Vilniaus apygardos teismo sprendimas

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

I. Ginčo esmė

2. Taip pat ieškovas pateikė teismui pareiškimą dėl ieškinio dalyko tikslinimo, kuriuo prašė priteisti iš atsakovo 35 327,90 Eur nuostolių, 5 proc. dydžio procesines palūkanas, bylinėjimosi išlaidų atlyginimą bei grąžinti 225 Eur žyminio mokesčio dalį.

8. Nagrinėjant bylą, vykusiuose teismo posėdžiuose byloje dalyvaujantys asmenys palaikė pozicijas, išdėstytas savo procesiniuose dokumentuose.

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

II. Byloje nustatytos teisei taikyti reikšmingos faktinės aplinkybės, jų teisinis vertinimas ir teismo išvados

9. 2021 m. liepos 12 d. nekilnojamojo turto registro duomenimis, ginčo turtas nuosavybės teise laikotarpiu nuo 2015 m. liepos 1 d. iki 2021 m. birželio 9 d. priklausė UAB „ANREKA“. Vėliau, nuo 2021 m. birželio 9 d. priklausė asmeninės nuosavybės teise atsakovui. 2022 m. sausio 6 d. duomenimis, butas asmeninės nuosavybės teise priklauso fiziniam asmeniui, nuo 2021 m. spalio 21 d. bei nuo 2021 m. spalio 27 d. įregistruota hipoteka. Be to, statybos užbaigimo aktas įregistruotas – 2021 m. kovo 15 d., nors statybos pradžia 2007 m., pabaiga – 2020 m. Byloje nustatyta, kad tarp pirkėjo ir pardavėjo 2021 m. sausio 26 d. sudaryta ir pasirašyta preliminarioji sutartis dėl pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Pasirašydamos šią sutartį šalys patvirtino, jog susitarė dėl pardavėjui nuosavybės teise priklausančio turto notariškai patvirtintos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo pagal šios preliminariosios sutarties sąlygas, iki 2021 m. kovo 31 d. imtinai. Šis terminas, šalių rašytiniu susitarimu galėjo būti pratęstas (sutarties 1 punktas).

10. Sutarties 3 punkte įtvirtinta, kad ginčo turtas pardavėjui priklauso remiantis 2020 m. birželio 22 d. teisių ir įsipareigojimų perleidimo sutartimi. Pardavėjas užtikrino ir garantavo, kad nuosavybės teisė į turtą bus tinkamai bei laiku įregistruota nekilnojamojo turto registre iki pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo dienos. Šalys patvirtino, jog sutarta pardavimo kaina – 82 000 Eur, galutinė ir negali būti pakeista (sutarties 4 punktas). Pirkėjas vykdydamas preliminariosios sutarties 5 punktą, sumokėjo pirkėjui 5 000 Eur avansą kuris turėjo būti įskaičiuotas į bendrą pardavimo kainą. Dėl to, ieškovas 2021 m. sausio 26 d. pervedė atsakovui 3 000 Eur ir 2021 m. sausio 27 d. – 2 000 Eur avansą, iš viso – 5 000 Eur.

11. Ginčo šalių sudaryta sutartis atitinka visus preliminariosios sutarties požymius, dėl to teismas daro išvadą, kad 2021 m. sausio 26 d. bylos šalys susitarė ateityje sudaryti notarinę pirkimo–pardavimo sutartį remiantis CK 6.165 straipsnio 1, 2 ir 3 dalimis.

Dėl ikisutartinių pirkimo–pardavimo teisinių santykių nutraukimo, aiškinimo ir taikymo

12. CK 6.165 straipsnio 5 dalyje nustatyta, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia.

13. Preliminarioji sutartis – tai šalių susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo jame aptartomis sąlygomis (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Iš preliminariosios sutarties atsiranda prievolė sudaryti kitą sutartį, šios prievolės nevykdymas, t. y. nepagrįstas vengimas ar nepagrįstas atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, yra preliminariosios sutarties pažeidimas; tokiais atvejais nukentėjusios šalies interesai ginami atlyginant jai nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, ji turi bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, ją išskiriančių iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Šalys preliminariojoje nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartyje turi suderinti 6.401 straipsnio 2 dalyje nurodytas esmines sąlygas; taip pirmiausia siekiama apsaugoti šiuose santykiuose silpnesnės šalies – pirkėjo (fizinio asmens) interesus (žr., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. rugsėjo 25 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-441/2006, taip pat žr., 2010 m. vasario 17 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; 2017 m. gegužės 17 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 2020 m. vasario 11 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020, 2021 m. gegužės 12 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-3-124-403/2021).

