- Teismas
- Vilniaus apygardos administracinis teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2021-06-16
- Bylos Nr.
- I3-978-809/2021
- Teisminio proceso Nr.
- 3-61-3-03239-2020-4
- Bylos rūšis
- administracinė byla
- Instancija
- I-a instancija
- Rezultatas
- Skundas (prašymas) atmestas
- Teisėjai
- Eglė Žulytė-Janulionienė (pirm.), Jovita Einikienė, Violeta Petkevičienė
- Pareiškėjas
- S. T.
- Atsakovas
- valstybės įmonei Registrų centras, ,,Registrų centras"
- Trečiasis asmuo
- "Geri kaimynai"
- Advokatai
- Rūta Brazauskienė
Vilniaus apygardos administracinio teismo teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Jovitos Einikienės, Violetos Petkevičienės ir Eglės Žulytės-Janulionienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja),
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo administracinę bylą pagal pareiškėjos S. T. skundą atsakovui valstybės įmonei Registrų centras, trečiasis suinteresuotasis asmuo uždaroji akcinė bendrovė ,,Geri kaimynai“ dėl sprendimų panaikinimo ir įpareigojimo atlikti veiksmus.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
pareiškėja S. T. kreipėsi į teismą su patikslintu skundu, prašydama panaikinti atsakovo valstybės įmonės (toliau – ir VĮ) “Registrų centras” Turto registrų tvarkymo tarnybos Nekilnojamojo turto registro departamento Vilniaus skyriaus sprendimą Nr.24055844 (toliau – ir Sprendimas) ir VĮ Registrų centras Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisijos 2020 m. rugpjūčio 28 d. sprendimą (toliau – ir Komisijos sprendimas) bei įpareigoti atsakovą iš naujo išnagrinėti pareiškėjos 2020 m. birželio 12 d. prašymą.
Pareiškėja skunde nurodo, jog atsakovui pateikė dvi 2019 m. kovo 19 d. Nekilnojamojo turto rezervavimo sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) ir Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Rezervavimo sutartys) ir prašė nekilnojamojo turto registratoriaus šias Rezervavimo sutartis įregistruoti viešajame nekilnojamojo turto registre.
Su nekilnojamojo turto registro tvarkytojo sprendimais atsisakyti viešajame nekilnojamojo turto registre įregistruoti pareiškėjos pateiktas Rezervavimo sutartis nesutinka, kadangi, pareiškėjos nuomone, atsakovas netinkamai taikė ir aiškino teisės aktų nuostatas.
Pareiškėjos atsakovui pateiktos Rezervavimo sutartys yra rašytiniai sandoriai, kurie atitinka Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso (toliau – ir CK)1.63str., 1.73str., 1.75str. nustatytus reglamentavimus. Rezervavimo sutartys atitinka CK 9.401 str.reglamentuotą būsimo buto pirkimo - pardavimo sutarties (preliminariosios sutarties) sąvoką. Rezervavimo sutartyse yra identifikuotas žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini) mieste, kuriame bus statomi Rezervavimo sutartyse aiškiai identifikuoti butai, tokiu atveju juridiniai faktai registruotini žemės sklypo registre, kadangi statomo pastato registras dar nesuformuotas. Rezervavimo sutartys iš esmės keičia žemės sklypo savininko teisinį statusą, sutartys keičia iš esmės žemės sklypo ir būsimų butų valdymo, naudojimo ir disponavimo galimybes
Pažymi, kad Rezervavimo sutarčių 1.2 p. šalys susitarė, kad pareiškėjai pardavėjas UAB „Geri kaimynai“ parduos atitinkamą žemės sklypo dalį. Pareiškėjos teigimu, dėl šios priežasties nekilnojamojo turto registre turėjo būti įregistruotas esamo žemės sklypo disponavimo apribojimas, t.y, kad kitiems suinteresuotiems asmenims būtų žinoma pirkėjos S. T. teisė į atitinkamą žemės sklypo dalies pirkimą. Šiuo atveju žemės sklypas buvo įregistruotas nekilnojamojo turto registre, todėl pareiškėjos nuomone nebuvo jokių teismų kliūčių įregistruoti pateiktas Rezervavimo sutartis žemės -sklypo registre įrašant atitinkamus juridinius faktus, išplaukiančius iš Rezervavimo sutarčių turinio.
Rezervavimo sutartyse yra aiškiai identifikuoti būsimi nekilnojamieji daiktai, kurių daiktines teises, tiksliau teisę į būsimas daiktines teises į šiuos daiktus pardavėjas UAB „Geri kaimynai“ pardavė pareiškėjai S. T., kuri pardavėjui iš anksto sumokėjo 10 000 Eur. Žemės sklypų dalių kainos buvo įskaičiuotos į parduodamų butų kainas.
