Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

Šalies argumentai

Ieškovas ieškinyje nurodo, kad 2019-10-05 sudarė preliminariąją sutartį su J. K. dėl buto, kuris bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklauso J. K. ir A. K., adresu (duomenys neskelbtini), Vilnius, pirkimo-pardavimo. Preliminariojoje sutartyje numatytos sąlygos, kurioms esant, 2019-11-15 bus sudaryta pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis ir pasirašyta pas notarą. Preliminariojoje sutartyje nurodyta, kad parduodamas 42,26 kv. m ploto butas. Tačiau, kai 2019-11-08 jam buvo pateiktas nekilnojamojo turto registro išrašas, buvo pastebėta, kad tikroji buto kvadratūra yra 38,35 kv. m, t. y. buto kvadratūra neatitinka preliminariojoje sutartyje nurodytos buto kvadratūros. 2019-11-11 jis registruotu laišku pranešė atsakovams, kad dėl jų kaltės sandoris neįvyks, nes jis negali įgyti preliminariojoje sutartyje numatyto 42,26 kv. m buto, todėl pareikalavo grąžinti 2019-10-07 sumokėtą 2000 Eur avansą ir sumokėti 2000 Eur baudą, numatytą preliminariojoje sutartyje. Preliminarioji sutartis nutrūko 2018-11-11, nuo šios datos yra skaičiuojami 0,02 proc. dydžio delspinigiai (sutarties 5.3 punktas). Toje pačioje preliminariojoje sutartyje yra numatytas avanso dydis (sutarties 4.1.1.1 punktas) ir baudos dydis (sutarties 5.1 punktas). Nors preliminariojoje sutartyje numatyta ginčus spręsti derybų keliu, tačiau atsakovai nebendrauja. Jis neturi jokių atsakovų kontaktų, nes atsakovai jų nedavė. Tuo tarpu atsakovai turi visus jo kontaktinius duomenis (telefono numerį, elektroninio pašto adresą), tačiau nesusisiekė su juo ir nebandė taikiai išspręsti kilusį ginčą, kaip numato preliminarioji sutartis. Atsakovai turėjo žinoti ir žinojo, kokia yra tikroji buto kvadratūra, ir kaip savininkai ir sąžininga šalis galėjo ir turėjo atskleisti parduodamo daikto (buto) individualius požymius, ypatingas savybes. Atsakovai privalėjo atskleisti tikslią buto kvadratūrą, nurodyti visus butui priskirtus priklausinius ir jų dydį, atskleisti butui priklausančių bendrojo naudojimo patalpų plotą. Preliminariojoje sutartyje atsakovai nenurodė patalpų, priklausančių jiems bendrąja daline nuosavybės teise, nenurodė jų dydžio. Atsakovai nesąžiningai nutylėjo, kad nuo bendrojo naudojimo patalpų ploto yra skaičiuojami visi komunaliniai ir kiti mokesčiai, kurie yra įprastai skaičiuojami tik nuo gyvenamojo ploto. Buto pardavimo skelbime buvo nurodyta neteisinga informacija apie butą ir jam priskirtus priklausinius. Skelbime buvo tikslingai nurodyta neteisinga, bet patraukli, informacija potencialiam pirkėjui. Atsakovai nurodė, kad parduodamas butas turi 12 kv. m sandėliuką. Tačiau realiai yra 4 kv. m sandėliukas, kuris, be to, valdomas ir naudojamas bendrosios dalinės nuosavybės teise, o ne asmeninės nuosavybės teise. Ikisutartinių santykių metu jis prašė leisti sumokėti mažesnį avansą, tačiau atsakovai kategoriškai pareikalavo 2000 Eur avanso, kurį privalėjo sumokėti per vieną darbo dieną. Iš nurodytų faktinių aplinkybių aišku, kad atsakovai pasielgė nesąžiningai, apgaulės būdu siekė parduoti jiems nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą. Atsakovai savo nesąžiningumą patvirtino ir teismo procese, nes avansą grąžino tik tada, kai gavo teismo įsakymą. Tuo pačiu, atsakovai pripažino savo kaltę, kad būtent dėl jų nesąžiningų veiksmų nebuvo sudaryta