šią taikos sutartį, įsipareigoja ne vėliau kaip per 30 dienų nuo taikos sutarties pasirašymo dienos, derinant Lietuvos Respublikos statybos įstatymo ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka kapitalinio remonto projektą per Lietuvos Respublikos statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinę sistemą „Infostatyba“, pateikti Vilniaus miesto savivaldybei reikiamus papildomus dokumentus. Taikos sutarties šalys susitaria visapusiškai bendradarbiauti ir kooperuotis, sprendžiant kapitalinio remonto projekto derinimo klausimus.“ Ginčo dėl to, kad atsakovė šios pareigos (pateikti Vilniaus miesto savivaldybei papildomus dokumentus, reikalingus statybos leidimui gauti) nevykdė, byloje nėra.
23. 2004 m. vasario 13 d. nuomos sutartis ir šalių sudaryta 2018 m. rugpjūčio 27 d. taikos sutartis yra du atskiri tarpusavyje susiję susitarimai. Taikos sutartimi jos šalys, kaip minėta, be kita ko, išsprendė kilusius teisminius ginčus, susijusius su 2004 m. vasario 13 d. nuomos sutarties vykdymu; detalizavo pareigų, nustatytų nuomos sutartyje, vykdymą. Taikos sutartimi nebuvo nutraukta 2004 m. vasario 13 d. nuomos sutartis, todėl taikos sutartyje įtvirtintos nuostatos vertintinos pagrindinės sutarties (2004 m. vasario 13 d. nuomos sutarties) kontekste. Kaip nurodyta pirmiau šiame sprendime, atsakovė siekė įgyvendinti nuomos sutartyje įtvirtintą pareigą vykdyti pastatų remonto darbus – 2014-2015 m. laikotarpiu sudarė projektavimo sutartis; 2015 m. buvo parengtas statinių kapitalinio remonto projektas; 2016-2017 m. kreipėsi į Vilniaus savivaldybės administracijos direktorių dėl pritarimo statybą leidžiančiam dokumentui gauti; negavusi pritarimo 2017 m. atsakovė kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl teisės statyti (atlikti kapitalinį remontą) įgyvendinimo be Vilniaus miesto savivaldybės sutikimo pripažinimo; 2018 m. rugpjūčio 27 d. buvo patvirtinta šalių sudaryta taikos sutartis, kurioje, be kita ko, ieškovė sutiko, kad derinant kapitalinio remonto projektą statytoju būtų nurodyta UAB ,,Kirdiejų rūmai“; taikos sutartyje detalizuotos atsakovės pareigos, susijusios su nuomos sutarties vykdymu, įskaitant ir pareigos atlikti remonto darbus atlikimu.
24. Atsakovės nuomos sutartyje įtvirtintos pareigos atlikti pastatų restauravimo ir kapitalinio remonto darbus, įskaitant statybos leidimo gavimą, tinkamas įgyvendinimas tiesiogiai priklauso nuo abiejų šalių bendradarbiavimo ir kooperavimosi pareigos vykdymo. Byloje nėra ginčo dėl to, kad pastatų restauravimo ir remonto darbai iki šiol nėra atlikti, nėra gautas statybos leidimas minėtiems darbams atlikti. Atitinkamai, ginčo patalpos nėra naudojamos visuomeninei-kultūrinei veiklai, kaip nurodyta nuomos sutartyje. Atsakovė, įsipareigojusi per nustatytą terminą pateikti Vilniaus miesto savivaldybei papildomus dokumentus statybą leidžiančiam dokumentui gauti, šios pareigos nevykdė. Teismo posėdžio metu atsakovės vadovas paaiškino, kad šios pareigos neįvykdė, kadangi ieškovė atsisakė bendradarbiauti su atsakove, nurodydama, kad atsakovė nėra pageidaujama ginčo patalpose; statybos leidimo išdavimas yra ilgas, sudėtingas ir brangus procesas, todėl, esant tokiai ieškovės pozicijai, nėra tikslo pradėti 3 000 000 Eur vertės projektą (2020 m. liepos 8 d. posėdžio garso įrašas). Šalių pareiga visapusiškai bendradarbiauti ir kooperuotis, sprendžiant kapitalinio remonto