Pareiškėjos nuomone, juridiniai faktai, kurie šalių yra nustatyti Rezervavimo sutartyse privalo būti įregistruoti viešajame nekilnojamojo turto registre, kadangi pareiškėjos pateikti rašytiniai sandoriai yra susiję su daiktinių teisių į būsimus butus įgijimu. Preliminarioji nekilnojamojo daikto pirkimo sutartis visais atvejais yra būsimos pagrindinės nekilnojamojo daikto pirkimo - pardavimo sutarties neatsiejama dalis, todėl akivaizdu, kad pareiškėjos pateiktos Rezervavimo sutartys yra susijusios su daiktinių teisių į būsimus butus bei į žemės sklypo dalis įgijimu.
Atsakovas 2020 m. rugpjūčio 28 d. sprendime klaidingai aiškino CK 6.401 str. ir Nekilnojamojo turto registro įstatymo 13 str. reglamentavimą, kadangi atsakovas nevertino Rezervavimo sutarčių p. ir 3.2 p. turinio, apie pardavėjo įsipareigojimą parduoti žemės sklypo dalis atsakovas nutylėjo, o taip pat nevertino fakto, kad žemės sklypas kaip nekilnojamasis daiktas yra Įregistruotas viešajame nekilnojamojo turto registre.
Atsakovas 2020 m. rugpjūčio 28 d. sprendime nepagrindė savo sprendimo išvados ir neišaiškino dėl kokių priežasčių pareiškėjos skundo argumentai ir teisės normų interpretacija yra atmestini. Tai reiškia, kad VĮ RC Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisija nepilna apimtimi išnagrinėjo pareiškėjos S. T. skundą, kadangi komisija nevertino Rezervavimo sutarčių p. bei 3.2.p. turinio ir nepilna apimtimi taikė ir aiškino CK 6.401 str. reglamentavimą dalyje dėl pardavėjo įsipareigojimo parduoti atitinkamas žemės sklypo dalis.
Pareiškėjos įsitikinimu, atsakovo 2020 m. rugpjūčio 28 d. sprendimas yra prieštaringas savo turinio prasme, kadangi komisija aiškino, kad nekilnojamojo turto registro tvarkytojas neturi teisės interpretuoti pateiktų sutarčių turinio, tačiau komisija vis dėlto ėmėsi aiškinti Rezervavimo sutarčių 1.7.p. turinį, bet komisija nevertino Rezervavimo sutarčių 1.2.p. ir 3.2.p. turinio.
Pareiškėja akcentuoja, atsakovas 2020 m. rugpjūčio 28 d. sprendime klaidingai aiškina, kad pareiškėja prašo nekilnojamojo turto registro tvarkytojo Rezervavimo sutartis pripažinti preliminariosiomis sutartimis.
Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas pats savo iniciatyva tapo Rezervavimo sutarčių šalių civilinių santykių dalyviu, kadangi jis savo iniciatyva atliko Rezervavimo sutarčių šališką turinio tyrimą, nes nekilnojamojo turto registro tvarkytojas pareikėjai S. T nepateikė susipažinimui UAB „Geri kaimynai“ atsiliepimo į jos skundą, todėl šioje dalyje buvo suvaržytos pareiškėjos teisinės galimybes savo teisėtus interesus ginti pilna apimtimi. Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas tapo sutarčių civilinių santykių dalyviu, Rezervavimo sutartis aiškino pagal suinteresuoto asmens „Geri kaimynai“ paaiškinimus, todėl atsakovas tapo šališku pareiškėjos S. T. atžvilgiu bei vykdė nekilnojamojo turto registro tvarkytojui nežinomo galimo civilinio ginčo tarp sutarties šalių sprendimo funkcijas, kurios nėra jam būdingos.
Atsiliepimas
Atsakovas VĮ Registrų centras pateikė atsiliepimą į skundą, prašė skundą atmesti kaip nepagrįstą.
Atsakovas nurodo, jog Komisija 2020 m. rugpjūčio 28 d. sprendimu Nr. NCSPR-17 teisėtai ir pagrįstai teritorinio registratoriaus sprendimą paliko galioti.
Nurodo, jog pareiškėjos skunde dėstoma pozicija dėl Rezervavimo sutarčių vertinimo yra dviprasmiška, tačiau pažymi, kad nepriklausomai nuo to, ar pareiškėja laikytų sutartis preliminariosiomis sutartimis, ar ne, labai svarbi aplinkybė, dėl kurios pareiškėjos reikalavimai, visų pirma, negali būti tenkinami yra tai, kad sutartyse aptarti ir būsimai preliminariai sutarčiai sudaryti rezervuojami butai ir kitos patalpos esančios daugiabučiame name, kaip ir pats daugiabutis namas, dar nėra įregistruoti nekilnojamojo turto registre. Juridiniai faktai, susiję su sutartyse aptariamais butais ir kitais ketinamais įsigyti nekilnojamaisiais daiktais, kurie bus pastatyti, galėtų būti įregistruoti tik po to, kai nekilnojamojo turto registre būtų įregistruoti patys nekilnojamieji daiktai. Tuo tarpu pareiškėja minėtą Nekilnojamojo turto registro įstatymo teisės normas aiškina neteisingai.