pagrindinė buto pirkimo paravimo sutartis. Nors atsakovai avansą ir grąžino, tačiau nesutiko sumokėti preliminariojoje sutartyje numatytų netesybų, kurios yra lygios sumokėto avanso dydžiui. Dėl tokio netesybų dydžio buvo susitarta preliminariojoje sutartyje ir būtent tokio netesybų dydžio reikalavo patys atsakovai, o ne jis. Preliminariojoje sutartyje yra numatyti delspinigiai už pavėluotai sumokėtas sumas. Ieškinio pateikimo momentui delspinigiai sudaro viso sumoje 27,2 Eur (4000 Eur x 0,02% x 30 d. = 24 Eur) (2000 Eur x 0.02% x 8 d. = 3,20 Eur). Jis dėl atsakovų nesąžiningo elgesio patyrė papildomų išlaidų (kreipimasis į teismą, žyminio mokesčio sumokėjimas, teisinės konsultacijos ir paslaugos, pašto išlaidos ir pan.). Todėl vadovaujantis visiško nuostolių atlyginimo principu (LR CK 6.251 str.) visos jo patirtos išlaidos privalo būti priteistos iš atsakovų solidariai. CK 6.163 straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad šalys turi teisę laisvai pradėti derybas bei derėtis ir neatsako už tai, jog nepasiekiamas šalių susitarimas. Ši įstatymo nuostata reiškia, kad jeigu derybų metu šalys vis dėlto nepasiekia susitarimo ar vienai šaliai nepriimtinos kitos šalies siūlomos sąlygos, negalima versti šalies tęsti derybas, jeigu ši nenori derėtis, ar taikyti jai atsakomybę už tai, kad sutartis nebuvo sudaryta. Kartu Kasacinės instancijos teismas pažymėjo, kad šalies teisė pradėti derybas ir jas nutraukti nėra absoliuti – šią teisę šalis gali įgyvendinti nepažeisdama sąžiningumo principo. Jeigu derybose viena iš šalių elgėsi nesąžiningai ir sutartis nebuvo sudaryta dėl šios nesąžiningų veiksmų, tai nesąžiningai šaliai gali būti taikoma civilinė atsakomybė. CK 6.163 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad šalis, kuri derybų metu elgiasi nesąžiningai, privalo atlyginti kitai šaliai nuostolius. Kiekvienu atveju labai svarbu įvertinti konkrečios preliminariosios sutarties šalių sąžiningumą, jų apdairumą ir rūpestingumą. Taigi teisinės preliminariosios sutarties nevykdymo pasekmės (tarp jų ir prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimas) visada priklauso nuo konkrečių individualios preliminariosios sutarties ypatumų, jos sudarymo aplinkybių, tikslų, objekto, dėl kurio tariamasi, specifikos, taip pat teisingumo, sąžiningumo, sąžiningos dalykinės praktikos ir protingumo kriterijų. Vadovaujantis CK 6.165 str. nuostata, preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo jame aptartomis sąlygomis, tai reiškia, jog civilinių santykių dalyviai dėl įvairių priežasčių gali nuspręsti nesudaryti iš karto pagrindinės sutarties, o sutarti, kad ją sudarys ateityje (tokiomis priežastimis gali būti, pavyzdžiui, tam tikro reikalingo leidimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimas, nepakankamas daikto parengimas parduoti ir pan.). Civilinių santykių dalyviai, vykstant deryboms dėl tam tikros sutarties sudarymo, fiksuoja per derybas pasiektus susitarimus ir pasirašo įvairius ikisutartinius dokumentus. CK 6.165 straipsnyje nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Pagal preliminariosios sutarties sampratą šalys sutartyje turi susitarti dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų, taip pat turi nustatyti terminą, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, šis susitarimas įforminamas rašytine forma. Pagrindinė preliminariosios sutarties sąlyga, skirianti