14. Nagrinėjamu atveju pardavėjas 2021 m. gegužės 3 d. nutraukė 2021 m. sausio 26 d. sutartį, šalims nepareiškus rašytinių susitarimų šio termino pratęsimui (sutarties 1 punktas, iki 2021 m. kovo 31 d.). Visus iš ieškovo gautus pinigus grąžino: 2021 m. gegužės 6 d. pagal preliminariąją sutartį 4 000 Eur bei 2021 m. gegužės 7 d. – 1 000 Eur, iš viso – 5 000 Eur.

15. Nesudarius pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties, pasibaigė šalių prievolė pagal 2021 m. sausio 26 d. sutartį. Teismas pažymi, kad ieškovas argumentuoja, jog trečiasis asmuo nukreipė būsimąjį pirkėją į statybos darbus vykdančią įmonę, kad pradėtų remonto darbus, galėtų samdyti reikiamus specialistus. Taigi pirkėjas tikėjosi iki 2021 m. kovo 31 d. sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Be to, VĮ „Registrų centras“ duomenimis, 2021 m. kovo 15 d. buvo įregistruotas statybos užbaigimo aktas.

16. Sudėtingėjant civilinei apyvartai, sudėtingėja ir jos dalyvių santykiai, sudarant jiems sutartis. Iki sutarčių sudarymo civilinių santykių subjektams tenka vis dažniau ilgai derėtis dėl jų sąlygų. Šalims pradėjus derybas, tarp jų susiklosto tam tikri santykiai, vadinami ikisutartiniais. Ikisutartiniai šalių veiksmai bei susiklostę santykiai tampa ypač reikšmingi tais atvejais, kai tokios derybos vis dėlto nesibaigia sutarties pasirašymu. Pagrindinis civilinių santykių principas – sutarties laisvės principas – lemia, kad derybos dėl sutarties sudarymo gali būti bet kada nutrauktos. Tačiau derybas dėl sutarties sudarymo vedančios šalys turi abipusę pareigą elgtis sąžiningai, tai įtvirtinta CK 1.5, 6.4, 6.158 ir 6.163 straipsniuose. Sąžiningumas ikisutartiniuose santykiuose apima keletą svarbių pareigų. Pirma, šalis neturėtų vesti derybų, jeigu ji apskritai neketina sudaryti sutarties. Antra, nors ir nėra šalių pareigos sudaryti sutartį, tačiau sąžiningumas reikalauja, kad toli pažengusios derybos nebūtų nutrauktos be pakankamos priežasties, nes tokiose derybose viena ar kita šalis jau turi visiškai pagrįstą pagrindą tikėtis, jog priešingos šalies ketinimai yra rimti ir sutartis tikrai bus sudaryta. CK 6.163 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad šalis, kuri derybų metu elgiasi nesąžiningai, privalo atlyginti kitai šaliai nuostolius. Taigi derybose šalys gali prisiimti tam tikrų vienašalių ar dvišalių įsipareigojimų, reiškiančių ikisutartinių prievolių, už kurių nevykdymą gali atsirasti ikisutartinė civilinė atsakomybė, atsiradimą. Antra vertus, tam tikrais atvejais ikisutartiniai santykiai transformuojasi į sutartinius taip, kad sudėtinga nustatyti jų ribą. Pavyzdžiui, jeigu ikisutartiniame dokumente šalys sutaria dėl esminių sutarties sąlygų, įvertinus konkrečios situacijos aplinkybes, gali būti pripažinta, kad šalys sudarė sutartį, nors tas dokumentas jų pavadintas ketinimų protokolu, susitarimu.