Pažymi, jog turto rezervavimo sutartys nėra registruojamos Nekilnojamojo turto registre, o pripažinti šias Rezervavimo sutartis preliminariosiomis sutartimis Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas neturi teisės.
Atkreipia dėmesį, jog Rezervavimo sutarčių 1.7 punktuose nurodoma, kad pirkėjas, šiuo atveju pareiškėja, supranta, jog sutartis nėra preliminarioji sutartis ar juo labiau pagrindinė sutartis. Būtent taip su kita Rezervavimo sutarčių šalimi savo valia susitarė pati pareiškėja, tačiau, nepaisant to, inicijuoja šį administracinį ginčą, kurio eigoje, reikšdama reikalavimus viešojo administravimo subjekto atžvilgiu, prieštarauja tam, dėl ko pati aiškiai ir vienareikšmiškai susitarė civilinio sandorio sudarymo metu.
Nurodo, jog tuo atveju, jei pareiškėja mano, kad sudarytosios Rezervavimo sutartys turi būti pripažintos preliminariosiomis sutartimis, tokio pobūdžio reikalavimą ji galėtų reikšti nebent kitai sutarčių šaliai, tačiau tikrai ne Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui. Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas atsako tik už tai, kad nekilnojamojo turto registre įrašyti duomenys atitinka dokumentus, kurių pagrindu šie duomenys buvo įrašyti.
Rezervavimo sutartys net neatitinka preliminariosioms sutartims CK imperatyviai nustatytų reikalavimų, kuriuos formaliai privalo patikrinti Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas, įvertindamas, ar pateiktas dokumentas patvirtina prašomus įregistruoti juridinius faktus.
Atsakovo įsitikinimu, nors pareiškėja skunde remiasi CK 4.254 straipsnio 1 punktu bei 4.255 straipsnio 7 punktu, tačiau tai yra tik bendro pobūdžio teisės normos, jokiu būdu nereiškiančios, kad nekilnojamojo turto registre galima registruoti bet kokio pobūdžio rašytinius sandorius, kaip tai aiškina pareiškėja.
VĮ Registrų centro generalinio direktoriaus 2019 m. kovo 13 d. įsakymu Nr. VE-18 (1.3E) patvirtinto Komisijos darbo reglamento (toliau – ir Reglamentas) 15.7 punktas Komisijai suteikia teisę į skundo nagrinėjimą įtraukti trečiuosius suinteresuotus asmenis, kurių teisėms ir pareigoms gali turėti įtakos sprendimo priėmimas, bei pasiūlyti jiems nustatytu terminu pateikti atsiliepimą į skundą. Komisijos nuomone, sprendimo priėmimas galėjo turėti įtakos UAB „Geri kaimynai“ teisėms ir pareigoms, kadangi pareiškėja prašė įregistruoti juridinius faktus, susijusius su šio juridinio asmens nuosavybe, t. y. sklypu, registro įrašo Nr. (duomenys neskelbtini). Komisijoje nėra sprendžiami tarp pareiškėjų ir trečiųjų suinteresuotų asmenų kilę ginčai, taigi Reglamentas nenumato Komisijai pareigos atskirai supažindinti pareiškėjus su į skundų nagrinėjimo procedūrą įtrauktais trečiųjų suinteresuotų asmenų pateiktais atsiliepimais, juo labiau suteikti teisę į juos atsikirsti. Jei pareiškėja visgi pageidavo papildomai susipažinti su UAB „Geri kaimynai“ atsiliepimu, ji galėjo paprašyti Komisijos atsiųsti jai minėtą atsiliepimą, ir šis atsiliepimas, neabejotinai būtų pateiktas, tačiau pareiškėja niekada tokio prašymo nereiškė.
Atsiliepimas
Trečiasis suinteresuotas asmuo UAB „Geri kaimynai“ pateikė atsiliepimą į skundą, prašė skundą atmesti kaip nepagrįstą.
Trečiojo suinteresuoto asmens manymu, atsakovo sprendimai yra teisėti ir pagrįsti, priimti vadovaujantis Lietuvos Respublikos teisės aktų reikalavimais ir atsižvelgiant į susiklosčiusias faktines aplinkybes.