projekto derinimo klausimus, be kita ko, įtvirtinta ir 2018 m. rugpjūčio 27 d. taikos sutarties 7 punkte, kurio nevykdymu, prašydama nutraukti nuomos sutartį, remiasi ieškovė. Byloje nėra duomenų, iš kurių būtų galima spręsti, kad ieškovė tinkamai vykdė bendradarbiavimo pareigą, pavyzdžiui, kad ieškovė būtų kreipusis į atsakovę dėl kapitalinio remonto projekto derinimo ar kt. Byloje pateiktas tik ieškovės 2019 m. birželio 5 d. raštas, adresuotas atsakovei, kuriame nurodoma, kad atsakovė iki šiol nėra įvykdžiusi taikos sutartyje nustatyto įsipareigojimo pateikti reikiamus dokumentus statybą leidžiančiam dokumentui gauti ir įspėjimas, kad tinkamai ir laiku nevykdant sutarties, bus kreipiamasi į teismą dėl nuomos sutarties nutraukimo. Įvertinęs šalių elgesį nuo nuomos sutarties sudarymo pradžios iki ieškinio šioje byloje padavimo, teismas sprendžia, kad nuomos sutartyje nurodyti ginčo patalpų remonto darbai iki šiol neįgyvendinti dėl nepakankamo abiejų šalių bendradarbiavimo (CPK 185 straipsnis).
25. Terminuotos nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo reikalavimu pagrindai reglamentuoti CK 6.497 straipsnyje. CK 6.497 straipsnio 1 dalies 4 punkte, kuriuo remiasi ieškovė, prašydama nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, įtvirtinta, kad nuomotojas turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jeigu nuomininkas nedaro remonto tais atvejais, kai jis pagal įstatymus ar sutartį privalo jį daryti. Atsakovės pareiga atlikti nuomojamų patalpų restauracijos ir remonto darbus įtvirtinta 2004 m. vasario 13 d. nuomos sutarties 18 punkte. Kaip minėta, byloje nėra ginčo dėl to, kad pastatų restauracijos ir remonto darbai iki šiol nėra atlikti, statybos leidimas šiems darbams atlikti iki šiol neišduotas.
26. Įvertinęs byloje esančių įrodymų visumą, aplinkybę, jog nuomos sutartyje numatyti remonto darbai neįgyvendinami daug metų dėl nepakankamo šalių bendradarbiavimo, kilusių teisminių ginčų, šalių elgesį užbaigus teisminius ginčus taikos sutartimi ir joje detalizavus nuomos sutarties įgyvendinimą, taip pat įvertinęs šalių interesą tęsti nuomos sutartinius teisinius santykius susiklosčius nurodytoms aplinkybėms, faktą, kad ginčo patalpos dėl neatliekamų remonto darbų nėra naudojamos visuomeninei kultūrinei veiklai, teismas sprendžia, jog yra pagrindas nutraukti šalių 2004 m. vasario 13 d. sudarytą nuomos sutartį (CK 6.497 straipsnio 1 dalies 4 punktas).
27. Nutraukus šalių 2004 m. vasario 13 d. sudarytą nuomos sutartį, tenkintinas ir išvestinis ieškinio reikalavimas dėl atsakovės iškeldinimo iš ginčo patalpų (CK 6.499 straipsnio 1 dalis).
28. Pareikštu ieškiniu ieškovė taip pat prašo priteisti iš atsakovės 52 174,91 Eur dydžio nuostolius, kuriuos sudaro atsakovės nesumokėtas nuomos mokestis, nustatytas šalių sudarytoje 2018 m. rugpjūčio 27 d. taikos sutartyje, kuri patvirtinta 2018 m. rugsėjo 27 d. nutartimi civilinėje byloje e2SP-36075-631/2018. Prašydama priteisti šiuos nuostolius, ieškovė atsakovės atžvilgiu prašo taikyti civilinę atsakomybę. Tam, kad atsirastų ši turtinė prievolė, reikalinga nustatyti būtinąsias civilinės atsakomybės sąlygas: atsakovės neteisėtus veiksmus, atsakovės patirtą žalą, priežastinį ryšį tarp atsakovės neteisėtų veiksmų ir ieškovės patirtos žalos, atsakovės kaltę (6.245- 6.249 straipsniai). Pirmąsias tris iš nurodytų civilinės atsakomybės sąlygų turi įrodyti ieškovė.