17. Remiantis sutarties 16–18 punktais, jeigu viena šalis nevykdo, bet kurios sutarties sąlygos, kita šalis turi teisę vienašališkai nutraukti preliminariąją sutartį, raštu pranešus kitai šaliai prieš 7 dienas. Nutraukus sutartį, avansas pirkėjui grąžinamas per 5 darbo dienas. Sutarties 19 punkte įtvirtinta, jog nutraukus preliminariąją sutartį dėl pardavėjo kaltės, už savo įsipareigojimų nevykdymą privalo sumokėti pirkėjui 5 000 Eur baudą ir grąžinti visas pirkėjo sumokėtas sumas per 2 darbo dienas. Sutarties 22 punkte nustatyta, kad preliminarioji sutartis įsigalioja nuo jos pasirašymo momento ir galioja iki kol pardavėjas ir pirkėjas pasirašys pagrindinę notarinę pirkimo–pardavimo sutartį arba iki sutarties nutraukimo.

18. 2021 m. kovo 31 d., suėjus preliminariojoje sutartyje nurodytam terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti, šalys nebuvo jos sudariusios. Ieškovo teigta, kad nekantriai laukė pagrindinės sutarties sudarymo, gavęs nekilnojamojo turto raktus rengėsi remontui, užsakė visas statybos rangos darbų paslaugas. Tačiau, po 2021 m. kovo 31 d. atsakovas prašė palaukti, nes neįregistruota statybos pabaiga, negalima sudaryti pirkimo–pardavimo sutarties.

20. Sprendžiant klausimą, ar sutarties neįvykdė kuri nors šalis ir ar ji atsakinga už neįvykdymą, turi būti atsižvelgiama ir į šalių elgesį prieš ir po sutarties sudarymo: derybas dėl sutarties sudarymo, sutarties vykdymo veiksmus ir šalių tarpusavio santykių praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. gruodžio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-703/2013).

Dėl per atstovą sudarytos pirkimo–pardavimo sutarties

22. Teismo vertinimu, bylos šalys teismo posėdžių metu paaiškino, kad faktinis trečiojo asmens A. Š. ir ieškovo elgesys per laikotarpį nuo 2021 m. sausio 26 d. iki 2021 m. gegužės 3 d., įrodo, jog atsakovas nebuvo atstovaujamas pasirašant 2021 m. sausio 26 d. preliminariąją sutartį bei nebendravo dėl naujo būsto įsigijimo ir jo paruošiamųjų remontų darbų nei su vienu iš trečiųjų asmenų. Ieškovas paaiškino, kad bendravo su trečiuoju asmeniu A. Š. per visą laikotarpį nuo sutarties pasirašymo iki 2021 m. gegužės 3 d. pranešimo apie sutarties nutraukimą. Ieškovas paaiškino, kad sugalvojęs įsigyti naują / pirmąjį būstą, internete rado skelbimą, susisiekus su nurodytu asmeniu jis buvo nukreiptas į trečiąjį asmenį A. Š. Ieškovas teismo posėdžio metu pažymėjo, kad žinojo, jog ginčo turtas nuosavybės teise priklausė atsakovui, t. y. pardavinėjamas nekilnojamasis turtas yra UAB ,,ANREKA“ statomame objekte, apžiūrėti turtą, gauti informaciją galima iš UAB ,,ANREKA“ darbuotojo vadybininko A. Š., tačiau jį parduoda atsakovas. Viso bylos nagrinėjimo metu atsakovas bei jo (duomenys neskelbtini) liudytojas L. R. tvirtino, jog niekada jokiomis aplinkybėmis nėra nurodę, kad A. Š. buvo įgaliotas veikti kaip atsakovo atstovas. Dėl šios aplinkybės tai, jog ieškovas iki 2021 m. gegužės 3 d. bendravo dėl pagrindinės (notarinės) ginčo buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo su A. Š., pirkėjas gavo iš šio asmens būsto raktus bei bendravo su trečiuoju asmeniu apie ginčo sutarties sudarymą, nesudaro pagrindo spręsti, jog atsakovas elgėsi nesąžiningai.