Nurodo, jog Rezervavimo sutartimis tėra išreikštas pareiškėjos pageidavimas įsigyti butus Projekte, o sumokėjus rezervacijos mokestį trečiasis suinteresuotas asmuo įsipareigoja šių rezervuotų butų neparduoti tretiesiems asmenims iki preliminariosios sutarties sudarymo, kurioje būtų aptartos esminės butų pardavimo sąlygos. 2020 m. kovo 18 d. trečiasis suinteresuotas asmuo registruotu paštu bei papildomai elektroniniu laišku informavo pareiškėją, jog 2020 m. vasario 5 d. trečiasis suinteresuotas asmuo gavo Projekto statybą leidžiantį dokumentą, bei pateikė pareiškėjai jo kopiją. Atitinkamai, nuo 2020 m. kovo 18 d. pradėtas skaičiuoti terminas preliminariųjų sutarčių sudarymui, kuris baigėsi 2020 m. balandžio 17 d., tačiau, nurodytu terminu preliminariųjų sutarčių pareiškėja nepasirašė. Siekdamas šalių bendradarbiavimo trečiasis suinteresuotas asmuo 2020 m. balandžio 17 d. elektroniniu paštu išsiuntė pareiškėjai pasiūlymą dėl papildomo termino preliminarioms sutartims sudaryti nustatymo. Šiame pasiūlyme trečiasis suinteresuotas asmuo nurodė, kad pareiškėjai yra suteikiamas papildomas 7 (septynių) kalendorinių dienų terminas pasirašyti preliminariąsias sutartis, t. y., iki 2020 m. balandžio 24 d. nepasirašius preliminariųjų sutarčių nurodytu terminu, bus laikoma, jog pareiškėja nepagrįstai atsisakė pasirašyti preliminariąsias sutartis ir Rezervavimo sutartys bus laikomos pasibaigusiomis nuo 2020 m. balandžio 24 d., remiantis Rezervavimo sutarčių 4.3.3. punktu. Tačiau iki nurodyto pratęsto termino pabaigos pareiškėja preliminariųjų sutarčių nepasirašė, todėl nuo 2020 m. balandžio 24 d. Rezervavimo sutartys pasibaigė ir tapo nebegalioiančiomis. Atsižvelgiant į tai, kad trečiasis suinteresuotas asmuo 2020 m. birželio 11 d. gavo pareiškėjos Paaiškinimą - prašymą dėl Rezervavimo sutarčių, 2020 m. birželio 22 d. trečiasis suinteresuotas asmuo pateikė atsakymą, kuriuo informavo pareiškėją, jog Rezervavimo sutartys yra pasibaigusios dėl pareiškėjos vengimo sudaryti preliminariąsias sutartis. Nepaisant to, kad Rezervavimo sutartyse numatyta, jog trečiasis suinteresuotas asmuo turėjo teisę pasilikti gautus rezervavimo mokesčius, geranoriškai juos sutiko grąžinti pareiškėjai. Šiuo metu pareiškėjos sumokėti 10 000 Eur yra jai grąžinti. Pareiškėjos ir trečiojo suinteresuoto asmens nebesieja jokie teisiniai santykiai.
Pažymi, jog pareiškėjos prašymo atsakovui pateikimo diena Rezervavimo sutartys jau buvo pasibaigusios ir nebegaliojančios Rezervavimo sutarčių 4.3.3 punkto pagrindu, todėl pareiškėja neturėjo teisės teikti Rezervavimo sutarčių įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.
Nei pareiškėja, nei jos atstovas iki Rezervavimo sutartyse nustatyto termino su trečiuoju suinteresuotu asmeniu nesusisiekė ir preliminariųjų sutarčių nepasirašė.
Rezervavimo sutartys jų teikimo atsakovui metu, t. y., 2020 m. birželio 15 d., buvo pasibaigusios, todėl nesukūrė ir nesukuria pareiškėjai jokio pagrindo reikalauti, o atsakovui - pareigos įregistruoti negaliojančias Rezervavimo sutartis Nekilnojamojo turto registre.
Pareiškėja skunde netinkamai aiškina ir identifikuoja Rezervavimo sutartis, kaip būsimo buto pirkimo - pardavimo sutartis (preliminariąsias sutartis) pagal Civilinio kodekso 6.401 straipsnį. Šiuo ginčo atveju, Rezervavimo sutartyse šalys aiškiai susitarė, kad šios sutartys negali būti laikomos nei preliminariomis nekilnojamojo turto įsigijimo nei, juo labiau, pagrindinėmis pirkimo- pardavimo sutartimis.