ją nuo pagrindinės sutarties, – aiškiai išreikštas įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Preliminariojoje sutartyje turi būti įvardytas konkretus būsimos sutarties objektas, kuris, sudarant preliminariąją sutartį, gali būti aiškiai identifikuotas arba gali būti susitarta jį tiksliai identifikuoti ateityje. Preliminariųjų sutarčių sudarymo teisinė reikšmė yra ta, kad šalys įsipareigoja sąžiningai vykdyti preliminariosiose sutartyse sutartas sąlygas, o nustačius, kad viena iš šalių yra nesąžininga kitos šalies atžvilgiu, yra taikomas nuostolių atlyginimo institutas. Preliminariąja sutartimi sukuriama sutartinė prievolė CK 6.1 straipsnio prasme. Prievolės šalys privalo elgtis sąžiningai, protingai ir teisingai tiek prievolės atsiradimo ir egzistavimo, tiek ir jos vykdymo ar pasibaigimo metu (CK 6.4 straipsnis). Teisingumas, protingumas, sąžiningumas yra teisės principai, būdingi tiek visai civilinei teisei, tiek konkretiems jos institutams (CK 1.5, 6.38, 6.200 straipsniai); jie galioja be išlygų visais prievolinių santykių raidos etapais, gali kisti nebent jų turinys. Prievolės vykdymas yra prievolės šalių tikslų įgyvendinimas. Sąžiningumo prievoliniuose santykiuose reikalavimas reiškia pareigą vykdant prievolę būti pakankamai apdairiam ir rūpestingam, kad būtų pasiektas tikslas – prievolė tinkamai įvykdyta. Atsakovai pažeidė teisinę pareigą elgtis prievoliniuose santykiuose sąžiningai. Jie siekė sudaryti pagrindinę sutartį apgaulės būdu, nepateikdamas pilnos informacijos apie parduodamą daiktą, suteikdami klaidingus duomenis apie butą, jo priklausinius, teisinę formą ir kt. Prievolės pažeidimas (neįvykdymas, netinkamas vykdymas) yra pagrindas taikyti skolininkui civilinę atsakomybę (CK 6.256 straipsnis). CK 6.38 straipsnis reglamentuoja, kad prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai bei nustatytais terminais pagal įstatymų ar sutarties nurodymus, o kai tokių nurodymų nėra, - vadovaujantis protingumo kriterijais. CK 6.256 straipsnis numato, kad kiekvienas asmuo privalo tinkamai ir laiku vykdyti savo sutartines prievoles. Asmuo, neįvykdęs ar netinkamai įvykdęs savo sutartinę prievolę, privalo atlyginti kitai sutarties šaliai šios patirtus nuostolius, sumokėti netesybas (baudą, delspinigius). Įstatymai ar sutartis gali nustatyti, kad už prievolės neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą kaltoji šalis privalo sumokėti netesybas (baudą, delspinigius) (CK 6.258 straipsnis). CK nustato, kad civilinė atsakomybė atsiranda neįvykdžius įstatymuose ar sutartyje nustatytos pareigos (neteisėtas neveikimas) arba atlikus veiksmus, kuriuos įstatymai ar sutartis draudžia atlikti (neteisėtas veikimas), arba pažeidus bendro pobūdžio pareigą elgtis atidžiai ir rūpestingai (CK 6.246 straipsnis). Žala yra asmens turto netekimas arba sužalojimas, turėtos išlaidos tiesioginiai nuostoliai), taip pat negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jeigu nebūtų buvę neteisėtų veiksmų. Piniginė žalos išraiška yra nuostoliai. Padaryti nuostoliai turi būti atlyginti visiškai (CK 6.251 straipsnis). Remiantis CK 6.37 straipsniu jis turi teisę į 5 proc. metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Prašo priteisi iš atsakovų solidariai 2000 Eur netesybas (baudą), 27,20 Eur delspinigių, 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei visas patirtas bylinėjimosi išlaidas.