23. Ieškinyje nurodyta, jog pirkėjas 2021 m. gegužės 3 d. gavęs pardavėjo pranešimą apie 2021 m. sausio 26 d. preliminariosios sutarties nutraukimą, kreipėsi į advokatų profesinę bendriją. Dėl to, 2021 m. gegužės 3 d. parašė el. laišką „A., <...> ką tik gavau iš atsakovo raštą, kad jis nori nutraukti mūsų pasirašytą preliminariąją sutartį, galiu pasitikslinti kodėl, gal kažką supainiojo, nes žinok labai nustebau tiesa sakant“. Trečiasis asmuo A. Š., raštu informuodamas pirkėją dėl preliminarios sutarties nevykdymo nurodė, kad dirba UAB „ANREKA“ (duomenys neskelbtini), o gautoje pretenzijoje nurodyti reikalavimai negali būti nagrinėjami. Kadangi, UAB „ANREKA“ jokių sutarčių su pirkėju nėra sudariusi. A. Š. veikdamas kaip tarpininkas tarp pardavėjo ir pirkėjo paruošė visus reikiamus dokumentus bei suteikė visą reikiamą informaciją apie statomą būstą ir statybų eigą. Sprendimą nutraukti 2021 m. sausio 26 d. sutartį, vienašališkai priėmė pardavėjas, todėl už šio sprendimo pasekmes nei A. Š., nei UAB „ANREKA“ negali atsakyti.

Dėl ieškovo patirtų nuostolių

25. Nagrinėjamu atveju ieškovas reiškia reikalavimą dėl nuostolių atlyginimo, kurį sudaro: (1) 2021 m. kovo 15 d. tarp ieškovo ir remonto darbus atliekančios įmonės pasirašytos subrangos sutarties pagrindu už viso buto remontą iš viso sumokėtas 6 480,90 Eur avansas; (2) skirtumas tarp preliminarioje sutartyje nurodytos kainos ir kainos, už kurią realiai ginčo būstas buvo parduotas tretiesiems asmenims – 28 000 Eur (110 000 Eur – 82 000 Eur); (3) atstovavimo išlaidos ruošiant pretenziją – 847 Eur. Taigi ieškovas reiškė reikalavimą priteisti 35 327,90 Eur.

26. Pagal CK 6.165 straipsnio, reglamentuojančio preliminariosios sutarties teisės institutą, 5 dalį, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą nesudaro pagrindinės sutarties, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Tais atvejais, kai pagrindinė sutartis nesudaroma, kaltai dėl preliminariosios sutarties neįvykdymo šaliai gali būti taikoma civilinė atsakomybė (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Prarastos galimybės piniginė vertė gali būti nustatoma, taikant CK 6.258 straipsnio 5 dalyje įtvirtintą kainų skirtumo principą.

27. Nagrinėjamu atveju šalys 2021 m. sausio 26 d. sudarytoje preliminariojoje sutartyje buvo nustačiusios pagrindinės notarinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminą – 2021 m. kovo 31 d., pirkimo–pardavimo sutartis nesudaryta. Bylos medžiaga, taip pat šalių, trečiojo asmens A. Š. paaiškinimai patvirtina, jog 2021 m kovo 31 d. sudaryti pirkimo-pardavimo sutarties galimybių bet kokiu atveju nebuvo. Pirmiausia byloje esantys rašytiniai įrodymai patvirtina, kad atsakovas negalėjo sudaryti pagrindinės sutarties su ieškovu, kadangi ginčo buto statybos užbaigimas VĮ Registrų centre buvo įregistruotas tik 2021 m. gegužės 4 d. Taip pat atsakovas negalėjo sudaryti notarinės buto sutarties ir dėl to, kad tik 2021 m. birželio 9 d. įgijo šio buto nuosavybės teises. Pagal preliminarios sutarties 3 punktą, atsakovas aiškiai įsipareigojo notarine sutartimi parduoti butą tik po to, kai bus baigta statyba ir atsakovas įgis nuosavybės teises į jį. Atsakovas teismo posėdžio metu aiškiai nurodė, kad nepadarė nieko, kad šalys sudarytų pagrindinę sutartį, t. y. atsakovas net nebandė savo prievolių įvykdyti bei nesielgė taip, kaip tinkamai būtų turėjęs elgtis, vykdydamas preliminarią sutartį.