Pažymi, jog atsakovo Sprendime bei Vilniaus skyriaus sprendime yra teisingai nurodyta, kad vadovaujantis Nekilnojamojo turto registro įstatymo 13 straipsnio 1 dalimi, Nekilnojamojo turto registre daiktinės teisės į nekilnojamąjį daiktą, šių teisių suvaržymai, juridiniai faktai gali būti registruojami tik tuo atveju, kai Nekilnojamojo turto registre įregistruotas pats nekilnojamasis daiktas. Ginčo atveju nei būsimas daugiabutis gyvenamasis namas, nei jame būsiančios patalpos pareiškėjos prašymo teikimo atsakovui metu nebuvo įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, todėl net jeigu Rezervavimo sutartys ir būtų buvusios galiojančios, nors nėra ginčo, kad galiojančios jos nebuvo, pareiškėjos prašymo pateikimo metu, jos nebūtų buvusios nekilnojamojo turto registro objektu, registruojamu Nekilnojamojo turto registre. Be to, pareiškėja klaidingai ir netinkamai nurodo, jog pareiškėja Rezervavimo sutartimis neva įgijo kažkokią teisę į atitinkamą Žemės sklypo dalį ir jog Rezervavimo sutartimis bus keičiamas Žemės sklypo, kuriame vystomas Projektas, teisinis statusas ar iš esmės keičiamos jo valdymo, naudojimo ir disponavimo juo galimybės, kas pagal Civilinio kodekso 4.254 straipsnio 1 punktą būtų pagrindas registruoti Rezervavimo sutartis Nekilnojamojo turto registre. Net jeigu būtų ignoruojamas faktas, jog Rezervavimo sutartys yra ir buvo pasibaigusios pareiškėjos prašymo teikimo atsakovui metu ir niekaip negali įtakoti Žemės sklypo, kuriame vystomas Projektas, teisinio statuso, Rezervavimo sutartyse nebuvo nustatyta trečiojo suinteresuoto asmens pareiga parduoti ir/ar išimtinai pareiškėjai suteikti Žemės sklypą ir/ar jo dalį.
Nurodo, jog pareiškėja ne tik siekia spaudimo trečiajam suinteresuotam asmeniui, nes, trečiojo suinteresuoto asmens vertinimu, įregistravus Rezervavimo sutartis Nekilnojamojo turto registre, pareiškėja tai naudotų kaip derybų priemonę siekiant susitarti dėl žemesnės butų kainos, kadangi trečiasis suinteresuotas asmuo yra suinteresuotas realizuoti butus jo vystomame Projekte, o Rezervavimo sutarčių įregistravimas apribotų galimybes trečiajam suinteresuotam asmeniui vykdyti savo įprastą veiklą, bet ir galimai piktnaudžiauja administraciniu procesu.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
Byloje kilo ginčas dėl VĮ Registrų centro Turto registrų tvarkymo tarnybos Nekilnojamojo turto registro departamento Vilniaus skyriaus (toliau – ir teritorinis registratorius) 2020 m. birželio 16 d. sprendimo Nr. SPR4-7131 (14.5 E), kuriuo buvo atmestas pareiškėjos S. T. prašymas Sklypo registro įraše padaryti žymas apie Rezervavimo sutartis bei VĮ Registrų centro Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisijos 2020 m. rugpjūčio 28 d. sprendimo Nr. NCSPR-17, kuriuo paliktas galioti teritorinio registratoriaus sprendimas teisėtumo ir pagrįstumo bei įpareigojimo atsakovą iš naujo išnagrinėti pareiškėjos 2020 m. birželio 12 d. prašymą.
Byloje esančiais duomenimis nustatyta, kad trečiajam suinteresuotam asmeniui UAB „Geri kaimynai“ nuosavybės teise priklauso žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), kuriame pastarasis vysto daugiabutį gyvenamąjį namą (toliau - ir Projektas).
Pareiškėja S. T. su trečiuoju suinteresuotu asmeniu UAB “Geri kaimynai” Projekto projektavimo stadijoje sudarė dvi 2019 m. kovo 19 d. Nekilnojamojo turto rezervavimo sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) ir Nr. (duomenys neskelbtini), kurių pagrindu pareiškėja patvirtino, jog siekia įsigyti nuosavybės teise daugiabučiame gyvenamajame name nekilnojamus daiktus: du butus, sandėliukus ir automobilių stovėjimo vietas. Rezervavimo sutarčių 1.7 punktas numato, kad: „pirkėjas patvirtina, kad jis supranta, jog ši Sutartis nėra Preliminarioji sutartis ar juo labiau Pagrindinė sutartis. Ši Sutartis tik išreiškia Pirkėjo ketinimą įsigyti Butą, Automobilio stovėjimo vietą Šalių sutartomis sąlygomis, ir įtvirtina Pardavėjo įsipareigojimą nesiūlyti ir neparduoti jų jokiems kitiems asmenims“. Pagal Rezervavimo sutarčių 4.3.3. papunktį, jeigu Rezervavimo sutartyse nustatytais terminais preliminarioji sutartis nesudaroma dėl to, kad pareiškėja nepagrįstai vengia arba atsisako ją sudaryti, Rezervavimo sutartis pasibaigia. Rezervavimo sutarčių 1.6. punkte susitarta, kad preliminarioji sutartis bus sudaroma ne vėliau kaip per 30 kalendorinių dienų nuo statybą leidžiančio dokumento kopijos pateikimo pareiškėjai dienos. Pagal šias Rezervavimo sutartis pareiškėja trečiajam suinteresuotam asmeniui sumokėjo 10 000 Eur rezervavimo mokestį.