29. Šiuo atveju atsakovės veiksmų neteisėtumą ieškovė grindžia tuo, jog atsakovė taikos sutartyje nustatytu terminu nesikreipė dėl statybą leidžiančio dokumento išdavimo, todėl ieškovė neturi teisės reikalauti nuomos mokesčio, nurodyto taikos sutartyje (taikos sutarties 8, 21 punktas), kurio sumokėjimas siejamas su statybą leidžiančio dokumento išdavimu (taikos sutarties 9, 21 punktai). Šioje byloje ieškovė reiškia reikalavimą dėl civilinės atsakomybės atsakovės atžvilgiu taikymo, o ne reikalavimą dėl nuomos mokesčio priteisimo, todėl, priešingai nei teigia atsakovė, ieškovė turi teisę reikšti tokio pobūdžio reikalavimą atskiroje byloje.
30. 2004 m. vasario 13 d. nuomos sutartyje šalys susitarė, kad pastatų restauravimo ir remonto laikotarpiu nuomininkas atleidžiamas nuo nuomos mokesčio mokėjimo, tačiau ne ilgiau kaip dvejus su pusę metų nuo šios sutarties įsigaliojimo dienos. Vėlesniais šalių susitarimais terminas, už kurį neskaičiuojamas nuomos mokestis, buvo pratęstas, atsižvelgiant į tai, kad neatlikus pastatų remonto darbų atsakovė neturėjo galimybės naudotis pagal paskirtį ginčo patalpomis. Kaip pirmiau konstatuota šiame sprendime, nuomos sutartyje numatyti pastatų remonto darbai, įskaitant ir statybos leidimo gavimą, nebuvo atlikti dėl abiejų šalių kaltės (nebendradarbiavimo) (CK 6.248 straipsnio 4 dalis). Neatlikus remonto darbų, ginčo patalpos negalėjo būti naudojamos pagal jų paskirtį. Įvertinęs nurodytas aplinkybes, teismas sprendžia, kad nėra pagrindo atsakovės atžvilgiu taikyti civilinės atsakomybės ir priteisti iš atsakovės ieškovei 52 174,91 Eur dydžio nuostolius (CK 6.245-6.249 straipsniai). Atmetus pagrindinį reikalavimą dėl nuostolių atlyginimo, atmestinas ir išvestinis reikalavimas dėl procesinių palūkanų priteisimo.
31. Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį šaliai, kurios naudai yra priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Šiuo atveju tenkintas ieškinio reikalavimas dėl nuomos sutarties nutraukimo ir išvestinis reikalavimas dėl iškeldinimo iš patalpų, o ieškinio reikalavimas dėl žalos atlyginimo ir procesinių palūkanų priteisimo atmestas. Atsižvelgęs į tai, teismas sprendžia, kad ieškinio reikalavimai tenkinti 50 proc. Vadovaujantis šia proporcija, paskirstytinos bylinėjimosi išlaidos. Bylos duomenys patvirtina, kad atsakovė patyrė 2 032,80 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti. Ieškinį tenkinus 50 proc., atsakovei iš ieškovės priteistina 1 016,40 Eur bylinėjimosi išlaidų (CPK 98 straipsnis).
Rezoliucinė dalis
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 270-271 straipsniais,
nusprendžia:
ieškinį tenkinti iš dalies.
Nutraukti 2004 m. vasario 13 d. negyvenamųjų pastatų, statinių, patalpų nuomos sutartį Nr. 1896, sudarytą tarp ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės ir atsakovės uždarosios akcinės bendrovės ,,Kirdiejų rūmai“.
Iškeldinti atsakovę uždarąją akcinę bendrovę ,,Kirdiejų rūmai“ iš patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), ir (duomenys neskelbtini), su visu atsakovei priklausančiu turtu.
Kitą ieškinio dalį atmesti.
Priteisti iš ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės, juridinio asmens kodas 111109233, atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Kirdiejų rūmai“, juridinio asmens kodas 126360120, 1 016,40 Eur (vieną tūkstantį šešiolika eurų ir 40 ct) bylinėjimosi išlaidų.
Sprendimas per 30 dienų nuo sprendimo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus miesto apylinkės teismą.