28. Kaip minėta, ginčo buto statybos užbaigimas VĮ Registrų centre buvo įregistruotas tik 2021 m. gegužės 4 d., o atsakovas nutraukė preliminariąją sutartį 2021 m. gegužės 3 d. Preliminariosios sutarties 22 punktu šalys susitarė, kad ši sutartis įsigalioja nuo jos pasirašymo momento ir galioja iki kol šalys pasirašys notariškai tvirtinamą pirkimo – pardavimo sutartį arba iki Preliminarios sutarties nutraukimo. Teismo posėdžio metu tiek atsakovas, tiek jo (duomenys neskelbtini) liudytojas L. R. patvirtino, kad ši sutarties sąlyga jiems buvo žinoma. Tai, kad ši sąlyga jiems buvo žinoma, patvirtina ir ta aplinkybė, jog atsakovas atliko tam tikrus aktyvius veiksmus – preliminariąją sutartį nutraukė, kaip tai yra numatyta paminėtame preliminariosios sutarties punkte, t. y. 2021 m. gegužės 3 d. atsakovo pranešime ieškovui nurodyta, kad ,,nuo 2021-05-03 d., t. y. nuo pranešimo išsiuntimo dienos, nutraukiu preliminarią sutartį“. Dėl to atmetami kaip nepagrįsti atsakovo atstovės teiginiai, jog atsakovas šią sutarties nuostatą suprato kaip sutarties galiojimą iki sutartyje numatyto sutarties galiojimo termino, t. y. iki 2021 m. kovo 31 d. – akivaizdu, kad tokiu atveju atsakovas iš viso neturėjo pareigos ieškovui pranešti apie sutarties nutraukimą. Be to, teismo posėdžio metu tiek ieškovas, tiek liudytojas L. R. patvirtino, kad pardavėjas 2021 m. gegužės 7 d. susitikimo metu pripažino, kad persigalvojo ir pasiūlė 2 000 Eur kompensaciją (grynais). Be to, pardavėjas 2021 m. spalio 21 d. pardavė ginčo nekilnojamąjį turtą kitam pirkėjui už didesnę kainą nei buvo susitarta 2021 m. sausio 26 d. preliminariojoje sutartyje.

29. Atsakovo elgesys, kai jis nenutraukė sutarties anksčiau, t. y. 2021 m. kovo 31 d. ar per protingą terminą po to - sudarė prielaidas ieškovui tikėtis, kad buto pirkimo-pardavimo sutartis su juo bus sudaryta nepriklausomai nuo to, kad suėjo sutartyje nustatytas terminas – ieškovas nurodė, kad ne kartą skambino A. Š., kuris informuodavo, kad butas dar nėra įregistruotas VĮ Registrų centre, o tai eliminuoja galimybę sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį notarine tvarka. Taip, teismas sutinka, kad pats ieškovas nesikreipė į atsakovą, tačiau jis neturėjo priežasties tai daryti – visą jam reikalingą informaciją apie statybų eigą, galimą įregistravimą VĮ Registrų centre ieškovas gavo iš trečiojo asmens A. Š., kuriuo netikėti neturėjo pagrindo. Ieškovo valia įgyti butą nuosavybės teise buvo aiški ir nekito nuo pat preliminarios sutarties sudarymo momento – jis nuolat apie butą ir galimybę sudaryti sutartį teiravosi, vyko į ginčo butą, sudarė jo remonto sutartį. Vadovaujantis išdėstytu, atmetami kaip nepagrįsti atsakovo argumentai, kad ieškovas, nereikalaudamas rašytinio sutarties pratęsimo, nebeturėjo ketinimo pirkti ginčo butą ar elgėsi nesąžiningai.

30. Teisės doktrinoje ir teismų praktikoje yra nurodoma, kad ikisutartiniai santykiai yra specifiški. Ir baigiamajame ikisutartinių santykių etape – sudarant preliminariąją sutartį – dar nėra visiško tikrumo dėl to, ar bus sudaryta ir vykdoma pagrindinė sutartis, nes tai gali lemti įvairios aplinkybės. Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamą praktiką, ir ikisutartinių prievolių pažeidimo atveju galimos tokios faktinės ir teisinės situacijos, kai teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principai reikalautų, kad nukentėjusiai sąžiningai ikisutartinių santykių šaliai būtų kompensuotos ne tik tiesioginėse derybose dėl sutarties sudarymo turėtos išlaidos, tačiau taip pat prarastos konkrečios galimybės piniginė vertė, kurios realumą ši šalis sugebėtų pagrįsti. Sprendžiant dėl nukentėjusios ikisutartinių santykių šalies teisės reikalauti piniginio atlyginimo už prarastą galimybę, esminę reikšmę turėtų šalies, atsisakančios sudaryti pagrindinę sutartį, veiksmai sąžiningumo požiūriu: jei derybas be pakankamo pagrindo nutraukusi šalis savo elgesiu sukūrė kitai šaliai pagrįstą pasitikėjimą ir įsitikinimą, kad sutartis tikrai bus sudaryta, tai ji, kaip nesąžininga šalis, privalėtų atlyginti kitai šaliai nuostolius už pagrįsto pasitikėjimo sugriovimą – ne tik derybų metu turėtas išlaidas, bet ir prarastos galimybės piniginę vertę (UNIDROIT Principles of International Commercial Contracts. Rome, 1994, p. 50–-52, žr. taip pat Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. sausio 19 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-38/2005).