Pareiškėja ne kartą trečiojo suinteresuoto asmens buvo raginta pasirašyti preliminarias sutartis dėl aukčiau minėtų nekilnojamųjų turto objektų, tačiau iki 2020 m. balandžio 24 d. preliminariųjų sutarčių nepasirašė, todėl nuo 2020 m. balandžio 24 d. Rezervavimo sutartys pasibaigė ir tapo nebegaliojančiomis. Trečiasis suinteresuotas asmuo informavo pareiškėją, jog Rezervavimo sutartys yra pasibaigusios dėl pareiškėjos vengimo sudaryti preliminariąsias sutartis ir geranoriškai jai grąžino 10000 Eur rezervavimo mokestį.
2020 m. birželio 15 d. pareiškėja kreipėsi į VĮ Registrų centrą su prašymu Nekilnojamojo turto registre padaryti žymas Sklypo registro įraše Nr. (duomenys neskelbtini) apie sudarytas nekilnojamojo turto Rezervavimo sutartis, tačiau atsakovas (teritorinis skyrius ir Komisija) priėmė šioje byloje ginčijamus sprendimus.
Pareiškėjos prašymo teikimo atsakovui metu nei būsimas daugiabutis gyvenamasis namas, nei jame būsiančios patalpos nebuvo įregistruotos Nekilnojamojo turto registre.
Atsakovo teritorinis registratorius 2020 m. birželio 16 d. sprendimu Nr. SPR4-7131 (14.5 E) atmetė pareiškėjos prašymą Sklypo registro įraše padaryti žymas apie Sutartis, nes Sutartyse nurodyti pareiškėjos siekiami įsigyti nekilnojamieji daiktai - automobilių stovėjimo vietos, daugiabučiame gyvenamajame name esantys butai, sandėliukas yra neįregistruoti nekilnojamojo turto registre bei Rezervavimo sutartys ir jų pagrindu kylantys tarpusavio įsipareigojimai nėra nekilnojamojo turto registro objektas registruojamas nekilnojamojo turto registre.
Pareiškėja, pasinaudodama išankstine ginčo nagrinėjimo tvarka, teritorinio registratoriaus sprendimą apskundė centriniam registratoriui, kuris 2020 m. rugpjūčio 28 d. sprendimu Nr. NCSPR-17 paliko galioti teritorinio registratoriaus sprendimą
Pagal ABTĮ 5 straipsnio 1 dalį kiekvienas suinteresuotas subjektas turi teisę įstatymų nustatyta tvarka kreiptis į teismą, kad būtų apginta pažeista ar ginčijama jo teisė arba įstatymų saugomas interesas. Šio įstatymo 5 straipsnio 3 dalies 1 punkte nustatyta, kad teismas imasi nagrinėti administracinę bylą pagal asmens arba jo atstovo, kuris kreipiasi, kad būtų apginta jo teisė arba įstatymų saugomas interesas, skundą ar prašymą. Skundą (prašymą) dėl viešojo administravimo subjekto priimto administracinio akto ar veiksmo (neveikimo) turi teisę paduoti asmenys, taip pat kiti viešojo administravimo subjektai, įskaitant valstybės ir savivaldybių viešojo administravimo tarnautojus, pareigūnus ir įstaigų vadovus, kai jie mano, kad jų teisės ar įstatymų saugomi interesai yra pažeisti (ABTĮ 23 straipsnio 1 dalis). Pažymėtina, kad teismine tvarka gali būti ginčijama ne bet kokia valstybinio administravimo subjekto veikla, o tik tokia, kuri atitinka ABTĮ 17 straipsnio 1 dalies 1 punkto ir 23 straipsnio 1 dalies reikalavimus.
Pažymėtina, kad atsakovo, kaip registro tvarkytojo, veikla registruojant, darant žymas dėl nekilnojamojo daiktų yra viešasis administravimas. Todėl sprendžiant šį ginčą teismas vertins tik tai, ar konkrečiu atveju nebuvo pažeistas įstatymas ar kitas teisės aktas, ar administravimo subjektas neviršijo kompetencijos.
Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 23 straipsnio 1 dalis numato, kad prašymą įregistruoti juridinius faktus paduoda jų įregistravimu suinteresuotas asmuo, 2 šio straipsnio dalis numato, kad kartu su prašymu turi būti pateikiami dokumentai, patvirtinantys prašomų įregistruoti juridinių faktų atsiradimą, o 3 šio straipsnio dalis numato, kad dokumentai turi atitikti teisės aktų reikalavimus, juose turi būti įregistravimui nekilnojamojo turto registre būtini duomenys. Nekilnojamojo turto registro įstatymo 15 straipsnio 2 dalyje numatoma, kokios žymos apie juridinius faktus gali būti daromos nekilnojamojo daikto registro įraše. Nekilnojamojo turto registro įstatymo 13 straipsnio 1 dalyje numatoma, kad nekilnojamojo turto registre daiktinės teisės į nekilnojamąjį daiktą, šių teisių suvaržymai, juridiniai faktai gali būti registruojami tik tuo atveju, kai nekilnojamojo turto registre įregistruotas pats nekilnojamasis daiktas, o 2 šio straipsnio dalis numato, kad tik įregistravus nuosavybės teisę į nekilnojamąjį daiktą, gali būti registruojamos kitos daiktinės teisės į tą daiktą, tų teisių suvaržymai, juridiniai faktai.