31. Pažymėtina, kad, taikant kainų skirtumo principą, kiekvienu individualiu atveju reikia įvertinti ir nukentėjusios šalies elgesį. Nustačius, kad ši šalis pati elgėsi nesąžiningai ir savo veiksmais prisidėjo prie nuostolių atsiradimo ar jų padidėjimo, kitos šalies atsakomybė dėl prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimo, remiantis CK 6.259 straipsniu, gali būti sumažinta arba ji gali būti visiškai atleista nuo šios nuostolių dalies atlyginimo. Taigi tam tikrais ikisutartinių prievolių pažeidimo atvejais gali būti pagrindas spręsti ne tik dėl tiesioginių išlaidų, bet ir dėl prarastos galimybės piniginės vertės, pagrįstos realiomis, įrodytomis, neišvengiamomis, o ne tikėtinomis (hipotetinėmis) pajamomis ar išlaidomis, priteisimo nukentėjusiai sąžiningai preliminariosios sutarties šaliai. Be to, kai nesąžininga ikisutartinių santykių šalis iš savo neteisėto elgesio gauna naudos, sąžininga šių santykių šalis galėtų reikalauti pripažinti šią naudą jos nuostoliais, nes faktiškai nesąžiningos šalies gauta nauda ir yra sąžiningos šalies patirti nuostoliai.

32. Kiekvienu atveju, kai civilinė atsakomybė reiškia nuostolių atlyginimą, ypač svarbią reikšmę turi teisingas vienos iš atsakomybės sąlygų, t. y. priežastinio ryšio (CK 6.247 straipsnis), nustatymas. Gali būti atlyginami tik tie nuostoliai, kurie pagal tų nuostolių, taip pat civilinės atsakomybės prigimtį yra prievolę pažeidusio asmens veiksmų ar neveikimo padarinys, t. y. kurių atsiradimo konkrečiu atveju pakankama priežastis buvo būtent šio asmens elgesys. Taigi turi būti nustatyti kaltė bei priežastinis ryšys tarp asmens veiksmų ir tokių veiksmų padarinių.

33. Be to, turi būti įvertinami ir nuostolius patiriančio asmens veiksmai, ar jis buvo pakankamai atidus, rūpestingas, ar galėjo numatyti galimas pasekmes, jei nebūtų sudaryta pagrindinė sutartis. Pažymėtina, kad dažnai nuostolius lemia ir objektyvūs, t. y. nepriklausantys nuo šalių valios, veiksniai – valstybėje vykstantys ekonominiai procesai (pvz., sparti ir ne visada prognozuojama kainų kaita, ypač nekilnojamojo turto rinkoje). Tačiau vien tik šie veiksniai neturėtų būti pagrindas reikalauti piniginio atlygio už prarastą galimybę, taip pat vieninteliai kriterijai, nustatant piniginę prarastos galimybės vertę. Kiekvienu atveju labai svarbu įvertinti konkrečios preliminariosios sutarties šalių sąžiningumą, jų apdairumą ir rūpestingumą. Taigi teisinės preliminariosios sutarties nevykdymo pasekmės (tarp jų ir prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimas) visada priklauso nuo konkrečių individualios preliminariosios sutarties ypatumų, jos sudarymo aplinkybių, tikslų, objekto, dėl kurio tariamasi, specifikos, taip pat teisingumo, sąžiningumo, sąžiningos dalykinės praktikos ir protingumo kriterijų.