Nekilnojamojo turto registro įstatymo 15 straipsnio 1 dalis numato, kad juridiniai faktai, susiję su nekilnojamaisiais daiktais, daiktinėmis teisėmis į juos ir šių teisių suvaržymais, registruojami padarant šio straipsnio 2 dalyje numatytą žymą atitinkamo nekilnojamojo daikto registro įraše. Taigi, ši teisės norma taip pat patvirtina, kad žyma daroma tame registro įraše, su kuriuo yra susijęs sandoriuose nurodomas konkretus nekilnojamasis daiktas. Žymos apie sudarytas preliminariąsias nekilnojamojo daikto pirkimo- pardavimo sutartis nekilnojamojo daikto registro įraše iš tiesų yra daromos, tačiau tik po to, kai nekilnojamojo turto registre yra įregistruotas pats nekilnojamasis daiktas.
Pareiškėjos teigimu, atsakovas, vertindamas Rezervavimo sutarčių turinį, nepagrįstai nesivadovavo CK 6.401 straipsniu.
CK 6.401 straipsnio 1 dalis nustato, kad pirkėjas - fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas - juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą.
Tačiau Rezervavimo sutarčių 1.7 punktuose numatyta, kad pirkėjas (pareiškėja) supranta, jog sutartis nėra preliminarioji sutartis ar juo labiau pagrindinė sutartis. Ši sutartis tik išreiškia pirkėjo ketinimą įsigyti butą, sandėliuką, automobilio stovėjimo vietą šalių sutartomis sąlygomis, ir įtvirtina pardavėjo įsipareigojimą nesiūlyti ir neparduoti jų jokiems kitiems asmenims. Be to, Rezervavimo sutartyse numatyta, kad vienas iš sutarčių pasibaigimo atvejų yra tada, kai šalys sudaro preliminariąją sutartį (4.3.2 papunktis). Pagal Rezervavimo sutarčių 5.1 punktą sutartys galioja iki preliminariosios sutarties sudarymo arba sutarčių pasibaigimo sutartyse nustatyta tvarka.
Taigi, iš Rezervavimo sutarčių turinio akivaizdu, jog šios sutartys savo esme yra ikisutartinių santykių organizacinio pobūdžio susitarimai, kuriais įsipareigojama sudaryti kitą - preliminariąją pirkimo - pardavimo sutartį (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.165 straipsnio 1 dalis). Sutarčių 1.7 punktuose nurodoma, kad pirkėjas, šiuo atveju pareiškėja, supranta, jog sutartis nėra preliminarioji sutartis ar juo labiau pagrindinė sutartis. Nagrinėjamu atveju juridiniai faktai, susiję su Rezervavimo sutartyse ketinamais įsigyti butais ir kitais ketinamais įsigyti nekilnojamaisiais daiktais, kurie bus pastatyti, galėtų būti įregistruoti tik po to, kai nekilnojamojo turto registre būtų įregistruoti patys nekilnojamieji daiktai. Jei pareiškėja mano, kad sudarytosios Rezervavimo sutartys turi būti pripažintos preliminariosiomis sutartimis, tokio pobūdžio reikalavimą ji galėtų reikšti nebent kitai sutarčių šaliai, tačiau ne Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui, kuris atsako tik už tai, kad nekilnojamojo turto registre įrašyti duomenys atitiktų dokumentus, kurių pagrindu šie duomenys buvo įrašyti (Nekilnojamojo turto registro įstatymo 5 straipsnio 2 dalis). Atkreiptinas dėmesys į tai, jog Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas, vykdydamas jam įstatymu pavestas funkcijas, viešojo administravimo veiksmais nekuria, nekeičia ir nepanaikina tarp civilinių teisinių santykių subjektų susiklosčiusių teisinių santykių turinio. Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas registruoja susiklosčiusius tarp atitinkamų subjektų civilinius teisinius santykius patvirtinančius juridinius faktus, tačiau pats nėra ir negali būti civilinių santykių dalyvis.
Pažymėtina, jog teismas visiškai sutinka su atsakovo ginčo Sprendime nurodytais teiginiais, jog Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas neturi teisės jam pateikto dokumento vertinti/ traktuoti kitaip nei nurodyta pačiame dokumente ir šalims susitarus, kad Rezervavimo sutartys nėra preliminarios nekilnojamojo turo pirkimo - pardavimo sutartys, Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas neturi teisės spręsti kitaip. Be to, vadovaujantis Nekilnojamojo turto registro nuostatų 13 punktu, registro objektai - Nekilnojamojo turto registro įstatyme nurodyti nekilnojamieji daiktai, daiktinės teisės į juos, šių teisių suvaržymai ir su nekilnojamaisiais daiktais, daiktinių teisių į juos suvaržymais bei daiktinėmis teisėmis susiję juridiniai faktai, taip pat įmonių dovanojimo, pirkimo - pardavimo ir nuomos sutartys. Nagrinėjamu atveju Rezervavimo sutartys, priešingai nei nurodo pareiškėja nėra prilyginamos nei Preliminariai sutarčiai, nei pagrindinei pirkimo-pardavimo sutarčiai, todėl atsakovas pagrįstai sprendė, jog nėra Nekilnojamojo turto registro objektas, registruojamas Nekilnojamojo turto registre. Pažymėtina, kad Rezervavimo sutartimis nebuvo įgyjamos jokios daiktinės teisės, o tik išreiškiamas siekis jas įgyti ateityje, ateityje sudaromų sutarčių sąlygomis.
Atkreiptinas dėmesys į tai, jog nei būsimas daugiabutis gyvenamasis namas, nei jame būsiančios patalpos pareiškėjos 2020 m. birželio 15 d. prašymo teikimo atsakovui metu nebuvo įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, todėl Rezervavimo sutartys nebūtų buvusios nekilnojamojo turto registro objektu, registruojamu Nekilnojamojo turto registre. Pareiškėja neginčija fakto, jog pats statomas daugiabutis namas, dar nebuvo įregistruotas nekilnojamojo turto registre, todėl Rezervavimo sutartyse aptarti ir būsimai preliminariai sutarčiai sudaryti rezervuojami butai ir kitos patalpos esančios daugiabučiame name negalėtų būti registruotos.
Akcentuotina ir tai, jog pareiškėjos 2020 m. birželio 15 d. prašymo atsakovui pateikimo metu Rezervavimo sutartys nuo 2020 m. balandžio 24 d. buvo pasibaigusios ir tapo nebegaliojančiomis, kadangi pati pareiškėja vengė sudaryti preliminariąsias sutartis.
VĮ Registrų centro generalinio direktoriaus 2019 m. kovo 13 d. įsakymu Nr. VE-18 (1.3E) patvirtinto Komisijos darbo reglamento (toliau - Reglamento) 15.7 punktas Komisijai suteikia teisę į skundo nagrinėjimą įtraukti trečiuosius suinteresuotus asmenis, kurių teisėms ir pareigoms gali turėti įtakos sprendimo priėmimas. Šiuo atveju Komisija pagrįstai sprendė, jog ginčo sprendimo priėmimas gali turėti įtakos UAB „Geri kaimynai" teisėms ir pareigoms, todėl įtraukė į skundo nagrinėjimą UAB “Geri kaimynai” į procesą, kadangi pareiškėja prašė įregistruoti juridinius faktus, susijusius su šio juridinio asmens nuosavybe, t. y. trečiajam suinteresuotama asmeniui nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu.
Atsižvelgęs į nustatytas aplinkybes, ginčo klausimą reglamentuojančius teisės aktus, teismas daro išvadą, kad atsakovas iš esmės teisingai taikė teisės normas, išsamiai išnagrinėjo faktines bylos aplinkybes, atsakovo tiek teritorinio registratoriaus, tiek Komisijos sprendimai pripažintini pagrįstais ir teisėtais, todėl juos naikinti skunde išdėstytais motyvais nėra pagrindo (Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo 88 str. 1 d. 1 p., 56 str.). Vien ta aplinkybė, jog pareiškėjos netenkino ginčijamų Sprendimų turinys nesudaro pagrindo Sprendimus pripažinti nepagrįstais ir neteisėtais.
Pareiškėja skunde išdėsto daugiau argumentų dėl ginčijamo Sprendimo nepagrįstumo, tačiau, teismo nuomone, jie nėra esminiai sprendžiant šią administracinę bylą ir niekaip nekeičia šiame sprendime padarytos išvados, todėl dėl jų teismas nepasisako. Europos Žmogaus Teisių Teismo (toliau – EŽTT) ir LVAT praktikoje ne kartą pažymėta, jog teismo pareiga pagrįsti priimtą spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą ( EŽTT 1994 m. balandžio 19 d. sprendimas, priimtas Van de Hurk prieš Olandiją; 1997 m. gruodžio 19 d. sprendimas Helle prieš Suomiją; LVAT administracinė byla Nr. A261-3555/2011).
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo 84, 86–87 straipsniais, 88 straipsnio 1 punktu, 132 straipsnio 1 dalimi, 133 straipsniu, teismas
nusprendžia:
Pareiškėjos S. T. skundą atmesti.
Sprendimas per trisdešimt kalendorinių dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos vyriausiajam administraciniam teismui, skundą paduodant per Vilniaus apygardos administracinį teismą.