34. Teismo vertinimu, pirkėjas prarastos galimybės piniginę vertę įrodinėja, tuo kad pardavėjui pažeidus 2021 m. sausio 26 d. preliminariąją sutartį ir be pagrįstos priežasties atsisakius sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, už 82 000 Eur negali įsigyti tokio pačio ar analogiško būsto. Įvertinus nustatytas aplinkybes, nurodytas anksčiau šiame sprendime, teismas daro išvadą, jog pirkėjas prarastos galimybės piniginę vertę apskaičiavo iš dalies atsižvelgiant į 2021 m. sausio 26 d. preliminariąja sutartimi susitartos turto pardavimo 82 000 Eur kainos ir 2021 spalio 21 d. notarinės pirkimo–pardavimo sutarties daikto pardavimo 110 000 Eur kainos, – 28 000 Eur skirtumą.

35. Byloje nustatyta, jog pardavėjas pardavė daiktą už didesnę kainą nei buvo sutarta tarp bylos šalių per laikotarpį nuo 2021 m. kovo 31 d. iki 2021 m. spalio 21 d., t. y. per šešis mėnesius. Dėl to, nagrinėjamu atveju nustatant prarastos galimybės piniginę vertą, teismas vadovaujasi byloje nustatytomis aplinkybėmis: pirkėjas nuo 2021 m. sausio 26 d. iki 2021 m. gegužės 3 d. preliminariosios sutarties pagrindu tikėjosi įsigyti būstą už 82 000 Eur kainą. Nors teismas negali sutikti su argumentu, kad pirkėjas patyrė nuotolius dėl to, jog pardavėjas 2021 m. gegužės 3 d. nutraukė preliminariąją sutartį, tačiau pirkėjas juos įrodė apskaičiuodamas kainų skirtumą tarp minėtose sutartyse sutartų kainų.

36. Bylos nagrinėjimo metu šalys nepaneigė teisėtų pirkėjo lūkesčių į ginčo būstą, ir kad šis buvo parduotas kitam pirkėjui, nors teismo posėdžio metu atsakovas ir jo (duomenys neskelbtini) liudytojas L. R. nurodė, kad planavo būstą palikti šeimoje (neva, ginčo turtu būtų naudojusis atsakovo sesuo), tačiau jokių tai pagrindžiančių įrodymų į bylą nepateikta. Pirkėjas turi teisę į nuostolių prarastos galimybės piniginės vertės forma atlyginimą, kuri nustatoma, taikant CK 6.258 straipsnio 5 dalyje įtvirtintą kainų skirtumo principą. Atsižvelgiant į kainų skirtumo principą ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimus, teismas priteisia realius bei faktiškai patirtus pirkėjo nuostolius, kuriuos sudaro 28 000 Eur kainų skirtumas.

37. Pasisakydamas dėl ieškovo nuostolių, kuriuos jis patyrė sudarydamas gavęs buto raktus ir pradėjęs organizuoti remonto darbus - 2021 m. kovo 15 d. pasirašęs subrangos sutartį ir už viso buto remontą iš viso sumokėjęs 6 480,90 Eur avansą, teismas pažymi, jog šioje dalyje ieškinys netenkintinas, nes visus šiuos veiksmus atliko savo iniciatyva ir savo rizika – nei preliminariosios sutarties turinys, nei atsakovo ar trečiųjų asmenų veiksmai nepatvirtino atsakovo ar trečiųjų asmenų sutikimą ginčo bute atlikti kokius nors darbus.

38. Ikisutartinių pirkimo–pardavimo teisinių santykių (ne)vykdymo metu turi būti atlyginama tiesioginė žala (nuostoliai) – derybų išlaidos dėl advokato ar jo padėjėjo pagalbai apmokėti. Atsižvelgiant į tai, kad pirkėjas 2021 m. gegužės 14 d. apmokėjo už teisines paslaugas pagal 2021 m. gegužės 12 d. teisinių paslaugų sutartį ir 2021 m. gegužės 14 d. PVM sąskaitą–faktūrą (šią aplinkybę įrodo banko sąskaitos išrašas), teismas vertina, kad ieškovas patyrė nuostolių kreipdamasis į atstovą dėl 2021 m. gegužės 17 d. pretenzijos surašymo. Dėl šios aplinkybės priteisia realius bei faktiškai patirtus pirkėjo nuostolius, kuriuos sumažina proporcingai iki 485 Eur (pretenzijoje nurodytas 50 327 Eur nuostolių dydis iš dalies nepagrįstas).

Dėl procesinių palūkanų priteisimo

39. Ieškovas prašo priteisti iš atsakovo 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. CK 6.37 straipsnyje numatyta, kad skolininkas, neįvykdęs savo piniginės prievolės, turi mokėti įstatymų nustatyto dydžio ar šalių susitartas palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Atsižvelgiant į tai, ieškovui iš atsakovo priteistina 5 proc. dydžio metinių palūkanų už priteistą sumą (28 485 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme (2021 m. lapkričio 8 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 straipsnio 2 dalis, 6.210 straipsnio 1 dalis).

Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo

40. CPK 93 straipsnio 1 dalį šaliai, kurios naudai yra priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Bylinėjimosi išlaidas sudaro žyminis mokestis ir išlaidos, susijusios su bylos nagrinėjimu (CPK 79 straipsnio 1 dalis). Prie išlaidų susijusių, su bylos nagrinėjimu, be kitų, priskiriamos išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas) ir išlaidos advokato pagalbai apmokėti (CPK 88 straipsnio 1 dalies 6 punktas).

41. Byloje pateikti mokėjimo nurodymai patvirtina, kad ieškovas advokatų profesinei bendrijai sumokėjo 4537,50 Eur.

42. Nagrinėjamu atveju prašoma priteisti išlaidų advokato ir jo padėjėjų pagalbai apmokėti suma neviršija Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 (2015 m. kovo 20 d. įsakymo redakcija) patvirtintų rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą įtvirtintų maksimalių dydžių, tačiau tesimas vertina, kad patikslinto prašymo dėl bylinėjimosi išlaidų parengimas negali būti laikomas procesiniu veiksmu susijusiu su atstovavimu civilinėje byloje, dėl to mažina ieškovo patirtas bylinėjimosi išlaidas iki 4 487,50 Eur.

43. Atsižvelgiant į tai, kad ieškinys tenkintinas iš dalies (80,63 proc.), ieškovui priteistinas iš atsakovo 3 618,27 turėtų atstovavimo išlaidų atlyginimas bei 608,76 Eur žyminio mokesčio, iš viso – 4 227,03 Eur (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnio 2 dalis). Atsakovo patirtos bylinėjimosi išlaidos sudaro 6 000 Eur. Ieškinį tenkinus iš dalies, iš ieškovo atsakovo naudai priteistina 1162,2 Eur. Įskaičius atsakovo patirtas atstovavimo išlaidas, iš atsakovo ieškovui priteisiama 3 064,83 Eur bylinėjimosi išlaidų.

44. Vadovaujantis CPK 87 straipsnio 1 dalies 1 punktu, ieškovui grąžintini 225 Eur per daug sumokėto žyminio mokesčio, išaiškinant, jog žyminį mokestį grąžina Valstybinė mokesčių inspekcija prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, remdamasi šiuo preliminariu sprendimu (CPK 87 straipsnio 3 dalis).

45. Teismas turėjo 10,74 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų siuntimu, šių išlaidų dalies (8 Eur) atlyginimas priteistinas iš atsakovo valstybei(CPK 96 straipsnio 1 dalis), iš ieškovo likusi dalis nepriteistina dėl mažareikšmiškumo.

Teismas vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 260 straipsniu, 265 straipsniu, 268 straipsniu, 270 straipsniu, 301 straipsniu,

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

tenkinti ieškinį iš dalies.

Priteisti iš atsakovo D. R., a. k. (duomenys neskelbtini), ieškovo V. Z., a. k. (duomenys neskelbtini), naudai 28 485 Eur (dvidešimt aštuonis tūkstančius keturis šimtus aštuoniasdešimt penkis eurus) nuostolių atlyginimą, 3064,83 Eur (tris tūkstančius šešiasdešimt keturis eurus 83 centus) bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

Priteisti iš atsakovo D. R., a. k. (duomenys neskelbtini), valstybės naudai 8 Eur (aštuonis eurus) procesinių dokumentų įteikimo išlaidų (išieškotoja Valstybinė mokesčių inspekcija, juridinio asmens kodas 188659752, įmokos kodas 5662).

Grąžinti ieškovui V. Z., asmens kodas (duomenys neskelbtini), 225 (du šimtus dvidešimt penkis) Eur žyminio mokesčio, sumokėto 2021 m. liepos 2 d., išaiškinti, kad žyminį mokestį grąžina Valstybinė mokesčių inspekcija prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, remdamasi šiuo sprendimu.

Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.